Pour la première fois dans l’histoire de l’immobilier résidentiel en Espagne, la barre des 100.000 acheteurs étrangers en Espagne a été franchie.
Selon le Conseil du Notariat espagnol, 100.095 logements ont été acquis en 2017 par des acheteurs étrangers en Espagne. Nous présentons ici les principales données publiées dans leur dernière étude.
Définition statistique des acheteurs étrangers
Il y a des différences très importantes entre les chiffres des acheteurs étrangers diffusés par les notaires et ceux provenant du service espagnol d’enregistrement des propriétés (Colegio de Registradores de la Propiedad).
Les notaires publient des statistiques sur tous les achats réalisés par les étrangers en Espagne, qu’ils soient résidents ou non-résidents sur le territoire espagnol
Les « enregistreurs » de propriété se limitent aux statistiques des achats réalisés par les étrangers non-résidents.
Toutes les données statistiques présentées ici proviennent du Centro de Información Estadística del Notariado. Les analyses sont celles du blog « Immobilier en Espagne » et couvrent la période 2007 à 2017.
100.000 logements vendus à des étrangers en 2017
Avec 516.000 logements vendus en 2017, le marché immobilier espagnol est revenu au niveau de 2018. Mais il n’a toujours pas atteint le record de 792.000 logements de 2007. La crise immobilière a fait plonger le marché jusqu’au minimum de 317.000 ventes en 2011. Depuis le marché s’est redressé et il est probable qu’on soit proche des 600.000 ventes en 2018.
Les étrangers ont largement accompagné la reprise du marché immobilier. Depuis 2014, le taux annuel de croissance de leurs achats immobiliers est un taux à deux chiffres. Au point qu’en 2017, les nombre de logements vendus à des étrangers a atteint un record historique avec un peu plus de 100.000 unités : c’est trois fois plus qu’en 2008 ! Le poids des étrangers dans le marché immobilier espagnol qui étaient inférieur à 10% avant la crise est aujourd’hui stable autour de 20%.
53% des achats étrangers sont réalisés par des résidents en Espagne
La majorité des logements achetés par les étrangers en Espagne sont le fait de résidents en Espagne (53% en 2017). Mais ce sont les non-résidents étrangers qui se sont remis à acheter le plus tôt, dès 2011 : leurs achats ont triplé entre 2010 et 2017 passant respectivement de 15.400 à 46.900 logements. Les résidents étrangers ont, eux, attendus jusqu’à 2014 pour réinvestir massivement : de 24.500 logements achetés en 2013 à 53.200 en 2017.
Le tiercé de tête des acheteurs étrangers : Britanniques, Français et Allemands
Traditionnellement, les Britanniques sont les acheteurs étrangers les plus fréquents. Ils sont encore 14.200 à avoir acheté en Espagne en 2017 (14% des achats étrangers). Mais ce sont les seuls (avec les Irlandais) dont le nombre diminue depuis 2007 (-28%) : l’effet Brexit est passé par là. Les Français (9% des achats étrangers) et surtout les Allemands (8%) ont largement compensé la désaffection britannique, avec respectivement 8.600 et 8.300 logements achetés en 2017 : presque 5 fois plus qu’en 2007 pour les Français et… 8 fois plus pour les Allemands ! Pour ces 3 nationalités, la part des acheteurs non-résidents est supérieure à 60%.
Ce qui n’est absolument pas le cas des deux clientèles étrangères suivantes, les Roumains et les Italiens avec respectivement 6900 et 6800 acheteurs (7% des achats pour chacun) : 97% des acheteurs roumains et 71% des Italiens sont des résidents espagnols.
Les Belges, 6ème clientèle étrangère, sont ceux dont la croissance est la plus forte parmi les acheteurs étrangers : plus de 6000 achats en 2017 (6%) contre à peine plus de 500 en 2007 ! 81% des acheteurs belges sont des non-résidents. Les Marocains, 7ème clientèle (5%), ont des caractéristiques opposées : 5500 achats en 2017, moins du double de 2007, et 96% des acheteurs sont des résidents. A noter qu’en 2007, les Marocains étaient les seconds acheteurs étrangers en Espagne !
On trouve ensuite par ordre décroissant les Suédois (multiplication par 8 depuis 2007), les Chinois (à 86% des résidents), les Russes, les Hollandais, les Norvégiens et les Ukrainiens. Le continent américain est faiblement représenté avec les Argentins et les Américains (à peine 1% des acheteurs étrangers).
Les francophones européens représentent 15% du marché immobilier étranger en Espagne. Si on compte les Marocains et plus marginalement les Algériens et les Canadiens, c’est plus de 20% du marché immobilier étranger espagnol qui parle français.
La Méditerranée attire les acheteurs étrangers
3 Communautés autonomes du littoral méditerranéen regroupent 61% des achats étrangers :
- La Communauté Valencienne, 27.600 achats étrangers en 2017 (28% du total des achats étrangers), répartis en 2 pôles principaux Alicante et Valence, 65% de plus qu’en 2007
- L’Andalousie, 17.800 achats en 2017 (18%), principalement autour de Malaga mais aussi Séville, 50% de plus qu’en 2007, la plus faible croissance sur 10 ans des grandes « régions étrangères » ; sans doute là aussi l’effet Brexit, car les Britanniques ont toujours privilégié l’Andalousie aux autres régions espagnoles
- La Catalogne, 15.400 achats en 2017 (15%), avec Barcelone comme localisation privilégiée, 137% de plus qu’en 2007 ; à noter qu’avec la crise politique catalane du dernier trimestre, le second semestre 2017 a enregistré avec +2,5% la plus faible croissance interannuelle immobilière de toutes les communautés espagnoles.
Les Îles Canaries sont le 4ème marché immobilier des étrangers en Espagne avec 10.600 achats en 2017 (11%), 104% de plus qu’en 2007.
Les deux plus fortes hausses sur 2007-2017 des grandes « régions étrangères » apparaissent en 5ème et 6ème position avec respectivement la Communauté de Madrid avec 9.300 achats en 2017 (9%) et 148% de plus qu’en 2007, et les îles Baléares avec 7.200 achats (7%) et 158% de plus qu’en 2007.
A noter aussi :
- la région de Murcia qui est la seule communauté espagnole qui attire moins d’investisseurs étrangers en 2017 (4.200) qu’en 2007 (6.000).
- 6 communautés qui ont attiré moins de 750 investisseurs étrangers : la Galice, la Navarre, les Asturies, la Rioja, la Cantabrie et l’Estrémadure.
Les étrangers non-résidents achètent plus cher
Les étrangers non-résidents achètent toujours plus chers au m2 que les étrangers résidents et que les espagnols, respectivement +41% et +47% en 2017. Une raison principale à cela, les résidents étrangers et espagnols investissent dans toutes les zones, y compris les plus populaires en périphérie des grandes villes ; les étrangers non-résidents privilégient les zones centrales et/ou touristiques, où les prix sont plus élevés. A noter que cette différence a tendance à croître au cours des années, ce qui prouve qu’il y a une nette séparation de la destination des biens immobiliers entre deux marchés, le non-résident et le résident.
Au prix de 1986 €/m2 en 2017, les étrangers non-résidents n’achètent toujours pas aux prix d’avant 2010 qui étaient supérieurs à 2000 €/m2. Quant aux résidents, ils achètent aujourd’hui 80 m2 pour le même prix que 60 m2 il y a 10 ans.
Les Allemands dépensent plus
Parmi les grosses clientèles étrangères, ce sont les Allemands qui dépensent le plus avec 2153 €/m2 (2354 €/m2 quand ils sont non-résidents). Les Allemands n’ont jamais payé aussi cher : très présents aux Baléares, ils subissent les prix inflationnistes de l’Archipel. Les Français sont loin derrière avec 1743 €/m2 (alors qu’ils payaient 2336 €/m2 en 2008) et les Britanniques encore plus loin avec « à peine » 1605 €/m2. Notez que les Roumains dépensent en moyenne pas plus de 900 €/m2, et les Marocains 726 €/m2, mais ces 2 dernières clientèles (qui sont essentiellement des résidents) agissent comme une clientèle espagnole à faibles revenus.
La seule clientèle étrangère qui dépense plus quand elle est résidente que non résidente sont les Français avec respectivement 1833 €/m2 et 1679 €/m2.
Les Baléares retrouvent les prix de 2007
Les Baléares sont de loin la Communauté Autonome avec les prix les plus élevés pour les étrangers, à 2806 €/m2, soit 1% de plus qu’en 2007, mais encore en dessous du maximum de 3323 €/m2 de 2008.
Viennent ensuite 3 communautés dans un mouchoir de poche pour les prix payés par les étrangers : le Pays Basque (2005 €/m2), la Catalogne (1980 €/m2) et la Communauté de Madrid (1976 €/m2). Les 3 sont encore très loin des prix record de 2007.
Puis apparaissent 3 des 4 grandes « régions étrangères » avec des prix moins élevés ce qui expliquent leur attractivité : les îles Canaries (1753 €/m2), l’Andalousie (1640 €/m2) et la Communauté Valencienne (à peine 1290 €/m2).
Dans 6 communautés, les étrangers achètent à moins de 1000 €/m2 : la Galice (885€/m2), l’Aragon (775 €/m2), la Castille et Leon (739 €/m2), l’Estrémadure (686 €/m2), la Rioja (677 €/m2) et Castille La Manche (604 €/m2).
Les Français au Nord, les Anglais au Sud et les Allemands aux Baléares
C’était le titre toujours valable aujourd’hui d’un de nos articles de novembre 2016 sur les clientèles étrangères non-résidentes.
A chaque région correspond une clientèle étrangère (non résidente) pour les achats immobiliers en Espagne au second semestre 2017.
Dans le Nord de l’Espagne, les Français sont les plus nombreux avec en particulier quatre régions privilégiées : la Catalogne où 43% des logements achetés par les étrangers non-résidents au second semestre 2017 l’ont été par des Français, l’Aragon avec 37% du parc étranger non-résident, la Navarre avec 57% et la Rioja avec 67%. Les Français sont aussi la première clientèle étrangère non-résidente dans 3 autres régions : L’Estrémadure (38%), Castille et Léon (21%), et le Pays Basque (17%).
Le Sud de l’Espagne est réservé prioritairement aux Britanniques : la région de Murcia qui est majoritairement britannique (59% des achats étrangers non-résidents en 2017), mais aussi l’Andalousie (27%), la Communauté de Valence (20%). L’Asturie (21%), région du nord, complète le territoire d’achat des Britanniques en Espagne.
Les Allemands sont de loin les plus nombreux aux Baléares avec 47% des achats immobiliers réalisés par les étrangers non- résidents. Ils sont aussi présents en Cantabrie (31%) et font jeu égal avec les Italiens aux Canaries (19% et 18%).
Une particularité, la Communauté de Madrid où les acheteurs étrangers non-résidents les plus fréquents sont Russes (17%), et la Galice qui est une terre de Portugais (25%).
Résidents étrangers : Roumains et Marocains présents sur tout le territoire
Sur 16 Communautés autonomes, 7 sont dominées par les achats des Roumains et des Marocains qui y représentent 25 à 60% des achats immobiliers des résidents étrangers : Castille-La Manche, Aragon, La Rioja, Estrémadure, Murcia, Castille et Léon, et la Navarre.
6 Communautés sont dominées par d’autres clientèles étrangères résidentes : les Anglais en Andalousie (17%) et dans la Communauté Valencienne (13%), les Français et Italiens en Catalogne (11% chacun), les Allemands aux Baléares (24%), les Italiens aux Canaries (29%) et les Portugais en Galice (15%).
Les Russes à Madrid font jeu égal avec les Roumains ((19% chacun).
Tassement de l’activité immobilière étrangère en Catalogne
Le second semestre 2017 montre un net tassement des achats immobiliers étrangers en Catalogne. Alors que sur le reste de l’Espagne, les achats immobiliers étrangers augmentent en un an de 16,3%, ils n’augmentent que 2,5% en Catalogne. A cela une raison simple : le risque politique en Catalogne qui fait fuir des investisseurs étrangers. Nous estimons entre 600 et 800 le nombre de logements qui ne se sont pas vendus au second semestre 2017 en Catalogne (à des étrangers) pour cause de ce risque.
Deux régions profitent de cette fuite des investisseurs étrangers de Catalogne : la Communauté Valencienne (+19,8%) et surtout la Région de Madrid (+24,9%).
Les achats enregistrés par les notaires étant décalés par rapport aux décisions des acheteurs, le premier semestre 2018 devrait enregistrer la même tendance : un tassement des achats étrangers en Catalogne qui profite en grande partie aux autres communautés autonomes espagnoles.
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