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Acheter à Barcelone… et la Crise en Catalogne ?

Un an après les événements politiques catalans, l’économie de la Catalogne est paralysée : les plus grandes entreprises ont déplacé leurs sièges sociaux, les investisseurs étrangers ont abandonné la région, l’économie donne les premiers signes de récession, la fréquentation touristique est en baisse, le secteur immobilier est déprimé surtout dans le haut de gamme. Et pourtant dans le reste de l’Espagne, l’économie et, en particulier, l’immobilier se portent bien.

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Acheter à Barcelone… et la Crise en Catalogne

 

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Le Monde logo acheter immobilier en Espagne

En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Les 15, 16 et 17 août, le quotidien « Le Monde » a publié une série de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Notre nouveau blog Acheter en Espagne est cité dans chacun de ces articles. Nous vous présentons ici le second article traitant de l’immobilier à Madrid et à Barcelone.

Le Monde est le quotidien de référence en langue française. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral méditerranéen (nous l’avons publié le 22 août), le second de l’immobilier à Madrid et à Barcelone et le troisième de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne (nous le publierons le 24 août).

 

En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Source : Le Monde du 16 août 2018 – Par Jérôme Porier

Si les deux métropoles sont les plus chères d’Espagne, la crise politique refroidit les acheteurs en Catalogne (2/3).

La Catalogne est, de loin, le terrain de chasse favori des acheteurs français en Espagne. Au second semestre 2017, 43 % des logements achetés par les étrangers non-résidents dans cette région l’ont été par des Français ! Entre 70 000 et 80 000 de nos compatriotes résideraient à Barcelone.

Mais la crise politique catalane pèse sur le marché immobilier. Les investisseurs ont commencé à prendre peur après le référendum illégal du 1er octobre 2017. La déclaration unilatérale d’indépendance a provoqué une reprise en main musclée des institutions catalanes par le gouvernement espagnol. Au premier trimestre 2018, le volume des investissements étrangers s’est effondré de 62 % en Catalogne, pendant qu’il bondissait de 81 % à Madrid. Bien sûr, les prix de vente dans la région s’en ressentent, et en particulier à Barcelone.

Actuellement, le mètre carré tourne en moyenne autour de 5 000-7 000 euros dans les quartiers les plus chers de la capitale catalane, dans la partie haute de la ville, où se situent les jardins du Turó Park et les quartiers Sarrià, Galvany, Tres Torres et Pedralbes. « Ce dernier est le préféré des Français qui ont des enfants en âge scolaire car il abrite le lycée français de Barcelone », glisse Emmanuel Virgoulay, représentant du réseau Barnes en Espagne.

« Si l’hypercentre est cher, il est possible de dénicher des opportunités intéressantes dans certains quartiers périphériques comme Sant Andreu, à l’Est de la ville, où le mètre carré ne dépasse pas 3 000 euros, soit 30 % de moins qu’en 2007 », suggère Patrick Crosset, fondateur du site acheterenespagne.fr.

Tant que la situation politique catalane ne sera pas clarifiée, la demande risque de demeurer atone en Catalogne et les prix immobiliers devraient stagner en 2018. « Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui fixent les prix à Barcelone et non plus les vendeurs », assure M. Crosset.

Effervescence madrilène

Même si les activités de Airbnb et consors sont désormais très encadrées et très limitées à Barcelone, beaucoup de propriétaires continuent de louer illégalement leur logement à des touristes pour de courtes durées. Ceux qui optent pour la location de longue durée peuvent viser un rendement compris entre 3 % et 5 %.

Malgré la crise politique, les prix sont cependant loin d’être bradés dans le haut de gamme en Catalogne. « Pour acheter une belle maison de 250 mètres carrés avec piscine et jardin à moins de 10 km des côtes, il faut compter 600 000 euros, et à partir d’un million avec vue sur la mer », déclare M. Virgoulay.

Cette situation bénéficie aux villes du littoral méditerranéen, Valence et Malaga en tête, et bien sûr à Madrid, qui récupèrent une partie de la clientèle étrangère potentielle de Barcelone. Dans la capitale, les prix ont bondi de 17,1 % en 2017. Une effervescence qui laisse de marbre les acheteurs français : Madrid les intéresse peu en raison de la dureté du climat, glacial l’hiver et étouffant l’été, et de l’éloignement de la mer.

Afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud

Dans les quartiers les plus chers de la capitale espagnole, le prix du mètre carré peut monter jusqu’à 8 000 euros. Depuis quatre ans, les prix flambent sans discontinuer. En 2017, les quatre quartiers de l’hyper-centre ont de nouveau connu des hausses spectaculaires : Centro (+21,1 %), Retiro (+17,6 %), Arganzuela (+15,6 %) et Salamanca (+17,6 %). Dans ce dernier, c’est l’afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud qui dope la demande.

« Les biens haut de gamme se vendent surtout à des acquéreurs d’Amérique latine, du Venezuela, de Colombie et du Mexique. L’une de nos ventes a atteint le niveau record de 13 700 euros le mètre carré en 2017 », confie Juan-Galo Maciá, responsable du réseau Engel & Völkers en Espagne. Fuyant leur pays qui s’enfonce dans la crise, de nombreuses familles de riches vénézuéliens s’installent à Salamanca.

Plusieurs centaines d’appartements à plus d’un million d’euros ont ainsi été acquis par des ressortissants vénézuéliens dans cette zone qui longe le Parc du Retiro. Nombre de spécialistes estiment qu’une bulle immobilière est en train de se former sur le marché madrilène, qui est quasiment revenu à ses niveaux de 2007, et même plus de 10 % au-delà dans les quartiers centraux (Salamanca, Centro, Retiro).

Après Barcelone, Valence et Palma de Majorque, la mairie de Madrid a présenté en mai un plan pour lutter contre la prolifération des meublés touristiques du type Airbnb. Les appartements ne pourront pas être loués plus de quatre-vingt-dix jours par an, et un immeuble ne pourra plus être dédié entièrement à la location, à moins de posséder une licence hôtelière. Dans le centre, les touristes devront emprunter une entrée différente de celles des occupants de l’immeuble. De quoi freiner considérablement ce type d’activité. Et relancer l’intérêt de la location de longue durée.

A elles seules, Madrid et la Catalogne représentent 43 % du marché locatif espagnol. Réaliser un investissement locatif en Espagne est généralement plus rentable qu’en France. A Madrid et Barcelone, le rendement locatif brut de l’immobilier ressort à respectivement 5,7 % et 5,6 % selon Invermax. Depuis quatre ans, le prix des loyers augmente fortement dans ces deux régions. Ce sont d’ailleurs celles où les loyers ont le plus progressé en 2017 : +17 % en Catalogne (prix du m2 loué : 11,85 euros) et +12 % à Madrid (11,22 euros/m2).

En Espagne , les taux des impôts à l’achat varient selon les communautés autonomes. A valeur égale d’achat, un logement dans l’ancien coûtera au final 4,75 % moins cher à Madrid qu’à Barcelone, et ce à cause des impôts à payer sur la valeur du bien acquis. L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) coûte 10 % à Barcelone et 6 % à Madrid, tandis que la taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD) coûte 1,5 % à Barcelone et 0,75 % à Madrid. Là aussi, le match tourne à l’avantage de Madrid !

Louer est rentable en Espagne

Un investissement locatif est généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les prix d’acquisition sont inférieurs, les charges moins élevées et les loyers sont moins taxés, notamment parce que la plupart des charges peuvent être déduites des revenus locatifs. Les dépenses admises en déduction sont notamment les intérêts des emprunts, les travaux, les impôts locaux, les primes d’assurance, l’amortissement du bien (égal à 3% du montant le plus élevé entre le prix d’acquisition et la valeur cadastrale). Par ailleurs, il existe aussi un abattement de 40 % en cas de location sur une durée supérieure à deux ans. A savoir : les loyers sont taxés à 19 % et les plus-values immobilières à 19 % pour les non-résidents, des taux actualisés chaque année.


Si vous souhaitez plus d’informations sur l’immobilier à Madrid et Barcelone…

Vous pouvez consultez nos dossiers sur Madrid et Barcelone.

Madrid

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Barcelone

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Les News Immobilières d’Avril 2018 en Espagne

Notre Chiffre du Mois : +21%

C’est l’augmentation du prix des logements à Madrid en à peine 1 an !

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

 

Hausse spectaculaire du prix des logements à Madrid à… +21 % en 1 an !

Selon le site immobilier Idealista, Madrid vit une hausse inédite des prix à la vente des logements, +21,3%, avec dans certains quartiers – Centro, Salamanca, Retiro et Chamberí – des prix qui sont déjà supérieurs aux prix de la bulle immobilière d’il y a 10 ans. Au premier trimestre seulement, la hausse des prix a été de 7,8%, du jamais vu à cette période à Madrid. Le prix moyen par m2 se situe à 3540 €. Pendant ce temps, la hausse à Barcelone est 4 fois inférieure sur l’année (+5,1%) et 6 fois inférieure sur le trimestre (+1,2%). Le risque indépendantiste catalan a effrayé et dévié des investisseurs étrangers vers la capitale madrilène, dont les prix ont explosé. La désaffection pour la Catalogne, et en particulier Barcelone, a aussi profité à Palma de Majorque (prix en hausse de 29% en 1 an) , Malaga (+21%) et dans une moindre mesure à Valence (+13%) et Alicante (+9%).

 

Parallèlement, les prix des loyers sont en hausse de 8% dans la capitale espagnole !

Le prix moyen des loyers dans la capitale espagnole est en hausse constante, de 2,7% sur le premier trimestre 2018 et de 7,8% en un an. (+39% en 4 ans). Cette très forte hausse est due à la conjonction de plusieurs facteurs :

  • tout d’abord la récupération économique en Espagne (les 3 dernières années à plus de 3% de croissance annuelle),
  • l’augmentation de la demande nationale (générée par des prix trop élevés à l’achat pour les ménages espagnols),
  • la forte attractivité de Madrid pour les étrangers, qui a supplanté Barcelone après le risque politique catalan
  • la rareté de l’offre (les nouvelles promotions immobilières sont encore rares)
  • la multiplication du locatif touristique, surtout dans le centre-ville

 

Les loyers étudiants en hausse de 25% à Valence

La forte inflation du prix des loyers atteint aussi Valence et, combinée avec la pénurie d’offre, elle provoque, selon la plateforme étudiante Uniplace, une hausse de 25% du prix des chambres pour étudiant, qui passe de 256 € par mois en 2016 à 320 euros en 2017. Les prix des chambres étudiantes les plus élevés en Espagne sont à Barcelone (461 €) et à Madrid (456 €).

 

Très forte hausse des transactions immobilières en Espagne et… chute en Catalogne !

Le Notariat espagnol (Consejo General del Notariado) note une très forte hausse du nombre des transactions immobilières résidentielles à +11% fin 2017 par rapport à fin 2016. Dans 3 régions, la hausse est même supérieure à 30% : pour Castille-La Mancha (+39%), Madrid (+34%) et Cantabrie (+32%). Sur la même période, les notaires enregistrent une chute de 7,5% des transactions en Catalogne, qu’ils attribuent à l’instabilité politique générée par le processus indépendantiste.

 

18,5 millions de résidences principales en Espagne

Selon l’INE (l’institut national de la statistique en Espagne), le nombre de résidences principales en Espagne est de 18.472.000 au début de l’année 2018, avec en moyenne 2,5 occupants par logement. Plus de 14 millions des foyers (76% du total) sont propriétaires de leur logement ; c’est beaucoup plus qu’en Suisse (40%), en France (60%) ou en Belgique (73%). Parmi eux, 5 millions ont encore une hypothèque en cours. L’INE recense aussi 6 millions de résidences secondaires.

 

L’ « Opération Chamartin » : 2.660.000 mètres carrés à construire à Madrid

Un accord a été conclu entre la municipalité de Madrid et le promoteur privé Distrito Castellana Norte pour le lancement de l’ «Opération Chamartin». Plus de 2.600.000 mètres carrés à construire, dont plus d’un million seront destinés à un usage résidentiel, environ 10.500 logements, dont 20% en habitat social.

 

Blackstone veut créer un géant hôtelier espagnol

Le fonds américain Blackstone, dont George Soros est actionnaire à 17%, ne se satisfait pas d’être propriétaire du plus gros parc de logements en Espagne, il étudie aussi la possibilité d’acquérir la Socimi Hispania (46 hôtels, 13.000 chambres) pour créer un géant hôtelier, avec 60 hôtels et 17.000 chambres.

 

2500 millions d’investissements immobiliers au T1 2018

L’Espagne a maintenu son attractivité immobilière avec 2,5 milliards d’investissements au premier trimestre 2018, un niveau stable par rapport à 2017. Toujours leader le secteur immobilier du commerce de détail, avec en particulier la vente de 14 locaux commerciaux de Inditex pour 370 millions d’euros au fonds allemand Deka. Dans le secteur résidentiel, il faut noter l’achat d’un portefeuille de 1.500 logements par Testa à Caixabank pour un montant de 228 millions d’euros.

 

Banco Sabadell vendrait pour 7,5 milliards de créances immobilières « douteuses »

Banco Sabadell discute de la vente de deux portefeuilles de créances immobilières douteuses d’une valeur de 7,5 milliards d’euros. Une première opération porterait sur la vente pour cinq milliards d’euros de créances douteuses immobilières, la seconde serait d’un montant de 2,5 milliards d’euros touchant pour l’essentiel à des actifs saisis. Les négociations n’en sont qu’au début, et Alantra est la banque conseil de Sadabell pour ces deux opérations.

 

La filiale immobilière de Toys’R’Us Iberia en faillite

Le Tribunal de Commerce de Madrid a déclaré la faillite de Toys’R’Us Iberia Real Estate, appartenant à Toys’R’Us Iberia, propriétaire de 26 immeubles, avec un «trou» financier de 630 millions d’euros. Concrètement, la filiale immobilière de Toys’R’Us Iberia présente un passif de 781 millions d’euros et un actif de 151 millions d’euros. Le groupe Toys’R’Us est plongé dans une crise mondiale, il s’est financé sur les marchés à hauteur de 957 millions de dollars (773 millions d’euros), et Toys’R’Us Iberia Real Estate est caution solidaire.

 

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Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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La Crise Immobilière en Catalogne est bien là ! Vive Tabarnia !

Conséquence de l’instabilité politique et de la vraie-fausse déclaration d’indépendance en Catalogne, le secteur immobilier catalan souffre de plus en plus, en particulier à Barcelone qui enregistre trois mois consécutifs de baisse des prix des logements dans un marché atone ! Néanmoins, une lueur d’espoir se profile à l’horizon, et elle s’appelle… « Tabarnia ».

Nous vous avons présenté la situation politique en Catalogne et ses conséquences sur l’activité immobilière jusqu’au milieu de décembre 2017 dans plusieurs articles :

  • dès juillet 2017 (« l’info avant l’info »), quand nous annoncions déjà (SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !) les conséquences possibles de la tenue du vrai-faux référendum du 1er octobre organisé par les nationalistes catalans, en particulier une baisse des prix immobiliers à Barcelone et l’abandon de l’idée de Barcelone comme siège de l’Agence Européenne du Médicament –
  • le 4 octobre 2017, quelques jours après le référendum, nous avions aussi prévu (Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?) l’application de l’article 155 par le gouvernement espagnol associé à de nouvelles élections en Catalogne, et son impact sur le secteur immobilier régional : « moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix », ce qui s’est effectivement passé en octobre et en novembre à Barcelone.
  • le 31 octobre 2017, quand nous avions écrit que les prix dans l’immobilier de luxe pourraient chuter jusqu’à 20% à Barcelone, sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.
  • Dans nos news immobilières de novembre 2017 en Espagne, « Spécial Crise en Catalogne », où nous montrions la baisse du trafic aérien étranger à l’aéroport de Barcelone en octobre 2017, la baisse de 10% des demandes d’estimation de la valeur des biens immobiliers en Catalogne, la chute de la croissance des ventes immobilières en Catalogne (de +30% en mai 2017 à +2% en septembre 2017), un net ralentissement de la hausse des prix de vente, une chute de 25 à 50% des investissements immobiliers, etc
  • fin novembre 2017, dans notre analyse prospective sur le marché immobilier espagnol en 2018 où nous envisagions une baisse des prix à la vente et à la location en Catalogne, et en particulier à Barcelone tant que la situation politique locale restait confuse et, en cas de nouvelles volontés indépendantistes, une chute brutale des prix à la vente
  • Dans nos news immobilières de décembre 2017 en Espagne, pour la confirmation de la baisse des prix immobiliers à Barcelone en novembre après celle d’octobre, et la baisse de l’investissement immobilier annuel à Barcelone (-12%) pour la première fois depuis 5 ans.

 

Qu’y a-t-il de nouveau fin décembre 2017 et en janvier 2018 dans la situation politique en Catalogne ?

D’abord de nouvelles élections à la Generalitat (assemblée régionale de Catalogne) le 21 décembre 2017, avec près de 82% de participation, dont les enseignements sont doubles :

  • les nationalistes sont en très léger recul et minoritaires en voix (47,5%) mais, du fait d’un découpage électoral qui donne l’avantage au monde rural, ils sont majoritaires en sièges (79/135), ce qui est un retour à la case départ
  • le parti le plus voté est Ciudadanos, un parti centriste libéral pro-européen et anti-indépendantiste, avec plus de 25% des voix (36 sièges)

La séparation de la société catalane en deux groupes d’égale importance est confirmée par cette élection et la situation politique continue à être bloquée, ce qui n’est pas un bon signe pour l’économie régionale.

Mais un autre élément politique s’est invité au débat, et d’une manière plutôt originale. Il s’agit de Tabarnia.

De quoi s’agit-il ? Opposé à l’indépendantisme, un groupe de Catalans réclame l’autonomie de plusieurs cantons (comarques) opposés à l’indépendance, comprenant Barcelone et ses environs (le  « bar » de Tabarnia) et Tarragone et ses environs (le  « ta » de Tabarnia), afin de se séparer du reste de la Catalogne et se constituer en tant que communauté autonome au sein de l’État espagnol.

Au début, Tabarnia est un concept satirique qui tend à se moquer des arguments nationalistes catalans en les retournant contre eux, et qui reste peu connu jusqu’à fin décembre avec l’apparition dune pétition sur la plate-forme change.org demandant aux députés espagnols de reconnaître Tabarnia comme une nouvelle région autonome d’Espagne (la pétition a recueilli pour l’instant 240.000 signatures). L’idée est alors relayée par tous les réseaux sociaux et la presse internationale, et le débat devient alors plus sérieux,  Tabarnia apparaissant de plus en plus comme une alternative légale et crédible en cas de nouvelle volonté d’indépendance des nationalistes.

 

Comment réagissent l’économie de la Catalogne et le secteur immobilier à la crise politique ?

En un seul mot : MAL !

Les indicateurs économiques catalans sont tous en berne :

  • Ce sont plus de 3200 entreprises, parmi les plus importantes de Catalogne, qui ont déplacé leurs sièges sociaux hors de Catalogne, dont plus d’un millier leurs sièges fiscaux, ce qui  impliquera une perte de recettes fiscales pour la région
  • Les créations de sociétés en Catalogne sont en chute de 14% en décembre 2017 selon le Registro Mercantil Central (Registre du Commerce), après -25% en novembre, -12% en octobre et -34% en septembre !
  • En 2016, la Catalogne était la région d’Espagne qui avait le plus réduit son taux de chômage. En 2017, elle est au 12ème rang des régions espagnoles pour le même indicateur ! En décembre 2017, il s’est créé en Catalogne 8.400 emplois de moins qu’en décembre 2016.
  • En novembre 2017, selon l’INE (l’institut public de statistique espagnol), les dépenses totales des touristes ont baissé de 4% en Catalogne quand elles ont augmenté en moyenne de 15% dans le reste de Espagne, et même +24% aux Baléares et +22% à Madrid ! Et il est probable que le même scénario se soit produit en décembre.
  • Selon le bureau d’étude STR Magma HC, le taux d’occupation hôtelier à Barcelone en octobre 2017 (79%) est le plus faible enregistré un mois d’octobre depuis 2008 ! Alors que jusqu’en septembre, Barcelone avait battu tous ses records historiques d’occupation hôtelière.

Et l’immobilier est l’un des secteurs les plus touchés par la crise politico-économique catalane  :

  • Troisième baisse consécutive des prix immobiliers à Barcelone : selon le site Idealista, les prix de vente dans l’ancien après avoir baissé en octobre (-0,04%) et novembre (-0,3) ont de nouveau baissé en décembre (-0,9) et la baisse s’accélère, du jamais vu à Barcelone depuis… février 2013 ! Fin décembre 2017, les prix barcelonais sont revenus au niveau de mai 2017 alors que, sur la même période, les prix ont augmenté de… 16% à Palma ou de 8% à Madrid.
  • Les loyers ont aussi baissé à Barcelone de 2,4% en décembre 2017 par rapport à décembre 2016 pour cause d’une demande réduite et de loyers prohibitifs. Alors que sur la même période, ils augmentaient ailleurs en Espagne de… 20% !
  • Finalement, les investissements immobiliers en Catalogne auront chuté en 2017 de 17% à 2093 millions € contre 2510 millions € en 2016. C’est le quatrième trimestre 2017 (en plein dans l’incertitude politique) qui a pesé le plus dans cette baisse avec une chute de 30% des investissements à 470 millions € contre 672 millions € au quatrième trimestre 2016.

 

Alors quel scénario pour le premier semestre 2018 ?

Ces mauvais indicateurs économiques conjugués à la continuité de l’instabilité politique feront que l’économie catalane pourrait entrer en récession à la fin du 1er trimestre 2018 (avec deux trimestres consécutifs de baisse de PIB, le quatrième trimestre 2017 étant déjà en baisse).

Les indépendantistes catalans étant majoritaires en sièges (même si ils ne le sont pas en voix) à la Generalitat de Cataluña, il est probable qu’ils se focalisent encore sur leur objectif principal : obtenir l’indépendance de la Catalogne. Cette situation amènera à un nouveau blocage politique qui aura de nouveau des conséquences économiques négatives, les mêmes causes produisant les mêmes effets.

Alors à court terme, au premier semestre 2018, les prix immobilier devraient encore baisser car les acheteurs, un peu (ou très) inquiets de la tournure des événements, vont se faire de plus en plus rares. Donc si vous voulez acheter, notre conseil est d’attendre.

A moins que Tabarnia…

 

Au fait, pendant ce temps, dans le reste de l’Espagne… tout va bien pour l’immobilier et l’économie !

 

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