Archives mensuelles : octobre 2017

Crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

Nous vous avions déjà parlé dans un article le 4 octobre (« Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?« ) du risque de baisse des prix en Catalogne et en particulier à Barcelone. Et bien, ça se confirme, notamment sur le marché haut de gamme qui intéresse plus particulièrement les investisseurs étrangers : les prix de l’immobilier de luxe à Barcelone pourraient chuter de 20% sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.

Selon Idealista, les prix immobiliers ont enregistré une légère baisse à Barcelone en octobre 2017, passant de 4335 € à 4333 € par m2, à mettre en comparaison avec la hausse de 18% sur un an (de mai à octobre, les prix n’ont augmenté que de 1,2% à Barcelone alors que la hausse était de 5,7% à Madrid). La baisse dans la capitale catalane est surtout marquée dans le marché haut de gamme.

L’agence de notation Fitch estime que la forte demande immobilière dans les zones les plus recherchées de Barcelone et Madrid et l’offre limitée ont provoqué des « bulles immobilières localisées » dans certains quartiers centraux. Selon Fitch, les hausses de prix dans ces zones, entre 15% et 35% par an, ne sont pas soutenables.

Cette forte demande est due, selon l’agence de notation, à la politique monétaire expansionniste de la Banque Centrale Européenne (BCE), et à l’activité d’acheteurs et investisseurs étrangers qui parient sur hausse du prix de l’immobilier et une bonne rentabilité en revenus locatifs.

Turo Park Barcelone Immobilier 4

La crise politique catalane a provoqué une baisse des prix surtout dans l’immobilier de luxe, les acheteurs étrangers préférant différer ou annuler leur investissement à Barcelone pour le déplacer vers d’autres régions espagnoles ou même à l’étranger.

Crise Catalogne Immobilier Espagne

Selon Emmanuel Virgoulay, associé de l’agence immobilière de luxe Barnes Spain, le prix moyen des logements de luxe en Catalogne pourrait perdre jusqu’à 20% dans les prochains mois par la conjonction d’une baisse de la demande et d’une offre surévaluée qui ne correspond pas aux besoins des acheteurs. Selon l’agence, particulièrement active autour de Turo Park à Barcelone, ce qui domine maintenant le marché du luxe sont des très grands appartements, de 400 m2 ou plus, pour lesquels la valeur est de 4 millions €

Turo Park Barcelone Immobilier 1

« Au cours des deux dernières années, le marché du logement de luxe en Catalogne a créé une bulle immobilière. La hausse constante des prix à Barcelone a conduit de nombreux vendeurs à demander des  prix similaires pour leurs logements à ceux de Paris (4 millions d’euros pour un duplex de 345 m2 près des Champs Elysées) », relate Virgoulay.

Selon lui, ces derniers jours, le marché a changé : il « est passé d’un marché dominé par les vendeurs à un marché d’acheteurs. Ce seront précisément les acheteurs qui disposent de liquidités importantes qui détermineront les prix de vente dans les mois à venir », a-t-il expliqué.

Turo Park Barcelone Immobilier 5

Le marché des appartements de luxe est également impacté par la perte des sièges sociaux, qui peut réduire la demande en appartements locatifs, des investisseurs faisant l’acquisition de ces logements pour les rénover et les mettre à la disposition des locataires à fort pouvoir d’achat.

Malgré la reprise en main par l’Etat espagnol des institutions catalanes, la période d’incertitude politique et économique durera au minimum jusqu’au 21 décembre (21D), date des prochaines élections au Parlement Catalan. Et d’ici là, les investissements immobiliers demeureront à un niveau faible ; les seuls investisseurs qui interviendront sur le marché seront ceux qui feront le pari que l’indépendance sera oubliée après le 21 décembre.

Les élections du 21D seront décisives pour l’avenir économique de la Catalogne, et en particulier pour l’immobilier catalan :

  • Si les partis indépendantistes catalans (ERC, PDECat et CUP) remportent la majorité des sièges, alors le processus indépendantiste repartira de plus belle, et la chute de l’activité et des prix immobiliers se confirmera
  • S’ils n’obtiennent pas la majorité, la confiance reviendra et l’activité immobilière redémarrera, mais à un rythme de croissance plus faible qu’avant septembre 2017

Notre avis :

Une partie des électeurs indépendantistes se sentent trahis par leurs responsables politiques et ils pourraient choisir, lors des élections du 21D, de s’abstenir (ce serait le cas des indépendantistes radicaux) ou même de voter pour des partis non indépendantistes (ce serait le cas des autonomistes qui ne souhaitaient pas l’indépendance). Les élus indépendantistes seraient alors minoritaires au Parlement catalan et l’année 2018 enregistrera alors une nouvelle croissance du marché immobilier à Barcelone et en Catalogne.

Alors, la crise catalane, une opportunité pour acheter ou un repoussoir pour les investisseurs étrangers ? Pour l’instant, la seule chose de sûre est que Barcelone restera malgré tout Barcelone avec ​​la culture, l’architecture, l’art, la gastronomie, la mer, le climat, le foot…

Dans le futur, il y aura toujours des investisseurs intéressés par la Catalogne, mais à quel prix ?

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Barcelone et sa région.

Architecture immobilier barcelone espagne

Sources: immobilier en espagnelavanguardia et abc

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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Malaga, mer, soleil, culture et… bonnes affaires immobilières

Malaga, la capitale de la Costa del Sol, a tous les atouts pour vous attirer : un accès aérien facilité, des kilomètres de plage à proximité, un ensoleillement record, une ville joyeuse et animée, et encore des prix immobiliers abordables.

Malaga a été fondée par les Phéniciens au au VIIIème siècle av. J-C, ce qui en fait l’une des plus anciennes villes d’Europe.

Située à l’embouchure du Guadalmedina, cette vaste agglomération toute blanche est dominée par le Gibralfaro, la « colline du phare », couronné de murailles du XIVe siècle. La situation de Malaga, face à la côte marocaine et au débouché des voies terrestres descendant des hautes terres de Grenade et du Guadalquivir, en a fait la principale ville du littoral méditerranéen de l’Andalousie et la sixième d’Espagne : 570.000 habitants dans la ville et 1 million dans l’agglomération.

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Malaga bénéficie d’un climat méditerranéen très agréable avec plus de 300 jours de soleil par an et une température moyenne annuelle de 18.5 degrés (12º minimum en hiver).

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Avec 16,8 millions de passagers en 2016 (+16% en un an !), l’aéroport international de Malaga est desservi par une soixantaine de compagnies aériennes vers une vingtaine de destinations espagnoles, une centaine de villes européennes, mais aussi vers l’Amérique du Nord, le Moyen Orient et l’Afrique du Nord.

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La vie nocturne à Malaga est très active et l’ambiance très festive. Faire un tour dans le centre de Malaga est quelque chose d’habituel pour les jeunes de la ville ainsi que pour les moins jeunes. Les restaurants sont très nombreux et très variés.

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Malaga a aussi misé sur l’art pour se démarquer du tourisme de masse : une succursale du ­Centre Pompidou de Paris, une autre du Musée russe de Saint-Pétersbourg, une antenne du Musée Thyssen de Madrid, un centre d’art contemporain… S’il pouvait voir les grands musées dont s’est dotée Malaga, sa ville natale, Pablo Picasso n’en croirait pas ses yeux.

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Malaga est  la quatrième ville espagnole la plus attractive en immobilier derrière Barcelone, Madrid et Alicante.  Après la crise de 2007, le secteur immobilier s’est restructuré lentement et en 2015, on a noté les premiers indices de récupération. En 2016, 26.000 logements ont été vendus à Malaga, avec une forte demande étrangère (30% des ventes) ; c’est le chiffre le plus élevé depuis 2008. Les étrangers réalisent ces acquisitions soit pour qu’elles deviennent leurs résidences principales, ou en faire leurs résidences secondaires, ou encore faire un investissement et les mettre en location annuelles ou saisonnières.

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Les prix sont toujours abordables malgré la hausse de 8% de cette année : la moyenne est de 2400 € au m2 (Source : omau-malaga), inférieur de 25% au prix maximum de 2007, juste avant le début de la crise. Des variations très importantes de prix existent dans la ville, entre la zone populaire de Rosaleda au nord de Malaga à 1630 €/m2 et la zone plus aisée du littoral Est à 3850 €/m2 (littoral Ouest : 2550 €/m2).

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Malaga et sa région.

Prix m2 Malaga

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Acheter ou Louer en Espagne ?

Vous venez d’arriver en Espagne et vous avez trouvé votre petit lieu de paradis ! Alors Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat immobilier ou de la location immobilière en Espagne ? Toutes les réponses dans l’article qui suit.

Les avantages généraux de la location 

  • un accès à une meilleure localisation, un espace plus grand et mieux équipé
  • les procédures administratives sont minimes et rapides : pas de demande d’hypothèque, pas d’enregistrement de propriété, pas besoin de contracter un notaire
  • la décision est plus simple
  • si vous vous trompez, c’est moins problématique
  • vous pouvez changer plus facilement de logement et de lieu de vie

Les avantages économiques de la location 

  • un compte bancaire en Espagne suffit
  • pas besoin d’économies ou de disponibilités importantes
  • pas de frais d’ouverture d’hypothèque, d’enregistrement ou de TVA
  • vous évitez un engagement financier à long terme avec un établissement de crédit
  • vous ne supportez pas le risque financier lié à un marché incertain
  • la maintenance ou la réforme du logement et des locaux communs est, en général, à la charge du propriétaire ou des copropriétaires
  • les loyers sont parfois dérisoires en Espagne, surtout dans le sud
  • en colocation (très prisée en Espagne), c’est encore moins cher

Les avantages généraux de l’achat

  • être propriétaire offre plus de sécurité et de stabilité
  • vous pouvez faire tous les travaux que vous voulez
  • vous pouvez laisser le logement vide, y vivre ou le louer
  • vous n’avez pas la pression d’un propriétaire à qui vous devez rendre des comptes
  • vous décorez et meublez votre logement à votre goût

Les avantages économiques de l’achat

  • la valeur du bien augmente chaque année
  • le crédit bancaire mensuel peut être équivalent au coût d’un loyer
  • vous constituez une épargne
  • les réformes et autres agencements augmentent la valeur du bien
  • l’achat peut bénéficier d’avantages fiscaux
  • plus vous gardez le bien, plus vous être gagnant
  • les prix sont encore accessibles en Espagne
  • les taux d’intérêt sont à un niveau historiquement bas

Les inconvénients généraux de la location 

  • la permanence dans le logement dépend de la rénovation du contrat ou de la volonté de récupération du propriétaire pour y loger
  • le propriétaire peut vous empêcher de faire des travaux ou des réformes même si vous les prenez en charge
  • vous avez une relation obligatoire avec le propriétaire et il peut vous demander des comptes
  • vous dépendez des exigences du propriétaire et du règlement de la copropriété

Les inconvénients économiques de la location 

  • les frais des installations électriques, de téléphone, de gaz ou de plomberie sont à votre charge
  • si vous faites des réformes ou des travaux, l’investissement est perdu
  • l’investissement (loyer, réformes) ne rapporte rien
  • l’augmentation du loyer à la rénovation peut être importante bien que négociable
  • il y a une pénalité financière si vous laissez le logement avant la fin du contrat
  • le prix de la location varie chaque année en fonction de l’indice des prix

Les inconvénients généraux de l’achat

  • la décision est beaucoup plus complexe
  • le délai de rétractation n’existe pas en Espagne
  • il y a beaucoup de paperasses et d’actes administratifs avec l’agence,  la banque, le notaire, l’avocat ou le conseil, etc.
  • il faut généralement faire des travaux
  • vous avez la responsabilité des dommages sur la propriété
  • il y a toujours quelque chose à réparer

Les inconvénients économiques de l’achat

  • il y a un gros investissement initial (comptez 20 à 50% de la valeur du bien selon qu’il y ait ou non des travaux, et le prêt accordé par la banque)
  • en Espagne, il est important d’être assisté d’un avocat ou d’un conseil spécialisé (le notaire espagnol est une simple chambre d’enregistrement), ce qui induit des coûts supplémentaires
  • très peu de banques étrangères acceptent un prêt pour une acquisition en Espagne
  • toutes les transactions ont des frais élevés : TVA ou impôt de transmission, frais d’ouverture d’hypothèque, frais d’enregistrement, écritures notariales et quelque fois impôt sur les plus-values
  • les premières années, le paiement de l’hypothèque ne couvre pratiquement que les intérêts et vous devez alors à la banque à peu près le même montant que la valeur empruntée
  • vous devez régler les frais de gestion et d’entretien de la copropriété
  • il est plus sûr de contracter une assurance
  • si vous souscrivez un taux variable, si les taux d’intérêt baissent, vos mensualités baisseront, mais si les taux augmentent alors vous risquez d’avoir une désagréable surprise (privilégiez les prêts à taux fixe pour l’éviter)

 

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Les News Immobilières d’Octobre 2017 en Espagne

Notre Chiffre du Mois : 720 millions € de pertes

C’est la perte enregistrée par les sociétés immobilières cotées (les Socimis) après le référendum catalan.

 

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Crise en Catalogne : perte importante pour les socimis en bourse

Depuis le lendemain du référendum en Catalogne, le 2 octobre, les Socimis (sociétés immobilière d’investissement) accumulent les pertes en bourse : Colonial perd 7,7% et Merlin 5,8%. Les experts envisagent une augmentation du stock immobilier, un arrêt des investissements et une baisse des prix.

Crise en Catalogne : transfert de siège hors de Catalogne pour Colonial et Abertis

Cette semaine, inquiètes de la crise en Catalogne, de très grandes entreprises catalanes ont transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne, parmi lesquelles CaixaBank, Sabadell, Gas Natural, Aguas de Barcelona, etc mais aussi des sociétés liées au secteur immobilier : par exemple, la société immobilière d’investissement Colonial (8 milliards € d’actifs dont 19% en Catalogne) et le constructeur Abertis Infraestructuras (valorisé à  16 milliards €) qui ont transféré leurs sièges sociaux de Barcelone à Madrid.

Crise en Catalogne : les réservations touristiques en baisse de 50% en Catalogne

Selon le principal syndicat patronal de Catalogne (« Fomento del Trabajo »), les réservations touristiques sont en baisse de 50% (foment-pide-responsabilidad-dirigentes-politicos). Nous avions annoncé dès le 3 octobre cette désaffection à venir de la clientèle touristique.

Crise en Catalogne : la déclaration de Carles Puigdemont ne résout rien !

La déclaration de Carles Puigdemont, le Président de la Generalitat (Région de Catalogne) le 10 octobre au soir ne résout pas le problème de confiance et de sécurité des investisseurs immobiliers : la situation est toujours aussi incertaine et le marché n’aime pas cela. Les investisseurs continueront à réduire, voir stopperont leurs investissements en Catalogne et les déplaceront vers d’autres régions espagnoles ou même le Portugal.

Scoop : l’investissement immobilier en 2017 a déjà atteint le niveau de 2016

A côté des mauvaises nouvelles provenant de la Catalogne, c’est l’euphorie dans le secteur immobilier : l’investissement immobilier à atteint les 10,2 milliards € en cumulé sur l’année 2017 jusqu’à fin septembre (+58%), c’est à dire un niveau supérieur au volume de l’investissement sur l’ensemble de l’année 2016 qui était de 9,5 milliards. Il devrait atteindre 12 milliards € sur l’ensemble de l’année.

Les seniors, moteurs de l’immobilier résidentiel

Selon le réseau immobilier Century 21, ce sont les personnes âgées de plus de 60 ans qui réactivent le marché immobilier de la vente en Espagne, surtout dans les grandes villes : les trois-quarts des transactions seraient dues à cette clientèles. Leurs enfants sont partis et les seniors souhaitent vendre leurs appartements souvent trop grands pour eux (100 m2 en moyenne avec 3 chambres et un prix moyen de 225.000 €). Ils achèteront ensuite un appartement plus petit (60-70 m2) localisé près de leurs enfants.

Les Latinos-Américains achètent près du tiers des maisons de luxe à Madrid

31% des maisons de luxe achetées au premier semestre à Madrid l’ont été par des investisseurs latino-américains : d’abord des Vénézuéliens, puis des Mexicains et ensuite des Colombiens. Achetée entre 1,5 et 2,5 millions €, ils en font des résidences secondaires où ils passeront 4 à 6 mois dans l’année.

Le nombre de logements en construction en hausse de 15% en 2017

Selon les prévisions de la société de conseil Informa, le nombre de logements commencés augmentera de 15% en 2017 en Espagne, à 75 000 unités. En 2016, il avait augmenté de 38%, avec 64 800 logements en construction .

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?

Avec la crise générée par le référendum interdit du 1er octobre dernier (le « 1O »), la Catalogne fait les gros titres de la presse internationale. Les questions que se posent les investisseurs immobiliers particuliers et professionnels étrangers sont nombreuses : que va-t-il se passer en Catalogne ? Comment va réagir le marché immobilier ? Quel sera l’impact sur le reste de l’Espagne ?

Les faits : les indépendantistes catalans défient l’État espagnol

Les partis nationalistes catalans ont organisé le 1er octobre un référendum sur l’indépendance de la Catalogne, référendum jugé illégal début septembre par la Cour Constitutionnelle. Les violences générées par cette élection de part et d’autres ont fait la Une de la presse internationale. Avec moins de 40% des électeurs favorables à l’indépendance, les nationalistes catalans envisagent de faire une DUI, c’est à dire une Déclaration Unilatérale d’Indépendance.

Quels sont les scénarios possibles ?

Ce qui est certain est que si les indépendantistes proclament la DUI, le Gouvernement espagnol réagira alors avec l’article 155 de la Constitution qui lui permet de prendre la direction d’une communauté autonome en cas de non-respect de la Constitution ou d’atteinte grave à l’intérêt général.

Le pire des scénarios est alors celui d’un affrontement généralisé entre pro et anti-indépendantistes en Catalogne qui pourrait amener à déplorer des victimes mortelles.

Le scénario réaliste est celui de nouvelles élections régionales, puis de négociations entre l’Etat central et le nouveau parlement catalan.

Comment va réagir le marché immobilier en Catalogne ?

Jusqu’en début d’année, les prix sur le marché immobilier catalan explosaient : la demande très forte (espagnole et étrangère) avait généré une forte hausse des prix immobiliers à la vente et à la location et, à Barcelone, la hausse atteignait 20% sur 12 mois !

Depuis l’annonce en mai par la Generalitat (la région de Catalogne) du référendum sur l’indépendance du 1er octobre, on note un net ralentissement des prix à Barcelone et même une baisse des prix en juin dernier. Si on compare par exemple l’évolution des prix de mai à septembre à Madrid et Barcelone avec l’outil du site immobilier Idealista, les prix à Madrid ont augmenté de 4% alors qu’à Barcelone, ils n’ont augmenté que de 1,1% (au niveau national, ils ont augmenté de 2,3%).

Nous avons contacté ces derniers jours plusieurs agences immobilières travaillant en Catalogne, et elles nous ont fait part de deux phénomènes parallèles :

  • du côté de la demande, une réduction très nette des demandes d’acquisition de logements en Catalogne, surtout de la part de la clientèle étrangère et de la clientèle espagnole non catalane, combinée avec une volonté des clients existants de différer leurs recherches
  • du côté de l’offre, des propriétaires plus nombreux à vouloir vendre leur logement, soit parce qu’ils pensent que les prix vont baisser, soit parce qu’ils craignent pour leur sécurité et souhaitent quitter la Catalogne

Ces constats confirment que les investisseurs n’aiment pas l’incertitude et les périodes troubles. En immobilier comme dans les autres activités, moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix.

Cette image de violence liée à la Catalogne est aussi mauvaise pour l’activité touristique : les vacanciers reporteront leurs prochains séjours ou leurs prochaines vacances en Catalogne. Ce qui sera aussi préjudicable pour l’investissement hôtelier en Catalogne.

Une baisse des prix immobiliers est donc envisageable en Catalogne et pourrait perdurer si il n’y a pas à court terme (1 à 3 mois) une sortie politique raisonnable aux affrontements actuels. Le marché immobilier catalan peut aussi s’effondrer si le pire des scénarios arrive.

Quel impact sur le marché immobilier du reste de l’Espagne ?

L’impact devrait être réduit dans le reste de l’Espagne, et peut-être même positif : des investisseurs étrangers ou espagnols qui souhaitaient investir en Catalogne pourront décider de dévier leur investissements vers d’autres régions comme l’Andalousie, les Baléares, Madrid ou Valence.

Mais si les les idées indépendantistes des nationalistes catalans devaient être reprises dans d’autres régions, l’impact pourrait alors être aussi négatif qu’en Catalogne. Et le grand bénéficiaire sera alors … le Portugal !

Des infos plus récentes sur la crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

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