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En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Les 15, 16 et 17 août, le quotidien « Le Monde » a publié une série de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Notre nouveau blog Acheter en Espagne est cité dans chacun de ces articles. Nous vous présentons ici le second article traitant de l’immobilier à Madrid et à Barcelone.

Le Monde est le quotidien de référence en langue française. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral méditerranéen (nous l’avons publié le 22 août), le second de l’immobilier à Madrid et à Barcelone et le troisième de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne (nous le publierons le 24 août).

 

En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Source : Le Monde du 16 août 2018 – Par Jérôme Porier

Si les deux métropoles sont les plus chères d’Espagne, la crise politique refroidit les acheteurs en Catalogne (2/3).

La Catalogne est, de loin, le terrain de chasse favori des acheteurs français en Espagne. Au second semestre 2017, 43 % des logements achetés par les étrangers non-résidents dans cette région l’ont été par des Français ! Entre 70 000 et 80 000 de nos compatriotes résideraient à Barcelone.

Mais la crise politique catalane pèse sur le marché immobilier. Les investisseurs ont commencé à prendre peur après le référendum illégal du 1er octobre 2017. La déclaration unilatérale d’indépendance a provoqué une reprise en main musclée des institutions catalanes par le gouvernement espagnol. Au premier trimestre 2018, le volume des investissements étrangers s’est effondré de 62 % en Catalogne, pendant qu’il bondissait de 81 % à Madrid. Bien sûr, les prix de vente dans la région s’en ressentent, et en particulier à Barcelone.

Actuellement, le mètre carré tourne en moyenne autour de 5 000-7 000 euros dans les quartiers les plus chers de la capitale catalane, dans la partie haute de la ville, où se situent les jardins du Turó Park et les quartiers Sarrià, Galvany, Tres Torres et Pedralbes. « Ce dernier est le préféré des Français qui ont des enfants en âge scolaire car il abrite le lycée français de Barcelone », glisse Emmanuel Virgoulay, représentant du réseau Barnes en Espagne.

« Si l’hypercentre est cher, il est possible de dénicher des opportunités intéressantes dans certains quartiers périphériques comme Sant Andreu, à l’Est de la ville, où le mètre carré ne dépasse pas 3 000 euros, soit 30 % de moins qu’en 2007 », suggère Patrick Crosset, fondateur du site acheterenespagne.fr.

Tant que la situation politique catalane ne sera pas clarifiée, la demande risque de demeurer atone en Catalogne et les prix immobiliers devraient stagner en 2018. « Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui fixent les prix à Barcelone et non plus les vendeurs », assure M. Crosset.

Effervescence madrilène

Même si les activités de Airbnb et consors sont désormais très encadrées et très limitées à Barcelone, beaucoup de propriétaires continuent de louer illégalement leur logement à des touristes pour de courtes durées. Ceux qui optent pour la location de longue durée peuvent viser un rendement compris entre 3 % et 5 %.

Malgré la crise politique, les prix sont cependant loin d’être bradés dans le haut de gamme en Catalogne. « Pour acheter une belle maison de 250 mètres carrés avec piscine et jardin à moins de 10 km des côtes, il faut compter 600 000 euros, et à partir d’un million avec vue sur la mer », déclare M. Virgoulay.

Cette situation bénéficie aux villes du littoral méditerranéen, Valence et Malaga en tête, et bien sûr à Madrid, qui récupèrent une partie de la clientèle étrangère potentielle de Barcelone. Dans la capitale, les prix ont bondi de 17,1 % en 2017. Une effervescence qui laisse de marbre les acheteurs français : Madrid les intéresse peu en raison de la dureté du climat, glacial l’hiver et étouffant l’été, et de l’éloignement de la mer.

Afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud

Dans les quartiers les plus chers de la capitale espagnole, le prix du mètre carré peut monter jusqu’à 8 000 euros. Depuis quatre ans, les prix flambent sans discontinuer. En 2017, les quatre quartiers de l’hyper-centre ont de nouveau connu des hausses spectaculaires : Centro (+21,1 %), Retiro (+17,6 %), Arganzuela (+15,6 %) et Salamanca (+17,6 %). Dans ce dernier, c’est l’afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud qui dope la demande.

« Les biens haut de gamme se vendent surtout à des acquéreurs d’Amérique latine, du Venezuela, de Colombie et du Mexique. L’une de nos ventes a atteint le niveau record de 13 700 euros le mètre carré en 2017 », confie Juan-Galo Maciá, responsable du réseau Engel & Völkers en Espagne. Fuyant leur pays qui s’enfonce dans la crise, de nombreuses familles de riches vénézuéliens s’installent à Salamanca.

Plusieurs centaines d’appartements à plus d’un million d’euros ont ainsi été acquis par des ressortissants vénézuéliens dans cette zone qui longe le Parc du Retiro. Nombre de spécialistes estiment qu’une bulle immobilière est en train de se former sur le marché madrilène, qui est quasiment revenu à ses niveaux de 2007, et même plus de 10 % au-delà dans les quartiers centraux (Salamanca, Centro, Retiro).

Après Barcelone, Valence et Palma de Majorque, la mairie de Madrid a présenté en mai un plan pour lutter contre la prolifération des meublés touristiques du type Airbnb. Les appartements ne pourront pas être loués plus de quatre-vingt-dix jours par an, et un immeuble ne pourra plus être dédié entièrement à la location, à moins de posséder une licence hôtelière. Dans le centre, les touristes devront emprunter une entrée différente de celles des occupants de l’immeuble. De quoi freiner considérablement ce type d’activité. Et relancer l’intérêt de la location de longue durée.

A elles seules, Madrid et la Catalogne représentent 43 % du marché locatif espagnol. Réaliser un investissement locatif en Espagne est généralement plus rentable qu’en France. A Madrid et Barcelone, le rendement locatif brut de l’immobilier ressort à respectivement 5,7 % et 5,6 % selon Invermax. Depuis quatre ans, le prix des loyers augmente fortement dans ces deux régions. Ce sont d’ailleurs celles où les loyers ont le plus progressé en 2017 : +17 % en Catalogne (prix du m2 loué : 11,85 euros) et +12 % à Madrid (11,22 euros/m2).

En Espagne , les taux des impôts à l’achat varient selon les communautés autonomes. A valeur égale d’achat, un logement dans l’ancien coûtera au final 4,75 % moins cher à Madrid qu’à Barcelone, et ce à cause des impôts à payer sur la valeur du bien acquis. L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) coûte 10 % à Barcelone et 6 % à Madrid, tandis que la taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD) coûte 1,5 % à Barcelone et 0,75 % à Madrid. Là aussi, le match tourne à l’avantage de Madrid !

Louer est rentable en Espagne

Un investissement locatif est généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les prix d’acquisition sont inférieurs, les charges moins élevées et les loyers sont moins taxés, notamment parce que la plupart des charges peuvent être déduites des revenus locatifs. Les dépenses admises en déduction sont notamment les intérêts des emprunts, les travaux, les impôts locaux, les primes d’assurance, l’amortissement du bien (égal à 3% du montant le plus élevé entre le prix d’acquisition et la valeur cadastrale). Par ailleurs, il existe aussi un abattement de 40 % en cas de location sur une durée supérieure à deux ans. A savoir : les loyers sont taxés à 19 % et les plus-values immobilières à 19 % pour les non-résidents, des taux actualisés chaque année.


Si vous souhaitez plus d’informations sur l’immobilier à Madrid et Barcelone…

Vous pouvez consultez nos dossiers sur Madrid et Barcelone.

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Empuriabrava Acheter en Espagne Immobilier

Empuriabrava, une Venise francophone

Créée en 1967 sur le littoral nord de la Catalogne, Empuriabrava est, avec 5000 anneaux, la plus grande marina d’Europe. Les étrangers y sont majoritaires sur l’année et pendant la saison touristique. Parmi eux, les plus nombreux sont les francophones, Français, Belges et dans une moindre mesure les Suisses. La station offre chaque année des centaines d’opportunités immobilières à l’achat. Alors pourquoi ne pas acheter à Empuriabrava ?

Empuriabrava, il y a ceux qui aiment, et ceux qui détestent. Impossible de rester totalement insensible devant cette marina géante entièrement dédiée au tourisme et aux touristes !

Empuriabrava, une opportunité d’investissement immobilier à découvrir dans cet article.

Empuriabrava plan acheter en Espagne immobilier

 

50 ans d’évolution

Dans les années soixante, en pleine époque d’euphorie du tourisme, le village de Castelló d’Empúries sur la Costa Brava vivait en marge de ce boom. Situé à 150 km de Barcelone mais seulement à 35 km de la frontière franco-espagnole et à 6 km de la mer, son économie était alors basée sur l’agriculture et l’élevage. Là où s’élèverait plus tard Empuriabrava, on comptait 5 exploitations agricoles et une zone marécageuse.

En 1964, un premier projet, « Plan Partiel d’urbanisme de Empuriabrava – 1ère phase »,  est présenté à la Mairie de Castelló d’Empúries. Il comprend une urbanisation traversée par un réseau de canaux. Il prévoit aussi une piste d’atterrissage pour petit avions et la construction d’un aéroport international. En fait, ce premier plan d’urbanisation donnait plus d’importance aux investissements aéroportuaires qu’à la marina résidentielle.

Empuriabrava aménagement acheter en Espagne immobilier

Les premiers travaux démarrent en 1967. En parallèle, une grande campagne de promotion est réalisée en Allemagne et dans une moindre mesure en France et au Benelux. Cette campagne a un large succès : l’idée plaît, les prix des terrains et des logements étant largement inférieurs à ceux pratiqués dans d’autres marinas ou destinations touristiques en Europe.

En 1975, une seconde phase du plan. En 1980, la Mairie de Castelló d’Empúries récupère l’administration de la Marina.

 Empuriabrava Acheter en Espagne immobilier

 

La plus grande marina d’Europe

Empuriabrava est la plus grande marina d’Europe : avec une surface de 530 hectares, elle dispose de 24 km de canaux navigables sur lesquels sont répartis 5000 anneaux. On y dénombre près de 13.000 logements, du studio de 20 m2 à la villa de luxe de 800 m2.

De la superficie totale de l’urbanisation, 64% correspondent à la zone construite, 13% à la voirie, 10% aux espaces verts et sportifs et 10% aux canaux et au port. La plus grande part de la surface construite est dédiée à des maisons avec jardins, avec son amarre devant chez soi. La marina a aussi une plage de 1,5 km de long.

Empuriabrava vue aérienne acheter en espagne immobilier

Empuriabrava a été conçue sur une zone marécageuse qui aujourd’hui abrite un parc naturel : le Parque Natural de las Marismas del Ampurdán aux limites sud et nord d’Empuriabrava. La richesse écologique du site n’était pas perçue de la même manière dans les années 60, et la façon dont est née la Marina serait impensable aujourd’hui.

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Empuriabrava, territoire francophone !

Les 20 premières années, les Allemands sont majoritaires, même devant les Espagnols. Mais à partir des années 1990, ils sont supplantés par les Français, qui forment aujourd’hui le plus grand groupe, suivis par les Espagnols, les Allemands, les Belges, les Néerlandais, les Britanniques et les Suisses. Les premiers propriétaires allemands ou leurs enfants ont vendu leurs maisons, en particulier à des Français ou à des Belges. On peut aujourd’hui parler de « Venise francophone ».

A Empuriabrava, 42 nationalités coexistent. En hiver, il y a environ 6.800 résidents, et ce chiffre monte à plus de 80.000 dans la première quinzaine du mois d’Aout, où le français est de loin la langue la plus parlée !

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Sports nautiques et… parachutisme

Tous les sports nautiques sont disponibles et facilement accessibles dans la marina et sur la longue plage de 1,5 km : voile, surf, planche à voile, paddle, kitesurf, kayak de mer, jet-ski, ski nautique, plongée sous-marine, etc.

Mais le numéro 1 des activités à Empuriabrava ne se trouve pas en mer mais en l’air : il s’agit de parachutisme. Avec SkydiveEmpuriabrava et son aérodrome privé. Le site accueille l’un des plus importants spots mondial de parachutisme : plus de 125.000 sauts chaque année !

Empuriabrava acheter en Espagne immobilier

 

Un marché immobilier très important

Environ un millier de logements sont en vente sur Empuriabrava, dont 55% d’appartements et 45% de villas. Le prix moyen est de 2700 €/m2 : un peu moins pour les appartements (2300 €/m2) et un peu plus pour les villas (3200 €/m2). Mais si la villa se situe dans le premier tiers littoral, le prix moyen monte à 3500 €/m2.

Il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses : on compte une dizaine de villas de luxe à plus de 2 millions € mais aussi des maisons jumelées ou des appartements de 70 m2 à moins de 140.000 €.

Plus la taille augmente, plus la proportion de villas est importante :

  • moins de 60 m2 (35% du marché) : seulement 5% sont des villas
  • entre 60 et 100 m2 (25% du marché) : 37% sont des villas
  • de 100 à 160 m2 (17% du marché) : 81% sont des villas
  • entre 160 et 250 m2 (15% du marché) : 97% sont des villas
  • plus de 250 m2 (8% du marché) : 98% sont des villas

Empuriabrava acheter en Espagne immobilier

Si vous souhaitez investir à Empuriabrava, adressez-vous à Jérémy Couput. Il est conseiller immobilier francophone SAFTI et connaît la Marina depuis plus de 10 ans. Il saura vous trouver le bien que vous cherchez. Ses coordonnées :

Mail – jeremy.couput@safti-espana.es

Tél – Espagne : (+34) 652 114 587

Tél – France : (+33) 695 433 305

Jeremy vous a sélectionné trois biens de qualité en vente à Empuriabrava (cliquez sur le lien pour avoir accès à l’annonce) :

Empuriabrava Acheter en Espagne immobilier

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terrain à vendre

Terrain à vendre… double opportunité

Un article très spécial. Nous vous présentons notre nouveau blog Acheter en Espagne. Et nous inaugurons notre nouvelle rubrique « Les Produits du Mois » avec aujourd’hui un terrain à vendre, unique et exceptionnel, sur la Costa Brava et un autre terrain à vendre, celui-ci gigantesque, dans l’intérieur de la Catalogne.

Donc au sommaire : un nouveau blog, un terrain à vendre en première ligne de mer, et un terrain à vendre dans l’intérieur.

Un nouveau blog, de nouveaux avantages

Notre blog « L’immobilier en Espagne » va migrer cet été vers une nouvelle adresse web acheterenespagne.fr.

Le nouveau site « Acheter en Espagne » aura plusieurs avantages : il n’affichera pas la publicité obligatoire de WordPress, il disposera d’un forum, il permettra de créer une communauté de francophones liés à l’immobilier en Espagne (propriétaires, locataires, futurs acheteurs, professionnels) qui pourront poser et répondre à des questions. D’autres outils seront bientôt aussi disponibles : calcul d’hypothèque, taux de rendement locatif, calcul automatique des taxes et impôts par Communauté autonome, etc.

Vous pouvez déjà retrouver l’intégralité de nos articles dans le nouveau blog. Les deux sites resteront en parallèle jusqu’en septembre, mais à partir d’octobre, tous les nouveaux articles seront publiés seulement sur le nouveau site acheterenespagne.fr. Nous demandons aussi à nos abonnés de renouveler leur abonnement sur le nouveau site : pour cela, la simple inscription de l’adresse mail suffit (en haut et à droite de chaque page).

Acheter en Espagne Blog

Les Produits du Mois

Le 100.000ème visiteur !

Pour fêter notre 100.000ème visiteur du 22 juin dernier, nous vous proposons une nouvelle rubrique mensuelle intitulée « Les Produits du Mois ». Ce seront des offres, biens immobiliers ou biens fonciers, exclusives, uniques et originales, dont certaines seront prestigieuses.

Nous vous remercions de votre confiance et de votre fidélité

Deux terrains à vendre

Ce mois-ci, nous vous présentons deux terrains situés en Catalogne, un terrain à vendre de 2550 m2 en bord de mer dans la zone la plus recherchée de la Costa Brava, et un autre de 1.159.000 m2 à proximité du Parc naturel de la zone volcanique de la Garrotxa. Les deux sont des offres uniques et il est probable qu’il n’y en ait plus jamais de comparables.

 

Un terrain à vendre exceptionnel de 2550 m2 sur la Costa Brava

C’est le terrain parfait pour la villa de vos rêves !

Le premier terrain a une superficie de 2550 m2. Il est localisé en première ligne de mer dans la partie la plus chic et la plus exclusive de la Costa Brava (Catalogne), à Punta Brava, sur la commune de Sant Feliu de Guixols. Une villa de 510 m2 au sol peut y être construite.

Punta Brava Acheter en Espagne 1

Localisation

Punta Brava est une zone résidentielle de luxe située à quelques kilomètres au sud de la commune de Sant Feliu de Guixols. C’est certainement l’un des plus beaux sites, sinon le plus beau site de la Costa Brava, la « Côte d’Azur » espagnole. Le terrain, orienté au sud, dispose d’une vue panoramique totale sur la mer.

Localisation terrain Punta Brava acheter en Espagne

Distances 

  • 5 km au sud de Sant Feliu de Guixols (22.000 habitants, tous les services et le plus gros port de plaisance de la Costa Brava)
  • 34 km de l’aéroport de Gérone et 50 km de la ville de Gérone (Girona)
  • 105 km de Barcelone
  • 10 km du Club de Golf de la Costa Brava

Normes de construction

  • Superficie constructible maximum : 30 % de la surface du terrain, donc 765 m²
  • Superficie maximum au sol : 20 % de la surface du terrain, donc 510 m²
  • Hauteur maximum : 7 m

Prix

Le prix du terrain est fixé à 1,550,000 €

A titre de comparaison, un terrain voisin placé en deuxième ligne et un peu plus petit s’est vendu 1.7 M€ en début d’année.

Pour plus d’informations sur ce terrain exceptionnel, n’hésitez pas à nous contacter !

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Un terrain boisé à l’intérieur de la Catalogne de… 1,16 km2 !

Le terrain idéal pour les amoureux de la nature !

Notre seconde offre est un terrain d’une superficie de 1.159.000 m2. Il est localisé dans la commune de Sant Ferriol, au centre de la Province de Gérone (Girona) en Catalogne, et à proximité du Parc naturel de la zone volcanique de la Garrotxa. 4 maisons peuvent y être construites.

Sant Ferriol acheter en espagne 1

Localisation

Le terrain, zone forestière à 97%, se trouve à l’ouest de la commune Sant Ferriol dans la zone de la Serra de Palomers. Il se trouve à environ 5 km au sud de l’autoroute A26 qui relie Figueras à Olot.

Carte Acheter en Espagne Sant Ferriol

L’eau y est présente mais l’électricité est à 1 km environ

Sant Ferriol acheter en espagne 21

Distances 

  • 35 km de Figueras
  • 55 km de l’aéroport de Gérone et 45 km de la ville de Gérone
  • 125 km de Barcelone
  • 155 km d’Andorre

Prix

Le prix du terrain est fixé à 750,000 €, soit moins de 65 centimes du m2

On peut construire autant de maisons qu’il y a de ruines : il y en a 4, on peut donc y construire 4 maisons.

Pour plus d’informations sur ce terrain exceptionnel, envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.comou rédigez un message privé sur notre page facebook espagnimmobilierou remplissez le formulaire ci-dessous.

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Acheter en Espagne méditerranéenne… Oui ! Mais où et à quel prix ?

Les prix de l’immobilier sur le littoral méditerranéen de l’Espagne varient largement selon la localisation. Les taxes à l’achat aussi ! Alors où faut-il acheter pour avoir le meilleur rapport qualité/prix ? Découvrez-le dans notre étude en quatre parties : la quatrième fait la synthèse des 3 précédentes (Littoral catalan et Baléares / Communauté Valencienne et littoral de Murcie / Côte Andalouse) et intègre des éléments de fiscalité.

La grande majorité des francophones investissent sur le littoral méditerranéen espagnol, les Français plutôt en Catalogne et dans la communauté valencienne, les Belges, les Suisses, les Canadiens, les Algériens et les Marocains plutôt en Andalousie. Mais les prix d’achat des appartements ou villas sont très différents dans toutes ces régions, variant du simple au… quintuple, et les taxes et impôts prélevés dans chaque communauté autonome espagnole peuvent varier du simple au double.

Nous vous proposons, à travers 4 études, une analyse de ces prix et de ces charges en partant du nord vers le sud, de la frontière franco-espagnole à la frontière luso-espagnole, en passant par les Baléares. Nous vous donnons aussi des éléments de prix pour les principales stations balnéaires de chaque zone littorale étudiée.

La première étude, parue il y a 4 semaines, portait sur le Littoral Catalan (Costa Brava, Costa del Maresme, Costa Dorada) et les Baléares.

La seconde étude, parue il y a 3 semaines, portait sur le littoral de la Communauté Valencienne (Costa del Azahar, Costa de Valencia, Costa Blanca) et de celui de la Région de Murcie (Costa Cálida).

La troisième étude, parue il y a 1 semaine, traitait du Littoral de l’Andalousie (Costa de Almeria, Costa Tropical, Costa del Sol, Costa de la Luz).

Enfin la quatrième étude, objet de la présente publication, fait la synthèse des 3 précédentes et intègre les éléments de fiscalité à l’achat (ITP, AJD sur l’hypothèque) par région.

Cela vous aidera peut-être à choisir la localisation de votre futur investissement immobilier, mais n’oubliez pas que ça ne remplacera jamais une visite sur place après une sélection de biens par votre conseiller immobilier.

Notes : (1) par littoral, nous entendons la zone distante au maximum de 5 kilomètres du bord de mer – (2) le prix annoncé est le prix moyen relevé au 3 avril 2018 sur le site de recherche immobilière Idealista pour les logements de chaque zone littorale.

Cotes Espagnoles Immobilier en Espagne 3

 

  • La fiscalité à l’achat selon les régions littorales

La fiscalité à l’achat d’un bien immobilier n’est pas la même sur tout le territoire espagnol.

L’impôt le plus important est l’ITP (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales », c’est-à-dire l’impôt sur la transmission patrimoniale). Il est à payer par l’acheteur de tout bien immobilier d’occasion.

Quand vous souscrivez une hypothèque, il y a un autre impôt qui est l’AJD (« Impuesto de Actos Jurídicos Documentados », c’est-à-dire la taxe sur les actes juridiques), dont la base de calcul est le plus souvent… bien supérieure à la valeur de l’immeuble !

Les taux de ces deux impôts varient largement selon les autonomies, c’est-à-dire les régions espagnoles (« comunidades autónomas ») comme le démontre le tableau ci-dessous (en gras nos régions littorales étudiées).

Communauté Autonome

ITP (%) AJD (%)
Base de calcul Totalité Resp. hyp (1)
Andalousie

8,00%

1,50%
Aragon 8,00% 1,50%
Asturies 8,00% 1,20%
Baléares 8,00% 1,20%
Canaries 6,50% 0,75%
Cantabrie 10,00% 1,50%
Castille – La Manche 9,00% 1,50%
Castille-et-Leon 8,00% 1,50%
Catalogne 10,00% 1,50%
Ceuta 6,00% 0,50%
Communauté de Madrid 6,00% 0,75%
Communauté valencienne 10,00% 1,50%
Estrémadure 8,00% 1,50%
Galice 10,00% 1,50%
La Rioja 7,00% 1,00%
Melilla 6,00% 0,50%
Région de Murcie 8,00% 1,50%
Navarre 6,00% 0,50%
Pays Basque 4,00%

0,50%

(1)     : responsabilité hypothécaire totale    

L’ITP varie de 4% (Pays Basque) à 10% (Catalogne, Communauté Valencienne, Cantabrie et Galice). A noter le taux de Madrid (6%) beaucoup plus bas que ceux des autres grandes villes espagnoles (Barcelone et Valence à 10%, Malaga et Séville à 8%), sauf Bilbao (4%).

L’AJD sur l’hypothèque varie du simple au triple : la taxe la moins élevée à 0,50% est à Ceuta, à Melilla, en Navarre et au Pays Basque, la plus élevée à 1,50% dans 10 communautés autonomes dont la Catalogne, l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la région de Murcie. ATTENTION : la base de calcul de l’AJD est sur la « responsabilité hypothécaire totale » et non pas seulement le montant emprunté. La base de calcul inclut donc le principal, les intérêts et les frais. La responsabilité hypothécaire totale peut alors varier entre 135% et 200% de la valeur du prêt !

Sur les 5 communautés autonomes étudiées (Catalogne / Baléares / Communauté Valencienne /Région de Murcie / Andalousie), la fiscalité la plus « légère » est aux Baléares (ITP 8% et AJD de 1,2%), devant l’Andalousie et la Région de Murcie (ITP 8% et AJD de 1,5%), et la fiscalité la plus « lourde » est en Catalogne et dans la Communauté Valencienne (ITP 10% et AJD de 1,5%).

Exemple : que coûtera en impôts et taxes un bien de 200.000 € à l’achat avec un emprunt hypothécaire de 150.000 € (et des intérêts et frais hypothécaires pour 50.000 €) ?

. Aux Baléares : 18.400 € (ITP : 16.000 € + AJD : 2.400 €)

. En Andalousie et dans la Région de Murcie : 19.000 € (ITP : 16.000 € + AJD : 3.000 €)

. En Catalogne et dans la Communauté Valencienne: 23.000 € (ITP : 20.000 € + AJD : 3.000 €)

 

  • Prix d’achat sur le littoral : le moins cher et le plus cher par Province

Les 5 communautés autonomes méditerranéennes étudiées ont une ou plusieurs provinces (petite région ou grand département) :

Catalogne (3) : Provinces de Girone, de Barcelone et de Tarragone

Baléares (1) : Province des Baléares

Communauté Valencienne (3) : Provinces de Castellon, de Valence et d’Alicante

Région de Murcie (1) : Province de Murcie

Andalousie (5) : Provinces d’Almeria, de Grenade, de Malaga, de Cadix et de Huelva

Parmi ces 13 Provinces, le littoral le moins cher est dans les Provinces de Murcie et d’Almeria (1250 €/m2) suivi de près par celui de Castellon (1280 €/m2).

À un niveau 15% plus cher environ il y a le littoral de 3 autres provinces : Huelva (1450 €/m2), Valence (1460 €/m2) et Grenade (1480 €/m2).

Au-dessus mais à moins de 2000 €, 3 autres provinces : Tarragone (1640 €/m2), Cadix (1680 €/m2) et Alicante (1760 €/m2).

Les 4 autres provinces ont des prix moyens sur le littoral nettement supérieurs à 2000 €/m2 : Malaga (2240 €/m2), Girone (2480 €/m2), les Baléares (3010 €/m2) et enfin le plus cher des côtes méditerranéennes espagnoles, le littoral de la Province de Barcelone (3330 €/m2).

Entre le littoral le moins cher, celui des Provinces de Murcie et Almeria à 1250 €/m2, et le plus cher, celui de la Province de Barcelone à 3330 €/m2, il y un écart de 1 à 2,7.

 

  • Prix d’achat sur le littoral : le moins cher et le plus cher par station

A un peu plus de 1000 €/m2, la station la moins chère de la côte méditerranéenne espagnole est Algésiras (1080 €/m2), la ville la plus au sud de l’Espagne continentale, à moins de 5 km de Gibraltar et 20 km du Maroc.

A l’opposé, la station la plus chère est l’île d’Ibiza avec 5410 €/m2, soit exactement 5 fois plus qu’à Algésiras ! Cela crée d’ailleurs un problème pour les résidents locaux qui n’ont plus accès à la propriété.

Vous pouvez donc pour le même montant acheter un appartement de 30 m2 à Ibiza ou de 150 m2 à Algésiras. A vous de choisir…

Cotes Espagnoles Immobilier en Espagne

Entre ces deux extrêmes, les principales stations du sud méditerranéen de l’Espagne sont globalement moins chères que celles du littoral nord et des Baléares :

. Moins de 1100 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Cadix Algésiras 1080

. Entre 1100 et 1400 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Almeria Roquetas de Mar 1110
Andalousie Huelva Huelva 1130
Communauté Valencienne Valence Gandia – Oliva 1160
Région de Murcie Murcie Carthagène 1220
Andalousie Almeria Almeria 1230
Région de Murcie Murcie Mazarron – La Azohia 1340
Andalousie Almeria Villaricos – Mojacar 1390

. Entre 1400 et 1700 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Cadix San Fernando – Chiclana 1470
Communauté Valencienne Castellon Orpesa del Mar 1480
Communauté Valencienne Valence Cullera 1490
Communauté Valencienne Alicante Torrevieja 1490
Communauté Valencienne Castellon Benicarlo – Peniscola 1500
Communauté Valencienne Alicante Arenals – Santa Paula 1520
Andalousie Cadix Sanlucar de Barrameda 1530
Communauté Valencienne Alicante Alicante 1540
Andalousie Huelva Islantilla – Isla del Moral 1580
Catalogne Tarragone Calafell – Cunit 1680

. Entre 1700 et 2000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Grenade Almunécar – Salobrena 1740
Andalousie Cadix El Puerto de Santa Maria 1740
Catalogne Tarragone Tamarit – Torredembara 1790
Catalogne Tarragone Tarragona 1840
Communauté Valencienne Valence Valence 1900
Catalogne Tarragone Salou – Cambrils 1940
Communauté Valencienne Alicante Dénia – Xabia 1980
Communauté Valencienne Alicante Calp – Benidorm 1990

. Entre 2000 et 2300 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Communauté Valencienne Alicante Orihuela – Torre de la Horadada 2000
Catalogne Girone Lloret del Mar – Blanes 2030
Andalousie Malaga Torremolinos- Benalmadena 2050
Andalousie Malaga Estepona – Bahia Dorada 2050
Andalousie Malaga Mijas – Fuengirola 2110
Andalousie Malaga Malaga 2120
Catalogne Barcelone Vilanova i la Geltru 2170
Andalousie Cadix Cadix 2180
Andalousie Cadix Guadiaro – La Alcaidesa 2210
Catalogne Barcelone Arenys de Mar – Canet de Mar 2270
Catalogne Barcelone Badalona 2290

. Entre 2300 et 3000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Baléares Baléares Ile de Minorque 2310
Andalousie Malaga San Pedro – Cancelada 2550
Catalogne Girone Roses – Empuriabrava 2570
Catalogne Girone Begur – Palafrugell 2710
Catalogne Girone Palamos – Aro 2730
Baléares Baléares Ile de Majorque 2840

. Entre 3000 et 5000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Andalousie Malaga Marbella 3070
Catalogne Barcelone Sitges 3210
Baléares Baléares Baie de Palma 3240
Catalogne Barcelone Gava – Casteldefels 3670
Catalogne Barcelone Barcelone 4730

. Plus de 5000 €/m2 :

Région Provinces Station(s) de … €/m2
Baléares Baléares Iles d’Ibiza-Formentera 5410

  • Et si on ajoute la fiscalité au prix d’achat ?

Si on ajoute les éléments de fiscalité, ITP et AJD, est-ce que le classement est modifié ? Finalement assez peu car les Baléares qui bénéficient de la meilleure fiscalité ont des prix élevés à l’achat. Et la fiscalité plus avantageuse des régions littorales du sud accentuent la différence de prix avec celles du nord, mais ne modifie pas l’ordre du classement.

Ci-dessous, vous avez le classement définitif sur le prix total (€/m2) qui intègre le prix d’achat, l’ITP et l’AJD (basé sur une responsabilité hypothécaire totale de 150% du prix d’achat) pour les 13 Provinces du littoral méditerranéen espagnol et leurs principales stations.

A vous de trouver votre bonheur en fonction de votre budget !

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Le prix total d’achat (y compris les impôts en €/m2) – Tableau récapitulatif

Région Provinces Littoral de … €/m2 HT ITP AJD €/m2 TTC
Andalousie Cadix Algésiras 1080 8% 1,50% 1190
Andalousie Almeria Roquetas de Mar 1110 8% 1,50% 1220
Andalousie Huelva Huelva 1130 8% 1,50% 1250
Com. Valencienne Valence Gandia – Oliva 1160 10% 1,50% 1300
Région de Murcie Murcie Carthagène 1220 8% 1,50% 1350
Andalousie Almeria Almeria 1230 8% 1,50% 1360
Région de Murcie Murcie Province de Murcie 1250 8% 1,50% 1380
Andalousie Almeria Province d’Almeria 1250 8% 1,50% 1380
Com. Valencienne Castellon Province de Castellon 1280 10% 1,50% 1440
Région de Murcie Murcie Mazarron – La Azohia 1340 8% 1,50% 1480
Andalousie Almeria Villaricos – Mojacar 1390 8% 1,50% 1530
Andalousie Huelva Province de Huelva 1450 8% 1,50% 1600
Andalousie Grenade Province de Grenade 1470 8% 1,50% 1620
Andalousie Cadix San Fernando – Chiclana 1470 8% 1,50% 1620
Com. Valencienne Valence Province de Valence 1460 10% 1,50% 1640
Com. Valencienne Castellon Orpesa del Mar 1480 10% 1,50% 1660
Com. Valencienne Valence Cullera 1490 10% 1,50% 1670
Com. Valencienne Alicante Torrevieja 1490 10% 1,50% 1670
Com. Valencienne Castellon Benicarlo – Peniscola 1500 10% 1,50% 1680
Andalousie Cadix Sanlucar de Barrameda 1530 8% 1,50% 1690
Com. Valencienne Alicante Arenals – Santa Paula 1520 10% 1,50% 1710
Com. Valencienne Alicante Alicante 1540 10% 1,50% 1730
Andalousie Huelva Islantilla – Isla del Moral 1580 8% 1,50% 1740
Catalogne Tarragone Province de Tarragone 1640 10% 1,50% 1840
Andalousie Cadix Province de Cadix 1680 8% 1,50% 1850
Catalogne Tarragone Calafell – Cunit 1680 10% 1,50% 1890
Andalousie Grenade Almunécar – Salobrena 1740 8% 1,50% 1920
Andalousie Cadix El Puerto de Santa Maria 1740 8% 1,50% 1920
Com. Valencienne Alicante Province d’Alicante 1760 10% 1,50% 1980
Catalogne Tarragone Tamarit – Torredembara 1790 10% 1,50% 2010
Catalogne Tarragone Tarragona 1840 10% 1,50% 2070
Com. Valencienne Valence Valence 1900 10% 1,50% 2130
Catalogne Tarragone Salou – Cambrils 1940 10% 1,50% 2180
Com. Valencienne Alicante Dénia – Xabia 1980 10% 1,50% 2220
Com. Valencienne Alicante Calp – Benidorm 1990 10% 1,50% 2230
Com. Valencienne Alicante Orihuela – T. de la Horadada 2000 10% 1,50% 2250
Andalousie Malaga Torremolinos- Benalmadena 2050 8% 1,50% 2260
Andalousie Malaga Estepona – Bahia Dorada 2050 8% 1,50% 2260
Catalogne Girone Lloret del Mar – Blanes 2030 10% 1,50% 2280
Andalousie Malaga Mijas – Fuengirola 2110 8% 1,50% 2330
Andalousie Malaga Malaga 2120 8% 1,50% 2340
Andalousie Cadix Cadix 2180 8% 1,50% 2400
Catalogne Barcelone Vilanova i la Geltru 2170 10% 1,50% 2440
Andalousie Cadix Guadiaro – La Alcaidesa 2210 8% 1,50% 2440
Andalousie Malaga Province de Malaga 2240 8% 1,50% 2470
Baléares Baléares Ile de Minorque 2310 8% 1,20% 2540
Catalogne Barcelone Arenys de Mar – Canet de Mar 2270 10% 1,50% 2550
Catalogne Barcelone Badalona 2290 10% 1,50% 2570
Catalogne Girone Province de Girone 2480 10% 1,50% 2780
Andalousie Malaga San Pedro – Cancelada 2550 8% 1,50% 2810
Catalogne Girone Roses – Empuriabrava 2570 10% 1,50% 2880
Catalogne Girone Begur – Palafrugell 2710 10% 1,50% 3040
Catalogne Girone Palamos – Aro 2730 10% 1,50% 3060
Baléares Baléares Ile de Majorque 2840 8% 1,20% 3120
Baléares Baléares Province des Baléares 3010 8% 1,20% 3300
Andalousie Malaga Marbella 3070 8% 1,50% 3380
Baléares Baléares Baie de Palma 3240 8% 1,20% 3560
Catalogne Barcelone Sitges 3210 10% 1,50% 3600
Catalogne Barcelone Province de Barcelone 3330 10% 1,50% 3740
Catalogne Barcelone Gava – Casteldefels 3670 10% 1,50% 4120
Catalogne Barcelone Barcelone 4730 10% 1,50% 5310
Baléares Baléares Iles d’Ibiza-Formentera 5410 8% 1,20% 5940

 

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Quels sont les prix des logements sur le littoral méditerranéen de l’Espagne ? 1.Catalogne et Baléares

Le prix de l’immobilier sur le littoral méditerranéen de l’Espagne varie largement selon la localisation. Le prix des taxes à l’achat aussi ! Alors où faut-il acheter pour avoir le prix le moins cher ? Découvrez-le dans notre étude en quatre parties : la première porte sur la Catalogne et les Baléares.

La grande majorité des francophones investissent sur le littoral méditerranéen espagnol, les Français plutôt en Catalogne et dans la communauté valencienne, les Belges, les Suisses et les Canadiens plutôt en Andalousie. Mais les prix d’achat des appartements ou villas sont très différents dans toutes ces régions, variant du simple au… quintuple, et les taxes et impôts prélevés dans chaque communauté autonome espagnole peuvent varier du simple au double.

Nous vous proposons, à travers 4 études, une analyse de ces prix et de ces charges en partant du nord vers le sud, de la frontière franco-espagnole à la frontière luso-espagnole, en passant par les Baléares. Nous vous donnerons aussi des éléments de prix pour les principales stations balnéaires de chaque zone littorale étudiée.

La première étude, qui suit cette introduction, traite du littoral catalan et des Baléares.

La seconde étude, qui paraîtra la semaine prochaine, portera sur le littoral valencien et celui de la région de Murcie.

La troisième étude, à paraître dans trois semaines, concernera la côte andalouse.

Enfin la quatrième étude, à paraître dans quatre semaines fera la synthèse des 3 précédentes et intégrera les éléments de fiscalité à l’achat (ITP, AJD sur l’hypothèque) par région.

Cela vous aidera peut-être à choisir la localisation de votre futur investissement immobilier, mais n’oubliez pas que ça ne remplacera jamais une visite sur place après une sélection de biens par votre conseiller immobilier.

Notes : (1) par littoral, nous entendons la zone distante au maximum de 5 kilomètres du bord de mer – (2) le prix annoncé est le prix moyen relevé au 3 avril 2018 sur le site de recherche immobilière Idealista pour les logements de chaque zone littorale.

 

  • Catalogne : littoral de la Province de Gérone – Provincia de Girona

Frontalière avec la France, la Province de Gérone est une région très attractive pour la clientèle française.

Le littoral, long de 256 km, est rocheux et morcelé, d’où son nom espagnol de Costa Brava (la « Côte Démontée » en français)

La Costa Brava jouit d’un climat doux, typique de la Méditerranée: ni le froid des hivers ni la chaleur des étés sont extrêmes. La température annuelle moyenne varie entre 14°C et 20°C. Les mois les plus chauds sont Juillet et Août avec des températures minimales de 16°C et maximales de 35°C ; décembre, janvier et février sont les mois les plus froids, tandis que Novembre est le plus pluvieux.

Le prix moyen relevé sur la Costa Brava est de 2480 €/m2.

Du nord au sud, les prix selon les stations :

  • Roses – Empuriabrava 2570 €/m2
  • Begur – Palafrugell 2710 €/m2
  • Palamos – Aro 2730 €/m2
  • Lloret del Mar – Blanes 2030 €/m2

Prix par province littorale Sant Feliu Costa Brava Immobilier en Espagne

 

  • Catalogne : littoral de la Province de Barcelone – Provincia de Barcelona

Certainement la bande littorale où on trouve le plus de Français en Espagne, très concentrés de Badalone à Sitges, en passant par Barcelone, Gava et Casteldefels. C’est la zone du littoral espagnol la plus peuplée avec évidemment la ville de Barcelone (1,6 millions habitants) et… ses prix très élevés !

Au nord de Barcelone, on appelle cette zone la Costa del Maresme. Au sud de Barcelone, se trouvent les stations de Casteldefels et Sitges. Les plages sont essentiellement des plages urbaines.

Le prix moyen relevé sur le littoral de la Province de Barcelone est de 3330 €/m2.

Du nord au sud, les prix selon les stations :

  • Arenys de Mar – Canet de Mar 2270 €/m2
  • Badalone 2290 €/m2
  • Barcelone 4730 €/m2
  • Gava – Casteldefels 3670 €/m2
  • Sitges 3210 €/m2
  • Vilanova i la Geltru 2170 €/m2

Prix par province littorale Canet de Mar Costa del Maresme Immobilier en Espagne

 

  • Catalogne : littoral de la Province de Tarragone – Provincia de Tarragona

C’est la Costa Dorada (la « Côte Dorée » en français, en raison de la couleur caractéristique du sable de ses plages sous la lumière du soleil), une côte de 216 km de long très fréquentée pendant la saison estivale. On y trouve le parc thématique Port Aventura (près de 4 millions de visiteurs en 2017) et le delta de l’Ebre.

Il y a un peu moins de Français, et déjà plus de Belges et de Suisses. Les températures moyennes oscillent entre 7º et 10º, en hiver, et entre 20º et 26º, en été

Le prix moyen relevé sur la Costa Dorada est de 1640 €/m2.

Du nord au sud, les prix selon les stations :

  • Calafell – Cunit 1680 €/m2
  • Tamarit – Torredembara 1790 €/m2
  • Tarragona 1840 €/m2
  • Salou – Cambrils 1940 €/m2

Prix par province littorale Salou Costa Dorada Immobilier en Espagne

 

Depuis la Costa Dorada, traversons la mer des Baléares pour l’archipel du même nom.

  • Archipel des Iles Baléares : littoral des îles des Baléares – Islas Baleares

Les Iles Baléares sont l’une des Communautés Autonomes d’Espagne. On compte 4 îles habitées : Majorque (3640 km2), Minorque (695 km2), Ibiza (570 km2) et Formentera (80 km2). La population totale des îles est de 1,1 millions d’habitants. La capitale régionale est Palma de Majorque.

Le climat est méditerranéen, avec des hivers doux et des étés chauds et ensoleillés, un peu étouffants mais tempérés par la brise. Sur les côtes, la température moyenne de janvier et février est comprise entre 10 °C et 15 °C, tandis que celle de juillet et août est entre 24 °C et 30 °C. Les précipitations ne sont généralement pas abondantes, elles totalisent 400/450 millimètres par an sur la côte.

Les îles Baléares ont accueilli plus de 16 millions de touristes en 2017, dont 580.000 Français, 530.000 Suisses et 240.000 Belges.

Le prix moyen relevé aux Baléares est de 3010 €/m2.

Les prix selon les îles :

  • Ile de Majorque 2840 €/m2
    • dont Baie de Palma 3240 €/m2
  • Ile de Minorque 2310 €/m2
  • Iles d’Ibiza-Formentera 5410 €/m2

Prix par province littorale Minorque Immobilier en Espagne 

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Tableau récapitulatif Catalogne / Baléares

Région Provinces Littoral de … €/m2
Catalogne Girone Province de Girone 2480
Catalogne Girone Roses – Empuriabrava 2570
Catalogne Girone Begur – Palafrugell 2710
Catalogne Girone Palamos – Aro 2730
Catalogne Girone Lloret del Mar – Blanes 2030
Catalogne Barcelone Province de Barcelone 3330
Catalogne Barcelone Arenys de Mar – Canet de Mar 2270
Catalogne Barcelone Badalona 2290
Catalogne Barcelone Barcelone 4730
Catalogne Barcelone Gava – Casteldefels 3670
Catalogne Barcelone Sitges 3210
Catalogne Barcelone Vilanova i la Geltru 2170
Catalogne Tarragone Province de Tarragone 1640
Catalogne Tarragone Calafell – Cunit 1680
Catalogne Tarragone Tamarit – Torredembara 1790
Catalogne Tarragone Tarragona 1840
Catalogne Tarragone Salou – Cambrils 1940
Baléares Baléares Province des Baléares 3010
Baléares Baléares Ile de Majorque 2840
Baléares Baléares Baie de Palma 3240
Baléares Baléares Ile de Minorque 2310
Baléares Baléares Iles d’Ibiza-Formentera 5410

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La Crise Immobilière en Catalogne est bien là ! Vive Tabarnia !

Conséquence de l’instabilité politique et de la vraie-fausse déclaration d’indépendance en Catalogne, le secteur immobilier catalan souffre de plus en plus, en particulier à Barcelone qui enregistre trois mois consécutifs de baisse des prix des logements dans un marché atone ! Néanmoins, une lueur d’espoir se profile à l’horizon, et elle s’appelle… « Tabarnia ».

Nous vous avons présenté la situation politique en Catalogne et ses conséquences sur l’activité immobilière jusqu’au milieu de décembre 2017 dans plusieurs articles :

  • dès juillet 2017 (« l’info avant l’info »), quand nous annoncions déjà (SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !) les conséquences possibles de la tenue du vrai-faux référendum du 1er octobre organisé par les nationalistes catalans, en particulier une baisse des prix immobiliers à Barcelone et l’abandon de l’idée de Barcelone comme siège de l’Agence Européenne du Médicament –
  • le 4 octobre 2017, quelques jours après le référendum, nous avions aussi prévu (Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?) l’application de l’article 155 par le gouvernement espagnol associé à de nouvelles élections en Catalogne, et son impact sur le secteur immobilier régional : « moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix », ce qui s’est effectivement passé en octobre et en novembre à Barcelone.
  • le 31 octobre 2017, quand nous avions écrit que les prix dans l’immobilier de luxe pourraient chuter jusqu’à 20% à Barcelone, sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.
  • Dans nos news immobilières de novembre 2017 en Espagne, « Spécial Crise en Catalogne », où nous montrions la baisse du trafic aérien étranger à l’aéroport de Barcelone en octobre 2017, la baisse de 10% des demandes d’estimation de la valeur des biens immobiliers en Catalogne, la chute de la croissance des ventes immobilières en Catalogne (de +30% en mai 2017 à +2% en septembre 2017), un net ralentissement de la hausse des prix de vente, une chute de 25 à 50% des investissements immobiliers, etc
  • fin novembre 2017, dans notre analyse prospective sur le marché immobilier espagnol en 2018 où nous envisagions une baisse des prix à la vente et à la location en Catalogne, et en particulier à Barcelone tant que la situation politique locale restait confuse et, en cas de nouvelles volontés indépendantistes, une chute brutale des prix à la vente
  • Dans nos news immobilières de décembre 2017 en Espagne, pour la confirmation de la baisse des prix immobiliers à Barcelone en novembre après celle d’octobre, et la baisse de l’investissement immobilier annuel à Barcelone (-12%) pour la première fois depuis 5 ans.

 

Qu’y a-t-il de nouveau fin décembre 2017 et en janvier 2018 dans la situation politique en Catalogne ?

D’abord de nouvelles élections à la Generalitat (assemblée régionale de Catalogne) le 21 décembre 2017, avec près de 82% de participation, dont les enseignements sont doubles :

  • les nationalistes sont en très léger recul et minoritaires en voix (47,5%) mais, du fait d’un découpage électoral qui donne l’avantage au monde rural, ils sont majoritaires en sièges (79/135), ce qui est un retour à la case départ
  • le parti le plus voté est Ciudadanos, un parti centriste libéral pro-européen et anti-indépendantiste, avec plus de 25% des voix (36 sièges)

La séparation de la société catalane en deux groupes d’égale importance est confirmée par cette élection et la situation politique continue à être bloquée, ce qui n’est pas un bon signe pour l’économie régionale.

Mais un autre élément politique s’est invité au débat, et d’une manière plutôt originale. Il s’agit de Tabarnia.

De quoi s’agit-il ? Opposé à l’indépendantisme, un groupe de Catalans réclame l’autonomie de plusieurs cantons (comarques) opposés à l’indépendance, comprenant Barcelone et ses environs (le  « bar » de Tabarnia) et Tarragone et ses environs (le  « ta » de Tabarnia), afin de se séparer du reste de la Catalogne et se constituer en tant que communauté autonome au sein de l’État espagnol.

Au début, Tabarnia est un concept satirique qui tend à se moquer des arguments nationalistes catalans en les retournant contre eux, et qui reste peu connu jusqu’à fin décembre avec l’apparition dune pétition sur la plate-forme change.org demandant aux députés espagnols de reconnaître Tabarnia comme une nouvelle région autonome d’Espagne (la pétition a recueilli pour l’instant 240.000 signatures). L’idée est alors relayée par tous les réseaux sociaux et la presse internationale, et le débat devient alors plus sérieux,  Tabarnia apparaissant de plus en plus comme une alternative légale et crédible en cas de nouvelle volonté d’indépendance des nationalistes.

 

Comment réagissent l’économie de la Catalogne et le secteur immobilier à la crise politique ?

En un seul mot : MAL !

Les indicateurs économiques catalans sont tous en berne :

  • Ce sont plus de 3200 entreprises, parmi les plus importantes de Catalogne, qui ont déplacé leurs sièges sociaux hors de Catalogne, dont plus d’un millier leurs sièges fiscaux, ce qui  impliquera une perte de recettes fiscales pour la région
  • Les créations de sociétés en Catalogne sont en chute de 14% en décembre 2017 selon le Registro Mercantil Central (Registre du Commerce), après -25% en novembre, -12% en octobre et -34% en septembre !
  • En 2016, la Catalogne était la région d’Espagne qui avait le plus réduit son taux de chômage. En 2017, elle est au 12ème rang des régions espagnoles pour le même indicateur ! En décembre 2017, il s’est créé en Catalogne 8.400 emplois de moins qu’en décembre 2016.
  • En novembre 2017, selon l’INE (l’institut public de statistique espagnol), les dépenses totales des touristes ont baissé de 4% en Catalogne quand elles ont augmenté en moyenne de 15% dans le reste de Espagne, et même +24% aux Baléares et +22% à Madrid ! Et il est probable que le même scénario se soit produit en décembre.
  • Selon le bureau d’étude STR Magma HC, le taux d’occupation hôtelier à Barcelone en octobre 2017 (79%) est le plus faible enregistré un mois d’octobre depuis 2008 ! Alors que jusqu’en septembre, Barcelone avait battu tous ses records historiques d’occupation hôtelière.

Et l’immobilier est l’un des secteurs les plus touchés par la crise politico-économique catalane  :

  • Troisième baisse consécutive des prix immobiliers à Barcelone : selon le site Idealista, les prix de vente dans l’ancien après avoir baissé en octobre (-0,04%) et novembre (-0,3) ont de nouveau baissé en décembre (-0,9) et la baisse s’accélère, du jamais vu à Barcelone depuis… février 2013 ! Fin décembre 2017, les prix barcelonais sont revenus au niveau de mai 2017 alors que, sur la même période, les prix ont augmenté de… 16% à Palma ou de 8% à Madrid.
  • Les loyers ont aussi baissé à Barcelone de 2,4% en décembre 2017 par rapport à décembre 2016 pour cause d’une demande réduite et de loyers prohibitifs. Alors que sur la même période, ils augmentaient ailleurs en Espagne de… 20% !
  • Finalement, les investissements immobiliers en Catalogne auront chuté en 2017 de 17% à 2093 millions € contre 2510 millions € en 2016. C’est le quatrième trimestre 2017 (en plein dans l’incertitude politique) qui a pesé le plus dans cette baisse avec une chute de 30% des investissements à 470 millions € contre 672 millions € au quatrième trimestre 2016.

 

Alors quel scénario pour le premier semestre 2018 ?

Ces mauvais indicateurs économiques conjugués à la continuité de l’instabilité politique feront que l’économie catalane pourrait entrer en récession à la fin du 1er trimestre 2018 (avec deux trimestres consécutifs de baisse de PIB, le quatrième trimestre 2017 étant déjà en baisse).

Les indépendantistes catalans étant majoritaires en sièges (même si ils ne le sont pas en voix) à la Generalitat de Cataluña, il est probable qu’ils se focalisent encore sur leur objectif principal : obtenir l’indépendance de la Catalogne. Cette situation amènera à un nouveau blocage politique qui aura de nouveau des conséquences économiques négatives, les mêmes causes produisant les mêmes effets.

Alors à court terme, au premier semestre 2018, les prix immobilier devraient encore baisser car les acheteurs, un peu (ou très) inquiets de la tournure des événements, vont se faire de plus en plus rares. Donc si vous voulez acheter, notre conseil est d’attendre.

A moins que Tabarnia…

 

Au fait, pendant ce temps, dans le reste de l’Espagne… tout va bien pour l’immobilier et l’économie !

 

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Les News Immobilières de Novembre 2017 en Espagne – Spécial Crise en Catalogne

Notre Chiffre du Mois : -10%

C’est la baisse enregistrée des demandes d’évaluation des biens immobiliers en Catalogne en octobre.

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Nos News « Crise en Catalogne »

Notre Scoop sur la Crise en Catalogne : les visiteurs étrangers abandonnent la Catalogne sauf… les Français

Les dernières statistiques de l’aéroport international de Barcelone en octobre 2017 montrent une nette désaffection des clientèles étrangères européennes pour la Catalogne : le trafic passagers avec l’aéroport de Londres Gatwick, premier aéroport étranger desservi par Barcelone, est en baisse de 3% alors qu’il était en hausse de… 11% sur les 9 premiers mois de l’année ! Le trafic avec l’aéroport de Rome en octobre est en chute de 19%, celui avec Frankfurt de 16%, Bruxelles de 11%, Zurich de 9%, etc. Par contre, le trafic avec les aéroports français est encore à la hausse en octobre : +1% pour Charles de Gaulle et +12% pour Orly, même si la variation est plus faible que pour les 9 premiers mois de l’année (+3% pour Charles de Gaulle et +16% pour Orly).

Crise en Catalogne : en octobre, baisse de 10% des demandes d’évaluation de biens immobiliers en Catalogne

En octobre 2017 selon la société de taxation immobilière Tinsa, on enregistre en Catalogne une baisse de 10% des demandes d’évaluation de biens immobiliers par rapport à octobre 2016, alors que dans le reste de l’Espagne, la tendance est encore très nettement à la hausse (+15%). C’est un excellent indicateur pour mesurer l’évolution future du marché immobilier.

Crise en Catalogne : en septembre, les ventes de logements en hausse de 2,1% en Catalogne contre… 11,4% dans la Communauté de Madrid !

Selon l’INE (l’institut national de statistique espagnol), le nombre de ventes de logements en septembre 2017 en Espagne est en hausse de 11% par rapport à septembre 2016. En Catalogne les ventes n’ont augmenté que de 2,1% (Province de Barcelone : +1,9%) loin des 11,4% de Madrid, des 13% de la Communauté Valencienne ou des 6,3% de l’Andalousie. Cette faible croissance des ventes immobilières catalanes pourrait se transformait en variation négative en octobre. En mai, les ventes avaient augmenté de 30% en Catalogne, et après l’annonce de la réalisation d’un référendum, de 17% en juin et juillet et 7,4% au mois d’août.

Chute des ventes en Catalogne Immobilier espagne

Crise en Catalogne : ralentissement de la hausse des prix immobiliers en Catalogne

Le prix de vente des logements a augmenté en Catalogne de 6,1% en octobre 2017 par rapport au même mois en 2016, ce qui est un net ralentissement par rapport à ce qui s’est passé depuis juin, alors que la hausse des prix était à deux chiffres : en juin, les prix en Catalogne avaient augmenté de 11,3%, en juillet de 12%, en août de 11,6% et en septembre de 10,6%.

Crise en Catalogne : près de 2500 entreprises ont transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne

Au 10 novembre, 2441 entreprises catalanes avaient transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne (et environ 1 millier leur siège fiscal). Ce sont essentiellement de très grandes ou grandes entreprises, et l’ensemble représente près de la moitié du PIB catalan. Dans l’immobilier, c’est notamment le cas de la Société d’investissement, la Socimi Immobiliaria Colonial (capitalisation de 3,1 milliards à l’IBEX 35) qui a transféré son siège de Barcelone à Madrid, mais aussi de Servihabitat et de Pesa Medioambiante.

Crise en Catalogne : chute de 25%… ou 50% des investissements immobiliers en Catalogne ?

Dans un forum organisé par le « Circulo de Economia », Juan Velayos, DG de la société de promotion immobilière Neinor Homes, a déclaré que dans les prochains mois les investissements en promotion immobilière pourraient chuter de 25% en Catalogne. De son côté, Antonio Pan de Soraluce, DG de Colliers Internacional España, estime que la baisse des investissements immobiliers en Catalogne au quatrième trimestre sera de 50% par rapport à la moyenne des trois premiers trimestres 2017.

Crise en Catalogne : la Socimi Hispania suspend une vente d’immeubles de 500 millions €

Au vu des « circonstances incertaines en Catalogne », la Socimi Hispania a décidé de suspendre jusqu’au premier trimestre 2018 la vente de son portefeuille de 24 immeubles de bureaux, estimé à 585 millions €, que devait acquérir l’assureur Swiss Life. Cinq de ses immeubles étaient localisés à Barcelone et étaient valorisés à 118 millions €.

Crise en Catalogne : suite de notre Scoop de juillet sur l’Agence européenne du médicament 

En juillet, nous annoncions, en fin de l’article sur la baisse des prix immobilier à Barcelone, que Bruxelles n’accepterait pas l’installation de l’Agence européenne du médicament (AEM) à Barcelone si un référendum avait lieu en Catalogne. Et pourtant, Barcelone partait largement favorite au printemps pour être le nouveau siège de l’AEM, mais entre-temps la crise catalane a porté un très grave préjudice à cette candidature. La décision finale sera prise le 20 novembre par le Conseil Européen, présidé par Donald Tusk, qui était très critique avec le processus indépendantiste en Catalogne. Au total 19 villes ont déposé leur candidature dont Barcelone, Milan, Bratislava, Copenhague, Stockholm, Amsterdam, Vienne, Varsovie, Lille,… Nos favoris : Milan, Amsterdam et Bratislava. Nous confirmons que Barcelone est hors course malheureusement.

L’AME est l’Agence Européenne du Médicament localisée actuellement à Londres et qui doit être, suite au Brexit, transférée en Europe continentale. L’AME est dotée d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions €, emploie près d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises représentant 5000 emplois.


 

Autres news d’Espagne

Amancio Ortega réorganise son empire immobilier

Pontegadea Inmobiliaria, la société qui est propriétaire de l’empire immobilier d’Inditex (Zara) et contrôlée à 59% par Amancio Ortega son fondateur, a transféré ses activités de location immobilières en Espagne (patrimoine immobilier espagnol évalué à 1500 millions €) dans une nouvelle société Pontegadea Espana. C’est une réorganisation interne qui suit le modèle développé à l’étranger par Pontegadea Inmobiliaria.

La Banque d’Espagne met en garde les banques contre une nouvelle bulle immobilière

La Banque d’Espagne est inquiète des premiers signes d’une bulle immobilière. Elle ne veut pas que les banques s’engagent dans une inflation de crédits et se retrouvent à nouveau dans des problèmes de remboursement. Elle demande par conséquent au secteur banquier de rester prudent.

Lucas Fox ouvrira 50 agences supplémentaires en Espagne

Lucas Fox, première agence immobilière de luxe en Espagne, a lancé un nouveau programme d’affiliation personnalisé, dans le but d’accroître significativement sa présence sur le territoire espagnol au cours des trois prochaines années. D’ici 2020, l’agence immobilière, spécialisée dans les propriétés de luxe, prévoit d’ouvrir jusqu’à 50 nouvelles agences sous le nom de Property Lounges, dans les zones les plus exclusives d’Espagne.

Boom des « coworkings » en Espagne

La spéculation immobilière et les nouveaux modèles de travail ont ouvert la voie au boom du «coworking» en Espagne. Les multinationales IWG (2 milliards € de capitalisation) et WeWork (20 milliards $ de valorisation) ont ouvert récemment de grands espaces de bureaux partagés en Espagne tandis que Colonial a racheté la société espagnole de coworking Utopic_US. Selon le dernier rapport de Cushman & Walkfieldur, sur les 9 premiers mois de l’année, l’investissement en bureaux en Espagne a presque quintuplé par rapport à la même période de l’année précédente. Les «millennials» sont les protagonistes de cette tendance, qui combine des économies de coûts, un modèle plus durable pour l’environnement et des synergies pour les travailleurs indépendants.

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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