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Locations Touristiques en Espagne : marche arrière toute !

Vous envisagez d’acheter en Espagne et de destiner votre logement à du locatif touristique. Ce secteur évolue vers une réglementation restrictive, et ce dans toutes les villes d’Espagne, Madrid, Barcelone, Valence, Palma, Malaga, Séville, Bilbao, etc. Petit tour d’Espagne des mesures prises par les municipalités pour réguler le phénomène des « pisos turisticos ».

 

Le tourisme est l’un des piliers de l’économie espagnole. En 2017, l’Espagne a reçu près de 82 millions de touristes internationaux qui ont dépensé 60 milliards d’euros dans le pays. En 2016, pour la première fois, la capacité d’accueil des « pisos turisticos » – les logements touristiques (362.000 lits) a dépassé l’offre hôtelière traditionnelle (330.000 lits).

Le locatif touristique contre l’intérêt des populations locales

L’apparition des plate-formes de réservation de locations de courte durée sur internet (à partir de 2010 pour Airbnb en Espagne) a généré une multiplication exponentielle des « pisos turisticos ».

Barcelone est passée de 40 offres Airbnb (logements entiers – logements partagés – chambres seules) disponibles en 2010 à près de 5.000 en 2014 et 24.000 en 2017 ! Madrid a suivi le même rythme avec une année de décalage : 6.000 en 2015, 20.000 en 2017. Même dans les autres villes, l’offre Airbnb se multiplie : de 1.100 en 2014 à 7.000 en 2017 pour Valence, de 1.100 en 2014 à 5.400 en 2017 pour Séville, de 1.100 en 2015 à 3.400 en 2017 pour Palma de Majorque, de 700 en 2015 à 2.200 en 2017 pour Saint-Sébastien, de 500 en 2015 à 1.900 en 2017 pour Las Palmas, etc.

Evolution Airbnb 7 villes Espagne 2010 2017

A côté d’Airbnb, sont apparues des dizaines d’autres plateformes de locations touristiques, internationales (HomeAway, Windu, Flipkey, etc.), espagnoles ou même locales. La croissance de cette offre d’hébergement en Espagne est telle qu’aujourd’hui, les « pisos turisticos » ont une capacité d’accueil (en lits) supérieure aux hôtels et autres hébergements réglementés dans la majorité des villes espagnoles, en particulier à Barcelone, Malaga, Valence et Séville.

Capacité hôtelière et locatif touristique 2018

Comme beaucoup de start-up de l’économie du partage, Airbnb et les autres plateformes de locations se sont construites et développées dans un secteur où le cadre légal était obsolète. La prolifération continue des offres de logements touristiques génère de nombreux problèmes pour les municipalités, les hôteliers et les populations résidentes :

  • cette activité génère une inflation très élevée des prix de vente des logements dans les quartiers où l’offre en locations touristiques est importante (centres-villes et quartiers historiques)
  • elle réduit aussi l’offre disponible à la location dans les grandes villes pour les résidents qui sont alors obligés d’aller se loger en périphérie
  • elle dépeuple des quartiers historiques ou traditionnels, les propriétaires ne renouvelant pas les locations à l’année pour privilégier la location touristique
  • beaucoup de locataires (à l’année) sous-louent leur logement en période estivale sans l’accord des propriétaires
  • dans les quartiers où ces locations sont les plus nombreuses, les résidents se plaignent du bruit et du manque de civisme des locataires occasionnels
  • les revenus tirés par les propriétaires des locations touristiques de courte durée ne sont pas tous déclarés
  • les plateformes de réservation internationales payent peu ou pas du tout d’impôts dans les pays où elles commercialisent les biens locatifs
  • c’est un service d’hébergement qui ne paye pas de taxe de séjour
  • pour les hôteliers, c’est une concurrence déloyale

Face à l’ampleur prise par le phénomène des « pisos turisticos » et devant la grogne des professionnels hôteliers et des associations de résidents, les municipalités espagnoles ont haussé le ton et ont décidé les unes derrière les autres de prendre des mesures limitant et même réduisant ou interdisant cette activité dans certaines zones.

Petit tour d’horizon des villes espagnoles et de leurs actions pour encadrer l’activité des logements touristiques …

 

Barcelone

La capitale de la Catalogne a réagi le plus tôt : lors de l’été 2016, elle a imposé une sanction de 30.000 € à six plateformes de ce type, dont Homeway, Tripadvisor et Fotocasa. En novembre de la même année, Barcelone devient la première ville au monde à infliger une très lourde amende, 600.000 €, à Airbnb.

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona). Ce programme partage Barcelone en 4 zones : dans la zone 1, qui couvre une grande partie du centre historique, aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut être délivrée et les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. Dans la zone 2, il y aura statu quo du nombre de licences (seules les licences annulées seront remplacées). Dans la zone 3, de nouvelles licences sont possibles ; mais pas actuellement car le nombre maximum de licences autorisées a été atteint, il faut donc, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir. En zone 4 (zone très marginale en superficie), de nouvelles licences sont possibles.

Une meilleure collaboration entre les plateformes de réservation des logements touristiques et la municipalité de Barcelone est en cours : Airbnb, par exemple, vient d’annoncer qu’elle fournira les données des propriétaires aux services municipaux.

Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona PEUAT

 

Madrid

Copiant l’exemple de Barcelone, la municipalité de Madrid élabore son programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le « Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje », qui devrait être approuvé avant la fin de l’année.

La capitale espagnole sera divisée, elle aussi, en 4 secteurs : la zone 1 qui couvre l’ensemble du district « Centro » avec une interdiction de nouvelles licences touristiques, la zone 2 qui comprend le reste du centre historique (Chamberí, Arganzuela, une partie des districts de Salamanca, Retiro et le quartier de Argüelles), la zone 3 qui couvre la zone autour de ce centre, et la zone 4 pour le reste de la ville.

Les propriétaires qui louent plus de 90 jours dans l’année devront avoir une licence spéciale qui sera semblable aux établissements hôteliers et para-hôteliers. En particulier, dans les zones 1 et 2, il sera exigé que le « piso turistico » ait un accès indépendant depuis la rue… ce qui signifierait l’interdiction de presque tous (95%) les logements touristiques professionnels (dont la durée de location annuelle est supérieure à 90 jours) dans les immeubles du centre de Madrid, y compris ceux existants !

Depuis janvier, la municipalité a interdit pour une durée d’un an la concession de nouvelles licences touristiques de plus de 90 jours dans le centre.

zone logements touristiques Madrid

 

Valence

Depuis quelques jours, la nouvelle loi « Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad » de la Generalitat Valenciana (Région de Valence) permet aux municipalités d’avoir le contrôle légal des logements touristiques. A partir de maintenant, les propriétaires de la région de Valence qui voudront avoir de nouvelles licences touristiques devront s’adresser à leur municipalité.

Mais déjà, depuis fin février 2018, la Mairie de Valence a interdit l’attribution de nouvelles licences touristiques dans la vieille ville (Ciutat Vella) jusqu’à la mise en place du nouveau Plan spécial de protection de la vieille ville, le « Plan Especial de Protección de Ciutat Vella ».

La Municipalité de Valence prépare aussi un amendement à sa Loi sur le Tourisme (Ley de Turismo) qui permettra de « récupérer le contrôle des logements touristiques dans la ville » en les limitant notamment aux appartements des rez-de-chaussée et des premiers étages des immeubles (à condition que le rez-de-chaussée n’ait pas un usage résidentiel). Avec cet amendement, les deux-tiers des logements touristiques actuels devraient être interdits à Valence.

Valence pisos turisticos

Les Valenciens manifestent contre les « pisos turisticos »

 

Palma de Majorque

Palma est l’une des municipalités espagnoles à avoir adopté des mesures drastiques contre les « pisos turisticos ».

A partir de juillet prochain, ils sera tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble à des fins touristiques ! Seules seront autorisées pour les locations touristiques les maisons individuelles : plus de 95% du locatif touristique de Palma disparaîtra alors.

Le gouvernement des Baléares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017, qui prévoit des amendes de 40.000 à 400.000 € pour les opérateurs qui annoncent des logements touristiques illégaux, et de 20.000 à 40.000 € pour les propriétaires.

Palma pisos turisticos

Sur les murs de Palma : « Pour l’interdiction des logements touristiques »

 

Saint-Sébastien

Fin mars, est entrée en vigueur l’ordonnance municipale réglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico).

Sur le modèle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones différentes. La Zone A, saturée, qui couvre la Vieille Ville et où plus aucune licence ne sera accordée. La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers périphériques de la vieille ville, où les logements touristiques devront être au premier étage, ou tous les 6 étages. La zone C, le reste de la ville, où deux étages touristiques sont permis pour chaque partie de 6 étages.

L’ordonnance établit aussi les conditions d’habitabilité et d’occupation des logements, le nombre minimum de mètres carrés et définit les conditions d’information publique du début d’activité.

Saint Sebastien pisos turisticos

Les associations demandant la limitation des logements touristiques au Conseil municipal de Saint Sébastien

 

Bilbao

L’autre grande ville basque  a modifié en janvier le Plan général d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana), dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux premiers étages des bâtiments. Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique sera autorisé par bâtiment.

 

Séville

Une ordonnance municipale, visant à limiter le nombre d’appartements touristiques qui prolifèrent dans les différents quartiers de Séville, sera préparée par les techniciens du Département de l’Urbanisme. Il s’agira d’une modification de la réglementation urbaine, qui imposera des règles strictes aux propriétaires des « pisos turisticos », qui concernera les surfaces et les étages de ces logements. On ne connaît pas encore les règles qui seront adoptées mais elles pourraient être similaires à celles de Valence.

La municipalité va aussi lancer une campagne citoyenne pour repérer les logements touristiques illégaux, mettre à disposition du public le fichier des logements touristiques légaux, informer la population et les touristes de leurs droits et de leurs devoirs, et faciliter les plaintes des habitants contre les nuisances causées par les occupants des « pisos turisticos ».

En matière fiscale, il est prévu pour l’année prochaine un impôt différencié sur les activités de logements touristiques.

 

Malaga

Sous la pression des professionnels hôteliers, des syndics immobiliers et de la population, le Conseil municipal de Malaga est en plein débat sur le sujet des logements touristiques. Certains pensent que c’est au gouvernement central espagnol de régler le problème en instituant une fiscalité directe sur les appartements touristique, un IBIT (Impôt sur les Biens Immobiliers Touristiques). D’autres souhaitent plus de contrôles et des sanctions contre les opérateurs des plate-formes de réservation de locations par internet. D’autres encore un moratoire sur ces activités.

Il est déjà trop tard pour imaginer des mesures pour cet été, mais il est certain que ce sujet sera prioritaire pour la municipalité de Malaga à partir de cet automne, et qu’il y aura une réglementation en 2019.

 

Quelles devraient être les conséquences de ces réglementations municipales ?

  • une baisse des prix les loyers et une stabilisation des prix d’achat de l’immobilier résidentiel dans les zones touristiques des grandes villes espagnoles ; on peut même envisager une baisse des prix de vente dans les zones où ils avaient flambé ces derniers mois comme le Centro à Madrid
  • une offre locative résidentielle plus importante disponible pour les habitants dans les quartiers touristiques, et donc le retour de la population locale et d’une vie de quartier
  • un renforcement des contrôles et une augmentation des recettes fiscales
  • un rééquilibrage des recettes touristiques vers les quartiers périphériques
  • une augmentation des taux d’occupation de l’hôtellerie traditionnelle
  • une diminution des nuisances dans les quartiers très touristiques
  • une collaboration accrue des plateformes de réservation avec les municipalités

 

Alors faut-il continuer à acheter en Espagne dans les grandes villes pour un investissement locatif ?

Notre conseil : oui, l’immobilier locatif  en Espagne est toujours rentable, mais oubliez le locatif touristique pour vous tourner vers le locatif résidentiel… qui est souvent aussi sinon plus rentable au final : selon les experts, le locatif touristique est plus rentable que le locatif résidentiel seulement si le taux d’occupation est supérieur à 70% !

Barcelone logements touristiques illégaux pisos turisticos

Annonce de la Municipalité de Barcelone contre les logements touristiques illégaux

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Séville, la Belle Andalouse… à petits prix immobiliers

La renommée de Séville n’est plus à faire : quand on dit « Séville », on dit Espagne puissance deux ! Un accueil chaleureux et un art de vivre sans pareil, un passé prestigieux, un creuset des cultures méditerranéennes, une architecture parmi les plus belles qui existent au monde, un climat privilégié, une gastronomie inégalable et… un immobilier à petit prix pour l’instant !

Capitale de l’Andalousie, Séville est la quatrième ville d’Espagne par sa population avec 700.000 habitants (derrière Madrid, Barcelone et Valence). L’agglomération compte 1.600.000 habitants. C’est néanmoins la troisième ville d’Espagne la plus visitée derrière Barcelone et Madrid. Il faut dire que 310 jours de soleil par an, ça aide !

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La capitale andalouse est connectée à un important réseau de communications, la reliant par voies routière, aérienne et ferroviaire à l’ensemble de l’Andalousie, de la péninsule ibérique et au reste de l’Europe. L’Expo ’92 a joué un rôle primordial dans le développement des infrastructures de transports.

L’aéroport international de Séville a accueilli 4,6 millions de passagers en 2016 dont 2,2 millions en provenance de l’étranger (Paris, Londres, Rome, Amsterdam, Bruxelles, Munich pour les lignes les plus importantes).

Séville, un choc architectural et culturel bien sûr, un coup de cœur avant tout.

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Une histoire riche et mouvementée

Séville est fondée par les Tartessiens (civilisation andalouse) autour du VIIIème siècle av. J-C, sous le nom de Ispal ou Spal.

La ville est ensuite peuplée par les Phéniciens et les Grecs. Elle devient romaine en -206 et est rebaptisée Hispalis et a une fonction principalement commerciale.

Au moment des Grandes invasions, Séville est conquise successivement par les Vandales en 426, puis par les Suèves en 441 et les Wisigoths en 456, à leur tour chassés par les Francs en 506. Hispalis est rebaptisée Spali, et se retrouve au centre des conflits qui déchirent le royaume.

En 711, les musulmans parviennent à conquérir Séville. La ville occupe le cœur de l’activité politique d’Al-Andalus avant que la capitale ne se fixe définitivement à Cordoue. La prospérité de la ville, qui s’appelle maintenant Isbaliya, est due à ses imposantes richesses agricoles.

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En 1248, le siège de Séville permet aux armées de Ferdinand III de Castille de reconquérir la ville face aux Almohades durant la Reconquista.

La devise de Séville est « NO 8 DO ». Le 8 représente ici un écheveau de laine, madeja en espagnol. La phrase se lit donc : no madeja do, contraction de No me ha dejado (« elle ne m’a pas laissé »). Cette formule fait référence au roi Alphonse X le Sage, lequel, chassé du pouvoir par son fils, se réfugie à Séville en 1282.

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En 1503, Sevilla est déjà dotée d’une bourse du commerce et d’une université. C’est, avec 200.000 habitants, l’une des plus grandes villes du monde de cette époque.

Cité phare de l’histoire espagnole et mondiale, où les cultures chrétienne et musulmane ont vécu une stimulante cohabitation, Séville étale fièrement ses monuments le long du Guadalquivir.

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Un patrimoine artistique, architectural et culturel inestimable

L’opulence passée de Séville a légué à celle-ci un patrimoine artistique d’une ampleur exceptionnelle. Couvents, églises, confréries, monarques et nobles ont dépensé des fortunes en constructions et en œuvres d’art. La folie artistique qui s’est emparée de Séville entre le XVème et le XVIIIème siècle a favorisé le développement d’une école sévillane reconnue, dont l’origine remonte au bas Moyen Âge. Les mécènes ont attiré les grands maîtres gothiques et baroques de la peinture, de la sculpture et des arts décoratifs : Zurbarán, Valdés Leal, Velázquez, Murillo, Herrera el Viejo, Herrera el Mozo, Pedro Millán, Juan Martínez Montañés, Juan de Mesa, etc. Les liens étroits tissés entre l’Espagne et les mondes flamand et germanique ont stimulé les échanges culturels et la venue de maîtres de l’Europe du Nord. Les œuvres de ces artistes peuvent encore être admirées de nos jours dans les lieux de culte et les palais, mais également dans les musées de la ville.

Real Alcázar de Sevilla

Séville compte de multiples joyaux architecturaux, dont la Giralda et la Cathédrale, l’Alcázar, la Casa de Pilatos, la Plaza de Espana et la Torre del Oro.

Séville acueille aussi de nombreux festivals (flamenco, cinéma, théâtre,…) et c’est surtout une ville de fêtes, profanes (la Feria d’Abril par exemple) et sacrées. Marquée par une intense religiosité, elle célèbre tout au long de l’année divers saints patrons locaux. La plus célèbre et la plus importante festivité chrétienne est la fameuse Semana Santa.

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Bars et gastronomie

Le bar est un lieu incontournable de la vie sociale sévillane.  Séville est réputée pour le tapeo, qui consiste à naviguer de bar en bar, en famille, entre amis, ou entre collègues, afin de partager un rafraîchissement et quelques tapas.

Le quartier de Santa Cruz, avec ses ruelles pavées et ses patios généreusement fleuris, connaît une effervescence surréaliste les soirs de week-ends. On passe de bars à tapas en bars à vins, on fait connaissance, on baigne dans la bonne humeur d’une Andalousie qui n’aime rien tant que la fête et les rencontres, surtout si une guitare surgit comme par magie. Car Séville, c’est avant tout les Sévillans… et les Sévillanes.

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La gastronomie populaire sévillane est fortement influencée par la cuisine méditerranéenne, à base de poissons, d’huile d’olive, de nombreux fruits et légumes. Elle accorde également une large place aux produits régionaux des provinces voisines : charcuteries, viande de porc, de taureau… Elle se distingue par la simplicité des mets que l’on préfère généralement cuisinés nature, grillés ou sautés.

Les plats les plus populaires sont le cocido Andaluz, la pringa, le gaspacho, les huevos a la flamenca, la queue de bœuf, le poisson frit, les brochettes, les escargots et les huevas alinadas.

Une ville aux quartiers caractéristiques et traditionnels

Le marché immobilier sévillan est en ébullition avec des ventes immobilières en hausse de 26% en septembre 2017 par rapport à 2016.

La ville se divise en onze arrondissements, qui se divisent à leur tour en plusieurs quartiers, les plus recherchés étant El Centro, Triana, Nervión, Heliopolis, La Macarena, Los Remedios, Santa Cruz, La Magdalena, etc. Le prix moyen d’acquisition dans l’ancien est de 2400 € du m2 en l’état auquel il faudrait rajouter le plus souvent 300 à 500 € du m2 pour la réhabilitation.

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El Centro, le centre-ville de Séville, abrite le Musée des Beaux-Arts, ainsi que les places Nueva, San Francisco et Encarnación, et des rues commerçantes. C’est un quartier recherché, comptez 2800 € du m2.

L’un des plus anciens quartiers de Séville, Santa Cruz jouxte le centre historique et s’enorgueillit de belles et charmantes ruelles. C’est un lieu animé et touristique, et donc plus côté, à 3000 € du m2.

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Macarena, pour sa part, est réputé pour être un quartier authentique, accueillant des commerces, bars, restaurants, pubs, etc. Un prix moins élevé à 2700 € du m2.

Triana, bien qu’un peu éloigné du centre-ville, est considéré comme faisant partie du centre historique de Séville, grâce à son énorme patrimoine culturel et architectural. Ses maisons et églises pittoresques lui prêtent une atmosphère unique et c’est devenu l’un des quartiers favoris des étrangers, et malgré tout très abordable à 2300 € du m2.

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Parmi les quartiers plus résidentiels figurent Heliopolis (2300 €/m2), Los Remedios (2000 €/m2), et aussi Nervión qui abrite également un cinéma en plein air, des parcs, un centre commercial et des petits commerces, ainsi que des restaurants et bars de qualité pour un prix moyen de 1800 € du m2.

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Séville et sa région.

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