Archives pour la catégorie prix immobiliers

Les News Immobilières de Mai 2018 en Espagne

Notre Chiffre du Mois : +2,5%

C’est la hausse moyenne des prix des logements à Madrid pour le seul mois d’avril

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Hausse des prix des logements de 0,7% en avril

Selon le portail immobilier Idealista, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 0,7% en avril (par rapport à mars). La Communauté autonome dont les prix augmentent le plus en 1 mois est La Rioja (+3,7%) alors que 3 communautés ont des prix à la baisse : le Pays Basque (-0,1%), Estrémadure (-0,3%) et Castille-La Manche (-0,8%). Au niveau des grandes villes, c’est Madrid qui enregistre la hausse la plus importante (+2,5%), loin devant Barcelone (+1%) toujours impacté par la crise catalane mais qui conserve les prix les plus hauts d’Espagne à 4.376 euros/m2, devant Saint-Sébastien (4.140 euros/m2) et Madrid (3.630 euros/m2).

 

BBVA Research prévoit une hausse des prix de 5% en 2018

BBVA Research prévoit que les prix du logement augmenteront de 5% en 2018, la moitié de ce qu’ils avaient augmenté 2017. BBVA table sur 570.000 transactions en 2018, soit 7% de plus qu’en 2017, une croissance beaucoup plus modérée que les +16,3% de 2017 par rapport à 2016. Selon l’institut, le marché immobilier de la Catalogne a été touché par l’incertitude politique : les ventes ont été inférieures de 5,4% aux prévisions et les demandes de permis de 8,6%.

Notre point de vue : contrairement à la prévision de BBVA, nous pensons que la hausse des prix sera encore de 10% cette année

 

De plus en plus de locataires à Barcelone

Le conseil municipal de Barcelone a présenté les résultats d’une enquête socio-démographique de la ville, permettant d’obtenir une véritable photographie du parc de logements de la ville et de leurs occupants. Les données révèlent que 38,2% des 1,7 millions de résidents de Barcelone vivent dans un logement en location, alors qu’en 2011 ils n’étaient que 30% ! Les quartiers où il y a le plus de propriétaires sont Pedralbes, Sant Marti et Horta Guinardo. Le coût moyen par logement est très similaire entre hypothèque et loyer : alors que le coût moyen de l’hypothèque est de 672 €, pour le loyer il est légèrement plus faible à 659 euros.

 

La Catalogne a la plus faible croissance des investissements étrangers 

Selon l’association des notaires (« Centro de Información Estadística del Notariado« ), le second semestre 2017 a vu une augmentation de 14% du nombre d’étrangers acquérant un logement en Espagne. Les plus fortes croissances sont en Estrémadure (+55%), Cantabrie (+38%) et Navarre (+34%), mais les chiffres absolus de ces régions sont faibles. Parmi les Communautés Autonomes avec une demande étrangère importante en volume, les achats de logements par des étrangers son en hausse de +25% dans la Communauté de Madrid, +20% dans la Communauté Valencienne, +13% en Andalousie, +9% aux Canaries, +5% aux Baléares et seulement +2,5% en Catalogne (et même -8% par rapport au premier semestre 2017), qui est la région espagnole qui enregistre la plus faible croissance relative. Rappelons qu’au premier semestre 2017, la hausse avait été de 20% en Catalogne par rapport au même semestre 2016 ! Le constat est clair : la situation politique instable en Catalogne a détourné un nombre important d’investisseurs étrangers vers d’autres régions et notamment Madrid et Valence. Nous annoncions ce transfert d’investissement dès juillet 2017 et nous le confirmions début octobre 2017. Pour le seul 4ème trimestre, nous l’estimons à environ 200 millions €.

 

Vers une restriction des logements touristiques à Madrid et à Valence

Madrid va interdire les appartements touristiques qui n’ont pas d’entrée indépendante, ce qui condamnent à l’interdiction plus de 90% du parc de logements touristiques de la capitale espagnole. Dans le cas de Valence, les appartements touristiques seront limités aux rez-de-chaussée et aux premiers étages ; là aussi, la majorité des locations touristiques disparaîtront.

 

Nombre de logements achevés en hausse de 22%

En janvier et février 2018, 8.723 logements ont été achevés, ce qui représente une augmentation de 22,4% par rapport à la même période de l’année précédente. Cette évolution confirme le retour à la hausse enregistré en 2017, où le nombre de logements terminés avait augmenté de 36% par rapport à 2016, et ainsi interrompu 9 années consécutives de chutes. Depuis le pic de 2007 (641.000 logements achevés), ce chiffre a chuté de… 91%.

 

La fin de la crise ressuscite les méga-projets immobiliers

La récupération immobilière fait réapparaître les méga-projets immobiliers qui avaient été abandonnés. C’est le cas du gratte-ciel In Tempo à Benidorm (200 mètres de haut, soit les 2/3 de la Tour Eiffel) arrêté à 93% de la construction et que le fonds Strategic Value Partners (SVPGlobal) a repris pour le terminer et commercialiser ses 269 logements. C’est aussi le cas des 165.000 m2 de terrain constructible libérés par la mairie d’Alicante fin 2017 pour la construction de 1200 logements par le promoteur TM Grupo Inmobiliaria.

 

Safti se lance en Espagne et recherche des conseillers immobiliers

Safti est le réseau de mandataire numéro 1 en notoriété en France avec plus de 2000 conseillers du réseau présents partout dans l’hexagone qui gèrent les projets immobiliers de leurs clients acquéreurs et vendeurs. Safti a décidé de s’implanter en Espagne et recherche des conseillers immobiliers dans toute la péninsule ibérique. Que vous soyez espagnol ou étranger (français, belge, suisse, britannique,etc), expérimenté ou non, vous pouvez, après une formation interne (elles auront lieu à Barcelone, Madrid, Séville et Valence), devenir conseiller immobilier pour Safti en Espagne. Si cette offre vous intéresse, envoyez nous un mail à espagnimmo@yahoo.com  ou rédigez un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier ou encore remplissez le formulaire en bas de page. Nous entrerons en contact avec vous pour vous expliquer la démarche à suivre.

 

Tout sur l’Immobilier espagnol… à Paris le 24 mai !

Le jeudi 24 mai de 19h à 21h, une réunion d’information sur l’investissement dans l’immobilier résidentiel en Espagne se tiendra à Paris, 16 rue d’Antin, à l’Hôtel des États-Unis Opéra . Elle traitera de tous les thèmes liés à l’achat d’un bien en Espagne : les zones où acheter, la procédure d’achat, le financement, les impôts et frais, les pièges les plus fréquents, l’accompagnement par un chasseur immobilier, etc. Si vous avez un projet d’achat ou si vous voulez simplement vous informer sur l’immobilier en Espagne, et si vous êtes en région parisienne, n’hésitez pas, l’entrée est gratuite et l’inscription, obligatoire, se fait par mail à info@jacheteenespagne.com ou sur le site jacheteenespagne.

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Vous voulez acheter un appartement ou une villa en Espagne pour y habiter, en faire votre résidence secondaire, ou en faire un investissement locatif, nous pouvons vous conseiller, contactez-nous :

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Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

3 moyens pour le faire :

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Acheter en Espagne méditerranéenne… Oui ! Mais où et à quel prix ?

Les prix de l’immobilier sur le littoral méditerranéen de l’Espagne varient largement selon la localisation. Les taxes à l’achat aussi ! Alors où faut-il acheter pour avoir le meilleur rapport qualité/prix ? Découvrez-le dans notre étude en quatre parties : la quatrième fait la synthèse des 3 précédentes (Littoral catalan et Baléares / Communauté Valencienne et littoral de Murcie / Côte Andalouse) et intègre des éléments de fiscalité.

La grande majorité des francophones investissent sur le littoral méditerranéen espagnol, les Français plutôt en Catalogne et dans la communauté valencienne, les Belges, les Suisses, les Canadiens, les Algériens et les Marocains plutôt en Andalousie. Mais les prix d’achat des appartements ou villas sont très différents dans toutes ces régions, variant du simple au… quintuple, et les taxes et impôts prélevés dans chaque communauté autonome espagnole peuvent varier du simple au double.

Nous vous proposons, à travers 4 études, une analyse de ces prix et de ces charges en partant du nord vers le sud, de la frontière franco-espagnole à la frontière luso-espagnole, en passant par les Baléares. Nous vous donnons aussi des éléments de prix pour les principales stations balnéaires de chaque zone littorale étudiée.

La première étude, parue il y a 4 semaines, portait sur le Littoral Catalan (Costa Brava, Costa del Maresme, Costa Dorada) et les Baléares.

La seconde étude, parue il y a 3 semaines, portait sur le littoral de la Communauté Valencienne (Costa del Azahar, Costa de Valencia, Costa Blanca) et de celui de la Région de Murcie (Costa Cálida).

La troisième étude, parue il y a 1 semaine, traitait du Littoral de l’Andalousie (Costa de Almeria, Costa Tropical, Costa del Sol, Costa de la Luz).

Enfin la quatrième étude, objet de la présente publication, fait la synthèse des 3 précédentes et intègre les éléments de fiscalité à l’achat (ITP, AJD sur l’hypothèque) par région.

Cela vous aidera peut-être à choisir la localisation de votre futur investissement immobilier, mais n’oubliez pas que ça ne remplacera jamais une visite sur place après une sélection de biens par votre conseiller immobilier.

Notes : (1) par littoral, nous entendons la zone distante au maximum de 5 kilomètres du bord de mer – (2) le prix annoncé est le prix moyen relevé au 3 avril 2018 sur le site de recherche immobilière Idealista pour les logements de chaque zone littorale.

Cotes Espagnoles Immobilier en Espagne 3

 

  • La fiscalité à l’achat selon les régions littorales

La fiscalité à l’achat d’un bien immobilier n’est pas la même sur tout le territoire espagnol.

L’impôt le plus important est l’ITP (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales », c’est-à-dire l’impôt sur la transmission patrimoniale). Il est à payer par l’acheteur de tout bien immobilier d’occasion.

Quand vous souscrivez une hypothèque, il y a un autre impôt qui est l’AJD (« Impuesto de Actos Jurídicos Documentados », c’est-à-dire la taxe sur les actes juridiques), dont la base de calcul est le plus souvent… bien supérieure à la valeur de l’immeuble !

Les taux de ces deux impôts varient largement selon les autonomies, c’est-à-dire les régions espagnoles (« comunidades autónomas ») comme le démontre le tableau ci-dessous (en gras nos régions littorales étudiées).

Communauté Autonome

ITP (%) AJD (%)
Base de calcul Totalité Resp. hyp (1)
Andalousie

8,00%

1,50%
Aragon 8,00% 1,50%
Asturies 8,00% 1,20%
Baléares 8,00% 1,20%
Canaries 6,50% 0,75%
Cantabrie 10,00% 1,50%
Castille – La Manche 9,00% 1,50%
Castille-et-Leon 8,00% 1,50%
Catalogne 10,00% 1,50%
Ceuta 6,00% 0,50%
Communauté de Madrid 6,00% 0,75%
Communauté valencienne 10,00% 1,50%
Estrémadure 8,00% 1,50%
Galice 10,00% 1,50%
La Rioja 7,00% 1,00%
Melilla 6,00% 0,50%
Région de Murcie 8,00% 1,50%
Navarre 6,00% 0,50%
Pays Basque 4,00%

0,50%

(1)     : responsabilité hypothécaire totale    

L’ITP varie de 4% (Pays Basque) à 10% (Catalogne, Communauté Valencienne, Cantabrie et Galice). A noter le taux de Madrid (6%) beaucoup plus bas que ceux des autres grandes villes espagnoles (Barcelone et Valence à 10%, Malaga et Séville à 8%), sauf Bilbao (4%).

L’AJD sur l’hypothèque varie du simple au triple : la taxe la moins élevée à 0,50% est à Ceuta, à Melilla, en Navarre et au Pays Basque, la plus élevée à 1,50% dans 10 communautés autonomes dont la Catalogne, l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la région de Murcie. ATTENTION : la base de calcul de l’AJD est sur la « responsabilité hypothécaire totale » et non pas seulement le montant emprunté. La base de calcul inclut donc le principal, les intérêts et les frais. La responsabilité hypothécaire totale peut alors varier entre 135% et 200% de la valeur du prêt !

Sur les 5 communautés autonomes étudiées (Catalogne / Baléares / Communauté Valencienne /Région de Murcie / Andalousie), la fiscalité la plus « légère » est aux Baléares (ITP 8% et AJD de 1,2%), devant l’Andalousie et la Région de Murcie (ITP 8% et AJD de 1,5%), et la fiscalité la plus « lourde » est en Catalogne et dans la Communauté Valencienne (ITP 10% et AJD de 1,5%).

Exemple : que coûtera en impôts et taxes un bien de 200.000 € à l’achat avec un emprunt hypothécaire de 150.000 € (et des intérêts et frais hypothécaires pour 50.000 €) ?

. Aux Baléares : 18.400 € (ITP : 16.000 € + AJD : 2.400 €)

. En Andalousie et dans la Région de Murcie : 19.000 € (ITP : 16.000 € + AJD : 3.000 €)

. En Catalogne et dans la Communauté Valencienne: 23.000 € (ITP : 20.000 € + AJD : 3.000 €)

 

  • Prix d’achat sur le littoral : le moins cher et le plus cher par Province

Les 5 communautés autonomes méditerranéennes étudiées ont une ou plusieurs provinces (petite région ou grand département) :

Catalogne (3) : Provinces de Girone, de Barcelone et de Tarragone

Baléares (1) : Province des Baléares

Communauté Valencienne (3) : Provinces de Castellon, de Valence et d’Alicante

Région de Murcie (1) : Province de Murcie

Andalousie (5) : Provinces d’Almeria, de Grenade, de Malaga, de Cadix et de Huelva

Parmi ces 13 Provinces, le littoral le moins cher est dans les Provinces de Murcie et d’Almeria (1250 €/m2) suivi de près par celui de Castellon (1280 €/m2).

À un niveau 15% plus cher environ il y a le littoral de 3 autres provinces : Huelva (1450 €/m2), Valence (1460 €/m2) et Grenade (1480 €/m2).

Au-dessus mais à moins de 2000 €, 3 autres provinces : Tarragone (1640 €/m2), Cadix (1680 €/m2) et Alicante (1760 €/m2).

Les 4 autres provinces ont des prix moyens sur le littoral nettement supérieurs à 2000 €/m2 : Malaga (2240 €/m2), Girone (2480 €/m2), les Baléares (3010 €/m2) et enfin le plus cher des côtes méditerranéennes espagnoles, le littoral de la Province de Barcelone (3330 €/m2).

Entre le littoral le moins cher, celui des Provinces de Murcie et Almeria à 1250 €/m2, et le plus cher, celui de la Province de Barcelone à 3330 €/m2, il y un écart de 1 à 2,7.

 

  • Prix d’achat sur le littoral : le moins cher et le plus cher par station

A un peu plus de 1000 €/m2, la station la moins chère de la côte méditerranéenne espagnole est Algésiras (1080 €/m2), la ville la plus au sud de l’Espagne continentale, à moins de 5 km de Gibraltar et 20 km du Maroc.

A l’opposé, la station la plus chère est l’île d’Ibiza avec 5410 €/m2, soit exactement 5 fois plus qu’à Algésiras ! Cela crée d’ailleurs un problème pour les résidents locaux qui n’ont plus accès à la propriété.

Vous pouvez donc pour le même montant acheter un appartement de 30 m2 à Ibiza ou de 150 m2 à Algésiras. A vous de choisir…

Cotes Espagnoles Immobilier en Espagne

Entre ces deux extrêmes, les principales stations du sud méditerranéen de l’Espagne sont globalement moins chères que celles du littoral nord et des Baléares :

. Moins de 1100 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Cadix Algésiras 1080

. Entre 1100 et 1400 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Almeria Roquetas de Mar 1110
Andalousie Huelva Huelva 1130
Communauté Valencienne Valence Gandia – Oliva 1160
Région de Murcie Murcie Carthagène 1220
Andalousie Almeria Almeria 1230
Région de Murcie Murcie Mazarron – La Azohia 1340
Andalousie Almeria Villaricos – Mojacar 1390

. Entre 1400 et 1700 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Cadix San Fernando – Chiclana 1470
Communauté Valencienne Castellon Orpesa del Mar 1480
Communauté Valencienne Valence Cullera 1490
Communauté Valencienne Alicante Torrevieja 1490
Communauté Valencienne Castellon Benicarlo – Peniscola 1500
Communauté Valencienne Alicante Arenals – Santa Paula 1520
Andalousie Cadix Sanlucar de Barrameda 1530
Communauté Valencienne Alicante Alicante 1540
Andalousie Huelva Islantilla – Isla del Moral 1580
Catalogne Tarragone Calafell – Cunit 1680

. Entre 1700 et 2000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Grenade Almunécar – Salobrena 1740
Andalousie Cadix El Puerto de Santa Maria 1740
Catalogne Tarragone Tamarit – Torredembara 1790
Catalogne Tarragone Tarragona 1840
Communauté Valencienne Valence Valence 1900
Catalogne Tarragone Salou – Cambrils 1940
Communauté Valencienne Alicante Dénia – Xabia 1980
Communauté Valencienne Alicante Calp – Benidorm 1990

. Entre 2000 et 2300 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Communauté Valencienne Alicante Orihuela – Torre de la Horadada 2000
Catalogne Girone Lloret del Mar – Blanes 2030
Andalousie Malaga Torremolinos- Benalmadena 2050
Andalousie Malaga Estepona – Bahia Dorada 2050
Andalousie Malaga Mijas – Fuengirola 2110
Andalousie Malaga Malaga 2120
Catalogne Barcelone Vilanova i la Geltru 2170
Andalousie Cadix Cadix 2180
Andalousie Cadix Guadiaro – La Alcaidesa 2210
Catalogne Barcelone Arenys de Mar – Canet de Mar 2270
Catalogne Barcelone Badalona 2290

. Entre 2300 et 3000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Baléares Baléares Ile de Minorque 2310
Andalousie Malaga San Pedro – Cancelada 2550
Catalogne Girone Roses – Empuriabrava 2570
Catalogne Girone Begur – Palafrugell 2710
Catalogne Girone Palamos – Aro 2730
Baléares Baléares Ile de Majorque 2840

. Entre 3000 et 5000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Malaga Marbella 3070
Catalogne Barcelone Sitges 3210
Baléares Baléares Baie de Palma 3240
Catalogne Barcelone Gava – Casteldefels 3670
Catalogne Barcelone Barcelone 4730

. Plus de 5000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Baléares Baléares Iles d’Ibiza-Formentera 5410

  • Et si on ajoute la fiscalité au prix d’achat ?

Si on ajoute les éléments de fiscalité, ITP et AJD, est-ce que le classement est modifié ? Finalement assez peu car les Baléares qui bénéficient de la meilleure fiscalité ont des prix élevés à l’achat. Et la fiscalité plus avantageuse des régions littorales du sud accentuent la différence de prix avec celles du nord, mais ne modifie pas l’ordre du classement.

Ci-dessous, vous avez le classement définitif sur le prix total (€/m2) qui intègre le prix d’achat, l’ITP et l’AJD (basé sur une responsabilité hypothécaire totale de 150% du prix d’achat) pour les 13 Provinces du littoral méditerranéen espagnol et leurs principales stations.

A vous de trouver votre bonheur en fonction de votre budget !

Vous voulez acheter un appartement ou une villa sur la côte catalane ou aux Baléares, contactez-nous :

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Le prix total d’achat (y compris les impôts en €/m2) – Tableau récapitulatif

Région Provinces Littoral de … €/m2 HT ITP AJD €/m2 TTC
Andalousie Cadix Algésiras 1080 8% 1,50% 1190
Andalousie Almeria Roquetas de Mar 1110 8% 1,50% 1220
Andalousie Huelva Huelva 1130 8% 1,50% 1250
Com. Valencienne Valence Gandia – Oliva 1160 10% 1,50% 1300
Région de Murcie Murcie Carthagène 1220 8% 1,50% 1350
Andalousie Almeria Almeria 1230 8% 1,50% 1360
Région de Murcie Murcie Province de Murcie 1250 8% 1,50% 1380
Andalousie Almeria Province d’Almeria 1250 8% 1,50% 1380
Com. Valencienne Castellon Province de Castellon 1280 10% 1,50% 1440
Région de Murcie Murcie Mazarron – La Azohia 1340 8% 1,50% 1480
Andalousie Almeria Villaricos – Mojacar 1390 8% 1,50% 1530
Andalousie Huelva Province de Huelva 1450 8% 1,50% 1600
Andalousie Grenade Province de Grenade 1470 8% 1,50% 1620
Andalousie Cadix San Fernando – Chiclana 1470 8% 1,50% 1620
Com. Valencienne Valence Province de Valence 1460 10% 1,50% 1640
Com. Valencienne Castellon Orpesa del Mar 1480 10% 1,50% 1660
Com. Valencienne Valence Cullera 1490 10% 1,50% 1670
Com. Valencienne Alicante Torrevieja 1490 10% 1,50% 1670
Com. Valencienne Castellon Benicarlo – Peniscola 1500 10% 1,50% 1680
Andalousie Cadix Sanlucar de Barrameda 1530 8% 1,50% 1690
Com. Valencienne Alicante Arenals – Santa Paula 1520 10% 1,50% 1710
Com. Valencienne Alicante Alicante 1540 10% 1,50% 1730
Andalousie Huelva Islantilla – Isla del Moral 1580 8% 1,50% 1740
Catalogne Tarragone Province de Tarragone 1640 10% 1,50% 1840
Andalousie Cadix Province de Cadix 1680 8% 1,50% 1850
Catalogne Tarragone Calafell – Cunit 1680 10% 1,50% 1890
Andalousie Grenade Almunécar – Salobrena 1740 8% 1,50% 1920
Andalousie Cadix El Puerto de Santa Maria 1740 8% 1,50% 1920
Com. Valencienne Alicante Province d’Alicante 1760 10% 1,50% 1980
Catalogne Tarragone Tamarit – Torredembara 1790 10% 1,50% 2010
Catalogne Tarragone Tarragona 1840 10% 1,50% 2070
Com. Valencienne Valence Valence 1900 10% 1,50% 2130
Catalogne Tarragone Salou – Cambrils 1940 10% 1,50% 2180
Com. Valencienne Alicante Dénia – Xabia 1980 10% 1,50% 2220
Com. Valencienne Alicante Calp – Benidorm 1990 10% 1,50% 2230
Com. Valencienne Alicante Orihuela – T. de la Horadada 2000 10% 1,50% 2250
Andalousie Malaga Torremolinos- Benalmadena 2050 8% 1,50% 2260
Andalousie Malaga Estepona – Bahia Dorada 2050 8% 1,50% 2260
Catalogne Girone Lloret del Mar – Blanes 2030 10% 1,50% 2280
Andalousie Malaga Mijas – Fuengirola 2110 8% 1,50% 2330
Andalousie Malaga Malaga 2120 8% 1,50% 2340
Andalousie Cadix Cadix 2180 8% 1,50% 2400
Catalogne Barcelone Vilanova i la Geltru 2170 10% 1,50% 2440
Andalousie Cadix Guadiaro – La Alcaidesa 2210 8% 1,50% 2440
Andalousie Malaga Province de Malaga 2240 8% 1,50% 2470
Baléares Baléares Ile de Minorque 2310 8% 1,20% 2540
Catalogne Barcelone Arenys de Mar – Canet de Mar 2270 10% 1,50% 2550
Catalogne Barcelone Badalona 2290 10% 1,50% 2570
Catalogne Girone Province de Girone 2480 10% 1,50% 2780
Andalousie Malaga San Pedro – Cancelada 2550 8% 1,50% 2810
Catalogne Girone Roses – Empuriabrava 2570 10% 1,50% 2880
Catalogne Girone Begur – Palafrugell 2710 10% 1,50% 3040
Catalogne Girone Palamos – Aro 2730 10% 1,50% 3060
Baléares Baléares Ile de Majorque 2840 8% 1,20% 3120
Baléares Baléares Province des Baléares 3010 8% 1,20% 3300
Andalousie Malaga Marbella 3070 8% 1,50% 3380
Baléares Baléares Baie de Palma 3240 8% 1,20% 3560
Catalogne Barcelone Sitges 3210 10% 1,50% 3600
Catalogne Barcelone Province de Barcelone 3330 10% 1,50% 3740
Catalogne Barcelone Gava – Casteldefels 3670 10% 1,50% 4120
Catalogne Barcelone Barcelone 4730 10% 1,50% 5310
Baléares Baléares Iles d’Ibiza-Formentera 5410 8% 1,20% 5940

 

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3 moyens pour le faire :

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Quels sont les prix des logements sur le littoral méditerranéen de l’Espagne ? 3.Andalousie

Le prix de l’immobilier sur le littoral méditerranéen de l’Espagne varie largement selon la localisation. Le prix des taxes à l’achat aussi ! Alors où faut-il acheter pour avoir le prix le moins cher ? Découvrez-le dans notre étude en quatre parties : la troisième porte sur la Côte Andalouse.

La grande majorité des francophones investissent sur le littoral méditerranéen espagnol, les Français plutôt en Catalogne et dans la communauté valencienne, les Belges, les Suisses, les Marocains, les Algériens et les Canadiens plutôt en Andalousie. Mais les prix d’achat des appartements ou villas sont très différents dans toutes ces régions, variant du simple au… quintuple, et les taxes et impôts prélevés dans chaque communauté autonome espagnole peuvent varier du simple au double.

Nous vous proposons, à travers 4 études, une analyse de ces prix et de ces charges en partant du nord vers le sud, de la frontière franco-espagnole à la frontière luso-espagnole, en passant par les Baléares. Nous vous donnons aussi des éléments de prix pour les principales stations balnéaires de chaque zone littorale étudiée.

La première étude, parue il y a 3 semaines, portait sur le littoral catalan et les Baléares.

La seconde étude, parue il y a 2 semaines, portait sur le littoral de la communauté valencienne et de celui de la région de Murcie.

La troisième étude, objet de la présente publication, traite du littoral de l’Andalousie.

Enfin la quatrième étude, à paraître la semaine prochaine fera la synthèse des 3 précédentes et intégrera les éléments de fiscalité à l’achat (ITP, AJD sur l’hypothèque) par région.

Cela vous aidera peut-être à choisir la localisation de votre futur investissement immobilier, mais n’oubliez pas que ça ne remplacera jamais une visite sur place après une sélection de biens par votre conseiller immobilier.

Notes : (1) par littoral, nous entendons la zone distante au maximum de 5 kilomètres du bord de mer – (2) le prix annoncé est le prix moyen relevé au 3 avril 2018 sur le site de recherche immobilière Idealista pour les logements de chaque zone littorale.

  • Andalousie : littoral de la Province d’Almeria – Provincia de Almeria

Le littoral de la Province d’Almeria, long de 220 km, s’appelle tout simplement la Costa de Almeria ou Golfe d’Almeria. Le nom proviendrait de l’arabe Al-Mara’ā qui signifie « la tour de garde ».

La Province d’Almeria est connue pour son extrême aridité, c’est l’une des rares contrées désertiques d’Europe. Elle subit les conséquences d’un microclimat qui en fait le point le plus chaud et le plus aride d’Europe.

La Costa de Almeria présente un paysage très singulier et très contrasté : à côté de vastes plages de sable, on y trouve de petites criques, à côté des déserts extrêmement arides, des oasis vertes, des plantations et des forêts, à côté des grandes montagnes, de grandes plaines et des plages.

Une autre caractéristique est son ciel clair et lumineux. Almeria bénéficie de plus de 3200 heures de soleil par an, c’est le record d’Europe. Son climat est subtropical, méditerranéen, chaud et sec. La température moyenne annuelle est de 19 ºC (15 ºC en hiver, 29 ºC en été), et l’eau en hiver est souvent plus chaude que l’air, ce qui en fait une destination touristique privilégiée tout au long de l’année.

La Costa de Almeria accueille 600.000 touristes étrangers par an, majoritairement Britanniques (57%). Les Belges avec 11% des visiteurs sont la seconde clientèle étrangère.

Les Britanniques sont de loin les résidents européens les plus nombreux à y résider à l’année. Les francophones ne sont que quelques milliers sur l’année.

Le prix moyen relevé sur la Costa de Almeria est de 1250 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Villaricos – Mojacar 1390 €/m2
  • Almeria 1230 €/m2
  • Roquetas de Mar 1110 €/m2

Prix par province littorale aguamarga Costa de Almeria Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Grenade – Provincia de Granada

Le littoral de la Province de Grenade, long de 73 km, s’appelle la Costa Tropical ou Costa Granadina.

Cette frange littorale occupe une position privilégiée. En effet, étant située le long de la Méditerranée, entre le nord de l’Afrique et la Sierra Nevada, où se dressent les plus hauts reliefs de la Péninsule (le Mulhacen avec 3480 m d’altitude à moins de 40 km du littoral), elle est protégée des vents froids du nord. Le climat y est subtropical, avec 320 jours d’ensoleillement par an et une température moyenne avoisinant les 20° C.

Des falaises, des criques et de vastes plages forment le paysage de la Costa Tropical historiquement convoitée par de nombreuses civilisations, dont les Phéniciens, les Romains et les Arabes.

La Costa Tropical accueille 300.000 touristes étrangers par an, en grande partie Britanniques, mais aussi Allemands, Français et Belges.

Le prix moyen relevé sur la Costa Tropical est de 1470 €/m2, et en particulier pour les stations :

  • Almunécar – Salobrena 1740 €/m2

Prix par province littorale La Herradura Costa Tropical Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Malaga – Provincia de Malaga

Le littoral de la Province de Malaga, plus connu sous le nom de Costa del Sol (elle mérite son nom de « Côte du Soleil » avec ses 325 jours d’ensoleillement par an), a une longueur de 150 km et compte 140 plages.

Le climat en été est chaud, les températures pouvant avoisiner les 35 °C. Les températures de l’hiver sont relativement douces en journée (environ 15 °C). La température moyenne annuelle est d’environ 18 °C. Les précipitations sont très rares (moins de 35 jours par an en moyenne) mais intensives lorsqu’elles surviennent. L’ensoleillement culmine à environ 330 jours par an. La côte possède un climat méditerranéen subtropical.

Tout le long de la Costa del Sol, s’étend un domaine à fort potentiel touristique : des eaux  calmes, chaudes et transparentes, ainsi qu’une grande variété de paysages, entre la mer, les plages et la montagne.

La Costa del Sol représente une part importante de l’offre hôtelière en Andalousie et concentre une grande quantité de services touristiques en tout genre.

La plus grande ville est Malaga, sixième ville d’Espagne avec 570.000 habitants. En 2017, son aéroport international a accueilli 9,3 millions de passagers à l’arrivée (+12% par rapport à 2016, la plus forte croissance des grands aéroports espagnols), dont 8,1 millions venant de l’étranger et parmi eux, 37% de Britanniques, 10% d’Allemands, 7% de Hollandais, 7% de Français, 5% de Belges et 3% de Suisses.

Marbella, à 60 km à l’ouest de Malaga, est la station balnéaire où les prix immobiliers sont les plus élevés du littoral espagnol avec Barcelone et Ibiza.

Le prix moyen relevé sur la Costa del Sol est de 2240 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Malaga 2120 €/m2
  • Torremolinos- Benalmadena 2050 €/m2
  • Mijas – Fuengirola 2110 €/m2
  • Marbella 3070 €/m2
  • San Pedro – Cancelada 2550 €/m2
  • Estepona – Bahia Dorada 2050 €/m2

Prix par province littorale Nerja Costa del Sol Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Cadix – Provincia de Cádiz

Le littoral de la Province de Cadix, long de 260 km, représente la partie Est de la Costa de la Luz (la « Côte de la Lumière » en français). Il est situé à l’extrême sud de l’Andalousie ainsi que de la péninsule Ibérique.

Il borde la mer méditerranée à l’est et l’océan atlantique à l’ouest. Le climat du littoral de Cadix est méditerranéen/africain et profite d’une moyenne de 330 jours de soleil à l’année. Les températures sont douces en hiver et élevées en été avec une moyenne annuelle de 18ºC.

Le littoral compte de longues plages et de sable fin, beaucoup d’entre elles étant encore sauvages.

La Costa de la Luz de Cadix accueille environ deux millions de touristes étrangers par an, Britanniques d’abord, mais aussi Allemands, Français et Belges.

La ville la plus importante est Cadix avec 120.000 habitants. C’est l’une des plus anciennes cités d’Europe.

Le prix moyen relevé sur la côte de la Province de Cadix est de 1680 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Guadiaro – La Alcaidesa 2210 €/m2
  • Algésiras 1080 €/m2
  • San Fernando – Chiclana 1470 €/m2
  • Cadix 2180 €/m2
  • El Puerto de Santa Maria 1740 €/m2
  • Sanlucar de Barrameda 1530 €/m2

Prix par province littorale Cadix Costa de la Luz Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Huelva – Provincia de Huelva

Le littoral de la Province de Huelva, long de 120 km, représente la partie Ouest de la Costa de la Luz (la « Côte de la Lumière » en français). Il est bordé exclusivement par l’océan atlantique, et il se termine à la frontière portugaise.

Il bénéficie d’un climat méditerranéen océanique avec des influences atlantiques. Il y a 300 jours de soleil à l’année, les températures sont modérées en hiver et très élevées en été avec une moyenne annuelle de 18ºC.

Le littoral abrite une série de vastes plages de sable blanc, où eau, dunes et pinèdes s’entremêlent.

La Costa de la Luz de Huelva accueille environ 500.000 touristes étrangers par an, principalement Britanniques, Portugais et Allemands. C’est une destination longtemps oubliée qui est redécouverte depuis quelques années.

Le prix moyen relevé y est de 1450 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Huelva   1130 €/m2
  • Islantilla – Isla del Moral 1580 €/m2

Prix par province littorale Huelva Costa de la Luz Immobilier en Espagne

 

Vous voulez acheter un appartement ou une villa en Andalousie, sur la côte ou dans l’intérieur, contactez-nous :

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Tableau récapitulatif Côte Andalouse

Région Provinces Littoral de … €/m2
Andalousie Almeria Province d’Almeria 1250
Andalousie Almeria Villaricos – Mojacar 1390
Andalousie Almeria Almeria 1230
Andalousie Almeria Roquetas de Mar 1110
Andalousie Grenade Province de Grenade 1470
Andalousie Grenade Almunécar – Salobrena 1740
Andalousie Malaga Province de Malaga 2240
Andalousie Malaga Malaga 2120
Andalousie Malaga Torremolinos- Benalmadena 2050
Andalousie Malaga Mijas – Fuengirola 2110
Andalousie Malaga Marbella 3070
Andalousie Malaga San Pedro – Cancelada 2550
Andalousie Malaga Estepona – Bahia Dorada 2050
Andalousie Cadix Province de Cadix 1680
Andalousie Cadix Guadiaro – La Alcaidesa 2210
Andalousie Cadix Algésiras 1080
Andalousie Cadix San Fernando – Chiclana 1470
Andalousie Cadix Cadix 2180
Andalousie Cadix El Puerto de Santa Maria 1740
Andalousie Cadix Sanlucar de Barrameda 1530
Andalousie Huelva Province de Huelva 1450
Andalousie Huelva Huelva 1130
Andalousie Huelva Islantilla – Isla del Moral 1580

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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Quels sont les prix des logements sur le littoral méditerranéen de l’Espagne ? 1.Catalogne et Baléares

Le prix de l’immobilier sur le littoral méditerranéen de l’Espagne varie largement selon la localisation. Le prix des taxes à l’achat aussi ! Alors où faut-il acheter pour avoir le prix le moins cher ? Découvrez-le dans notre étude en quatre parties : la première porte sur la Catalogne et les Baléares.

La grande majorité des francophones investissent sur le littoral méditerranéen espagnol, les Français plutôt en Catalogne et dans la communauté valencienne, les Belges, les Suisses et les Canadiens plutôt en Andalousie. Mais les prix d’achat des appartements ou villas sont très différents dans toutes ces régions, variant du simple au… quintuple, et les taxes et impôts prélevés dans chaque communauté autonome espagnole peuvent varier du simple au double.

Nous vous proposons, à travers 4 études, une analyse de ces prix et de ces charges en partant du nord vers le sud, de la frontière franco-espagnole à la frontière luso-espagnole, en passant par les Baléares. Nous vous donnerons aussi des éléments de prix pour les principales stations balnéaires de chaque zone littorale étudiée.

La première étude, qui suit cette introduction, traite du littoral catalan et des Baléares.

La seconde étude, qui paraîtra la semaine prochaine, portera sur le littoral valencien et celui de la région de Murcie.

La troisième étude, à paraître dans trois semaines, concernera la côte andalouse.

Enfin la quatrième étude, à paraître dans quatre semaines fera la synthèse des 3 précédentes et intégrera les éléments de fiscalité à l’achat (ITP, AJD sur l’hypothèque) par région.

Cela vous aidera peut-être à choisir la localisation de votre futur investissement immobilier, mais n’oubliez pas que ça ne remplacera jamais une visite sur place après une sélection de biens par votre conseiller immobilier.

Notes : (1) par littoral, nous entendons la zone distante au maximum de 5 kilomètres du bord de mer – (2) le prix annoncé est le prix moyen relevé au 3 avril 2018 sur le site de recherche immobilière Idealista pour les logements de chaque zone littorale.

 

  • Catalogne : littoral de la Province de Gérone – Provincia de Girona

Frontalière avec la France, la Province de Gérone est une région très attractive pour la clientèle française.

Le littoral, long de 256 km, est rocheux et morcelé, d’où son nom espagnol de Costa Brava (la « Côte Démontée » en français)

La Costa Brava jouit d’un climat doux, typique de la Méditerranée: ni le froid des hivers ni la chaleur des étés sont extrêmes. La température annuelle moyenne varie entre 14°C et 20°C. Les mois les plus chauds sont Juillet et Août avec des températures minimales de 16°C et maximales de 35°C ; décembre, janvier et février sont les mois les plus froids, tandis que Novembre est le plus pluvieux.

Le prix moyen relevé sur la Costa Brava est de 2480 €/m2.

Du nord au sud, les prix selon les stations :

  • Roses – Empuriabrava 2570 €/m2
  • Begur – Palafrugell 2710 €/m2
  • Palamos – Aro 2730 €/m2
  • Lloret del Mar – Blanes 2030 €/m2

Prix par province littorale Sant Feliu Costa Brava Immobilier en Espagne

 

  • Catalogne : littoral de la Province de Barcelone – Provincia de Barcelona

Certainement la bande littorale où on trouve le plus de Français en Espagne, très concentrés de Badalone à Sitges, en passant par Barcelone, Gava et Casteldefels. C’est la zone du littoral espagnol la plus peuplée avec évidemment la ville de Barcelone (1,6 millions habitants) et… ses prix très élevés !

Au nord de Barcelone, on appelle cette zone la Costa del Maresme. Au sud de Barcelone, se trouvent les stations de Casteldefels et Sitges. Les plages sont essentiellement des plages urbaines.

Le prix moyen relevé sur le littoral de la Province de Barcelone est de 3330 €/m2.

Du nord au sud, les prix selon les stations :

  • Arenys de Mar – Canet de Mar 2270 €/m2
  • Badalone 2290 €/m2
  • Barcelone 4730 €/m2
  • Gava – Casteldefels 3670 €/m2
  • Sitges 3210 €/m2
  • Vilanova i la Geltru 2170 €/m2

Prix par province littorale Canet de Mar Costa del Maresme Immobilier en Espagne

 

  • Catalogne : littoral de la Province de Tarragone – Provincia de Tarragona

C’est la Costa Dorada (la « Côte Dorée » en français, en raison de la couleur caractéristique du sable de ses plages sous la lumière du soleil), une côte de 216 km de long très fréquentée pendant la saison estivale. On y trouve le parc thématique Port Aventura (près de 4 millions de visiteurs en 2017) et le delta de l’Ebre.

Il y a un peu moins de Français, et déjà plus de Belges et de Suisses. Les températures moyennes oscillent entre 7º et 10º, en hiver, et entre 20º et 26º, en été

Le prix moyen relevé sur la Costa Dorada est de 1640 €/m2.

Du nord au sud, les prix selon les stations :

  • Calafell – Cunit 1680 €/m2
  • Tamarit – Torredembara 1790 €/m2
  • Tarragona 1840 €/m2
  • Salou – Cambrils 1940 €/m2

Prix par province littorale Salou Costa Dorada Immobilier en Espagne

 

Depuis la Costa Dorada, traversons la mer des Baléares pour l’archipel du même nom.

  • Archipel des Iles Baléares : littoral des îles des Baléares – Islas Baleares

Les Iles Baléares sont l’une des Communautés Autonomes d’Espagne. On compte 4 îles habitées : Majorque (3640 km2), Minorque (695 km2), Ibiza (570 km2) et Formentera (80 km2). La population totale des îles est de 1,1 millions d’habitants. La capitale régionale est Palma de Majorque.

Le climat est méditerranéen, avec des hivers doux et des étés chauds et ensoleillés, un peu étouffants mais tempérés par la brise. Sur les côtes, la température moyenne de janvier et février est comprise entre 10 °C et 15 °C, tandis que celle de juillet et août est entre 24 °C et 30 °C. Les précipitations ne sont généralement pas abondantes, elles totalisent 400/450 millimètres par an sur la côte.

Les îles Baléares ont accueilli plus de 16 millions de touristes en 2017, dont 580.000 Français, 530.000 Suisses et 240.000 Belges.

Le prix moyen relevé aux Baléares est de 3010 €/m2.

Les prix selon les îles :

  • Ile de Majorque 2840 €/m2
    • dont Baie de Palma 3240 €/m2
  • Ile de Minorque 2310 €/m2
  • Iles d’Ibiza-Formentera 5410 €/m2

Prix par province littorale Minorque Immobilier en Espagne 

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Nous entrerons en contact avec vous pour vous donner les meilleurs conseils et trouver la villa ou l’appartement qui correspond à vos souhaits.

 

Tableau récapitulatif Catalogne / Baléares

Région Provinces Littoral de … €/m2
Catalogne Girone Province de Girone 2480
Catalogne Girone Roses – Empuriabrava 2570
Catalogne Girone Begur – Palafrugell 2710
Catalogne Girone Palamos – Aro 2730
Catalogne Girone Lloret del Mar – Blanes 2030
Catalogne Barcelone Province de Barcelone 3330
Catalogne Barcelone Arenys de Mar – Canet de Mar 2270
Catalogne Barcelone Badalona 2290
Catalogne Barcelone Barcelone 4730
Catalogne Barcelone Gava – Casteldefels 3670
Catalogne Barcelone Sitges 3210
Catalogne Barcelone Vilanova i la Geltru 2170
Catalogne Tarragone Province de Tarragone 1640
Catalogne Tarragone Calafell – Cunit 1680
Catalogne Tarragone Tamarit – Torredembara 1790
Catalogne Tarragone Tarragona 1840
Catalogne Tarragone Salou – Cambrils 1940
Baléares Baléares Province des Baléares 3010
Baléares Baléares Ile de Majorque 2840
Baléares Baléares Baie de Palma 3240
Baléares Baléares Ile de Minorque 2310
Baléares Baléares Iles d’Ibiza-Formentera 5410

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

3 moyens pour le faire :

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Radiographie des prix de l’immobilier en Espagne

Une radiographie complète des prix immobiliers en Espagne est réalisée chaque trimestre par la société d’évaluation des biens immobiliers TINSA. Le rapport du 4ème trimestre 2017 montre que le prix moyen des logements en Espagne s’élève à 1.264 €/m2 fin 2017 en hausse de 4,2% par rapport à 2016, mais toujours inférieur de 38% au prix le plus haut enregistré en 2007. La fin de l’année 2017 a surtout été marquée par la baisse des prix à Barcelone de 1,7% entre le troisième et le quatrième trimestre.

L’Espagne est divisée administrativement en 17 régions, les Communautés Autonomes, elles mêmes divisées en Provinces (la Province d’Alicante par exemple) au nombre total de 50. Elle compte aussi 2 villes autonomes, Ceuta et Melilla en Afrique du Nord.

Espagne Communautés Autonomes et Provinces

Les prix estimés par TINSA servent de base aux calculs des emprunts bancaires : ils sont souvent moins élevés que les prix de vente annoncés par les propriétaires et les agences immobilières, et souvent aussi plus proches de la réalité.

Madrid et la Navarre, une hausse des prix à 2 chiffres en 2017 !

La Communauté autonome de Navarre, avec une hausse annuelle de 15,3%, et la Communauté de Madrid, avec 15,1%, sont les régions espagnoles avec la plus forte hausse des prix immobiliers devant la Catalogne (+8,9%) et les îles Baléares (+7,5%).
Seules deux régions affichent des baisses de prix e au cours de la dernière année: Castille-La Manche (-6,1%) et Estrémadure (-2,2%).

La Communauté de Madrid est la région avec le prix moyen le plus élevée (2.082 €/m2), suivie par les îles Baléares (2.023 €/m2), le Pays Basque (1.992 €/m2) et la Catalogne (1.770 €/m2). Castille-La Manche a le prix moyen le moins élevé avec 751 €/m2.

Trois régions sont encore à moins de la moitié de la valeur des prix de 2007 : Castille-La Manche (-54,7%), La Rioja (-53,5%) et Aragon (-50,1%). À l’opposé, les plus petites différences par rapport au pic du cycle sont aux Baléares (-25,9%), en Estrémadure (-31,1%) et en Galice (-32,3%)

TIMSA communautés autonomes évolution prix immobilier 2017 2016

 

La hausse des prix  à Barcelone stoppée par l’incertitude politique

L’incertitude a pesé sur l’évolution du marché résidentiel dans la ville de Barcelone, où les prix ont baissé de 1,7% entre le troisième et le quatrième trimestre 2017, revenant à 3.129 €/m2. L’ajustement est plus marqué dans les districts barcelonais de Ciutat Vella et des Corts, où les prix ont diminué respectivement de 5,8% et 5,5% d’un trimestre à l’autre.

Au troisième trimestre 2017, les prix était encore en hausse de 20,6% sur un an dans la capitale catalane. Au quatrième trimestre, la hausse annuelle n’est plus que de 14,8%. C’est, malgré tout, la seconde hausse annuelle la plus importante des capitales provinciales, seulement surpassées par Madrid (+17,1%) et devant Palma de Majorque (+13,7%).

Les quartiers de Sants-Möntjuic et de Sant Martí, tous deux situés à Barcelone, sont les zones où le prix du logement a le plus augmenté l’année dernière, 26,5% et 24%, respectivement. Les autres districts avec une croissance significative par rapport à l’année précédente sont le Centro (Madrid), en hausse de 21,1%, et Nou Barris (Barcelone), de 18%.

Le quartier madrilène de Salamanque (4.466 €/m2) est le plus cher au 4ème trimestre devant celui Sarria Sant-Gervasi à Barcelone (4.261 € / m2). Le quartier de l’Eixample à Barcelone (3.849 €/m2) est maintenant surpassé par les quartiers madrilènes de Chamberí et du Centro, où les prix dépassent les 4.000 € / m2, et celui de Chamartín (3.976 €/m2).

La ville de San Sébastien détrône Barcelone au quatrième trimestre comme la capitale provinciale la plus chère d’Espagne, avec 3.231 €/m2. Suivent la capitale catalane (3.129 €/m2) et Madrid (2.601 €/m2). Les prix immobiliers les plus bas sont enregistrés à Castellon (848 €/m2), Avila (907 €/m2) et Ciudad Real (923 €/m2).

 

TINSA prix immobiliers 2017 2017 Barcelone Madrid

Diminution de la durée moyenne de vente… sauf à Barcelone !

La hausse de la demande en logements combinée à une diminution de l’offre de  explique la réduction de la durée moyenne de vente des logements qui est passée de 9,1 mois au troisième trimestre à 8,6 mois au quatrième trimestre.

Parmi les grandes capitales, la ville de Madrid se distingue comme le marché le plus actif avec un délai moyen de vente qui passe de 3,2 à 2,8 mois. A Saragosse (5,3 mois), à Séville (6,1 mois) et à Valence (7,9 mois) aussi, il faut moins de temps que le trimestre précédent pour trouver un acheteur.

Encore une fois à cause de l’incertitude politique, Barcelone est la seule des grandes capitales où le délai de vente augmente, passant de 3,4 mois au troisième trimestre à 4,3 mois au dernier trimestre de l’année.

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SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !

Pour la première fois depuis 1 an, les prix de l’immobiliers d’un mois à l’autre sont en baisse à Barcelone : -0,7% en juin 2017 par rapport à mai 2017. C’est aussi la plus forte baisse d’un mois à l’autre depuis mai 2015 ! Alors retournement du marché ou simple correction ?

Apparemment, si on en croit la presse et les spécialistes, le marché immobilier à Barcelone est en plein boom : une hausse annuelle des prix de 20% selon le site Idealista, de 22% selon l’agence de taxation Tinsa,  qui font de la capitale catalane la ville avec les prix les plus élevés d’Espagne, une vente record très récente d’un appartement de 450 m2 sur le Passeig de Gracia à plus de 10 millions €, des délais de vente très courts souvent inférieur à 1 mois, etc.

Trop haut, trop vite ?

Les prix immobiliers à Barcelone n’ont-ils pas été trop haut trop vite ? Une statistique récente passée complètement inaperçue pourrait être le premier indicateur d’un retournement des prix ou au moins d’un tassement de la hausse : cette statistique est une baisse de 0,7% du prix de vente immobilier dans l’ancien à Barcelone de mai à juin 2017 selon Idealista, le principal site d’annonces immobilières en Espagne. Le prix moyen de vente des logements à Barcelone dans l’ancien (qui représente 96% du marché immobilier résidentiel selon les notaires) serait, selon le site, de 4253 €/m2 en juin 2017 contre 4285 € en mai 2017.

Prix Barcelone juin 2017 immobilier espagne

Le ralentissement de la croissance des prix immobiliers dans l’ancien à Barcelone à la fin du 1er semestre 2017 est net :

  • +7,3% du 3ème au 4ème trimestre 2016
  • +4,8% du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2017
  • +3,2% du 1er trimestre au 2ème trimestre 2017

Le graphique ci-dessous montre ce tassement de la variation trimestrielle en 2017 dans la capitale catalane. Il permet aussi de visualiser la croissance des prix immobiliers jusqu’au début de l’année 2007 puis la chute jusqu’à fin 2013, et le retour à la croissance des prix depuis.

Prix Barcelone 2002 2017 immobilier espagne

 

Le « problème » du référendum sur l’indépendance du 1er octobre

C’est bien connu, les investisseurs nationaux et surtout internationaux ont horreur de l’incertitude et du risque … et, malheureusement, ce risque existe avec l’annonce en mai dernier par la Generalitat (la région de Catalogne) d’un référendum unilatéral sur l’indépendance de la Catalogne organisé le 1er octobre prochain. Ce référendum est jugé totalement illégal par le gouvernement espagnol.

Il est très probable que de nombreux investisseurs soit retardent leur achat à la fin de l’année pour apprécier la situation politique en Catalogne, soit décident de reporter leur achat sur d’autres villes en Espagne en dehors de la Catalogne (Madrid, Palma, Valence, etc), ou encore dans d’autres pays (Portugal, Roumanie, Croatie, …).

En dehors de la baisse des prix de mai à juin à Barcelone, d’autres indicateurs confirment cette hypothèse « politique » : Madrid voit ses prix immobiliers augmentés sur la même période (+0,2%), et la seconde ville catalane, Girone, enregistre une baisse de prix de 0,9%

Des prix trop élevés pour la demande locale

Selon Idealista, avec 4253 €/m2 Barcelone est maintenant la ville avec les prix les plus élevés au m2, largement devant Saint Sebastien (3912 €/m2), Madrid (3047 €/m2), Bilbao (2753 €/m2) et Palma de Mayorque (2352 €/m2).

Si la clientèle étrangère plus aisée peut encore se permettre d’acquérir des biens à ce prix là, ce n’est pas le cas de la clientèle locale. Il y a plus de 10 ans, juste avant la crise, il était encore possible pour des ménages espagnols d’emprunter jusqu’à 110% du bien acheté et ce, pratiquement sans contrôle de leurs revenus. Aujourd’hui après les pertes abyssales du secteur bancaire espagnol, acquérir un bien immobilier en empruntant pour une famille espagnole est beaucoup plus encadré : tout d’abord l’emprunt sera au maximum de 80% de la valeur du bien (il leur faut donc avoir 30% de l’investissement : les 20% restants et les 10% de taxes diverses), ensuite la banque étudiera très strictement la solvabilité et les revenus familiaux.

Et, tout simplement, la hausse des salaires locaux ne suit pas la hausse des prix de l’immobilier à Barcelone !

La location touristique encadrée fiscalement et légalement

L’apparition des plateformes de location touristique par internet telle qu’Airbnb a généré une forte demande immobilière dans le centre touristique de Barcelone, et depuis peu dans les quartiers périphériques.

La nouvelle politique municipale vise à fiscaliser les anciens appartements touristiques (brigades de contrôle et d’intervention, recouvrement des taxes) et les opérateurs (amendes répétées), à réprimer les fraudes (non déclarations, multi-locations, sous locations) et à limiter les licences pour les nouveaux (hausse exponentielle du prix des licences, interdiction dans certaines zones). Ces nouvelles règles ont diminué le rythme de croissance de la demande en appartement touristique, et amènent une baisse des prix sur ce secteur.

La hausse vertigineuse des prix se paye aujourd’hui

Sur un an, la hausse des prix immobiliers à Barcelone est vertigineuse : 20% selon le site Idealista et de 22% selon l’agence de taxation Tinsa ! Sans doute même plus de 30% dans certains quartiers comme Ciutat Vella (la vieille ville de Barcelone). Le mois de juin a peut-être enregistré une correction de cette hausse.

De plus en plus de biens sur le marché

Selon les agents immobiliers, plus de la moitié des locations arrivant à échéance se transforment par la suite en vente. Au vu des prix élevés du marché actuel, les anciens propriétaires, souvent endettés au moment de la crise, souhaitent maintenant récupérer leur mise. Ce qui induit une offre plus importante et donc une tendance de prix à la baisse.

Notre conseil : attendre !

Notre conseil est d’attendre …

Dans un premier temps attendre les chiffres d’Idealista de juillet, ce qui devrait nous confirmer si une correction est vraiment en cours, ou si le chiffre de juin à la baisse est une exception dans la croissance vertigineuse des prix barcelonais.

Puis attendre de savoir ce qu’il va se passer avec l’organisation du référendum : il est certain qu’il va être interdit par Madrid mais la Generalitat de Catalogne veut l’organiser. Si on va vers un conflit y compris dans la rue, il est plus que probable que le marché n’apprécie pas et qu’il y ait alors une baisse encore plus significative des prix.

Pour de petits malins, cette possible baisse sera peut-être le signe … qu’il faut acheter !

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La « Torre Agbar » à Barcelone


PS : un autre scoop à propos des conséquences de l’organisation du référendum entendu à Bruxelles il y a 2 semaines, « il est hors de question que Barcelone reçoive le siège de l’EMA si un référendum sur l’indépendance de la Catalogne est organisé ». L’EMA est l’Agence Européenne du Médicament localisée actuellement à Londres et qui devrait être déplacée en Europe continentale suite au Brexit. La ville de Barcelone avait postulé pour l’accueillir dans la tour Agbar. L’EMA est dotée d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions €, emploie près d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises représentant 5000 emplois.


 

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