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Local en logement acheter immobilier en espagne

Transformer un local commercial en logement, c’est possible

Acheter en Espagne dans le centre des grandes villes comme Barcelone ou Madrid est encore une bonne idée, mais les prix sont souvent élevés. Et donc pourquoi ne pas acheter un local commercial pour le transformer en logement ? Avantages : c’est souvent moins cher à l’achat,  de 20 à 30% en moyenne, et vous pouvez aménager votre espace. Inconvénients : la procédure technique et administrative est longue et complexe, et les travaux peuvent être conséquents.  Alors bientôt le loft de vos rêves ?

Dans les grandes villes espagnoles, notamment à Madrid et à Barcelone, de plus en plus de locaux commerciaux localisés au rez-de-chaussée se transforment en logements : à Barcelone, la municipalité a dénombré 78.000 locaux en rez-de-chaussée dont seulement 3000 sont des logements. Et l’association des commerçants y recense… 8000 locaux commerciaux vides ! Par ailleurs, il est probable que les ventes en ligne aient raison de plusieurs milliers de commerces chaque année. Mais un local commercial ne peut pas devenir un logement si les autorisations administratives n’ont pas été obtenues.

Habiter un local commercial peut créer des problèmes

Si vous décidez de résider dans un local commercial, vous rencontrerez ces problèmes :

  • Vous ne pourrez pas vous enregistrer à cette adresse à la Mairie (« empadronamiento »), ce qui compliquera voir invalidera les autres procédures (NIE, banque, sécurité sociale, consulat, etc.)
  • Ensuite, les services d’électricité, d’eau et de gaz seront très difficiles à obtenir car, comme il s’agit d’un local professionnel, vous devrez présenter votre licence d’exploitation
  • Vous n’aurez pas aussi d’autorisation d’habitation (« cedula de habitabilidad »), et donc vous ne pourrez louer cet espace comme habitation
  • Enfin, vous ne pourrez pas avoir d’assurance habitation, conséquence : tous les dommages subis par les personnes et les biens seront de votre responsabilité

Pour résoudre ces problèmes, il faut transformer ce local en logement, et donc demander un changement d’utilisation du lieu.

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Un nouveau logement

Dans la pratique, la transformation d’un local en logement suit les mêmes règles qu’un nouveau logement. D’abord faire une demande de changement d’utilisation et de permis de construire, puis obtenir une autorisation de première utilisation.

Un architecte est souvent nécessaire pour mener à bien ce projet (compter entre 1000 et 4000 euros selon le projet).

Facteurs invalidant le changement d’utilisation

Le nouveau logement doit être conforme au CTE (« Código Técnico de la Edificación », c’est-à-dire les obligations techniques de construction) et aux règlements d’urbanisme de la municipalité et de la communauté autonome. Les obstacles les plus courants sont l’impossibilité de se conformer au CTE ou aux règlements d’urbanisme (par exemple la limitation du nombre de logements à l’hectare ou l’interdiction de logements en rez-de-chaussée), pour des raisons d’accessibilité (notamment pour les handicapés), de  salubrité, de ventilation ou d’éclairage minimal …

La loi permet de transformer un local en logement sous certaines conditions

En octobre 2013, la Cour suprême a confirmé le droit de tout propriétaire d’un logement ou d’un local de les utiliser comme il le jugeait le plus approprié, à moins que le changement ne soit expressément interdit ou limité dans les statuts de la copropriété.

Pour effectuer un changement d’utilisation, il faut prouver qu’il n’affecte pas la  structure ou les éléments communs du bâtiment.

Avant tout projet d’achat d’un local pour le transformer en logement, vous devez donc faire réaliser une étude de faisabilité. Ceci pour vous assurer que ce local est transformable (durée : environ 1 mois).

Notre conseil :

  • Faites d’abord une « Consulta Urbanística Común » (Consultation urbanistique rapide) à la Mairie pour savoir si, administrativement, le local est transformable.
  • Puis aller voir les statuts de la copropriété s’il n’y a pas d’impossibilité ou de limitation
  • Si les deux démarches précédentes sont validées, faites ensuite l’étude technique de faisabilité.

 

Un processus long et laborieux

Le processus de demande de changement d’utilisation est long et complexe :

  • d’abord déposer un dossier technique en Mairie* et attendre l’autorisation municipale – en moyenne 3 mois ou 4 mois -,
  • ensuite réaliser les travaux en accord avec le dossier technique et éventuellement les remarques des services techniques de la Mairie,
  • obtenir le certificat de fin de travaux,
  • puis se rendre chez le notaire pour rédiger un acte de changement d’utilisation (« escritura nueva »),
  • évidemment, enregistrer cet acte au registre de la propriété,
  • et faire une déclaration de modification de la valeur cadastrale auprès de la Gerencia Territorial del Catastro
  • enfin obtenir l’autorisation d’habitabilité (« cédula de habitabilidad ») auprès d’une Oficina de la Vivienda
  • et finalement retourner à la mairie avec le certificat de fin de travaux, la cédula de habitabilidad, la déclaration de modification de la valeur cadastrale et l’escritura enregistrée pour obtenir enfin le permis de première occupation.

*A noter que l’instruction du dossier en mairie est payante. Tous les autres actes aussi. Au total de 2000 à 6000 € selon  le dossier.

Il faut compter au minimum 6 mois et souvent 12 mois pour mener à bien un projet de transformation. Et il vaut mieux se faire accompagner.

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Quelles sont les exigences pour un changement d’utilisation ?

Le local transformé en logement doit satisfaire à certaines exigences et conditions d’habitabilité établies par les règlements d’urbanisme en vigueur. Ces obligations paraissent simples mais elles ne le sont pas surtout en ce qui concerne les surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation.

Des surfaces minimum

Le futur logement doit avoir au minimum :

  • une surface utile de 25 m2 si il s’agit d’un studio,
  • une surface utile de 38 m2 dans les autres cas avec au minimum une chambre, un salon, une cuisine et des toilettes (40 m2 à Barcelone)

Dans la quasi-totalité des cas, les surfaces des locaux à transformer sont largement supérieures. Les surfaces ne sont donc pas des critères disqualifiants.

Des règles municipales

Ce sont les règlements des mairies et des communautés autonomes qui imposent les critères les plus contraignants. La municipalité de Madrid, par exemple, demande les conditions suivantes* dans son PGOUM (« Plan General de Ordenación Urbanística de Madrid ») :

  • Aucun logement ne peut avoir de pièces habitables (chambres, salon ou cuisine) en-dessous du niveau du sol. Le sol de la maison doit toujours au-dessus du trottoir : dans le cas d’un logement dans une rue en pente, c’est le point le plus élevé du trottoir qui est pris en compte.
  • Il ne peut pas y avoir de de pièces habitables (chambre à coucher, salon ou cuisine) aux étages inférieurs au rez-de-chaussée (en cave ou en sous-sol).
  • La façade doit avoir une longueur supérieure à 3 mètres.
  • Il doit y avoir au minimum un salon d’une superficie utile supérieure à 12 mètres carrés.
  • Il doit être possible d’inscrire un cercle d’un diamètre égal ou supérieur à 2,70 mètres, tangent au mur sur lequel se trouve la source de lumière et de ventilation.
  • La cuisine doit être équipée d’une cheminée ou d’une hotte aspirante avec évacuation à l’extérieur.
  • La hauteur minimum du logement est de 2,50 mètres sur au moins 75% de sa surface utile ; elle peut être réduite à 2,20 mètres pour le reste.
  • La porte d’accès doit avoir au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,83 mètres de largeur.
  • Les portes entre les pièces doivent avoir aussi au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,63 mètres pour celle des toilettes et 0,73 mètres pour les autres.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface d’éclairage naturel (fenêtres, verrière, baie vitrée) d’au moins 12% de sa surface utile.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface à des fins de ventilation naturelle directe d’au moins 8% de sa surface utile.
  • Les salles de bain et toilettes doivent disposer d’un système d’extraction forcée.
  • Enfin, les conditions d’accessibilité et de sécurité en matière de prévention des incendies doivent être respectées.

*Les conditions sont peu différentes à Barcelone

Notre astuce pour pallier aux contraintes de surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation : faites de grands espaces !

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Et si la transformation du local commercial en logement ne peut pas se faire, pourquoi ne pas le transformer… en bureaux, ce qui est beaucoup plus facile et très rentable 🙂

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