Archives mensuelles : novembre 2017

2018, année de consolidation du marché immobilier en Espagne

L’année 2018 sera encore meilleure que 2017 pour le marché immobilier en Espagne aussi bien à la vente qu’à la location… à l’exception sans doute de la Catalogne. Mais ce que perdront les Catalans sera gagné (ou récupéré en grande partie) par Madrid et les grandes villes du littoral méditerranéen.

Il manque encore un mois pour finir l’année 2017, qui s’est avérée après 2016 une nouvelle année de forte croissance du marché immobilier à la vente aussi bien qu’à la location, et ce dans tous les secteurs, commerce, bureaux et résidentiel.

En 2017, l’immobilier résidentiel a profité :

  • de la consolidation d’une croissance très élevée en Espagne (+3,1% en 2017 pour 3,2% en 2016) qui favorise la consommation domestique et les investissements
  • de taux d’intérêt qui demeurent historiquement bas pour l’Espagne
  • de prix immobilier encore faibles dans la plupart des régions d’Espagne par rapport aux autres pays, et notamment en dehors de Madrid, Barcelone et des Baléares
  • de la forte demande et de la forte croissance des investissements des professionnels et des particuliers, en particulier étrangers (+13%)
  • d’une hausse de 10% de la fréquentation touristique générant une demande forte en location saisonnière

Mais cette fin d’année 2017 restera surtout marquée par la très grave crise institutionnelle en Catalogne. Le référendum illégal du 1er octobre, puis la déclaration unilatérale d’indépendance suivie de la reprise en main des institutions catalanes par le gouvernement espagnol ont effrayé les investisseurs qui ont soit abandonné, soit différé leurs projets immobiliers en Catalogne. Cette crise a eu un impact important sur l’économie immobilière catalane qui est restée totalement à l’arrêt au quatrième trimestre 2017. Dans le domaine résidentiel, les prix de vente ont même reculé en Catalogne, et en particulier à Barcelone, inversant la tendance d’une forte hausse des prix jusqu’à l’été (+20% en variation annuelle). Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui fixent les prix à Barcelone et non plus les vendeurs.

Alors qu’en sera-t-il pour 2018 dans le domaine de l’immobilier résidentiel en Espagne ?

En dehors de la Catalogne, tout s’annonce bien pour l’Espagne en 2018 : la confiance des ménages espagnols est au plus haut depuis une décennie, les investisseurs étrangers et nationaux (particuliers, fonds et Socimis) confirment leur volonté de continuer à acquérir des biens immobiliers ou de réaliser des investissements immobiliers en Espagne, les prévisions de croissance sont excellentes toujours parmi les meilleures en Europe (à +2,5%) et ce malgré la crise catalane, les prix sont encore à un niveau inférieur à ce qu’ils étaient il y a 10 ans sur la plus grande partie du territoire espagnol (attention, ce n’est plus le cas aux Baléares), l’activité touristique devrait être encore au beau fixe après 2 années exceptionnelles de croissance à deux chiffres grâce à l’afflux massif des touristes européens, les taux d’intérêt resteront bas (même si on peut envisager une légère remontée des taux d’au maximum 0,5% sur l’année), etc.

Géographiquement, la demande sera encore très importante et donc les prix plus élevés à Madrid (+10%), Valence (+10%), Malaga (+10%), Bilbao (+5%), Cadiz (+5%), Alicante (+5%), les Canaries (+10%) et… les Baléares (+15%). Par contre, tant que la situation politique catalane ne sera pas clarifiée, la demande demeurera atone en Catalogne et les prix immobiliers devraient naturellement diminuer au premier trimestre notamment à Barcelone (-10%). Cette situation défavorable à Barcelone profitera à Madrid, et aux villes du littoral méditerranéen, Valence et Malaga en particulier, qui récupéreront une grande partie de la clientèle étrangère potentielle de Barcelone.

Nos hypothèses pour l’immobilier résidentiel espagnol en 2018 :

  • Hausse des prix à la vente et à la location de 5 à 15% selon les zones, les plus fortes hausses se situant dans les appartements rénovés du centre de Madrid et surtout à Palma de Majorque, et les plus faibles en milieu rural dans l’intérieur
  • Baisse des prix à la vente et à la location en Catalogne, et en particulier à Barcelone tant que la situation politique locale n’est pas claire ; en cas de nouvelles volontés indépendantistes, on peut même envisager une chute brutale des prix à la vente
  • Les prix des biens de l’immobilier de luxe (biens immobiliers dont la valeur est supérieure à 1 million €) à Madrid, mais aussi à Valence et à Malaga, augmenteront de plus de plus de 15% sous l’impulsion de la demande étrangère
  • Hausse de 20% du nombre de transactions immobilières à 600.000 unités
  • Le boom immobilier va continuer à s’étendre à d’autres zones que les grandes villes ou les îles
  • La construction immobilière touristique continuera à la hausse
  • Les banques espagnoles faciliteront les accès aux hypothèques

Remarque : sur le marché professionnel, deux secteurs seront en très forte croissance, les résidences universitaires et les immeubles de bureaux partagés.

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Séville, la Belle Andalouse… à petits prix immobiliers

La renommée de Séville n’est plus à faire : quand on dit « Séville », on dit Espagne puissance deux ! Un accueil chaleureux et un art de vivre sans pareil, un passé prestigieux, un creuset des cultures méditerranéennes, une architecture parmi les plus belles qui existent au monde, un climat privilégié, une gastronomie inégalable et… un immobilier à petit prix pour l’instant !

Capitale de l’Andalousie, Séville est la quatrième ville d’Espagne par sa population avec 700.000 habitants (derrière Madrid, Barcelone et Valence). L’agglomération compte 1.600.000 habitants. C’est néanmoins la troisième ville d’Espagne la plus visitée derrière Barcelone et Madrid. Il faut dire que 310 jours de soleil par an, ça aide !

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La capitale andalouse est connectée à un important réseau de communications, la reliant par voies routière, aérienne et ferroviaire à l’ensemble de l’Andalousie, de la péninsule ibérique et au reste de l’Europe. L’Expo ’92 a joué un rôle primordial dans le développement des infrastructures de transports.

L’aéroport international de Séville a accueilli 4,6 millions de passagers en 2016 dont 2,2 millions en provenance de l’étranger (Paris, Londres, Rome, Amsterdam, Bruxelles, Munich pour les lignes les plus importantes).

Séville, un choc architectural et culturel bien sûr, un coup de cœur avant tout.

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Une histoire riche et mouvementée

Séville est fondée par les Tartessiens (civilisation andalouse) autour du VIIIème siècle av. J-C, sous le nom de Ispal ou Spal.

La ville est ensuite peuplée par les Phéniciens et les Grecs. Elle devient romaine en -206 et est rebaptisée Hispalis et a une fonction principalement commerciale.

Au moment des Grandes invasions, Séville est conquise successivement par les Vandales en 426, puis par les Suèves en 441 et les Wisigoths en 456, à leur tour chassés par les Francs en 506. Hispalis est rebaptisée Spali, et se retrouve au centre des conflits qui déchirent le royaume.

En 711, les musulmans parviennent à conquérir Séville. La ville occupe le cœur de l’activité politique d’Al-Andalus avant que la capitale ne se fixe définitivement à Cordoue. La prospérité de la ville, qui s’appelle maintenant Isbaliya, est due à ses imposantes richesses agricoles.

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En 1248, le siège de Séville permet aux armées de Ferdinand III de Castille de reconquérir la ville face aux Almohades durant la Reconquista.

La devise de Séville est « NO 8 DO ». Le 8 représente ici un écheveau de laine, madeja en espagnol. La phrase se lit donc : no madeja do, contraction de No me ha dejado (« elle ne m’a pas laissé »). Cette formule fait référence au roi Alphonse X le Sage, lequel, chassé du pouvoir par son fils, se réfugie à Séville en 1282.

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En 1503, Sevilla est déjà dotée d’une bourse du commerce et d’une université. C’est, avec 200.000 habitants, l’une des plus grandes villes du monde de cette époque.

Cité phare de l’histoire espagnole et mondiale, où les cultures chrétienne et musulmane ont vécu une stimulante cohabitation, Séville étale fièrement ses monuments le long du Guadalquivir.

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Un patrimoine artistique, architectural et culturel inestimable

L’opulence passée de Séville a légué à celle-ci un patrimoine artistique d’une ampleur exceptionnelle. Couvents, églises, confréries, monarques et nobles ont dépensé des fortunes en constructions et en œuvres d’art. La folie artistique qui s’est emparée de Séville entre le XVème et le XVIIIème siècle a favorisé le développement d’une école sévillane reconnue, dont l’origine remonte au bas Moyen Âge. Les mécènes ont attiré les grands maîtres gothiques et baroques de la peinture, de la sculpture et des arts décoratifs : Zurbarán, Valdés Leal, Velázquez, Murillo, Herrera el Viejo, Herrera el Mozo, Pedro Millán, Juan Martínez Montañés, Juan de Mesa, etc. Les liens étroits tissés entre l’Espagne et les mondes flamand et germanique ont stimulé les échanges culturels et la venue de maîtres de l’Europe du Nord. Les œuvres de ces artistes peuvent encore être admirées de nos jours dans les lieux de culte et les palais, mais également dans les musées de la ville.

Real Alcázar de Sevilla

Séville compte de multiples joyaux architecturaux, dont la Giralda et la Cathédrale, l’Alcázar, la Casa de Pilatos, la Plaza de Espana et la Torre del Oro.

Séville acueille aussi de nombreux festivals (flamenco, cinéma, théâtre,…) et c’est surtout une ville de fêtes, profanes (la Feria d’Abril par exemple) et sacrées. Marquée par une intense religiosité, elle célèbre tout au long de l’année divers saints patrons locaux. La plus célèbre et la plus importante festivité chrétienne est la fameuse Semana Santa.

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Bars et gastronomie

Le bar est un lieu incontournable de la vie sociale sévillane.  Séville est réputée pour le tapeo, qui consiste à naviguer de bar en bar, en famille, entre amis, ou entre collègues, afin de partager un rafraîchissement et quelques tapas.

Le quartier de Santa Cruz, avec ses ruelles pavées et ses patios généreusement fleuris, connaît une effervescence surréaliste les soirs de week-ends. On passe de bars à tapas en bars à vins, on fait connaissance, on baigne dans la bonne humeur d’une Andalousie qui n’aime rien tant que la fête et les rencontres, surtout si une guitare surgit comme par magie. Car Séville, c’est avant tout les Sévillans… et les Sévillanes.

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La gastronomie populaire sévillane est fortement influencée par la cuisine méditerranéenne, à base de poissons, d’huile d’olive, de nombreux fruits et légumes. Elle accorde également une large place aux produits régionaux des provinces voisines : charcuteries, viande de porc, de taureau… Elle se distingue par la simplicité des mets que l’on préfère généralement cuisinés nature, grillés ou sautés.

Les plats les plus populaires sont le cocido Andaluz, la pringa, le gaspacho, les huevos a la flamenca, la queue de bœuf, le poisson frit, les brochettes, les escargots et les huevas alinadas.

Une ville aux quartiers caractéristiques et traditionnels

Le marché immobilier sévillan est en ébullition avec des ventes immobilières en hausse de 26% en septembre 2017 par rapport à 2016.

La ville se divise en onze arrondissements, qui se divisent à leur tour en plusieurs quartiers, les plus recherchés étant El Centro, Triana, Nervión, Heliopolis, La Macarena, Los Remedios, Santa Cruz, La Magdalena, etc. Le prix moyen d’acquisition dans l’ancien est de 2400 € du m2 en l’état auquel il faudrait rajouter le plus souvent 300 à 500 € du m2 pour la réhabilitation.

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El Centro, le centre-ville de Séville, abrite le Musée des Beaux-Arts, ainsi que les places Nueva, San Francisco et Encarnación, et des rues commerçantes. C’est un quartier recherché, comptez 2800 € du m2.

L’un des plus anciens quartiers de Séville, Santa Cruz jouxte le centre historique et s’enorgueillit de belles et charmantes ruelles. C’est un lieu animé et touristique, et donc plus côté, à 3000 € du m2.

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Macarena, pour sa part, est réputé pour être un quartier authentique, accueillant des commerces, bars, restaurants, pubs, etc. Un prix moins élevé à 2700 € du m2.

Triana, bien qu’un peu éloigné du centre-ville, est considéré comme faisant partie du centre historique de Séville, grâce à son énorme patrimoine culturel et architectural. Ses maisons et églises pittoresques lui prêtent une atmosphère unique et c’est devenu l’un des quartiers favoris des étrangers, et malgré tout très abordable à 2300 € du m2.

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Parmi les quartiers plus résidentiels figurent Heliopolis (2300 €/m2), Los Remedios (2000 €/m2), et aussi Nervión qui abrite également un cinéma en plein air, des parcs, un centre commercial et des petits commerces, ainsi que des restaurants et bars de qualité pour un prix moyen de 1800 € du m2.

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Séville et sa région.

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Les News Immobilières de Novembre 2017 en Espagne – Spécial Crise en Catalogne

Notre Chiffre du Mois : -10%

C’est la baisse enregistrée des demandes d’évaluation des biens immobiliers en Catalogne en octobre.

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Nos News « Crise en Catalogne »

Notre Scoop sur la Crise en Catalogne : les visiteurs étrangers abandonnent la Catalogne sauf… les Français

Les dernières statistiques de l’aéroport international de Barcelone en octobre 2017 montrent une nette désaffection des clientèles étrangères européennes pour la Catalogne : le trafic passagers avec l’aéroport de Londres Gatwick, premier aéroport étranger desservi par Barcelone, est en baisse de 3% alors qu’il était en hausse de… 11% sur les 9 premiers mois de l’année ! Le trafic avec l’aéroport de Rome en octobre est en chute de 19%, celui avec Frankfurt de 16%, Bruxelles de 11%, Zurich de 9%, etc. Par contre, le trafic avec les aéroports français est encore à la hausse en octobre : +1% pour Charles de Gaulle et +12% pour Orly, même si la variation est plus faible que pour les 9 premiers mois de l’année (+3% pour Charles de Gaulle et +16% pour Orly).

Crise en Catalogne : en octobre, baisse de 10% des demandes d’évaluation de biens immobiliers en Catalogne

En octobre 2017 selon la société de taxation immobilière Tinsa, on enregistre en Catalogne une baisse de 10% des demandes d’évaluation de biens immobiliers par rapport à octobre 2016, alors que dans le reste de l’Espagne, la tendance est encore très nettement à la hausse (+15%). C’est un excellent indicateur pour mesurer l’évolution future du marché immobilier.

Crise en Catalogne : en septembre, les ventes de logements en hausse de 2,1% en Catalogne contre… 11,4% dans la Communauté de Madrid !

Selon l’INE (l’institut national de statistique espagnol), le nombre de ventes de logements en septembre 2017 en Espagne est en hausse de 11% par rapport à septembre 2016. En Catalogne les ventes n’ont augmenté que de 2,1% (Province de Barcelone : +1,9%) loin des 11,4% de Madrid, des 13% de la Communauté Valencienne ou des 6,3% de l’Andalousie. Cette faible croissance des ventes immobilières catalanes pourrait se transformait en variation négative en octobre. En mai, les ventes avaient augmenté de 30% en Catalogne, et après l’annonce de la réalisation d’un référendum, de 17% en juin et juillet et 7,4% au mois d’août.

Chute des ventes en Catalogne Immobilier espagne

Crise en Catalogne : ralentissement de la hausse des prix immobiliers en Catalogne

Le prix de vente des logements a augmenté en Catalogne de 6,1% en octobre 2017 par rapport au même mois en 2016, ce qui est un net ralentissement par rapport à ce qui s’est passé depuis juin, alors que la hausse des prix était à deux chiffres : en juin, les prix en Catalogne avaient augmenté de 11,3%, en juillet de 12%, en août de 11,6% et en septembre de 10,6%.

Crise en Catalogne : près de 2500 entreprises ont transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne

Au 10 novembre, 2441 entreprises catalanes avaient transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne (et environ 1 millier leur siège fiscal). Ce sont essentiellement de très grandes ou grandes entreprises, et l’ensemble représente près de la moitié du PIB catalan. Dans l’immobilier, c’est notamment le cas de la Société d’investissement, la Socimi Immobiliaria Colonial (capitalisation de 3,1 milliards à l’IBEX 35) qui a transféré son siège de Barcelone à Madrid, mais aussi de Servihabitat et de Pesa Medioambiante.

Crise en Catalogne : chute de 25%… ou 50% des investissements immobiliers en Catalogne ?

Dans un forum organisé par le « Circulo de Economia », Juan Velayos, DG de la société de promotion immobilière Neinor Homes, a déclaré que dans les prochains mois les investissements en promotion immobilière pourraient chuter de 25% en Catalogne. De son côté, Antonio Pan de Soraluce, DG de Colliers Internacional España, estime que la baisse des investissements immobiliers en Catalogne au quatrième trimestre sera de 50% par rapport à la moyenne des trois premiers trimestres 2017.

Crise en Catalogne : la Socimi Hispania suspend une vente d’immeubles de 500 millions €

Au vu des « circonstances incertaines en Catalogne », la Socimi Hispania a décidé de suspendre jusqu’au premier trimestre 2018 la vente de son portefeuille de 24 immeubles de bureaux, estimé à 585 millions €, que devait acquérir l’assureur Swiss Life. Cinq de ses immeubles étaient localisés à Barcelone et étaient valorisés à 118 millions €.

Crise en Catalogne : suite de notre Scoop de juillet sur l’Agence européenne du médicament 

En juillet, nous annoncions, en fin de l’article sur la baisse des prix immobilier à Barcelone, que Bruxelles n’accepterait pas l’installation de l’Agence européenne du médicament (AEM) à Barcelone si un référendum avait lieu en Catalogne. Et pourtant, Barcelone partait largement favorite au printemps pour être le nouveau siège de l’AEM, mais entre-temps la crise catalane a porté un très grave préjudice à cette candidature. La décision finale sera prise le 20 novembre par le Conseil Européen, présidé par Donald Tusk, qui était très critique avec le processus indépendantiste en Catalogne. Au total 19 villes ont déposé leur candidature dont Barcelone, Milan, Bratislava, Copenhague, Stockholm, Amsterdam, Vienne, Varsovie, Lille,… Nos favoris : Milan, Amsterdam et Bratislava. Nous confirmons que Barcelone est hors course malheureusement.

L’AME est l’Agence Européenne du Médicament localisée actuellement à Londres et qui doit être, suite au Brexit, transférée en Europe continentale. L’AME est dotée d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions €, emploie près d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises représentant 5000 emplois.


 

Autres news d’Espagne

Amancio Ortega réorganise son empire immobilier

Pontegadea Inmobiliaria, la société qui est propriétaire de l’empire immobilier d’Inditex (Zara) et contrôlée à 59% par Amancio Ortega son fondateur, a transféré ses activités de location immobilières en Espagne (patrimoine immobilier espagnol évalué à 1500 millions €) dans une nouvelle société Pontegadea Espana. C’est une réorganisation interne qui suit le modèle développé à l’étranger par Pontegadea Inmobiliaria.

La Banque d’Espagne met en garde les banques contre une nouvelle bulle immobilière

La Banque d’Espagne est inquiète des premiers signes d’une bulle immobilière. Elle ne veut pas que les banques s’engagent dans une inflation de crédits et se retrouvent à nouveau dans des problèmes de remboursement. Elle demande par conséquent au secteur banquier de rester prudent.

Lucas Fox ouvrira 50 agences supplémentaires en Espagne

Lucas Fox, première agence immobilière de luxe en Espagne, a lancé un nouveau programme d’affiliation personnalisé, dans le but d’accroître significativement sa présence sur le territoire espagnol au cours des trois prochaines années. D’ici 2020, l’agence immobilière, spécialisée dans les propriétés de luxe, prévoit d’ouvrir jusqu’à 50 nouvelles agences sous le nom de Property Lounges, dans les zones les plus exclusives d’Espagne.

Boom des « coworkings » en Espagne

La spéculation immobilière et les nouveaux modèles de travail ont ouvert la voie au boom du «coworking» en Espagne. Les multinationales IWG (2 milliards € de capitalisation) et WeWork (20 milliards $ de valorisation) ont ouvert récemment de grands espaces de bureaux partagés en Espagne tandis que Colonial a racheté la société espagnole de coworking Utopic_US. Selon le dernier rapport de Cushman & Walkfieldur, sur les 9 premiers mois de l’année, l’investissement en bureaux en Espagne a presque quintuplé par rapport à la même période de l’année précédente. Les «millennials» sont les protagonistes de cette tendance, qui combine des économies de coûts, un modèle plus durable pour l’environnement et des synergies pour les travailleurs indépendants.

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Cadix, 3000 ans d’histoire et… un excellent investissement immobilier

Continuons notre voyage en Espagne par une visite à Cadix, une cité chargée d’histoire, bénéficiant d’un climat exceptionnel et qui offre encore d’excellentes opportunités immobilières.

Cadix est localisée sur une presqu’île sur la façade maritime atlantique de l’Andalousie, mais à moins de 50 km de la Mer Méditerranée, ce qui permet à la ville de bénéficier du climat méditerranéen. C’est la quatrième ville la plus ensoleillée d’Espagne, avec plus de 3 000 heures d’ensoleillement chaque année. La ville compte 120.000 habitants, et l’agglomération environ 300.000. L’aéroport international de Séville est à 130 kilomètres.

Cadix ville immobilier espagne

La “Tacita de Plata”, le surnom de Cadix (Cádiz en espagnol), est considérée comme l’une des plus anciennes villes d’Europe de l’Ouest. Elle est fondée en 1104 av. J.-C. par les Phéniciens, peuple marin qui fera de Gadir (forteresse en phénicien) une importante colonie commerciale où s’installeront des  Carthaginois, des Romains, des Wisigoths et des Maures.

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Ville cosmopolite et ouverte, Christophe Colomb choisit le port de Cadix comme point de départ pour son second voyage au Nouveau Monde. La ville deviendra le port des Indes, concentrant tout le flux marchand avec l’Amérique. Cette activité frénétique commerciale s’est traduite par une étape de splendeur économique et culturelle, voyant s’ériger les palais baroques avec leurs tours-miradors si caractéristiques.

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Cadix a de nombreux atouts touristiques : son climat tout d’abord, ses plages qui s’étendent sur des kilomètres, ses fêtes traditionnelles (Semaine Sainte, Carnaval), son architecture historique (site archéologique phénicien, théâtre romain, palais et châteaux, centre historique, cathédrale et églises), sa gastronomie (produits de la mer en particulier), ses sites naturels (dont la célèbre Baie de Cadix) et l’accueil chaleureux de ses habitants.

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Avec des prix immobiliers encore très bas, aussi bien en résidence principale (pour la retraite), qu’en résidence secondaire ou en investissement locatif, Cadix offre une excellente opportunité.

L’investissement immobilier à des fins touristiques a augmenté de 25% en 2016 par rapport à 2015. Et sur les 10 premiers mois de 2017, la hausse atteint 40% ! Ce sont essentiellement de petits investisseurs et parmi eux, un sur cinq est étranger.

Les quartiers privilégiés pour les acquisitions immobilières sont le Paseo Maritima (une vente se fait dans la semaine) et le centre historique de Cadiz (Plaza Mina, Plaza San Francisco, Mentidero, Falla et Candelaria).

Le prix de vente moyen est de 2000 €/m2, avec assez peu de variation selon les quartiers, mais avec une tendance à la hausse quand on va vers le sud de la ville.

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