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Comment bien préparer son logement pour le vendre au meilleur prix ?

Avec le printemps, revient le temps des mises en vente en Espagne. Acheter une maison, c’est compliqué, la vendre c’est aussi complexe. Bien préparer sa propriété en vue de la présenter à des acheteurs potentiels peut faire la différence entre une vente rapide au bon prix et une vente longue et pénible après des réductions de prix. Rappelez-vous que les premières impressions ont un impact considérable sur la perception qu’un acheteur potentiel conserve de sa visite

 

Un extérieur agréable

C’est d’abord l’extérieur d’une propriété qui attire les visiteurs. Gardez à l’esprit que les acheteurs potentiels viennent souvent jeter un coup d’œil sur l’extérieur de votre propriété, avant même de vous contacter.

Cela concerne évidemment les villas, mais quelques éléments sont valables aussi pour les appartements.

D’abord le terrain doit être entretenu : tondez le gazon, taillez les haies, désherbez les plates-bandes et retirez tous les objets qui l’encombrent

Évidemment, nettoyez la piscine, le mobilier de jardin, le barbecue, la poubelle, les gouttières, etc.

A l’emplacement de la voiture, éliminez les taches d’huile et déplacez tout véhicule inutile et encombrant.

Au besoin, vérifiez votre toit, assurez-vous que la porte d’entrée est accueillante, pensez même à la repeindre, réparez toutes les fenêtres en mauvais état, peignez les cadres de fenêtres et des portes ou tout autre endroit où la peinture s’écaille, enlevez tout signe politique ou autre, tel un drapeau, etc.

Et changez votre vieux paillasson !

casa jardin immobilier espagne

A l’intérieur, effectuez les travaux et réparations nécessaires

Faire visiter une maison ou un appartement en mauvais état n’aura que des conséquences négatives. Si l’acheteur a l’impression qu’il aura à faire des travaux de peinture, de terrassement, de plomberie, d’appareillage ou d’électricité avant de pouvoir profiter de la maison, au mieux, il fera baisser significativement le prix. Au pire, il ne se déplacera même pas.

Alors quels sont ces travaux à faire ? Généralement, ce sont d’abord tous les petits travaux que vous avez laissé traîner, un robinet qui coule, une lampe à changer, les joints autour de la baignoire et des éviers ou un carreau de cuisine cassé. Mais c’est aussi la rénovation des équipements anciens que vous auriez dû changer, par exemple le remplacement du chauffe-eau que vous avez toujours retardé. Le fait d’avoir du matériel et des équipements neufs est un argument de vente.

Très important aussi le coup de peinture (couleurs claires) qui rafraîchira votre logement. Une couche de blanc mât suffit à faire paraître une pièce plus grande et mieux éclairée, en plus d’éliminer les odeurs de fumée ou d’animaux de compagnie. Comprenez que les teintes dominantes de votre logement doivent être plus proches du blanc, beige, marron ou gris que du rouge agressif (au moins dans les pièces de vie).

Bien sûr, tout cela a un coût, mais beaucoup moins élevé que la différence de prix à la hausse que vous pourrez demander grâce à ces travaux. Et la vente sera toujours plus rapide dans un appartement rénové.

peinture immobilier en espagne

Le grand nettoyage

Ça ne coûte presque rien car vous pouvez le faire, mais c’est in-dis-pen-sa-ble. Toute votre propriété doit être exempte de poussière, de saleté et de mauvaises odeurs.

Le coup de cœur s’opère dans les 90 premières secondes. D’où la nécessité de bien aménager les premières pièces. Le hall d’entrée doit être parfait !

  • Nettoyez la maison en profondeur, particulièrement la cuisine, les salles de bain, les fenêtres et les stores.
  • Lavez les sols, cirez les parquets et les meubles.
  • Débarrassez-vous de tout objet inutile encombrant les espaces de rangement, c’est l’occasion de faire le tri entre vos vieilleries et les choses utiles.
  • Faites disparaître tous les effets personnels, photos de famille, dessins d’enfants, trophées, factures, etc. Dépersonnaliser votre maison les aidera à se sentir chez eux.
  • Nettoyez les tapis en profondeur, remplacez-les au besoin.
  • Éclairez bien les pièces afin d’en rehausser l’apparence.
  • Débarrassez-vous de toutes les mauvaises odeurs (cigarettes, animaux, cuisine…).

nettoyer-sa-maison immobilier espagne

Réaménagez !

Un simple changement de disposition des meubles peut donner une allure totalement différente à une pièce. Il est parfois utile de se débarrasser d’une armoire encombrante ou de tout élément superflu, afin de donner une impression d’espace. Aussi, libérez vos murs de décorations peut-être trop encombrantes ou volumineuses qui réduisent visuellement l’espace. Les acheteurs aiment sentir qu’ils investissent dans quelque chose de spacieux.

Votre mobilier doit également apparaître contemporain: préférez des meubles minimalistes dans des teintes claires, à des meubles en chêne foncé massif. Prenez garde à ce que votre mobilier n’entrave pas les espaces de circulations de la maison (une porte qu’on ne peut pas ouvrir en entier, un meuble que l’on doit contourner pour atteindre une porte…)

Si vous éprouvez des difficultés à abandonner ce qui vous appartient, entreposez-les temporairement dans une unité de stockage.

A chaque pièce sa fonction : pour chaque pièce, mettez en évidence sa fonction première afin que l’acheteur puisse se projeter dans la maison. Évitez à tout prix les pièces « fourre-tout », cela donne l’image d’une maison peu soignée (y compris dans le garage ou les pièces annexes).

meuble intérieur immobilier espagne

Créez une ambiance

Pour susciter le coup de cœur, rien de tel que de créer une ambiance. Soignez la déco, mettez de la musique classique douce, allumez une bougie parfumée, rafraichissez les pièces de votre maison avec des fleurs fraichement coupées, placez une ou deux belles corbeilles pleines de fruits éclatants dans la cuisine et suspendez une ou deux belles poêles, mettez de jolies serviettes dans les salles de bain et placez-y quelques fleurs sèches… Si la température le permet, ouvrez quelques fenêtres.

Disposez les objets un par un ou par groupe de 3 ou de 5 objets. Utilisez le moins d’objets possibles. Les objets sont plus attirants lorsque rangés par groupes de nombre impairs, on ne sait pas très bien pourquoi !

Objectif : faire en sorte que l’endroit plaise à une majorité de personnes.

En résumé, Mettez-vous à la place de l’acheteur !

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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3 moyens pour le faire :

1. envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

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Nos 7 Conseils Avant d’Acheter un Bien Immobilier en Espagne

Vous désirez acheter un appartement, une villa ou un terrain en Espagne mais … Vous habitez à l’étranger ? Vous ne parlez pas espagnol ? Vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous lancer dans des recherches longues et fastidieuses ? Vous ne dominez pas le marché immobilier ni la législation espagnole ? Vous ne voulez prendre aucun risque ?

1 – Bien définir le bien recherché

Avant de vous lancer à la recherche d’un bien immobilier, il convient de prendre le temps de définir les caractéristiques du bien souhaité. Le style du bien immobilier, la surface, le nombre de chambres et de salles de bains, climatisation, terrasse, piscine, jardin, vue, garage sont les critères les plus habituels. L’architecture et la décoration intérieure espagnoles peuvent être très différents de ceux auxquels nous sommes habitués en France, en Belgique ou en Suisse. Il faudra donc parfois savoir visualiser le potentiel d’un bien.

Il convient également de bien définir la finalité de l’acquisition. Pour y vivre, pour y passer des vacances et/ou pour le louer? Cela a son importance car, à titre d’exemple, pour faire de la location touristique à Barcelone, il est obligatoire de disposer d’une licence touristique, or la mairie de Barcelone n’octroie plus de licence depuis 2014 !

La situation exacte est également un facteur important à prendre en compte avant l’achat. La proximité d’un aéroport ou de la plage, calme de jour comme de nuit ou en plein centre, dans un quartier recherché pour de la location… Il est recommandable de bien connaître la zone où vous souhaitez réaliser votre acquisition afin qu’elle corresponde à vos objectifs.

Enfin, le budget est aussi un des facteurs clés dans l’achat d’un bien immobilier. De 2007 à 2014, les prix des biens immobiliers en Espagne avaient chuté d’environ 50%, mais ils sont remontés de 20 à 40% selon les régions ou les villes. Néanmoins ils sont encore très attractifs pour qui dispose de liquidités ou d’accès à un financement. Le marché immobilier espagnol est cependant composé de plusieurs marchés : les biens situés dans les plus beaux quartiers des grandes villes ou dans les plus belles zones côtières ont moins subi la crise et les prix y sont plus difficilement négociables.

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2 – Visiter, visiter et visiter

Depuis l’étranger, Internet est un excellent allié pour identifier des biens immobiliers intéressants. Malheureusement, certaines agences immobilières recourent à des pratiques trompeuses comme par exemple la publication de biens immobiliers très attractifs à un bon prix mais qui ne sont plus en vente, etce afin d’attirer l’intérêt d’acheteurs potentiels et d’essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore l’utilisation de très belles photos qui ne reflètent pas toute la réalité du bien et de son environnement.

Visiter est une étape indispensable avant d’acheter. Sans une bonne connaissance de l’environnement local et une excellente présélection des biens à visiter, il faut parfois réaliser de nombreuses visites avant de trouver le bien immobilier idéal. Depuis l’étranger, cela représente un inconvénient supplémentaire. Perte de temps, frais de déplacement et de communications, opportunités qui nous échappent… Recourir aux services d’un « chasseur immobilier » sur place vous apportera des avantages.

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3 – Vous assurer un achat au meilleur prix

En Espagne, un même bien immobilier est parfois commercialisé par le propriétaire et par une ou plusieurs agences immobilières à des prix de vente différents. Il convient donc de s’assurer d’identifier qui offre le meilleur prix de vente.

Certains biens et certaines agences immobilières sont spécialement orientés vers des acheteurs étrangers. Ces agences profitent parfois de la méconnaissance de l’acheteur des prix réels du marché. Il est indispensable de bien connaître les prix immobiliers locaux des biens similaires afin de commencer la négociation sur la meilleure base possible.

Aujourd’hui, en Espagne, le prix affiché est presque toujours négociable. La marge de négociation peut varier de 5 à 20% selon le prix affiché. Un professionnel vous assurera que le prix final de votre bien correspond au prix réel du marché et vous aidera lors de la négociation.

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4 – Contrôler la situation du bien

Avant de s’engager contractuellement et de verser une somme d’argent, il est indispensable de s’informer en détail sur la situation actuelle du bien.

En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité.

Avant la signature du contrat de compromis de vente (Contrato de Arras Penitenciales), il est nécessaire de solliciter la « Nota simple informativa » la plus récente auprès du Registre de la Propriéte. Ce document vous informera entre autre que la propriété est détenue par le vendeur – et comment il l’a acquise (héritage, divorce, veuvage…). Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.

Il sera ensuite nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que le dernier reçu de paiement de l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles ou taxe foncière), les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires, les derniers reçus de paiement de l’électricité, du gaz et de l’eau. Ces documents vous permettront entre autre de savoir si la propriété est libre de toutes charges et si des travaux futurs ont été engagés par l’assemblée des copropriétaires.

Pour certains biens, comme par exemple un terrain, une maison avec jardin ou un appartement situé dans une zone encore peu consolidée, il est conseillé de vérifier sa situation urbanistique (affectation, permis…).

Il est important de noter qu’une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connaît la capacité juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause peut rendre difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique).

Etant donné qu’en Espagne un notaire ne vérifie pas l’affectation urbanistique du bien, en cas de doutes il est important de se diriger vers l’organisme local qui pourra confirmer que le bien n’est affecté par aucun plan urbanistique.

Ainsi, l’intervention d’un avocat espagnol qui parle français est presque toujours indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.

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5 – Réserver le bien

Lorsque vous êtes décidé pour un bien, il conviendra alors de le réserver. Cela se matérialise par les formalités suivantes:

5.1 “Paga y señal”

Il s’agit d’une petite somme d’argent (généralement entre 1.000€ et 5.000€) déposée à l’agence immobilière ou au propriétaire à titre de réservation temporaire du bien.

Cette étape n’est pas indispensable, elle est principalement utilisée pour obtenir l’accord hypothécaire auprès de la banque. Si le prêt bancaire n’est pas accordé, la somme d’argent déposée est rendue, mais il faut le préciser par contrat et le délai de négociation ne doit pas dépasser 1 mois.

Durant cette période de négociation, le propriétaire s’engage à retirer son bien du marché. Cet accord est généralement valide pour une période de temps limitée, et, en cas d’accord, conduit au contrat de compromis de vente.

5.2 Contrat de compromis de vente

La prochaine étape est la signature du contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales).

Le contrat de compromis de vente est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

D’un commun accord, ce contrat stipule la date à laquelle la vente doit être réalisée. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention du financement si tel est le cas.

A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété. Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu (à moins que le contrat contienne une clause précisant que l’achat du bien est conditionné par l’obtention du prêt bancaire).

Si vous n’êtes pas familiarisé avec le système juridique espagnol, il est essentiel qu’un avocat ratifie les termes de ce contrat avant que vous le signiez.

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6 – Avoir un NIE et un compte courant en Espagne

La loi espagnole oblige tout acheteur étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Si l’achat du bien est réalisé par plusieurs personnes, toutes les personnes qui figurent sur l’acte d’achat notarié doivent être titulaires de son NIE le jour de la signature.

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé que la personne qui va acquérir un bien immobilier en Espagne ouvre un compte courant auprès d’une banque en Espagne. En effet, le paiement des impôts et frais liés à l’achat devront être versés depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra également d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (charges communes, gaz, eau, électricité).

Néanmoins depuis 2014 pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prélèvements automatiques eau/électricité/etc..) à partir de son compte bancaire en France. De même on peut payer tous ses impôts espagnols (IBI/Basura/impôt non résident que l’Espagne fait payer même si il n’y a aucun revenu en Espagne) à partir du compte bancaire français. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusqu’à 50 000 Euros

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7 – L’Acte d’achat notarié

En Espagne, l’acte d’achat notarié est appelé “Escritura”. En vertu de la loi espagnole le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur doit être certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur.

Lors de la signature de l’acte d’achat notarié, qui généralement a lieu 4 à 8 semaines après la signature du contrat de compromis de vente, le notaire va contrôler plusieurs aspects de la vente et exigera, entre autres:

  • Les documents d’identité (passeport, carte d’identité nationale et NIE);
  • Le titre de propriété sur le bien;
  • Une copie du reçu de paiement du précédent IBI;
  • La preuve que les frais communs (gastos de comunidad) ont été payés jusqu’à date;
  • La copie des dernières factures domestiques afin que l’acheteur puisse changer le nom des services tels que l’électricité et l’eau;
  • Le certificat d’habitabilité.

Tous les paiements finaux sont réalisés par chèque certifié au moment de la signature de l’acte d’achat et en présence du notaire. Il est important de se rappeler que les frais de notaire doivent également être payés lors de la signature de l’acte d’achat.

L’acheteur a désormais officiellement pris possession du bien et les clés du bien lui seront remises. Ceci termine la vente et l’acte d’achat notarié peut maintenant être enregistré auprès du Registre de la Propriété.

L’acte d’achat notarié est sans doute l’étape la plus compliquée et critique lors de l’achat d’un bien immobilier à l’étranger. Nous pouvons vous aider pour ces démarches :

  • Recommandation d’un notaire;
  • Préparation et approbation de l’acte d’achat notarié;
  • Organisation de toutes les formalités nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié (veiller à ce que le notaire reçoive tous les documents requis, organiser une date pour la signature du contrat…);
  • Présence d’un avocat qui parle français lors de la signature de l’acte d’achat notarié.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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Immobilier en Espagne

Rendez-vous au Salon International de l’Immobilier de Madrid (SIMA)

Du 21 au 23 octobre se tiendra à Madrid le SIMA, le Salon International de l’Immobilier de Madrid. Une bonne occasion pour le grand public de rencontrer les professionnels du marché espagnol. Les organisateurs attendent un nombre record de participants et de visiteurs, signe supplémentaire que le marché immobilier en Espagne repart.

Site Web en espagnol : http://simaexpo.com/

Site Web en anglais : http://simaexpo.com/en/

Pour une invitation gratuite, cliquez ici : invitacion-gratuita

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Espagne: les étrangers se pressent de profiter de l’immobilier à petit prix

En Espagne, les prix de l’immobilier se sont effondrés de 30% entre 2008 et 2013. Malgré un rebond récent, les appartements espagnols restent peu chers, en particulier dans certaines communes de la Costa Blanca.

Source: Le Figaro du 13 avril 2016 (immobilier.le figaro.fr/article/espagne-les-etrangers-se-pressent-de-profiter-de-l-immobilier-a-petit-prix)

L’immobilier espagnol relève la tête. Après six années de descente aux enfers, les ventes de logements, pratiquement l’arrêt depuis 2008 sont reparties à partir de 2014. «Entre fin 2013 et fin 2015, elles ont rebondi de 33%», souligne une étude du Crédit Foncier. Le stock de logements neufs qui reste excessivement élevé (536.000 biens à vendre en 2014), commence à fondre (-18% par rapport au pic de 2009 avec 650.000 logements à vendre). Du coup, les prix, qui s’étaient effondrés de 30% entre 2008 et 2013, ont eux aussi recommencé à progresser, gagnant 7% en deux ans. Sûrement conscients de pouvoir réaliser des affaires, les étrangers sont de plus en plus nombreux à investir sur leur lieu de vacances. «La part des transactions réalisées par des étrangers a été multipliée par 2,5 entre 2009 et 2015», souligne l’étude. Il est vrai, que le niveau de prix est attractif: dans la capitale catalane, Barcelone, ville la plus chère du pays, il faut compter 3.392 euros le m2 en moyenne (+ 6,4% entre 2014 et fin 2015). À Madrid, la capitale de l’Espagne, les logements sont vendus à 2.820 euros le m2 en moyenne (+4,7%) et à 2.759 à Bilbao (-2,7% entre 2014 et fin 2015). Le long de la côte méditerranéenne, sur la très touristique Costa Blanca, les prix sont encore plus attractifs. Les logements se vendent ainsi à 1.205 euros le m2 à Alicante (-3,3%). Et à 1.438 euros le m2 (+2%) un peu plus au nord à Valencia, la troisième ville du pays. À Séville, il faut compter 1.770 euros le m2 (-0,6%).

Pour autant, le secteur immobilier encore convalescent, est loin d’avoir retrouvé les chiffres d’avant crise. Entre 2000 et 2007, l’Espagne a construit 700.000 habitations par an, soit autant que la France, l’Allemagne et la Grande-Bretagne réunis! La spéculation immobilière allait bon train. L’éclatement de la bulle immobilière en 2008, a précipité le pays dans une crise très profonde, mettant un quart de la population active au chômage (avec un pic de 26,2% de chômeurs en 2012 passé à 22,5% en 2015). Le secteur immobilier, sur lequel reposait une grande partie de l’économie espagnole avant la crise, souffre toujours beaucoup. Entre 2008 et 2013, les constructions de logements ont été divisées par plus de 7 (264.000 constructions en 2008 et 34.000 en 2013), souligne le Crédit Foncier. Résultat, le secteur qui représentait 13,8% de l’emploi en Espagne en 2007, ne pesait plus que 6,3% en 2014!

Sous l’effet de la crise, le poids des dépenses de logement dans le revenu disponible des ménages espagnols a augmenté de 14% entre 2008 et 2013. «En 2014, ces dépenses représentaient 19,1% du revenu disponible des ménages contre 18,3% pour les ménages Français», note l’étude du Crédit Foncier.

Être propriétaire est synonyme de réussite sociale

Malgré les déboires du secteur, les Espagnols restent culturellement attachés à la pierre: même si leur nombre a diminué ces dernières années, 79 % d’entre eux (86% en 2005) sont propriétaires d’un logement, contre 70% des Européens. «Être propriétaire est synonyme de réussite sociale et de sécurité. L’accession à la propriété est ainsi une étape importante dans la vie d’un ménage», justifie le Crédit Foncier. Même la densité du pays est relativement faible (93 habitants au km2 contre 104 en France et 116 habitants au km2 en moyenne dans l’union européenne), les Espagnols vivent surtout dans les villes (74% contre 66% en France) et donc dans des appartements: 67% d’entre eux, contre 40 % en moyenne des Européens et seulement 31 % des Français.

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L’immobilier en Espagne : Pourquoi ?

Investir dans l’immobilier en Espagne, c’est un rêve qui peut devenir réalité.

Vos avantages pour un investissement immobilier en Espagne : la douceur du Climat, des prix Attractifs, une Rentabilité évidente, un Niveau de Vie amélioré et un Accès favorisé.

Tout d’abord vous profitez d’un climat exceptionnel avec plus de 300 jours d’ensoleillement par an.

L’immobilier espagnol est à la portée de toutes les bourses, à partir de 60.000 € l’appartement 2 chambres en bord de mer.

C’est un investissement qui rapporte, soit immédiatement à la location, soit plus tard à la revente.

Les services, les offres de loisirs et les commerces espagnols sont au moins au même niveau de qualité que les français, mais à des prix nettement plus bas.

Le réseau aéroportuaire espagnol vous permet un accès à toutes les grandes villes françaises en moins de 2 heures à des prix défiant toute concurrence.

  • 300 jours d’ensoleillement par an 
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Durée ensoleillement en heures en France et en Espagne

  • Un immobilier bon marché

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  • Un investissement qui rapporte
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Evolution du prix de l’immobilier en Espagne

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  • Une amélioration du Niveau de Vie

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  • Des aéroports modernes
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L’aéroport de Barcelone – Terminal 1