Archives du mot-clé tourisme

Locations Touristiques en Espagne : marche arrière toute !

Vous envisagez d’acheter en Espagne et de destiner votre logement à du locatif touristique. Ce secteur évolue vers une réglementation restrictive, et ce dans toutes les villes d’Espagne, Madrid, Barcelone, Valence, Palma, Malaga, Séville, Bilbao, etc. Petit tour d’Espagne des mesures prises par les municipalités pour réguler le phénomène des « pisos turisticos ».

 

Le tourisme est l’un des piliers de l’économie espagnole. En 2017, l’Espagne a reçu près de 82 millions de touristes internationaux qui ont dépensé 60 milliards d’euros dans le pays. En 2016, pour la première fois, la capacité d’accueil des « pisos turisticos » – les logements touristiques (362.000 lits) a dépassé l’offre hôtelière traditionnelle (330.000 lits).

Le locatif touristique contre l’intérêt des populations locales

L’apparition des plate-formes de réservation de locations de courte durée sur internet (à partir de 2010 pour Airbnb en Espagne) a généré une multiplication exponentielle des « pisos turisticos ».

Barcelone est passée de 40 offres Airbnb (logements entiers – logements partagés – chambres seules) disponibles en 2010 à près de 5.000 en 2014 et 24.000 en 2017 ! Madrid a suivi le même rythme avec une année de décalage : 6.000 en 2015, 20.000 en 2017. Même dans les autres villes, l’offre Airbnb se multiplie : de 1.100 en 2014 à 7.000 en 2017 pour Valence, de 1.100 en 2014 à 5.400 en 2017 pour Séville, de 1.100 en 2015 à 3.400 en 2017 pour Palma de Majorque, de 700 en 2015 à 2.200 en 2017 pour Saint-Sébastien, de 500 en 2015 à 1.900 en 2017 pour Las Palmas, etc.

Evolution Airbnb 7 villes Espagne 2010 2017

A côté d’Airbnb, sont apparues des dizaines d’autres plateformes de locations touristiques, internationales (HomeAway, Windu, Flipkey, etc.), espagnoles ou même locales. La croissance de cette offre d’hébergement en Espagne est telle qu’aujourd’hui, les « pisos turisticos » ont une capacité d’accueil (en lits) supérieure aux hôtels et autres hébergements réglementés dans la majorité des villes espagnoles, en particulier à Barcelone, Malaga, Valence et Séville.

Capacité hôtelière et locatif touristique 2018

Comme beaucoup de start-up de l’économie du partage, Airbnb et les autres plateformes de locations se sont construites et développées dans un secteur où le cadre légal était obsolète. La prolifération continue des offres de logements touristiques génère de nombreux problèmes pour les municipalités, les hôteliers et les populations résidentes :

  • cette activité génère une inflation très élevée des prix de vente des logements dans les quartiers où l’offre en locations touristiques est importante (centres-villes et quartiers historiques)
  • elle réduit aussi l’offre disponible à la location dans les grandes villes pour les résidents qui sont alors obligés d’aller se loger en périphérie
  • elle dépeuple des quartiers historiques ou traditionnels, les propriétaires ne renouvelant pas les locations à l’année pour privilégier la location touristique
  • beaucoup de locataires (à l’année) sous-louent leur logement en période estivale sans l’accord des propriétaires
  • dans les quartiers où ces locations sont les plus nombreuses, les résidents se plaignent du bruit et du manque de civisme des locataires occasionnels
  • les revenus tirés par les propriétaires des locations touristiques de courte durée ne sont pas tous déclarés
  • les plateformes de réservation internationales payent peu ou pas du tout d’impôts dans les pays où elles commercialisent les biens locatifs
  • c’est un service d’hébergement qui ne paye pas de taxe de séjour
  • pour les hôteliers, c’est une concurrence déloyale

Face à l’ampleur prise par le phénomène des « pisos turisticos » et devant la grogne des professionnels hôteliers et des associations de résidents, les municipalités espagnoles ont haussé le ton et ont décidé les unes derrière les autres de prendre des mesures limitant et même réduisant ou interdisant cette activité dans certaines zones.

Petit tour d’horizon des villes espagnoles et de leurs actions pour encadrer l’activité des logements touristiques …

 

Barcelone

La capitale de la Catalogne a réagi le plus tôt : lors de l’été 2016, elle a imposé une sanction de 30.000 € à six plateformes de ce type, dont Homeway, Tripadvisor et Fotocasa. En novembre de la même année, Barcelone devient la première ville au monde à infliger une très lourde amende, 600.000 €, à Airbnb.

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona). Ce programme partage Barcelone en 4 zones : dans la zone 1, qui couvre une grande partie du centre historique, aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut être délivrée et les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. Dans la zone 2, il y aura statu quo du nombre de licences (seules les licences annulées seront remplacées). Dans la zone 3, de nouvelles licences sont possibles ; mais pas actuellement car le nombre maximum de licences autorisées a été atteint, il faut donc, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir. En zone 4 (zone très marginale en superficie), de nouvelles licences sont possibles.

Une meilleure collaboration entre les plateformes de réservation des logements touristiques et la municipalité de Barcelone est en cours : Airbnb, par exemple, vient d’annoncer qu’elle fournira les données des propriétaires aux services municipaux.

Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona PEUAT

 

Madrid

Copiant l’exemple de Barcelone, la municipalité de Madrid élabore son programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le « Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje », qui devrait être approuvé avant la fin de l’année.

La capitale espagnole sera divisée, elle aussi, en 4 secteurs : la zone 1 qui couvre l’ensemble du district « Centro » avec une interdiction de nouvelles licences touristiques, la zone 2 qui comprend le reste du centre historique (Chamberí, Arganzuela, une partie des districts de Salamanca, Retiro et le quartier de Argüelles), la zone 3 qui couvre la zone autour de ce centre, et la zone 4 pour le reste de la ville.

Les propriétaires qui louent plus de 90 jours dans l’année devront avoir une licence spéciale qui sera semblable aux établissements hôteliers et para-hôteliers. En particulier, dans les zones 1 et 2, il sera exigé que le « piso turistico » ait un accès indépendant depuis la rue… ce qui signifierait l’interdiction de presque tous (95%) les logements touristiques professionnels (dont la durée de location annuelle est supérieure à 90 jours) dans les immeubles du centre de Madrid, y compris ceux existants !

Depuis janvier, la municipalité a interdit pour une durée d’un an la concession de nouvelles licences touristiques de plus de 90 jours dans le centre.

zone logements touristiques Madrid

 

Valence

Depuis quelques jours, la nouvelle loi « Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad » de la Generalitat Valenciana (Région de Valence) permet aux municipalités d’avoir le contrôle légal des logements touristiques. A partir de maintenant, les propriétaires de la région de Valence qui voudront avoir de nouvelles licences touristiques devront s’adresser à leur municipalité.

Mais déjà, depuis fin février 2018, la Mairie de Valence a interdit l’attribution de nouvelles licences touristiques dans la vieille ville (Ciutat Vella) jusqu’à la mise en place du nouveau Plan spécial de protection de la vieille ville, le « Plan Especial de Protección de Ciutat Vella ».

La Municipalité de Valence prépare aussi un amendement à sa Loi sur le Tourisme (Ley de Turismo) qui permettra de « récupérer le contrôle des logements touristiques dans la ville » en les limitant notamment aux appartements des rez-de-chaussée et des premiers étages des immeubles (à condition que le rez-de-chaussée n’ait pas un usage résidentiel). Avec cet amendement, les deux-tiers des logements touristiques actuels devraient être interdits à Valence.

Valence pisos turisticos

Les Valenciens manifestent contre les « pisos turisticos »

 

Palma de Majorque

Palma est l’une des municipalités espagnoles à avoir adopté des mesures drastiques contre les « pisos turisticos ».

A partir de juillet prochain, ils sera tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble à des fins touristiques ! Seules seront autorisées pour les locations touristiques les maisons individuelles : plus de 95% du locatif touristique de Palma disparaîtra alors.

Le gouvernement des Baléares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017, qui prévoit des amendes de 40.000 à 400.000 € pour les opérateurs qui annoncent des logements touristiques illégaux, et de 20.000 à 40.000 € pour les propriétaires.

Palma pisos turisticos

Sur les murs de Palma : « Pour l’interdiction des logements touristiques »

 

Saint-Sébastien

Fin mars, est entrée en vigueur l’ordonnance municipale réglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico).

Sur le modèle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones différentes. La Zone A, saturée, qui couvre la Vieille Ville et où plus aucune licence ne sera accordée. La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers périphériques de la vieille ville, où les logements touristiques devront être au premier étage, ou tous les 6 étages. La zone C, le reste de la ville, où deux étages touristiques sont permis pour chaque partie de 6 étages.

L’ordonnance établit aussi les conditions d’habitabilité et d’occupation des logements, le nombre minimum de mètres carrés et définit les conditions d’information publique du début d’activité.

Saint Sebastien pisos turisticos

Les associations demandant la limitation des logements touristiques au Conseil municipal de Saint Sébastien

 

Bilbao

L’autre grande ville basque  a modifié en janvier le Plan général d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana), dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux premiers étages des bâtiments. Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique sera autorisé par bâtiment.

 

Séville

Une ordonnance municipale, visant à limiter le nombre d’appartements touristiques qui prolifèrent dans les différents quartiers de Séville, sera préparée par les techniciens du Département de l’Urbanisme. Il s’agira d’une modification de la réglementation urbaine, qui imposera des règles strictes aux propriétaires des « pisos turisticos », qui concernera les surfaces et les étages de ces logements. On ne connaît pas encore les règles qui seront adoptées mais elles pourraient être similaires à celles de Valence.

La municipalité va aussi lancer une campagne citoyenne pour repérer les logements touristiques illégaux, mettre à disposition du public le fichier des logements touristiques légaux, informer la population et les touristes de leurs droits et de leurs devoirs, et faciliter les plaintes des habitants contre les nuisances causées par les occupants des « pisos turisticos ».

En matière fiscale, il est prévu pour l’année prochaine un impôt différencié sur les activités de logements touristiques.

 

Malaga

Sous la pression des professionnels hôteliers, des syndics immobiliers et de la population, le Conseil municipal de Malaga est en plein débat sur le sujet des logements touristiques. Certains pensent que c’est au gouvernement central espagnol de régler le problème en instituant une fiscalité directe sur les appartements touristique, un IBIT (Impôt sur les Biens Immobiliers Touristiques). D’autres souhaitent plus de contrôles et des sanctions contre les opérateurs des plate-formes de réservation de locations par internet. D’autres encore un moratoire sur ces activités.

Il est déjà trop tard pour imaginer des mesures pour cet été, mais il est certain que ce sujet sera prioritaire pour la municipalité de Malaga à partir de cet automne, et qu’il y aura une réglementation en 2019.

 

Quelles devraient être les conséquences de ces réglementations municipales ?

  • une baisse des prix les loyers et une stabilisation des prix d’achat de l’immobilier résidentiel dans les zones touristiques des grandes villes espagnoles ; on peut même envisager une baisse des prix de vente dans les zones où ils avaient flambé ces derniers mois comme le Centro à Madrid
  • une offre locative résidentielle plus importante disponible pour les habitants dans les quartiers touristiques, et donc le retour de la population locale et d’une vie de quartier
  • un renforcement des contrôles et une augmentation des recettes fiscales
  • un rééquilibrage des recettes touristiques vers les quartiers périphériques
  • une augmentation des taux d’occupation de l’hôtellerie traditionnelle
  • une diminution des nuisances dans les quartiers très touristiques
  • une collaboration accrue des plateformes de réservation avec les municipalités

 

Alors faut-il continuer à acheter en Espagne dans les grandes villes pour un investissement locatif ?

Notre conseil : oui, l’immobilier locatif  en Espagne est toujours rentable, mais oubliez le locatif touristique pour vous tourner vers le locatif résidentiel… qui est souvent aussi sinon plus rentable au final : selon les experts, le locatif touristique est plus rentable que le locatif résidentiel seulement si le taux d’occupation est supérieur à 70% !

Barcelone logements touristiques illégaux pisos turisticos

Annonce de la Municipalité de Barcelone contre les logements touristiques illégaux

___________________________________

Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

3 moyens pour le faire :

1. envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

2. ou rédigez un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier

3. ou remplissez le formulaire ci-dessous

___________________________________

 

 

 

Publicités

Palma de Majorque, championne de la hausse des prix en 2017

Palma de Majorque est une ville marquée par l’économie touristique. À l’instar de l’île, la ville accueille un grand nombre de visiteurs attirés par sa position géographique exceptionnelle, ses charmes naturels et culturels et son bon niveau de sécurité. Sous l’impulsion d’une forte demande étrangère, l’immobilier à Palma, c’est une hausse des prix continue depuis 22 mois.

Palma ou Palma de Majorque est la ville principale de l’île de Majorque et la capitale de la communauté autonome des Îles Baléares, en Espagne.

Fondée en 123 av. J.-C., au sud de l’île de Majorque et au fond de la baie à laquelle elle donne le nom, ce fut un port stratégique en Méditerranée — au large de Valence, à mi-chemin entre Europe et Afrique — qui attisa la convoitise d’un grand nombre de peuples : Romains, Vandales, Vikings, Almoraves s’y succédèrent avant que la ville ne devînt la capitale du royaume de Majorque, intégrée successivement aux couronnes d’Aragon puis d’Espagne.

Palma Mallorca 1596-palma-murallas Immobilier Espagne

Après un premier âge d’or au Moyen Âge, le renouveau économique de Palma se fit de pair avec le développement de la marine à vapeur. Au début du 21ème siècle sa principale ressource économique est le tourisme.  La ville possède un superbe centre historique. La cathédrale, le palais de l’Almudaina, les halles et la Plaza Mayor sont autant d’endroits incontournables pour le visiteur.

Palma possède un climat typiquement méditerranéen avec une moyenne annuelle des températures de 18 °C. La ville reçoit entre 350 mm et 500 mm d’eau par an repartis sur 51 jours de l’année. Le record de chaleur est de 38,8 °C et le record de froid de −2,7 °C. C’est pendant les mois de octobre et novembre qu’il pleut le plus avec une dizaine de jours de pluie tandis qu’en juillet on en compte moins de deux en moyenne. Les gelées sont possibles de fin novembre à mi-mars, mais elles sont rares, de l’ordre de 8 jours par an, et de faible intensité. Il en va de même pour la neige (marquée en 1956 et en 2012).

La population permanente a triplé depuis 1950, passant de 135.000 habitants en 1950 à 435.000 habitants aujourd’hui, dont 20% d’étrangers. La ville de Palma rassemble presque la moitié de la population totale de l’île de Majorque (870.000). L’ensemble des habitants de l’archipel des Baléares avoisine 1.130.000 personnes.

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 2

Il convient de relativiser ces données statistiques : Palma et les îles Baléares figurant parmi les lieux touristiques européens les plus actifs d’Europe, la notion de résident permanent ne donne qu’une facette de leur géographie humaine. En effet, avec 13 millions de touristes pour la seule île de Majorque, passant essentiellement par l’aéroport de Palma, les flux humains modèlent la ville de manière atypique – en particulier, avec une saisonnalité marquée.

L’aéroport de Palma est le troisième en importance en Espagne derrière Madrid et Barcelone. On y a dénombré en 2017 près de 210.000 mouvements d’avion et 28 millions de passagers (+6,5% par rapport à 2016). Activité touristique plus récente, la croisière avec 567 visites de bateaux en 2017 a permis à environ 200.000 visiteurs de découvrir la ville pendant 1 ou 2 jours.

Palma s’est équipée de résidences de haut et de moyen standing pour accueillir les amoureux de la ville. Ces immeubles restent de hauteur mesurée et leur conception s’intègre généralement bien dans l’environnement urbain. Des promoteurs transforment aussi des maisons résidentielles traditionnelles pour en faire des appartements de luxe.

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 3

Des prix en hausse de 17% en à peine 1 an !

Palma est la ville espagnole où les investissements immobiliers sont les plus rentables, avec une hausse des prix de vente de 17% au dernier trimestre 2017 par rapport à la même période en 2016. Principales raisons de cette hausse : une croissance économique forte impulsée par l’activité touristique et l’attraction de la ville pour les clientèles étrangères.

Et cette croissance continue en 2018 avec +10% en janvier 2018 par rapport à janvier 2017, qui est aussi la plus forte hausse des villes espagnoles. C’est le 22ème mois de hausse des prix consécutive ! C’est aussi la seule ville espagnole où les prix sont maintenant supérieurs à ceux qu’ils étaient avant la crise immobilière espagnole.

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 6

Selon les sources, le prix moyen de vente est de 2400 à 2900 €/m2. Ces prix sont variables selon les quartiers : le centre historique est le plus cher (4000 €/m2) suivi du quartier du Poniente à l’ouest de la ville (3200 €/m2) et du district de la Plage de Palma sur le littoral est de la ville (2900 €/m2), ce sont les trois quartiers les plus prisés par les étrangers. Puis viennent le district Nord (2200 €/m2) et le district du Levante (2000 €/m2).

Les prix à la location sont aussi en forte hausse, de 15% en 2017. La rentabilité locative brute reste élevée à 7%.

Palma de Mallorca immobilier espagne majorque

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 2

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne restaurant

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 7

___________________________________

Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

3 moyens pour le faire :

1. envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

2. ou rédigez un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier

3. ou remplissez le formulaire ci-dessous

___________________________________

Les plus beaux monuments de Madrid

Vous allez investir dans l’immobilier à Madrid. En cette période de vacances, nous vous proposons de découvrir quelques-uns des plus beaux monuments madrilènes, qui font de la capitale de l’Espagne un musée à ciel ouvert.

 

Le Palais Royal

Le Palais royal de Madrid (en espagnol : «Palacio Real de Madrid») ou Palais d’Orient («Palacio de Oriente»), résidence officielle du roi d’Espagne, est situé place de l’Orient, au cœur de la capitale espagnole.

Il s’agit d’un palais aux fonctions uniquement protocolaires, le roi Felipe VI, la reine Letizia et leurs enfants résidant en fait dans le complexe du palais de la Zarzuela.

Le palais actuel fut construit entre 1738 et 1755 sur l’ordre de Philippe V et habité par le roi Charles III en 1764.

Le Palais Royal est devenu un musée ouvert au public.

Palais Royal Madrid Immobilier en espagne

 

Le Palais de Cybèle

Le Palais de Cybèle (« Palacio de Cibeles »), appelé Palais des Communications (« Palacio de Comunicaciones ») jusqu’en 2011, est situé sur la place de Cibeles, une des places les plus animées, les plus célèbres et les plus remarquables de Madrid. Depuis 2007, il abrite le siège principal de la mairie.

La construction a débuté en 1905 et l’édifice a été inauguré en 1919. À l’origine, le palais de Cybèle était le siège social des postes et télécommunications.

Madrid Palacio-de-Comunicaciones-Cibeles

 

Le Musée du Prado

Le musée du Prado (« Museo Nacional del Prado ») est l’une des plus grandes et des plus importantes pinacothèques du monde. Il présente principalement des peintures européennes (flamandes, espagnoles, françaises, italiennes et allemandes) du XIVème siècle au début du XIXème, collectionnées par les Habsbourg et les Bourbons. Le musée ouvrit pour la première fois au public en 1819.

Madrid musée du Prado

 

La Plaza Mayor

Située dans l’arrondissement du Centre et dans le quartier de Sol, à proximité de la Puerta del Sol, la place se présente sous la forme d’un rectangle de 129 mètres sur 941. Entièrement piétonne, elle est accessible par neuf entrées dont plusieurs la relient à la calle Mayor, au nord.

Les origines de la place remontent au XVIème siècle, époque à laquelle elle constitue une des limites de la ville. Nommée place du Faubourg, elle abrite alors le principal marché municipal et subit de premières transformations qui visent à la doter d’une halle (lonja).

Madrid Plaza Mayor Immobilier Espagne

 

Le Parc du Retiro et le Palais de Cristal

Le parc du Retiro est un grand parc de 118 hectares situé au centre de Madrid. Il fut créé entre 1630 et 1640.

Le parc abrite un grand bassin rectangulaire devant lequel est érigé le monument à Alphonse XII d’Espagne au centre duquel s’élève une monumentale statue équestre en bronze réalisée en 1904 par Mariano Benlliure, une roseraie, 12 statues dans la Galerie du Parc et deux Palais, dont le Palais de Cristal.

Madrid Parc du Retiro Immobilier Espagne

 

La Puerta del Sol

La Puerta del Sol (« La Porte du Soleil ») est l’une des places les plus connues et les plus animées de Madrid. Elle est située au coeur de la ville. La Puerta del Sol était à l’origine l’une des portes permettant de franchir le mur qui entourait Madrid au XVème siècle. Son nom provient du fait qu’au fronton de l’un de ses édifices figurait jadis un cadran solaire.

Madrid Puerta del Sol immobilier espagne

 

La Place d’Espagne

La place d’Espagne ( « Plaza de España ») est une place située dans le centre de Madrid, connue pour son monument dédié à l’écrivain castillan Miguel de Cervantes et pour les gratte-ciel qui la bordent que sont l’édifice Espagne et la tour de Madrid. Construits dans les années 1950 dans un style à la fois néo-classique et néo-baroque international, ces deux immeubles révèlent un certain goût pour le gigantisme nord-américain sous la dictature franquiste.

Madrid Plaza de Espana immobiliere espagne

 

La Cathédrale de l’Almudena

La cathédrale Santa María La Real de La Almudena est la toute récente cathédrale de Madrid, capitale du royaume d’Espagne, construite face au Palais royal au cours du XXème siècle. C’est une église de 102 mètres de longueur et de 73 de hauteur construite sur base d’un mélange de différents styles : néoclassique à l’extérieur, néogothique à l’intérieur et néoroman dans la crypte. Elle fut consacrée par Jean-Paul II lors de son quatrième voyage en Espagne, le 15 juin 1993.

Madrid Cathédrale de l'Almudena immobiliere espagne

___________________________________

Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

Envoyez nous un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier

___________________________________