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La Crise Immobilière en Catalogne est bien là ! Vive Tabarnia !

Conséquence de l’instabilité politique et de la vraie-fausse déclaration d’indépendance en Catalogne, le secteur immobilier catalan souffre de plus en plus, en particulier à Barcelone qui enregistre trois mois consécutifs de baisse des prix des logements dans un marché atone ! Néanmoins, une lueur d’espoir se profile à l’horizon, et elle s’appelle… « Tabarnia ».

Nous vous avons présenté la situation politique en Catalogne et ses conséquences sur l’activité immobilière jusqu’au milieu de décembre 2017 dans plusieurs articles :

  • dès juillet 2017 (« l’info avant l’info »), quand nous annoncions déjà (SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !) les conséquences possibles de la tenue du vrai-faux référendum du 1er octobre organisé par les nationalistes catalans, en particulier une baisse des prix immobiliers à Barcelone et l’abandon de l’idée de Barcelone comme siège de l’Agence Européenne du Médicament –
  • le 4 octobre 2017, quelques jours après le référendum, nous avions aussi prévu (Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?) l’application de l’article 155 par le gouvernement espagnol associé à de nouvelles élections en Catalogne, et son impact sur le secteur immobilier régional : « moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix », ce qui s’est effectivement passé en octobre et en novembre à Barcelone.
  • le 31 octobre 2017, quand nous avions écrit que les prix dans l’immobilier de luxe pourraient chuter jusqu’à 20% à Barcelone, sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.
  • Dans nos news immobilières de novembre 2017 en Espagne, « Spécial Crise en Catalogne », où nous montrions la baisse du trafic aérien étranger à l’aéroport de Barcelone en octobre 2017, la baisse de 10% des demandes d’estimation de la valeur des biens immobiliers en Catalogne, la chute de la croissance des ventes immobilières en Catalogne (de +30% en mai 2017 à +2% en septembre 2017), un net ralentissement de la hausse des prix de vente, une chute de 25 à 50% des investissements immobiliers, etc
  • fin novembre 2017, dans notre analyse prospective sur le marché immobilier espagnol en 2018 où nous envisagions une baisse des prix à la vente et à la location en Catalogne, et en particulier à Barcelone tant que la situation politique locale restait confuse et, en cas de nouvelles volontés indépendantistes, une chute brutale des prix à la vente
  • Dans nos news immobilières de décembre 2017 en Espagne, pour la confirmation de la baisse des prix immobiliers à Barcelone en novembre après celle d’octobre, et la baisse de l’investissement immobilier annuel à Barcelone (-12%) pour la première fois depuis 5 ans.

 

Qu’y a-t-il de nouveau fin décembre 2017 et en janvier 2018 dans la situation politique en Catalogne ?

D’abord de nouvelles élections à la Generalitat (assemblée régionale de Catalogne) le 21 décembre 2017, avec près de 82% de participation, dont les enseignements sont doubles :

  • les nationalistes sont en très léger recul et minoritaires en voix (47,5%) mais, du fait d’un découpage électoral qui donne l’avantage au monde rural, ils sont majoritaires en sièges (79/135), ce qui est un retour à la case départ
  • le parti le plus voté est Ciudadanos, un parti centriste libéral pro-européen et anti-indépendantiste, avec plus de 25% des voix (36 sièges)

La séparation de la société catalane en deux groupes d’égale importance est confirmée par cette élection et la situation politique continue à être bloquée, ce qui n’est pas un bon signe pour l’économie régionale.

Mais un autre élément politique s’est invité au débat, et d’une manière plutôt originale. Il s’agit de Tabarnia.

De quoi s’agit-il ? Opposé à l’indépendantisme, un groupe de Catalans réclame l’autonomie de plusieurs cantons (comarques) opposés à l’indépendance, comprenant Barcelone et ses environs (le  « bar » de Tabarnia) et Tarragone et ses environs (le  « ta » de Tabarnia), afin de se séparer du reste de la Catalogne et se constituer en tant que communauté autonome au sein de l’État espagnol.

Au début, Tabarnia est un concept satirique qui tend à se moquer des arguments nationalistes catalans en les retournant contre eux, et qui reste peu connu jusqu’à fin décembre avec l’apparition dune pétition sur la plate-forme change.org demandant aux députés espagnols de reconnaître Tabarnia comme une nouvelle région autonome d’Espagne (la pétition a recueilli pour l’instant 240.000 signatures). L’idée est alors relayée par tous les réseaux sociaux et la presse internationale, et le débat devient alors plus sérieux,  Tabarnia apparaissant de plus en plus comme une alternative légale et crédible en cas de nouvelle volonté d’indépendance des nationalistes.

 

Comment réagissent l’économie de la Catalogne et le secteur immobilier à la crise politique ?

En un seul mot : MAL !

Les indicateurs économiques catalans sont tous en berne :

  • Ce sont plus de 3200 entreprises, parmi les plus importantes de Catalogne, qui ont déplacé leurs sièges sociaux hors de Catalogne, dont plus d’un millier leurs sièges fiscaux, ce qui  impliquera une perte de recettes fiscales pour la région
  • Les créations de sociétés en Catalogne sont en chute de 14% en décembre 2017 selon le Registro Mercantil Central (Registre du Commerce), après -25% en novembre, -12% en octobre et -34% en septembre !
  • En 2016, la Catalogne était la région d’Espagne qui avait le plus réduit son taux de chômage. En 2017, elle est au 12ème rang des régions espagnoles pour le même indicateur ! En décembre 2017, il s’est créé en Catalogne 8.400 emplois de moins qu’en décembre 2016.
  • En novembre 2017, selon l’INE (l’institut public de statistique espagnol), les dépenses totales des touristes ont baissé de 4% en Catalogne quand elles ont augmenté en moyenne de 15% dans le reste de Espagne, et même +24% aux Baléares et +22% à Madrid ! Et il est probable que le même scénario se soit produit en décembre.
  • Selon le bureau d’étude STR Magma HC, le taux d’occupation hôtelier à Barcelone en octobre 2017 (79%) est le plus faible enregistré un mois d’octobre depuis 2008 ! Alors que jusqu’en septembre, Barcelone avait battu tous ses records historiques d’occupation hôtelière.

Et l’immobilier est l’un des secteurs les plus touchés par la crise politico-économique catalane  :

  • Troisième baisse consécutive des prix immobiliers à Barcelone : selon le site Idealista, les prix de vente dans l’ancien après avoir baissé en octobre (-0,04%) et novembre (-0,3) ont de nouveau baissé en décembre (-0,9) et la baisse s’accélère, du jamais vu à Barcelone depuis… février 2013 ! Fin décembre 2017, les prix barcelonais sont revenus au niveau de mai 2017 alors que, sur la même période, les prix ont augmenté de… 16% à Palma ou de 8% à Madrid.
  • Les loyers ont aussi baissé à Barcelone de 2,4% en décembre 2017 par rapport à décembre 2016 pour cause d’une demande réduite et de loyers prohibitifs. Alors que sur la même période, ils augmentaient ailleurs en Espagne de… 20% !
  • Finalement, les investissements immobiliers en Catalogne auront chuté en 2017 de 17% à 2093 millions € contre 2510 millions € en 2016. C’est le quatrième trimestre 2017 (en plein dans l’incertitude politique) qui a pesé le plus dans cette baisse avec une chute de 30% des investissements à 470 millions € contre 672 millions € au quatrième trimestre 2016.

 

Alors quel scénario pour le premier semestre 2018 ?

Ces mauvais indicateurs économiques conjugués à la continuité de l’instabilité politique feront que l’économie catalane pourrait entrer en récession à la fin du 1er trimestre 2018 (avec deux trimestres consécutifs de baisse de PIB, le quatrième trimestre 2017 étant déjà en baisse).

Les indépendantistes catalans étant majoritaires en sièges (même si ils ne le sont pas en voix) à la Generalitat de Cataluña, il est probable qu’ils se focalisent encore sur leur objectif principal : obtenir l’indépendance de la Catalogne. Cette situation amènera à un nouveau blocage politique qui aura de nouveau des conséquences économiques négatives, les mêmes causes produisant les mêmes effets.

Alors à court terme, au premier semestre 2018, les prix immobilier devraient encore baisser car les acheteurs, un peu (ou très) inquiets de la tournure des événements, vont se faire de plus en plus rares. Donc si vous voulez acheter, notre conseil est d’attendre.

A moins que Tabarnia…

 

Au fait, pendant ce temps, dans le reste de l’Espagne… tout va bien pour l’immobilier et l’économie !

 

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Les News Immobilières de Novembre 2017 en Espagne – Spécial Crise en Catalogne

Notre Chiffre du Mois : -10%

C’est la baisse enregistrée des demandes d’évaluation des biens immobiliers en Catalogne en octobre.

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Nos News « Crise en Catalogne »

Notre Scoop sur la Crise en Catalogne : les visiteurs étrangers abandonnent la Catalogne sauf… les Français

Les dernières statistiques de l’aéroport international de Barcelone en octobre 2017 montrent une nette désaffection des clientèles étrangères européennes pour la Catalogne : le trafic passagers avec l’aéroport de Londres Gatwick, premier aéroport étranger desservi par Barcelone, est en baisse de 3% alors qu’il était en hausse de… 11% sur les 9 premiers mois de l’année ! Le trafic avec l’aéroport de Rome en octobre est en chute de 19%, celui avec Frankfurt de 16%, Bruxelles de 11%, Zurich de 9%, etc. Par contre, le trafic avec les aéroports français est encore à la hausse en octobre : +1% pour Charles de Gaulle et +12% pour Orly, même si la variation est plus faible que pour les 9 premiers mois de l’année (+3% pour Charles de Gaulle et +16% pour Orly).

Crise en Catalogne : en octobre, baisse de 10% des demandes d’évaluation de biens immobiliers en Catalogne

En octobre 2017 selon la société de taxation immobilière Tinsa, on enregistre en Catalogne une baisse de 10% des demandes d’évaluation de biens immobiliers par rapport à octobre 2016, alors que dans le reste de l’Espagne, la tendance est encore très nettement à la hausse (+15%). C’est un excellent indicateur pour mesurer l’évolution future du marché immobilier.

Crise en Catalogne : en septembre, les ventes de logements en hausse de 2,1% en Catalogne contre… 11,4% dans la Communauté de Madrid !

Selon l’INE (l’institut national de statistique espagnol), le nombre de ventes de logements en septembre 2017 en Espagne est en hausse de 11% par rapport à septembre 2016. En Catalogne les ventes n’ont augmenté que de 2,1% (Province de Barcelone : +1,9%) loin des 11,4% de Madrid, des 13% de la Communauté Valencienne ou des 6,3% de l’Andalousie. Cette faible croissance des ventes immobilières catalanes pourrait se transformait en variation négative en octobre. En mai, les ventes avaient augmenté de 30% en Catalogne, et après l’annonce de la réalisation d’un référendum, de 17% en juin et juillet et 7,4% au mois d’août.

Chute des ventes en Catalogne Immobilier espagne

Crise en Catalogne : ralentissement de la hausse des prix immobiliers en Catalogne

Le prix de vente des logements a augmenté en Catalogne de 6,1% en octobre 2017 par rapport au même mois en 2016, ce qui est un net ralentissement par rapport à ce qui s’est passé depuis juin, alors que la hausse des prix était à deux chiffres : en juin, les prix en Catalogne avaient augmenté de 11,3%, en juillet de 12%, en août de 11,6% et en septembre de 10,6%.

Crise en Catalogne : près de 2500 entreprises ont transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne

Au 10 novembre, 2441 entreprises catalanes avaient transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne (et environ 1 millier leur siège fiscal). Ce sont essentiellement de très grandes ou grandes entreprises, et l’ensemble représente près de la moitié du PIB catalan. Dans l’immobilier, c’est notamment le cas de la Société d’investissement, la Socimi Immobiliaria Colonial (capitalisation de 3,1 milliards à l’IBEX 35) qui a transféré son siège de Barcelone à Madrid, mais aussi de Servihabitat et de Pesa Medioambiante.

Crise en Catalogne : chute de 25%… ou 50% des investissements immobiliers en Catalogne ?

Dans un forum organisé par le « Circulo de Economia », Juan Velayos, DG de la société de promotion immobilière Neinor Homes, a déclaré que dans les prochains mois les investissements en promotion immobilière pourraient chuter de 25% en Catalogne. De son côté, Antonio Pan de Soraluce, DG de Colliers Internacional España, estime que la baisse des investissements immobiliers en Catalogne au quatrième trimestre sera de 50% par rapport à la moyenne des trois premiers trimestres 2017.

Crise en Catalogne : la Socimi Hispania suspend une vente d’immeubles de 500 millions €

Au vu des « circonstances incertaines en Catalogne », la Socimi Hispania a décidé de suspendre jusqu’au premier trimestre 2018 la vente de son portefeuille de 24 immeubles de bureaux, estimé à 585 millions €, que devait acquérir l’assureur Swiss Life. Cinq de ses immeubles étaient localisés à Barcelone et étaient valorisés à 118 millions €.

Crise en Catalogne : suite de notre Scoop de juillet sur l’Agence européenne du médicament 

En juillet, nous annoncions, en fin de l’article sur la baisse des prix immobilier à Barcelone, que Bruxelles n’accepterait pas l’installation de l’Agence européenne du médicament (AEM) à Barcelone si un référendum avait lieu en Catalogne. Et pourtant, Barcelone partait largement favorite au printemps pour être le nouveau siège de l’AEM, mais entre-temps la crise catalane a porté un très grave préjudice à cette candidature. La décision finale sera prise le 20 novembre par le Conseil Européen, présidé par Donald Tusk, qui était très critique avec le processus indépendantiste en Catalogne. Au total 19 villes ont déposé leur candidature dont Barcelone, Milan, Bratislava, Copenhague, Stockholm, Amsterdam, Vienne, Varsovie, Lille,… Nos favoris : Milan, Amsterdam et Bratislava. Nous confirmons que Barcelone est hors course malheureusement.

L’AME est l’Agence Européenne du Médicament localisée actuellement à Londres et qui doit être, suite au Brexit, transférée en Europe continentale. L’AME est dotée d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions €, emploie près d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises représentant 5000 emplois.


 

Autres news d’Espagne

Amancio Ortega réorganise son empire immobilier

Pontegadea Inmobiliaria, la société qui est propriétaire de l’empire immobilier d’Inditex (Zara) et contrôlée à 59% par Amancio Ortega son fondateur, a transféré ses activités de location immobilières en Espagne (patrimoine immobilier espagnol évalué à 1500 millions €) dans une nouvelle société Pontegadea Espana. C’est une réorganisation interne qui suit le modèle développé à l’étranger par Pontegadea Inmobiliaria.

La Banque d’Espagne met en garde les banques contre une nouvelle bulle immobilière

La Banque d’Espagne est inquiète des premiers signes d’une bulle immobilière. Elle ne veut pas que les banques s’engagent dans une inflation de crédits et se retrouvent à nouveau dans des problèmes de remboursement. Elle demande par conséquent au secteur banquier de rester prudent.

Lucas Fox ouvrira 50 agences supplémentaires en Espagne

Lucas Fox, première agence immobilière de luxe en Espagne, a lancé un nouveau programme d’affiliation personnalisé, dans le but d’accroître significativement sa présence sur le territoire espagnol au cours des trois prochaines années. D’ici 2020, l’agence immobilière, spécialisée dans les propriétés de luxe, prévoit d’ouvrir jusqu’à 50 nouvelles agences sous le nom de Property Lounges, dans les zones les plus exclusives d’Espagne.

Boom des « coworkings » en Espagne

La spéculation immobilière et les nouveaux modèles de travail ont ouvert la voie au boom du «coworking» en Espagne. Les multinationales IWG (2 milliards € de capitalisation) et WeWork (20 milliards $ de valorisation) ont ouvert récemment de grands espaces de bureaux partagés en Espagne tandis que Colonial a racheté la société espagnole de coworking Utopic_US. Selon le dernier rapport de Cushman & Walkfieldur, sur les 9 premiers mois de l’année, l’investissement en bureaux en Espagne a presque quintuplé par rapport à la même période de l’année précédente. Les «millennials» sont les protagonistes de cette tendance, qui combine des économies de coûts, un modèle plus durable pour l’environnement et des synergies pour les travailleurs indépendants.

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

Nous vous avions déjà parlé dans un article le 4 octobre (« Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?« ) du risque de baisse des prix en Catalogne et en particulier à Barcelone. Et bien, ça se confirme, notamment sur le marché haut de gamme qui intéresse plus particulièrement les investisseurs étrangers : les prix de l’immobilier de luxe à Barcelone pourraient chuter de 20% sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.

Selon Idealista, les prix immobiliers ont enregistré une légère baisse à Barcelone en octobre 2017, passant de 4335 € à 4333 € par m2, à mettre en comparaison avec la hausse de 18% sur un an (de mai à octobre, les prix n’ont augmenté que de 1,2% à Barcelone alors que la hausse était de 5,7% à Madrid). La baisse dans la capitale catalane est surtout marquée dans le marché haut de gamme.

L’agence de notation Fitch estime que la forte demande immobilière dans les zones les plus recherchées de Barcelone et Madrid et l’offre limitée ont provoqué des « bulles immobilières localisées » dans certains quartiers centraux. Selon Fitch, les hausses de prix dans ces zones, entre 15% et 35% par an, ne sont pas soutenables.

Cette forte demande est due, selon l’agence de notation, à la politique monétaire expansionniste de la Banque Centrale Européenne (BCE), et à l’activité d’acheteurs et investisseurs étrangers qui parient sur hausse du prix de l’immobilier et une bonne rentabilité en revenus locatifs.

Turo Park Barcelone Immobilier 4

La crise politique catalane a provoqué une baisse des prix surtout dans l’immobilier de luxe, les acheteurs étrangers préférant différer ou annuler leur investissement à Barcelone pour le déplacer vers d’autres régions espagnoles ou même à l’étranger.

Crise Catalogne Immobilier Espagne

Selon Emmanuel Virgoulay, associé de l’agence immobilière de luxe Barnes Spain, le prix moyen des logements de luxe en Catalogne pourrait perdre jusqu’à 20% dans les prochains mois par la conjonction d’une baisse de la demande et d’une offre surévaluée qui ne correspond pas aux besoins des acheteurs. Selon l’agence, particulièrement active autour de Turo Park à Barcelone, ce qui domine maintenant le marché du luxe sont des très grands appartements, de 400 m2 ou plus, pour lesquels la valeur est de 4 millions €

Turo Park Barcelone Immobilier 1

« Au cours des deux dernières années, le marché du logement de luxe en Catalogne a créé une bulle immobilière. La hausse constante des prix à Barcelone a conduit de nombreux vendeurs à demander des  prix similaires pour leurs logements à ceux de Paris (4 millions d’euros pour un duplex de 345 m2 près des Champs Elysées) », relate Virgoulay.

Selon lui, ces derniers jours, le marché a changé : il « est passé d’un marché dominé par les vendeurs à un marché d’acheteurs. Ce seront précisément les acheteurs qui disposent de liquidités importantes qui détermineront les prix de vente dans les mois à venir », a-t-il expliqué.

Turo Park Barcelone Immobilier 5

Le marché des appartements de luxe est également impacté par la perte des sièges sociaux, qui peut réduire la demande en appartements locatifs, des investisseurs faisant l’acquisition de ces logements pour les rénover et les mettre à la disposition des locataires à fort pouvoir d’achat.

Malgré la reprise en main par l’Etat espagnol des institutions catalanes, la période d’incertitude politique et économique durera au minimum jusqu’au 21 décembre (21D), date des prochaines élections au Parlement Catalan. Et d’ici là, les investissements immobiliers demeureront à un niveau faible ; les seuls investisseurs qui interviendront sur le marché seront ceux qui feront le pari que l’indépendance sera oubliée après le 21 décembre.

Les élections du 21D seront décisives pour l’avenir économique de la Catalogne, et en particulier pour l’immobilier catalan :

  • Si les partis indépendantistes catalans (ERC, PDECat et CUP) remportent la majorité des sièges, alors le processus indépendantiste repartira de plus belle, et la chute de l’activité et des prix immobiliers se confirmera
  • S’ils n’obtiennent pas la majorité, la confiance reviendra et l’activité immobilière redémarrera, mais à un rythme de croissance plus faible qu’avant septembre 2017

Notre avis :

Une partie des électeurs indépendantistes se sentent trahis par leurs responsables politiques et ils pourraient choisir, lors des élections du 21D, de s’abstenir (ce serait le cas des indépendantistes radicaux) ou même de voter pour des partis non indépendantistes (ce serait le cas des autonomistes qui ne souhaitaient pas l’indépendance). Les élus indépendantistes seraient alors minoritaires au Parlement catalan et l’année 2018 enregistrera alors une nouvelle croissance du marché immobilier à Barcelone et en Catalogne.

Alors, la crise catalane, une opportunité pour acheter ou un repoussoir pour les investisseurs étrangers ? Pour l’instant, la seule chose de sûre est que Barcelone restera malgré tout Barcelone avec ​​la culture, l’architecture, l’art, la gastronomie, la mer, le climat, le foot…

Dans le futur, il y aura toujours des investisseurs intéressés par la Catalogne, mais à quel prix ?

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Barcelone et sa région.

Architecture immobilier barcelone espagne

Sources: immobilier en espagnelavanguardia et abc

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