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Attention au m2 espagnol ! Il est plus petit que le m2 francophone !

Bien souvent, les acheteurs étrangers, et en particulier francophones, ont l’impression que la superficie des logements qu’ils visitent en Espagne est inférieure à celle annoncée par les agences immobilières ou les propriétaires. Et bien ce n’est pas une impression, c’est une réalité !

Combien de fois des clients francophones nous disent que les agences immobilières espagnoles ne sont vraiment pas sérieuses car le nombre de m2 annoncé pour le logement qu’ils ont visité ne correspond pas à ce qu’ils ont vu. Et bien non, les agences ont annoncé le bon métrage, mais la méthode de calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison est différente en Espagne.

Surface habitable ou surface utile dans les pays francophones

En France, en Belgique, en Suisse et dans la grande majorité des pays européens, la superficie annoncée est la surface habitable ou la surface utile.

La surface habitable est la somme des surfaces de plancher (surfaces sur lesquelles on peut poser les pieds avec une hauteur minimum de 1,80 mètre) de chaque pièce à laquelle il faut retirer les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces de l’habitation (balcons, loggias, vérandas, volumes vitrés, toitures-terrasses, garages, caves…) ne sont pas compris dans la surface habitable.

La surface utile est égale à la surface habitable à laquelle on rajoute la moitié de la surface des annexes suivantes si elles sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement : les caves, les sous-sols, les remises, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias, les vérandas. Ne sont pas inclues les surfaces des jardins, garages et cours.

Surface construite avec parties communes en Espagne

En Espagne, la superficie dont parlent les agences est le plus souvent la surface construite avec les parties communes.

La surface construite est l’ensemble de la superficie du logement, y compris donc l’épaisseur des murs et cloisons intérieurs et des murs extérieurs (la moitié si il s’agit d’un mur partagé avec un voisin).

En Espagne, on y rajoute les parties communes (couloirs, espaces communs) au prorata des surfaces de chaque logement. De plus, une terrasse qui sera fermée sur 3 côtés sera comptée dans son intégralité et non pas pour la moitié de sa surface.

Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voir moins. Il est évident qu’alors le prix au m2 varie largement.

Mesurer un logement immobilier en espagne

Un indicateur intéressant pour vos recherches immobilières : le volume habitable, qui  se calcule en multipliant la surface habitable par les hauteurs sous plafond. La surface habitable est exprimée en m2, tandis que le volume habitable est calculé en m3. cet indicateur est pertinent notamment dans les appartements des centre-villes de Barcelone et Madrid.

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5 conseils utiles pour préparer votre logement avant une transaction immobilière

Vous voulez vendre ou louer votre logement par internet. Savez-vous que 60% du temps passé sur les annonces immobilières l’est sur les photos ? Ces simples conseils vous permettront d’optimiser votre reportage photographique.

  • Le reportage photo

Aujourd’hui, les propriétaires immobiliers prennent les photos de leur logement avec leur téléphone mobile. C’est une méthode valable pour se « faire une idée » de l’état du bien immobilier. Cependant, pour faciliter une vente ou une location, il est préférable de faire réaliser un reportage photo par un professionnel.

  • La lumière

Les clients sont sensibles aux logements lumineux et bien éclairés.

En été, les reportages photos peuvent être réalisés jusque tard dans la journée. Cependant en hiver, il est préférable de les réaliser dans la matinée pour profiter pleinement de la lumière du jour.

Les volets ouverts au maximum augmentent la luminosité. Et il est aussi préférable de tirer complètement les rideaux, surtout si ils sont épais.

  • Préparer son logement

Votre logement doit être propre et parfaitement rangé, montrant le minimum d’objets et valorisant l’espace au maximum.

Nos conseils :

  1. ramasser et ranger les jouets
  2. nettoyer et ranger la cuisine
  3. nettoyer les salles de bains et les toilettes
  4. retirer les cintres et vêtements suspendus derrière les portes
  5. retirer le linge étendu et tout objet inesthétique des balcons et jardins

Ces simples consignes favorisent une meilleure visualisation de votre logement, et contribuent à ce que l’acheteur lui porte plus d’intérêt.

  • Intimité

Dans la mesure du possible, éviter de laisser des photographies personnelles, ceci afin de protéger votre vie privée.

  • Mettez-vous à la place du client

N’oubliez pas que la finalité est de vendre ou louer votre logement : il s’agit donc de transmettre les informations les plus neutres possibles pour que votre logement soit apprécié par la majorité des acheteurs potentiels.

Boom du Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

Vous avez le projet d’acheter un appartement, une maison, un pied à terre, un investissement locatif en Espagne ? Vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts ?

Vous pouvez alors vous adresser à une profession en pleine expansion en Espagne, le Conseiller Personnel en Immobilier (« asesor personal inmobiliario » ou « real estate shopper » en anglais)

Un Conseiller Personnel en Immobilier est un professionnel engagé par un acheteur immobilier potentiel qui est principalement chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent aux désirs de l’acheteur.

Ce professionnel est également responsable de la négociation du prix de la vente, il est responsable des aspects juridiques et contractuels, il aide à trouver le financement et, si le client le souhaite, il peut également gérer les prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé.

Cela fait des années que cette activité fonctionne avec succès dans des pays comme la France, le Royaume-Uni et, en particulier, aux États-Unis, où une grande partie des transactions immobilières sont finalisée par ces conseillers. C’est un service nouveau en Espagne, où il existe seulement depuis quatre ans.

L’acquisition d’un bien par un conseiller personnel permet une négociation « équilibrée ». En effet, l’agent immobilier défendra les intérêts de son client, le vendeur, alors que le conseiller personnel défend exclusivement les intérêts de l’acheteur. Ne pas avoir de conseiller, c’est comme « aller à un procès sans avocat et négocier avec l’avocat de la partie adverse ».

Près de la moitié des clients qui utilisent ce service sont des étrangers ou des espagnols non-résidents. Environ 80% des opérations accompagnées par un conseiller personnel aboutissent.

Le rôle du Conseiller Personnel en Immobilier :

  • il se déplace chez vous ou vous reçoit dans ses locaux afin d’établir votre cahier des charges (style recherché, emplacement, budget…) ;
  • il pré-visite tous les appartements se rapprochant au plus près de vos critères et vous fait des compte-rendus pour chaque visite ;
  • il organise ensuite, en fonction de vos disponibilités, une ou deux journées pour visiter, avec vous, les appartements qui ont retenu votre attention ;
  • il examine ensuite tous les documents liés à la copropriété pour vous éviter de mauvaises surprises (PV d’AG, relevés de charges, réactivité du syndic, état des ascenseurs, tantièmes, coûts des futurs travaux à prévoir dans la copropriété) ;
  • il examine tous les documents liés au bien, la « Cédula de habitabilidad », la « Nota simple informativa », l’acte de vente précédent et le « certificado de aptitud » de l’immeuble ;
  • il vérifie que le bien n’a pas de dettes et l’état des paiements courants, les derniers reçus de l’IBI (la taxe foncière espagnole), de l’électricité, du gaz, de l’eau et de téléphone ;
  • il vérifie l’environnement du bien : enquête de voisinage, projets municipaux ou privés, problème d’okupas ;
  • il négocie le prix avec le propriétaire et/ou l’agence immobilière ;
  • il vous assiste dans l’obtention de votre NIE (Número de Identidad de Extranjero) ;
  • il vous assiste dans la relecture de tous les contrats accompagnant la vente, le « Paga y señal » (blocage du bien), le « contrato de arras penitenciales » (compromis de vente) et l' »escritura » (l’acte d’achat notarié) ;
  • il peut vous conseiller et vous orienter vers d’autres services si vous en avez besoin (banque, notaire, assureur, architecte d’intérieur, entrepreneur, etc), avant et après l’achat.

Tarif : 2% à 4% du prix de vente, uniquement en cas de succès.

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