Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition à l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !
Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne, et ce avant l’achat, pendant l’achat et après l’achat. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com.
Dans cet article, nous vous présentons les pièges à éviter pendant l’achat. Dans un premier article, nous avons traité des pièges à éviter avant l’achat et, dans un troisième, des pièges à éviter après l’achat. Bonne lecture !
Second épisode
Les pièges à éviter pendant l’achat
Voici les principaux pièges, les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents en phase d’achat, c’est-à-dire pendant la période où vous achetez le bien immobilier sélectionné.
- Ne pas contrôler la situation du bien
Vous avez trouvé l’appartement à Barcelone ou la villa au bord de mer dont vous rêviez. Mais avez-vous pensé à contrôler la situation du bien ? Avant de vous engager contractuellement et de verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en détail sur la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien, au niveau national, régional et local car le notaire ne le fera pas ! Il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au français par exemple, ne garantit pas l’origine de propriété. En Espagne, le notaire se contentera presque que de la vérification de l’Etat-Civil des deux parties !
Et la liste des contrôles et vérifications à réaliser par l’acheteur est très très longue…
- En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien
En Espagne, une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connaît la capacité juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause peut rendre difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait qu’en Espagne, le notaire n’est pas censé vérifier ces informations et que, dans la quasi-totalité des cas, il ne le fera pas !
- La « Cédula de habitabilidad »
Le propriétaire doit vous remettre la « Cédula de habitabilidad » vous informera que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable : dans de très nombreux cas, l’absence de ce document veut tout simplement dire qu’il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation ou que le bien immobilier a été réalisé sans permis de construire ! Attention ce document a une validité de 10 à 15 ans et il doit être actualisé.
- La « Nota simple informativa »
En Espagne, les dettes ne sont pas liées au propriétaire, mais au bien, et encore une fois c’est à vous de vous informer car le notaire ne le fera pas. Il est nécessaire de solliciter la « Nota simple informativa » la plus récente auprès du Registre de la Propriété. Ce document vous informera entre autre que la propriété est détenue par le vendeur – et comment il l’a acquise (héritage, divorce, veuvage…). Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.
- Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures
Il sera ensuite nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que le dernier reçu de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », la taxe foncière espagnole), les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires (qui vous montreront par exemple qu’il vous faudra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière AG), les derniers reçus de paiement de l’électricité, du gaz, de l’eau et des charges de copropriété. Ces documents vous permettront entre autre de savoir si la propriété est libre de toutes charges et si des travaux futurs ont été engagés par l’assemblée des copropriétaires.
- L’acte de vente précédent
Demandez aussi l’acte de vente précédent dans le cas où le propriétaire l’avait déjà acheté à un autre propriétaire. Il vous permettra de vérifier en particulier qu’il n’y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas où il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de l’architecture interne, etc.), vérifiez qu’il y a bien eu une déclaration faite aux services compétents sinon en cas d’absence de déclaration et en cas de contrôle, vous risquez de payer des taxes pour l’ancien propriétaire.
- Le « Certificado de aptitud » pour les biens de plus de 50 ans
Depuis 2012, dans les édifices de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspección Técnica del Edificio – ITE) est obligatoire. Le propriétaire doit vous fournir le « certificado de aptitud » de l’immeuble.
- L’état physique du bien
Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez décidé d’acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de faire une inspection dans les moindres détails. Assurez-vous qu’il n’y a pas de fissures dans les murs, vérifiez l’étanchéité du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualité des matériaux. Une attention particulière doit être accordée aux plafonds et au sol, à la qualité de la menuiserie (les fenêtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, à la conformité du système électrique et de distribution d’eau et de gaz, à l’éclairage, la climatisation, la chaudière, aux salles de bain et à la cuisine. Et s’il y en a une, vérifiez que la piscine n’a pas de fissure, ça pourrait gâcher vos premiers bains !
En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité.
- Et son environnement
Renseignez-vous auprès des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la réalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bénéficier ou nuire au logement et à son environnement.
- Okupas : danger !
Dernier piège lié au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier à Barcelone : la présence d’Okupas dans d’autres logements de la copropriété : les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront évidemment aucune charges communes, et vous aurez alors à supporter ce poids financier. Certaines municipalités, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera très difficile de gérer ce problème. Très souvent quand vous voyez des logements proposés par les banques à des tarifs défiant toute concurrence, vous pouvez être certains qu’ils se trouvent dans des immeubles habités par des okupas.
- Vérifiez la santé financière du promoteur dans le neuf
Dans un achat sur plan, n’oubliez surtout pas de vérifier la santé financière du promoteur et d’aller visiter ses réalisations antérieures. Au moment de la crise, il y a 10 ans, de très nombreux promoteurs ont déclaré faillite et ont laissé en « plan » (c’est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdus toutes leurs avances.
Quelques exemples de déconvenues…
Un logement criblé de dettes vendu : l’appartement de 80 m2 à Benidorm avait été amené en garantie d’une dette contractée par l’ancien propriétaire. L’acheteur suisse, qui n’avait pas fait la vérification nécessaire, a dû assumer toutes les dettes du propriétaire précédent.
Une villa avec une extension non déclarée : il s’agit d’une villa à Valence de 200 m2 à laquelle a été adjointe par la suite une terrasse de 40 m2, mais sans autorisation d’extension et de travaux déposée en mairie, et bien sûr sans taxes versées. Ce bien a été vendu à un couple de français sans précision de cette extension dans le contrat. En cas de contrôle, les acheteurs sont redevables de cette taxe et d’une amende. En cas de vente, cette terrasse ne peut pas apparaître !
Une maison construite sur une terre agricole : dans la région d’Alicante, un couple belge a acheté, en bordure d’un village, une très jolie petite maison de 150 m2 avec piscine et un grand jardin… Trois ans après, ils se rendent compte que leur maison se trouve sur des terres agricoles et qu’elle est donc illégale. Elle peut donc être démolie à n’importe quel moment ! Comment est-ce possible ? Des pots de vin versés aux autorités communales par exemple.
Un bel appartement avec des charges impayées : un expatrié français a acquis un logement de 170 m2 à Barcelone dans le beau quartier Sant Gervasi, mais il s’est rendu compte juste après la signature chez le notaire en rencontrant son voisin de palier que le vendeur n’avait pas payé ses charges et travaux de copropriété depuis 3 ans dont un ravalement. Ça lui a coûté pas loin de 10.000 € !
La villa était construite au bord d’une… future voie rapide : l’affaire était exceptionnelle, 150.000 € pour une villa de 120 m2 à 5 minutes de Malaga. Trop beau pour être vrai, les nouveaux propriétaires canadiens n’avaient pas été à la mairie pour se renseigner sur les futurs projets urbanistiques de la zone. Deux ans après leur achat, une voie rapide a été construite juste devant chez eux !
Le promoteur a fait faillite : entre Marbella et Malaga, un couple suisse a été séduit par ce lotissement en construction avec piscine et activités communautaires, à proximité d’un grand terrain de golf. Ils achètent sur plan leur villa mitoyenne de 100 m2 et payent environ 30% du bien en avance. Malheureusement, le promoteur a de graves problèmes financiers et il fait faillite. Quatre ans après, la villa n’est toujours pas finie.
Une maison de village avec obligation de restauration : un couple français fait l’acquisition d’une très ancienne maison de village en Navarre. Mais le vendeur s’est bien gardé de leur dire avant l’achat qu’il avait une obligation de restauration du bien délivrée par les services d’architecture et d’urbanisme de la région.
Trois okupas dans l’immeuble : là aussi, une superbe affaire avec un logement de 60 m2 dans un immeuble de 6 étages près de la gare de Sants à Barcelone, vendue à un prix imbattable par une grande banque espagnole qui vous fournit en plus l’hypothèque. Le jeune belge qui l’a acquis pensait que c’était l’affaire du siècle. Deux mois après la vente, il se rend compte que ses voisins de palier sont des okupas, qu’au rez de chaussée et au-dessus de lui, il y aussi des okupas. Il doit payer ses charges mais aussi celles des okupas au prorata des parts qu’il a dans l’immeuble.
Le faux vendeur : l’affaire est trop belle, le couple de retraité français en vacances à Séville tombe sous le charme d’un vieil appartement au bord du Guadalquivir dans le quartier Triana. La vue et le prix sont exceptionnels, il va partir très vite, il faut le réserver, 3000 € en espèces, ce n’est pas grand-chose. Sauf qu’une fois payé, le pseudo-vendeur ne réapparaît plus et que ce logement était en réalité loué sur Airbnb avec une carte de crédit volée !
Si vous allez devant les tribunaux pour n’importe laquelle de ces affaires, vous perdrez car le juge considérera que vous étiez responsable de toutes les recherches préalables et que vous étiez pleinement conscients de l’état réel du bien que vous avez acheté.
Nos 2 conseils pour clore ce chapitre sur le contrôle du bien :
- Pour tous ces contrôles, ces recherches et toutes ces tâches, l’intervention d’un Conseiller Immobilier francophone est presque toujours indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
- Ne payez jamais un acompte tant que vous n’avez pas effectué ces vérifications, sinon vous le perdrez !
2. Ne pas signer de contrat précis pour le “Paga y señal”
Le “Paga y señal” ou « reserva » est une petite somme d’argent (généralement entre 1.000 et 5.000 €) versée à titre de réservation temporaire du bien. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et vous est réservé pour le prix accordé. Il vaut mieux (1) payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, (2) que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces (ainsi il y a une trace du paiement).
Cette étape n’est pas indispensable, elle est principalement utilisée pour obtenir l’accord hypothécaire auprès de la banque. Si le prêt bancaire n’est pas accordé, la somme d’argent déposée est rendue, mais il faut absolument que ce soit précisé dans un acte sous seing privé et le délai de négociation ne doit pas dépasser 1 mois. Si l’une et l’autre condition n’est pas remplie, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.
3. Ne pas avoir de financement avant le contrat de compromis de vente
Le contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales) est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.
D’un commun accord, ce contrat stipule la date à laquelle la vente doit être réalisée. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention du financement si tel est le cas.
C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).
A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété. Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu (à moins que le contrat contienne une clause précisant que l’achat du bien est conditionné par l’obtention du prêt bancaire).
Ce qui veut dire que si vous n’obtenez pas de crédit hypothécaire, vous perdrez aussi les 10% d’acompte ! C’est pourquoi nous vous avons conseillé dans notre article précédent de vous renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche de votre logement (voir la partie 4 « Ne pas se renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche »). Pour tout ce qui concerne les pièges du financement (en particulier la sous-estimation de la durée d’obtention de l’hypothèque et du coût total d’acquisition), référez-vous à notre article précédent.
Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un délai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin d’éviter de perdre votre argent.
Attention, si l’acheteur dispose de l’argent disponible et n’est pas dépendant d’un prêt hypothécaire, il est alors courant de passer outre cette étape et de passer directement à l’acte de vente final.
4. Sous-estimer la durée d’obtention du NIE
La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.
Normalement, les résidents francophones en Espagne en ont un. Les francophones non-résidents peuvent faire cette demande directement à l’ambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays d’origine. Attention, il vaut mieux s’en occuper dès le “Paga y señal” (cf. point 3 ci-dessous) car il faut compter 3 à 4 semaines pour l’obtenir. Et sans NIE pas d’achat possible !
5. Ne pas avoir de compte-courant en Espagne
Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé que la personne qui va acquérir un bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprès d’une banque en Espagne. En effet, le paiement des impôts et frais liés à l’achat devront être versés depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (charges communes, gaz, eau, électricité). Si vous avez fait l’hypothèque en Espagne, la banque vous demandera d’ouvrir un compte.
Néanmoins depuis 2014 pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prélèvements automatiques eau/électricité/etc.) à partir de son compte bancaire en France. De même on peut payer tous ses impôts espagnols (IBI/Basura/impôt non résident) à partir du compte bancaire français. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusqu’à 50 000 Euros.
6. Faire l’erreur de prendre un prêt à taux variable
Ce n’est plus le cas aujourd’hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prêts accordés par les banques espagnole étaient à taux variables, ce qui est l’un des principaux facteurs de la crise immobilière espagnole de l’époque. Si vous faites un prêt avec une banque espagnole, vous demanderez un prêt à taux fixe, mais attention le taux sera environ 0,5% supérieur à celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! N’oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prêtera que 80% de la valeur de l’estimation du bien (« tasacion »).
7. Se laisser imposer une assurance-vie hors de prix
La banque en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce n’est pas obligatoire (même les Espagnols ne le savent pas). Et passé un certain âge et pour des montants de prêt importants, cela peut coûter très cher, jusqu’à… 4000 € par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sécuriser, notre conseil est de comparer les prix car ils varient de 1 à 3 selon la compagnie !
8. Se laisser imposer le notaire
En vertu de la loi espagnole, le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur doit être certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur. Ne laissez pas le vendeur, l’agence ou la banque vous imposer un notaire sauf s’il a d’excellentes références.
9. Ne pas étudier le contrat de vente et le prêt bancaire
Des copies de l’acte d’achat notarié (“Escritura”) et du contrat de prêt bancaire sont disponibles 3 jours avant la signature définitive chez le notaire. Il faut les étudier à la loupe et surtout n’oublier pas la mention que le bien acheté doit être libre de charges.
10. L’erreur de payer 100% du bien à un vendeur résidant à l’étranger
Vous achetez un bien existant dont le propriétaire ne vit pas en Espagne? Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt des personnes pour les non-résidents, somme que vous devrez verser à l’administration fiscale espagnole. Vous ne payez donc chez le notaire que le solde à 97%.
11. Oublier les clefs lors de l’acte d’achat notarié
La remise des clefs est obligatoire après la signature et le paiement du solde de la vente.
Attention, les paiements en espèces ne peuvent pas être supérieurs à 15.000 €.
Il vous faudra compter jusqu’à deux mois pour que l’inscription définitive de votre titre de propriété soit effectuée.
12. Ne pas faire appel à un professionnel
Si vous n’êtes pas familiarisés avec la langue espagnole ou le système juridique espagnol, si vous ne savez pas en quoi consiste le contrôle du bien immobilier choisi, si vous ne connaissez pas les différentes étapes de la procédure d’acquisition du bien, il est absolument indispensable qu’un Conseiller Immobilier francophone vous assiste pendant l’achat. Normalement, après la lecture des 11 points précédents, cela doit vous paraître évident !
Le Conseiller Immobilier francophone est nécessaire avant l’achat, pendant l’achat et après l’achat.
Conseiller Immobilier, c’est notre métier : consultez-nous en envoyant un mail à espagnimmo@yahoo.com ou remplissez le formulaire de bas de page.
Prochain épisode : Les pièges à éviter après l’achat.
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