Conseiller Immobilier

Notre métier de Conseiller Immobilier en Espagne est de vous assister et de vous conseiller tout au long de votre parcours d’acquisition de votre bien immobilier en Espagne.

En tant que Conseiller Immobilier, nous vous accompagnons depuis la définition de votre projet jusqu’à la signature du contrat de vente chez le notaire, et même au-delà. En passant par la demande de financement auprès des banques, la recherche de biens immobiliers, la négociation des prix, les contrôles administratifs et juridiques, le choix du notaire, l’accompagnement contractuel de l’achat, etc.

Nous vous apportons l’expérience, l’écoute, le conseil et la disponibilité nécessaires d’un professionnel de l’immobilier pour la recherche et l’achat d’un bien immobilier en Espagne au meilleur prix et en toute sécurité.

Le Conseiller Immobilier

Vous avez le projet d’acheter un appartement ou une villa en Espagne. Vous voulez en faire votre résidence principale, un pied-à-terre ou votre résidence secondaire. Ou encore vous voulez réaliser un investissement locatif. Mais vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place, vous ne parlez pas espagnol. Ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts. Nous pouvons devenir votre Conseiller Immobilier. Le professionnel francophone de l’immobilier en Espagne qui vous simplifiera toutes les démarches administratives, juridiques, techniques, financières et fiscales. Votre partenaire de confiance qui vous fera gagner beaucoup de temps et d’argent ! Et qui vous évitera les « prises de tête ».

Un Conseiller Immobilier (ou « chasseur immobilier » dans les pays francophones, « asesor personal inmobiliario » en espagnol ou « real estate personal shopper » en anglais) est un professionnel indépendant engagé par un acheteur immobilier potentiel. C’est une activité qui fonctionne depuis des années avec succès dans des pays comme la France, le Royaume-Uni et, en particulier, aux États-Unis, où une grande partie des transactions immobilières sont finalisées par des conseillers immobiliers. C’est un service récent en Espagne.

Le terme de « chasseur immobilier » est le plus fréquent dans le monde francophone, mais nous ne trouvons pas cette expression très heureuse. Nous ne partons pas à la « chasse ». Celui de « chercheur immobilier » serait plus adapté. Pour notre part, nous préférons celui de « conseiller immobilier » car il va au-delà delà de la recherche. Il implique aussi les notions d’étude, de conseil et d’assistance.

Le partenaire exclusif de l’acheteur

Nous nous adressons en priorité aux acquéreurs, particuliers ou professionnels francophones, n’ayant pas le temps de prospecter et de visiter, n’habitant pas sur place, ne parlant pas espagnol, n’ayant pas confiance dans les agences locales ou méconnaissant le droit immobilier espagnol. En tant que Conseiller Immobilier, nous leur proposons notre expertise. Nous visitons, contrôlons et sélectionnons des biens immobiliers qui correspondent aux désirs de notre client, l’acheteur francophone. Nous montons le dossier de prêt bancaire et nous négocions le prix d’acquisition avec le vendeur. Enfin, nous accompagnons l’acheteur dans toutes ses démarches juridiques, administratives, financières et contractuelles. Et, si le client le souhaite, nous pouvons aussi gérer les prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé.

Notre rôle est complémentaire à celui des agences immobilières. Notre accompagnement permet une négociation « équilibrée ». L’agent immobilier défendra les intérêts de son client, le vendeur. Alors que nous défendons exclusivement les intérêts de l’acheteur sans aucun conflit d’intérêts avec le vendeur. A la différence de l’agent immobilier rémunéré par le vendeur. Ne pas avoir de conseiller immobilier, c’est comme « aller à un procès sans avocat et négocier avec l’avocat de la partie adverse ».

Nous pouvons aussi vous conseiller et vous orienter vers d’autres services (banque, notaire, assureur, architecte d’intérieur, entrepreneur, etc.), avant, pendant et après l’achat.

Gain de temps, d’argent et de sécurité

80% de nos clients sont des étrangers francophones ou des espagnols non-résidents, les autres sont des francophones résidant en Espagne. Environ 90% des opérations que nous accompagnons aboutissent. De l’avis même de nos clients, nous leur faisons économiser :

  • Du temps, nos clients économisent au moins les trois-quarts du temps qu’ils auraient dû passer (recherche, prise et gestions de rendez-vous, visites, contre-visites) s’ils avaient décidé de réaliser eux-mêmes le processus d’acquisition. Cela peut représenter plusieurs semaines, voire des mois.
  • De l’argent, en voyages et déplacements économisés, mais aussi au moment de négocier le prix à sa juste valeur. Nous négocierons toujours mieux : nous connaissons le marché, la langue et nous vivons en Espagne.
  • Des problèmes, parmi lesquels des vices cachés, des problèmes administratifs, juridiques et financiers (voir nos articles « Les 12 pièges avant l’achat d’un logement en Espagne » et « Les 13 pièges à éviter pendant l’achat »).

Nous nous impliquons dans la recherche et dans le processus d’acquisition de votre bien comme si c’était le nôtre. Nous nous engageons à  vous offrir une recherche immobilière sur mesure, à vous garantir un achat sûr, et à vous apporter les meilleurs conseils personnalisés en français.

Les étapes acheter conseiller immobilier en espagne

Nos missions sont détaillées ci-dessous : recherche du bien, contrôle du bien, négociation du prix, NIE et compte bancaire, accompagnement juridique, services à la carte.

  1. La Recherche du Bien

En recherchant le bien pour l’acheteur, nous lui économisons beaucoup de temps et nous lui assurons une sélection des biens les plus adaptés à sa demande.

Le Cahier des charges

Tout d’abord, vous nous décrivez en détail votre projet immobilier. Nous définissons ensemble le cahier des charges de la recherche : localisation (région, ville, littoral, intérieur), type d’habitat (villa, appartement, duplex, atico…), utilisation (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), caractéristiques (superficie, chambres, terrasses, jardin, piscine…), services (transports, commerces, services de santé…), budget (acquisition, travaux, crédit hypothécaire), et tout autre critère qui vous semble indispensable.

Nous validons ensemble la faisabilité de votre projet. Puis nous signons un contrat qui reprend en détail ce cahier des charges et les prestations que nous somme tenus de réaliser.

La sélection et la visite des biens

En tant que conseiller immobilier, nous avons une parfaite connaissance du marché immobilier espagnol. Nous prospectons alors pour vous les biens disponibles qui correspondent au mieux au cahier des charges. Le plus souvent entre 30 et 50 biens. Localiser un bien de qualité est notre métier. Et pour cela, nous disposons d’un réseau de contacts : agences immobilières, notaires, syndics, avocats, gestionnaires de biens, banques, promoteurs, etc. Pour chaque bien visité que nous sélectionnons, nous vous envoyons par mail un rapport écrit et un reportage photo ou vidéo du bien et de son environnement. Avec ses avantages et ses défauts. Le tout évidemment en français.

Après la phase de recherche (2 à 3 semaines), nous organisons avec vous, en fonction de vos disponibilités, une ou deux journées de visite des 5 ou 6 biens qui ont retenu votre attention.

Conseil : profitez de cette période pour faire une demande de pré-accord bancaire si vous souhaitez faire un crédit hypothécaire. Nous pouvons vous assister dans cette démarche (voir le point 7.d ci-dessous).

  1. Le contrôle du bien immobilier

Vous avez sélectionné votre bien à la fin de la phase précédente. Dans les pays francophones où le contrôle du bien est réalisé par les notaires. En Espagne l’acheteur est responsable de ce contrôle. Aussi bien administrativement que juridiquement et techniquement.

Des questions

Et les questions sont nombreuses. Y a-t-il des dettes sur le bien ? Est-ce que le logement a tous les certificats permettant son habitabilité ? Est-ce que l’ensemble de la superficie construite a été déclarée ? Quelle est sa superficie réelle ? Dans le cas d’une copropriété, quels sont les travaux prévus ou en cours à prendre en charge ? Est-ce que les paiements des charges de copropriété, les impôts et charges diverses sont à jour ? Quelle est la consommation énergétique du logement ? Dans le cas d’un immeuble ancien, a-t-il été contrôlé comme le veut la loi ? Pourrez-vous utiliser le logement pour le louer à des touristes ? Etc.

Des contrôles

Avec notre avocat francophone spécialisé dans le droit immobilier, nous assurons pour vous tous ces contrôles. Ils sont souvent difficiles à réaliser pour des personnes ne parlant pas espagnol ou peu habituées à la lecture des documents techniques, comptables, juridiques ou administratifs.

  • la « Consulta descriptiva y grafica de datos cadastrales » (description cadastrale),
  • la « Cédula de habitabilidad » (certificat d’habitabilité),
  • la « Nota simple informativa » (document du Registre de la Propriété assurant que le bien est libre de toutes charges),
  • le « Certificado energetico » (certificat énergétique),
  • le « Certificado de aptitud » (certificat d’inspection technique de l’immeuble pour les immeubles anciens),
  • la « Licencia turistica » (la licence d’utilisation d’un logement en location touristique),
  • et l’acte de vente précédent.

Puis nous vérifions en mairie les projets municipaux prévus dans la zone. Que vous n’ayez pas la surprise de voir une tour se construire à la place de votre vue sur mer !

Ensuite, dans le cas d’une copropriété, nous vérifions tous les documents liés à cette copropriété. Les derniers comptes annuels, procès-verbaux des assemblées générales sur les 12 derniers mois, tantièmes, restes à payer des différents copropriétaires, travaux prévus ou en cours…

Enfin, nous contrôlons l’état des paiements courants. Les derniers reçus de l’IBI (la taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau et de téléphone.

Nous vous précisons aussi le montant des impôts (ITP), frais et charges que vous aurez à payer sur votre acquisition.

Nous vous envoyons un ou plusieurs rapports en français détaillant ces opérations.

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  1. La négociation du prix

En parallèle du contrôle du bien, nous menons avec vous une négociation du prix avec le propriétaire et/ou son représentant.

Nous vous aidons à acheter le bien souhaité à sa juste valeur, en négociant au meilleur prix. Pour cela nous disposons d’outils d’estimation de prix, en nous basant sur la valeur de biens équivalents dans la zone. De plus, résidant en Espagne, connaissant le marché et parlant couramment espagnol, le conseiller immobilier aura plus de facilité à négocier au juste prix qu’un étranger ne résidant pas en Espagne, ne connaissant pas le marché et ne parlant pas la langue. Certaines agences ont tendance à avoir un prix pour les « étrangers ». A nous de les ramener à la réalité du marché !

L’analyse documentaire précédente (cf. 2. Le Contrôle du bien immobilier) nous aidera aussi à avancer des arguments visant à réduire le prix. Il peut arriver aussi qu’un même bien soit proposé par plusieurs intervenants à des prix différents. Selon les cas, nous obtenons de 5 à 15% de remise sur le prix initialement demandé. Ce qui compense largement le coût de nos prestations.

La négociation est une étape fondamentale. Obtenir le meilleur prix requiert une maîtrise parfaite du marché fondée sur l’expérience alliée à la capacité de négocier avec sérénité et ouverture au dialogue. Une négociation professionnelle, adaptée à chaque cas particulier, et basée sur des arguments techniques et humains nous permet d’obtenir le meilleur accord possible pour un investissement sécurisé.

  1. L’obtention du NIE et l’ouverture du compte bancaire

Vous ne pouvez pas être propriétaire en Espagne sans avoir le NIE, le « Número de Identidad de Extranjero » (numéro d’identification des étrangers). C’est un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers. Ce numéro figure sur tous les documents publics qui vous seront envoyés ou transmis. Mais il est nécessaire aussi pour toutes les demandes dirigées à l’administration ; et sur la plupart des actes entre personnes privées à caractère socio-économique et professionnel. Le NIE est donc indispensable dans le cas d’une acquisition d’un bien immobilier. Nous vous assistons dans cette démarche qui n’est pas très compliquée mais qui est souvent assez longue (comptez 1 à 3 mois). Si vous souhaitez l’obtenir plus rapidement, nous vous proposons ci-dessous (partie 7.a) une formule rapide (3 semaines) et une formule express (5 jours).

L’ouverture d’un compte bancaire en Espagne n’est pas une obligation, mais nous vous le conseillons fortement. D’abord à l’achat car si vous payez d’un compte à l’étranger, la procédure est un peu plus lourde. Ensuite pour le paiement de vos charges courantes (impôts, électricité, gaz, eau, charges de copropriété, etc.) et l’encaissement éventuel de vos loyers. Nous vous accompagnons dans plusieurs banques pour l’ouverture d’un compte. Si vous faites une hypothèque auprès d’une banque en Espagne, elle vous obligera à ouvrir un compte chez elle.

  1. L’accompagnement juridique

Notre avocat (100% francophone) spécialisé dans le droit immobilier prend en charge l’analyse et le contrôle des documents légaux du processus d’achat :

  • Le « Contrato de reserva » (contrat de réservation assurant le blocage du bien).
  • Le « Contrato de arras » (compromis de vente).
  • Et l’ « Escritura » (l’acte d’achat notarié). Et éventuellement le contrat hypothécaire.

Dans la mesure du possible, nous vous recommanderons un notaire francophone. Ce qui vous permettra de bien comprendre le contenu du contrat. Nous contrôlons aussi, dans le cas d’un prêt bancaire, l’acte hypothécaire rédigé par la banque. Nous nous assurons, au final, de l’inscription de la transaction au Registre de la Propriété.

  1. Coût de notre prestation

L’ensemble de notre prestation de conseiller immobilier fait l’objet d’un contrat signé entre vous et nous. Ce contrat contient le détail des opérations que nous réalisons pour vous, la durée et les conditions d’exécution, ainsi que le montant et les modalités de paiement de nos prestations.

Notre tarif est de 2 à 3% HT du prix d’acquisition du bien immobilier. Cette somme est uniquement due en cas de succès. En cas d’échec, vous ne payez que l’avance demandée qui s’élève à 800 € HT. Les prestations de notre avocat francophone sont incluses dans ce tarif.

Le montant de nos prestations est largement amorti  par notre capacité à négocier une baisse conséquente du prix du bien choisi. Mais aussi par les économies de frais de déplacement (avion/hôtel) de nos clients non-résidents.

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  1. Services à la carte du conseiller immobilier

En dehors de notre prestation globale, nous offrons des prestations plus ciblées. Si vous êtes intéressé par l’une ou plusieurs d’entre elles, veuillez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com. Nous vous ferons un devis personnalisé.

a. Obtention rapide ou express du NIE

Vous avez besoin du NIE en urgence, vous ne pouvez pas attendre les 1 à 3 mois prévus. Nous vous proposons deux options, une procédure rapide en moins de 3 semaines, et une procédure express en 5 jours.

b. Contrôle du bien et/ou accompagnement juridique

Vous avez déjà trouvé votre bien. Notre mission peut se limiter au seul contrôle du bien qui est présenté dans la partie 2 ci-dessus. Ou/et à l’accompagnement juridique tel que défini dans la partie 5 ci-dessus.

c. Lecture et contrôle des contrats juridiques

Notre mission peut se limiter au seul accompagnement juridique qui est présenté dans partie 5 ci-dessus.

d.Recherche de financement

Nous pouvons rechercher un financement pour votre bien (le plus souvent pas au-delà de 80%). Soit en Espagne, soit dans votre pays d’origine (France, Belgique, Suisse,…).

Notre conseil : toujours avoir un pré-accord de financement avant la recherche avec la constitution d’un dossier bancaire.

e. Le Golden Visa 

Vous êtes étranger non communautaire et vous souhaitez investir plus de 500.000 € dans un bien immobilier en Espagne. Vous avez alors droit au Golden Visa, un visa permanent pour vous et les membres de votre famille. Nous sommes à votre disposition pour cette procédure d’obtention.

f. Déclarations des revenus locatifs touristiques

Depuis l’année dernière, tout propriétaire en Espagne est tenu de déclarer trimestriellement à l’ « Agencia Tributaria » (le service des impôts) ses revenus locatifs touristiques. Nous pouvons réaliser cette prestation pour vous.

g. Estimation officielle d’un bien

Que vous soyez vendeur ou acheteur, nous pouvons faire réaliser une tasacion, c’est à dire estimation officielle du bien qui vous permettra, entre autre, de construire votre dossier bancaire, mais aussi de mieux négocier.

Nous vous rappelons que si vous êtes intéressé par l’une ou plusieurs des prestations précédentes, vous pouvez nous contacter par mail à espagnimmo@yahoo.com.

  1. Informations générales sur l’acquisition d’un bien en Espagne

Pour bien comprendre à quoi sert un conseiller immobilier en Espagne, nous vous conseillons de lire les trois articles suivants :

puis

et

 

Cet article est une mise à jour d’un article de janvier 2019.

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La reproduction partielle ou complète de ce document est autorisée avec mention de la source ci-dessous :

© acheterenespagne.fr – Janvier 2020 – Conseiller Immobilier, économisez du temps, de l’argent et des … soucis !

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition. En passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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