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Acheter en Espagne : Articles de Février 2020

Voici les résumés des 4 articles parus en Février 2020 dans notre nouveau site acheterenespagne.fr. Si vous voulez consulter un article, il vous suffit de cliquer sur le titre du résumé. Bonne lecture !

 

Dans cet article, nous vous présentons les 12 pièges à éviter avant l’achat d’un logement en Espagne :

  • Premier piège – Perdre son temps…
  • Second piège – Vouloir tout faire tout seul
  • Troisième piège – Surestimer sa capacité financière avant l’achat
  • Quatrième piège – Ne pas se renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche
  • Cinquième piège – Ne vous improvisez pas électricien, plombier ou carreleur !
  • Sixième piège – Ne pas penser à la revente… avant l’achat
  • Septième piège – Visiter trop rapidement
  • Huitième piège – Méconnaître des situations particulières de l’immobilier espagnol
  • Neuvième piège – Ne pas se renseigner par rapport à l’utilisation de votre bien
  • Dixième piège – Attendre trop longtemps pour se décider et pour faire une offre
  • Onzième piège – Attendre pour faire le nie
  • Douzième piège – Se passer des services d’un conseiller immobilier francophone

 

Dans cet article, nous vous présentons les 13 pièges à éviter pendant l’achat d’un logement en Espagne :

  • Premier piège – Ne pas contrôler la situation du bien
  • Second piège – Ne pas signer de contrat précis pour le “contrato de reserva”
  • Troisième piège – Ne pas avoir de financement avant le contrat de compromis de vente
  • Quatrième piège : Ne pas être présent ou représenté le jour de la tasacion
  • Cinquième piège : Mal négocier ou ne pas négocier le prix
  • Sixième piège – Sous-estimer la durée d’obtention du nie
  • Septième piège – Ne pas avoir de compte-courant en espagne
  • Huitième piège – Faire l’erreur de prendre un prêt à taux variable
  • Neuvième piège – Se laisser imposer une assurance-vie (hors de prix) pendant l’achat
  • Dixième piège – Se laisser imposer le notaire
  • Onzième piège – Ne pas étudier le contrat de vente et le prêt bancaire
  • Douzième piège – L’erreur de payer 100% du bien à un vendeur résidant à l’étranger
  • Treizième piège – Ne pas faire appel à un conseiller immobilier pendant l’achat

 

Dans cet article, nous vous présentons les 13 pièges à éviter après l’achat d’un logement en Espagne :

  • Premier piège : Des travaux incontrôlables qui n’en finissent plus
  • Second piège : Ne pas revérifier son logement dans une promotion neuve
  • Troisième piège : Souscrire une assurance trop élevée
  • Quatrième piège : Ne pas assister aux réunions de copropriétaires
  • Cinquième piège : Ne pas demander l’autorisation de la copropriété pour mettre son bien en location touristique
  • Sixième piège : Oublier de demander la copie du registre de la propriété
  • Septième piège : Gérer ses impôts espagnols depuis l’étranger, difficile mais possible
  • Huitième piège : Après l’achat, « oublier » de payer ses impôts sur le revenu en espagne
  • Neuvième piège : Et l’impôt sur le patrimoine ?
  • Dixième piège : « Oublier » de déclarer les revenus locatifs espagnols dans son pays d’origine !
  • Onzième piège : Croire qu’il est facile de faire des locations touristiques
  • Douzième piège : La revente peut coûter cher !
  • Treizième piège : Ne pas avoir de liens locaux

 

Découvrir dans cet article les News Exclusives du blog « Acheter en Espagne » du mois de Février 2020. Au sommaire :

  • Editorial : 2020… le retour à la forte hausse des prix à Barcelone !
  • Première chute annuelle des ventes résidentielles depuis 2013 !
  • En 2020, hausse des prix de 1 à 5% selon les experts
  • Prix et localisation d’abord !
  • Première livraison des logements issus de conteneurs à Barcelone
  • Rentabilité locative brute résidentielle de 7,4%
  • Les soldes de Haya sur 940 biens immobiliers
  • Moins d’Airbnb en Espagne !
  • Madrid et Barcelone dans le Top 10 européen
  • Achetez un commerce en 2020 et payez-le en 2021 !
  • Plus fort ensemble !
  • 12,725 milliards d’euros de transactions immobilières en 2019
  • L’apostille des contrats de mariage à nouveau délivrée par les Cours d’Appel en France
  • Confidentiel et Express des News en Février 2020

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Vous pouvez retrouver l’intégralité de ces articles

sur notre nouveau site acheterenespagne.fr

Acheter en Espagne au meilleur prix

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Acheter en Espagne Articles Janvier et Février 2019

Acheter en Espagne : Articles de Janvier et Février 2019

Ci-dessous un résumé des 9 articles de janvier et février 2019 de notre nouveau site acheterenespagne.fr. Si vous voulez consulter l’article, il vous suffit de cliquer sur le titre. 

Votre appartement est sombre, il manque de luminosité et ça déteint sur vous. Si vous voulez savoir comment ramener la lumière chez vous, notre article « 15 astuces simples pour améliorer la lumière naturelle dans votre logement » est fait pour vous !

Acheter en Andalousie, c’est le rêve de nombreux francophones qui souhaitent investir dans l’immobilier en Espagne. Découvrez Grenade, une ville chargée d’histoire, son magnifique Palais de l’Alhambra et… ses tout petits prix immobiliers !

Vous voulez louer votre appartement ou votre villa, ou vous souhaitez faire un investissement locatif en Espagne. Alors vous avez trois options : la location traditionnelle de 3 ans, la location temporaire et la location touristique. Laquelle est la plus adaptée à votre situation ? Quelles sont les différences contractuelles et fiscales entre ces trois options locatives ?

Le sommaire :

. L’immobilier européen (et espagnol) à un niveau record en 2018

. Retour à la hausse des prix à Madrid et… à Barcelone

. Annulation du Décret-Loi sur les locations de Décembre 2018 !

. La Commission Européenne veut réformer le « Golden Visa »

. Les promoteurs construisent toujours plus !

. Le chômage est au plus bas depuis 10 ans

. Barcelone va découvrir le « co-living »

. Warren Buffet ouvrira 150 agences immobilières en Espagne

. L’Espagne monte à Bruxelles

Le temps des revenus des locations touristiques non déclarées est révolu en Espagne. Même si vous faites une seule location touristique sur l’année, vous êtes tenu de faire quatre déclarations trimestrielles aux services fiscaux si vous êtes non-résident en Espagne, et de déclarer ces revenus à l’IRPF si vous êtes résident. Des dizaines de milliers de propriétaires étrangers en Espagne sont concernés, et parmi eux plus de 10.000 francophones.

Vous avez le projet d’acheter en Espagne, un appartement ou une villa. Vous voulez en faire votre résidence principale, un pied-à-terre ou votre résidence secondaire. Ou encore vous voulez réaliser un investissement locatif. Mais vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place, vous ne parlez pas espagnol ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts. Nous pouvons devenir votre Conseiller Immobilier. Le professionnel de l’immobilier francophone en Espagne qui vous simplifiera toutes les démarches administratives, juridiques, techniques, financières et fiscales. Votre partenaire qui vous fera gagner du temps et de l’argent !

Découvrez notre nouvel article, le Guide 2019 de l’Immobilier en Espagne. Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur l’Immobilier en Espagne. Un moyen très simple et très rapide d’accéder à nos 130 articles.

Le sommaire :

. Prix à l’achat stables à Madrid et à Barcelone

. C’est la banque qui paiera l’AJD

. Le Gouvernement espagnol envisage de plafonner les loyers en 2019

. Construction en Espagne : +4% en 2019 selon la Commission européenne

. Corte Ingles : 1,5 milliards d’Euros d’actifs immobiliers à vendre

. 18,75 milliards d’investissements immobiliers en 2018

. Une annonce en… cm2

. En bref

. Confidentiel des news de Janvier 2019

Toutes les villes espagnoles rivalisent de beauté et  d’imagination avec leurs décorations et illuminations pour les fêtes de fin d’année. Nous vous offrons un panorama des décorations de fin d’année dans les six principales villes d’Espagne : Madrid, Barcelone, Valence, Séville, Bilbao et Malaga. Et une surprise au final de l’article.

 

Vous retrouvez tous ces articles sur notre nouveau site acheterenespagne.fr

 

Notre métier de Conseiller Immobilier francophone en Espagne

Conseiller Immobilier, à votre service

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Local en logement acheter immobilier en espagne

Transformer un local commercial en logement, c’est possible

Acheter en Espagne dans le centre des grandes villes comme Barcelone ou Madrid est encore une bonne idée, mais les prix sont souvent élevés. Et donc pourquoi ne pas acheter un local commercial pour le transformer en logement ? Avantages : c’est souvent moins cher à l’achat,  de 20 à 30% en moyenne, et vous pouvez aménager votre espace. Inconvénients : la procédure technique et administrative est longue et complexe, et les travaux peuvent être conséquents.  Alors bientôt le loft de vos rêves ?

Dans les grandes villes espagnoles, notamment à Madrid et à Barcelone, de plus en plus de locaux commerciaux localisés au rez-de-chaussée se transforment en logements : à Barcelone, la municipalité a dénombré 78.000 locaux en rez-de-chaussée dont seulement 3000 sont des logements. Et l’association des commerçants y recense… 8000 locaux commerciaux vides ! Par ailleurs, il est probable que les ventes en ligne aient raison de plusieurs milliers de commerces chaque année. Mais un local commercial ne peut pas devenir un logement si les autorisations administratives n’ont pas été obtenues.

Habiter un local commercial peut créer des problèmes

Si vous décidez de résider dans un local commercial, vous rencontrerez ces problèmes :

  • Vous ne pourrez pas vous enregistrer à cette adresse à la Mairie (« empadronamiento »), ce qui compliquera voir invalidera les autres procédures (NIE, banque, sécurité sociale, consulat, etc.)
  • Ensuite, les services d’électricité, d’eau et de gaz seront très difficiles à obtenir car, comme il s’agit d’un local professionnel, vous devrez présenter votre licence d’exploitation
  • Vous n’aurez pas aussi d’autorisation d’habitation (« cedula de habitabilidad »), et donc vous ne pourrez louer cet espace comme habitation
  • Enfin, vous ne pourrez pas avoir d’assurance habitation, conséquence : tous les dommages subis par les personnes et les biens seront de votre responsabilité

Pour résoudre ces problèmes, il faut transformer ce local en logement, et donc demander un changement d’utilisation du lieu.

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Un nouveau logement

Dans la pratique, la transformation d’un local en logement suit les mêmes règles qu’un nouveau logement. D’abord faire une demande de changement d’utilisation et de permis de construire, puis obtenir une autorisation de première utilisation.

Un architecte est souvent nécessaire pour mener à bien ce projet (compter entre 1000 et 4000 euros selon le projet).

Facteurs invalidant le changement d’utilisation

Le nouveau logement doit être conforme au CTE (« Código Técnico de la Edificación », c’est-à-dire les obligations techniques de construction) et aux règlements d’urbanisme de la municipalité et de la communauté autonome. Les obstacles les plus courants sont l’impossibilité de se conformer au CTE ou aux règlements d’urbanisme (par exemple la limitation du nombre de logements à l’hectare ou l’interdiction de logements en rez-de-chaussée), pour des raisons d’accessibilité (notamment pour les handicapés), de  salubrité, de ventilation ou d’éclairage minimal …

La loi permet de transformer un local en logement sous certaines conditions

En octobre 2013, la Cour suprême a confirmé le droit de tout propriétaire d’un logement ou d’un local de les utiliser comme il le jugeait le plus approprié, à moins que le changement ne soit expressément interdit ou limité dans les statuts de la copropriété.

Pour effectuer un changement d’utilisation, il faut prouver qu’il n’affecte pas la  structure ou les éléments communs du bâtiment.

Avant tout projet d’achat d’un local pour le transformer en logement, vous devez donc faire réaliser une étude de faisabilité. Ceci pour vous assurer que ce local est transformable (durée : environ 1 mois).

Notre conseil :

  • Faites d’abord une « Consulta Urbanística Común » (Consultation urbanistique rapide) à la Mairie pour savoir si, administrativement, le local est transformable.
  • Puis aller voir les statuts de la copropriété s’il n’y a pas d’impossibilité ou de limitation
  • Si les deux démarches précédentes sont validées, faites ensuite l’étude technique de faisabilité.

 

Un processus long et laborieux

Le processus de demande de changement d’utilisation est long et complexe :

  • d’abord déposer un dossier technique en Mairie* et attendre l’autorisation municipale – en moyenne 3 mois ou 4 mois -,
  • ensuite réaliser les travaux en accord avec le dossier technique et éventuellement les remarques des services techniques de la Mairie,
  • obtenir le certificat de fin de travaux,
  • puis se rendre chez le notaire pour rédiger un acte de changement d’utilisation (« escritura nueva »),
  • évidemment, enregistrer cet acte au registre de la propriété,
  • et faire une déclaration de modification de la valeur cadastrale auprès de la Gerencia Territorial del Catastro
  • enfin obtenir l’autorisation d’habitabilité (« cédula de habitabilidad ») auprès d’une Oficina de la Vivienda
  • et finalement retourner à la mairie avec le certificat de fin de travaux, la cédula de habitabilidad, la déclaration de modification de la valeur cadastrale et l’escritura enregistrée pour obtenir enfin le permis de première occupation.

*A noter que l’instruction du dossier en mairie est payante. Tous les autres actes aussi. Au total de 2000 à 6000 € selon  le dossier.

Il faut compter au minimum 6 mois et souvent 12 mois pour mener à bien un projet de transformation. Et il vaut mieux se faire accompagner.

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Quelles sont les exigences pour un changement d’utilisation ?

Le local transformé en logement doit satisfaire à certaines exigences et conditions d’habitabilité établies par les règlements d’urbanisme en vigueur. Ces obligations paraissent simples mais elles ne le sont pas surtout en ce qui concerne les surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation.

Des surfaces minimum

Le futur logement doit avoir au minimum :

  • une surface utile de 25 m2 si il s’agit d’un studio,
  • une surface utile de 38 m2 dans les autres cas avec au minimum une chambre, un salon, une cuisine et des toilettes (40 m2 à Barcelone)

Dans la quasi-totalité des cas, les surfaces des locaux à transformer sont largement supérieures. Les surfaces ne sont donc pas des critères disqualifiants.

Des règles municipales

Ce sont les règlements des mairies et des communautés autonomes qui imposent les critères les plus contraignants. La municipalité de Madrid, par exemple, demande les conditions suivantes* dans son PGOUM (« Plan General de Ordenación Urbanística de Madrid ») :

  • Aucun logement ne peut avoir de pièces habitables (chambres, salon ou cuisine) en-dessous du niveau du sol. Le sol de la maison doit toujours au-dessus du trottoir : dans le cas d’un logement dans une rue en pente, c’est le point le plus élevé du trottoir qui est pris en compte.
  • Il ne peut pas y avoir de de pièces habitables (chambre à coucher, salon ou cuisine) aux étages inférieurs au rez-de-chaussée (en cave ou en sous-sol).
  • La façade doit avoir une longueur supérieure à 3 mètres.
  • Il doit y avoir au minimum un salon d’une superficie utile supérieure à 12 mètres carrés.
  • Il doit être possible d’inscrire un cercle d’un diamètre égal ou supérieur à 2,70 mètres, tangent au mur sur lequel se trouve la source de lumière et de ventilation.
  • La cuisine doit être équipée d’une cheminée ou d’une hotte aspirante avec évacuation à l’extérieur.
  • La hauteur minimum du logement est de 2,50 mètres sur au moins 75% de sa surface utile ; elle peut être réduite à 2,20 mètres pour le reste.
  • La porte d’accès doit avoir au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,83 mètres de largeur.
  • Les portes entre les pièces doivent avoir aussi au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,63 mètres pour celle des toilettes et 0,73 mètres pour les autres.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface d’éclairage naturel (fenêtres, verrière, baie vitrée) d’au moins 12% de sa surface utile.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface à des fins de ventilation naturelle directe d’au moins 8% de sa surface utile.
  • Les salles de bain et toilettes doivent disposer d’un système d’extraction forcée.
  • Enfin, les conditions d’accessibilité et de sécurité en matière de prévention des incendies doivent être respectées.

*Les conditions sont peu différentes à Barcelone

Notre astuce pour pallier aux contraintes de surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation : faites de grands espaces !

Local en logement acheter immobilier en espagne

Et si la transformation du local commercial en logement ne peut pas se faire, pourquoi ne pas le transformer… en bureaux, ce qui est beaucoup plus facile et très rentable 🙂

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

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