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L’inévitable gentrification* de Barcelone et ses conséquences immobilières

Depuis quelques mois à Barcelone on observe un phénomène immobilier que des villes comme Paris, Londres ou New York avec le quartier de Harlem ont déjà connu il y a quelques années : la gentrification du centre ville.

De plus en plus de réhabilitations de vieux immeubles sont menées à bien et les prix de vente des nouveaux appartements rénovés se trouvent hors de portée des habitants locaux. Ces appartements sont achetés par des clients étrangers à fort pouvoir d’achat qui acquièrent ainsi un pied à terre pour un prix considérablement moins élevé que dans leur pays d’origine.

Dans le centre ville, 80% des opérations se financent sans crédit immobilier. Un acquéreur local ayant besoin de financement peut difficilement acquérir un bien dans le centre de Barcelone. Le centre de l’Eixample affiche désormais des prix aux alentours de 4500 €/m2 et sur des projets de réhabilitation très ambitieux on peut trouver des biens approchant les 10.000 €/m2.

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Les Quartiers d’Eixample et de Gracia à Barcelone enregistrent les plus fortes hausses de prix dans l’immobilier en Espagne

Ainsi certaines réhabilitations se traduisent par des projets de luxe, c’est le cas notamment de la Casa Bures située au cœur de l’Eixample à l’angle des rues Girona et Ausias Marc acquise par un fonds britannique pour près de 19 millions d’euros et doté d’un budget de 50 millions de travaux.

D’autres quartiers jusque là marginaux ou populaires décollent comme le Poble Sec idéalement situé près du centre, proche de Montjuic et offrant un charme séduisant le public étranger. Des biens rénovés s’y vendent pour plus de 4000 €/m2 quand il y a un an et demi encore les propriétaires peinaient à vendre leur bien pour plus de 1500 € /m2. Plus près de la plage, La Barceloneta est un quartier qui recense actuellement près de 85% d’acquéreurs qui achètent pour louer.

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La Placa del Sortidor dans le quartier Poble Sec

Chasse aux appartements sans licence

Ce phénomène de gentrification est accentué par l’explosion du nombre de touristes qui a réduit considérablement l’offre de location de longue durée car de nombreux propriétaires, même s’ils ne disposent pas de licence touristique préfèrent louer leur appartement à des touristes pour maximiser leurs revenus. Cependant la mairie de Barcelone a mis en place un plan pour faire la chasse aux appartements qui ne disposent pas de licence touristique en incitant, via l’envoi massif de lettres, les voisins à dénoncer les appartements illégaux (avec des amendes à la clé pouvant aller jusqu’à 60.000 euros).

Du coup le stock de locations « classiques » est fortement réduit. Mécaniquement les prix augmentent et les habitants aux revenus les plus modestes doivent renoncer au centre ville ou opter pour la colocation. Ce schéma est amplifié par la structure traditionnelle de l’offre de logement à Barcelone. Le parc locatif, même s’il a augmenté ces dernières années, se situe aux alentours de 30% des logements, bien en dessous de l’offre de grandes villes européennes comme Paris (60%) ou Berlin.

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« Pour l’interdiction des appartements touristiques »

Ainsi il devient difficile de trouver un appartement pour moins de 800 euros par mois. Ce type d’appartement représente désormais environ 10% de l’offre globale et environ 75% des appartements disponibles pour la location affichent un loyer supérieur à 1000 euros par mois. Même dans les quartiers les moins centraux et les plus modestes, les prix tournent autour de 11 €/m2.

La mairie gérée par Ada Colau, consciente de cette modification du tissu social urbain, cherche des solutions pour endiguer la flambée des loyers. Des mesures contraignantes pour obliger à louer des appartements vides possédés notamment par des banques ont été annoncées mais ces annonces spectaculaires n’ont pour l’instant pas été suivies d’effet. La mairie a également commencé à étudier des mesures d’encadrement des loyers, soulignant que la hausse des loyers n’a pas été accompagnée d’une hausse notable des revenus des citoyens lambda. Cependant dans une économie globalisée, il apparaît compliqué (et contradictoire) d’endiguer le flux d’acquéreurs étrangers.

On observe sur l’année 2016 qu’environ 50% des achats immobiliers sont destinés à l’investissement locatif (voir l’article Acheter pour Louer, un excellent placement à Barcelone). Parmi ces acquéreurs, on trouve 40% d’étrangers.

Dans ce contexte les prix se sont appréciés de l’ordre de 10% entre 2015 et 2016 et de 8% sur le premier semestre 2016 (voir l’article Les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,8% à Barcelone)

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Des prix de location en forte hausse dans tous les quartiers

Le Salon Immobilier de Barcelone du mois d’octobre a confirmé que « l’Espagne est désormais le 3ème pays européen (après l’Allemagne et le Royaume Uni) le plus attractif pour investir dans l’immobilier pour les fonds d’investissement ».

Source : Julien Gondeau lavieimmo.com

*La gentrification (anglicisme créé à partir de gentry, « petite noblesse »), ou embourgeoisement urbain, est un phénomène urbain par lequel des personnes plus aisées s’approprient un espace initialement occupé par des habitants ou usagers moins favorisés, transformant ainsi le profil économique et social du quartier au profit exclusif d’une couche sociale supérieure.

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Acheter pour Louer, un excellent placement à Barcelone

Selon l’étude sur l’évolution des prix des logements publiée par le site de location Idealista, Barcelone a vu ses prix à la location augmenter de 22% en un an.

En juin 2015, le prix du mètre carré loué était de 13,20 euros/m2. Il est passé en juin 2016 à 16,10 euros/m2 par mois, subissant ainsi une hausse de plus de 22% en seulement 12 mois et marquant son record historique. Barcelone est désormais la ville espagnole avec les loyers les plus onéreux, devant Madrid (13,10 euros/m2 ) et San Sebastián (12,10 euros/m2 ).

Dans certains quartiers de Barcelone, la hausse des loyers est même supérieure, comme Gracia avec +31% en 1 an ou +10% pour Sarria-San Gervasi en 1 trimestre !

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Les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,8% à Barcelone !

La reprise de l’immobilier en Espagne est là, mais varie fortement selon les zones.

Comme nous vous l’annoncions fin septembre (immobilier en Espagne, c’est le moment des bonnes affaires), la hausse des prix immobiliers est conséquente à Barcelone : +8,8% au 3ème trimestre 2016 par rapport au 3ème trimestre 2015.

Selon la société d’expertise immobilière Tinsa, les prix du marché immobilier espagnol, après avoir chuté de 41% entre 2007 et 2015, sont repartis à la hausse depuis le dernier trimestre 2015 : +0,3% au 4ème trimestre 2015, +1,5% au 1er trimestre 2016, + 1% au 2ème trimestre 2016 et +0,8% au 3ème trimestre 2016.

Mais cette variation est très hétérogène selon les régions et les villes :

  • La Catalogne et la Région madrilène sont les moteurs de cette récupération avec respectivement une hausse des prix annuelle au 3ème trimestre de +6,5% et +4,8%
  • D’autres régions enregistrent des variations supérieures à 1% : les Canaries (+3,8%), la Rioja (+3,7%), le Pays Basque (+3,5%) et l’Andalousie (+1,4%)
  • Les plus fortes baisses des prix sont localisées dans la région de Murcia (-4,9%), en Cantabria (-4,1%), Navarra (-3,3%) et Castilla y Leon (-3,1%)
  • Les villes avec les plus fortes hausses de prix sont : Barcelone (+8,8%), Santa Cruz de Tenerife (+7,4%), Cáceres (+7,3%) et Bilbao (+6,9%). Cuenca, Valencia et Madrid enregistrent aussi des hausses supérieures à  5% par rapport au 3ème trimestre de 2015
  • Du côté des baisses, les plus fortes chutes de prix sont dans les villes de Murcia (-8,1%), Segovia (-7,9%), Albacete (-7,5%), Ourense (-7,1%) et Lleida (-6,6%).

Sur les 9 premiers mois de l’année 2016, Barcelona a conforté la hausse enregistrée l’année passée, tandis que Madrid montre une évolution en données accumulées plus modérée. Les prix de l’immobilier dans la capitale catalane ont augmenté de 7,6% depuis janvier, tandis que les prix de la capitale espagnole augmentaient de 3,2%.

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Dans certains quartiers de Barcelone, la hausse des prix au 3ème trimestre est très élevée : c’est le cas du quartier d’Eixample (+15%) et de Gracia (+12%).

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Les Quartiers d’Eixample et de Gracia à Barcelone enregistrent les plus fortes hausses de prix dans l’immobilier en Espagne

Source: Tinsa.es