Archives mensuelles : février 2018

Immobilier en Espagne

Les 7 Graphiques de l’Immobilier en Espagne

Rien de tel qu’un graphique pour réaliser une analyse d’un seul coup d’oeil. Nous vous offrons ci-dessous les meilleurs graphiques parmi les plus récents publiés sur l’immobilier résidentiel en Espagne. 

 

  • Évolution des prix de l’immobilier résidentiel en Espagne et variation annuelle

Graphique - Evolution des prix de l'immobilier en Espagne et variation annuelle

Source: ST – Sociedad de Tasación – Tendencias del Sector Inmobiliario

De 1985 à 2007, apparition de la crise immobilière, les prix de l’immobilier espagnol ont continuellement augmenté à l’exception du second semestre 1992 et premier semestre 1993, et quelques fois dans des proportions exagérées : de 20 à 30% annuellement de 1986 à 1990, et de 15% en 2014 et 2015 avant la crise de 2007. De 2008 à 2014, les prix ont alors baissé d’un tiers de 2905 €/m2 à 1994 €/m2. Depuis 2015, les prix sont repartis à la hausse, mais ils sont encore loin d’atteindre le niveau d’avant crise.

 

  • Évolution des concessions d’hypothèques en Espagne

Graphique - Evolution des concessions d'hypothèques en Espagne

Source : Las hipotecas fijas, más de moda que nunca

Le nombre d’hypothèques est corrélé avec la crise immobilières : à un niveau très élevé jusqu’à fin 2007, avec un maximum de 129.000 hypothèques accordées en septembre 2005, puis une chute jusqu’en 2013, avec un minimum de 12.000 hypothèques en août 2013, soit 10 fois moins que 8 ans auparavant ! Depuis, elles repartent à la hausse, mais à un rythme raisonnable et continu (24.000 hypothèques en novembre 2017).

 

  • Evolution des prix de vente de l’immobilier résidentiel dans les villes espagnoles

Graphique - Evolution des prix de vente immobilier dans les villes espagnoles

Source : ¿Cuáles fueron los principales mercados de vivienda en 2017?

Les prix à Barcelone sont les plus élevés des 5 villes étudiés mais… ils sont en baisse depuis le 3ème trimestre 2017, et ce à cause des troubles politiques en Catalogne. Nous étions les seuls à annoncer cette baisse dès le 5 juillet 2017 dans l’article « SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !« . Palma de Majorque subit aussi le contrecoup de la crise catalane avec une baisse des prix au 4ème trimestre 2017. Pendant ce temps, les prix continuent à augmenter à Madrid, Las Palmas (Canaries) et Valence.

 

  • Le marché immobilier de Madrid par district au 4ème trimestre 2017

Graphique - Le marché immobilier de Madrid par district

Source : Tinsa IMIE Mercados Locales 4º trimestre 2017

La société de taxation TINSA évalue à 2600 € le prix moyen du m2 à l’achat Madrid au 4ème trimestre 2017, en hausse de 17% sur un an. Les prix sont très variables selon les quartiers de Madrid : les quartiers centraux (Centro, Salamanca, Chamberi) sont à plus de 4000 € du m2, tandis que les quartiers sud (Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel et Latina) sont à moins de 2000 €/m2.

 

  • Évolution annuelle des prix de l’immobilier en Espagne selon les sources statistiques

Graphique - Evolution des prix de l'immobilier en Espagne selon les sources statistiques

Source : House Price Index Tracker Analysis

Il existe plusieurs sources statistiques sur l’évolution des prix immobiliers en Espagne : Ministerio de Fomento (le Ministère des Travaux Publics et des Transports), l’INE (l’institut national de la statistique en Espagne), Registro de la Propiedad (registre de la propriété immobilière espagnol), les notaires espagnols, les sites immobiliers en ligne en particulier Idealista, les sociétés de taxation (évaluation) dont Tinsa. Toutes ces sources varient pour les variations analysées, même si elles sont toutes d’accord sur la tendance à la hausse.

 

  • Les ventes immobilières en 2017 pour chaque communauté espagnole

Graphique - Ventes en 2017 par communauté espagnole

Source : El precio de la vivienda sube un 7,6% en 2017

Le Registro de la Propiedad (registre de la propriété immobilière espagnol) a enregistré 464.223 ventes immobilières dont 80.765 pour des logements neufs et 383.458 pour des logements anciens. La Communauté qui a enregistré le plus de ventes est l’Andalousie (88.657) devant la Catalogne (77.830) et la Communauté de Madrid (69.966).

 

  • Évolution du financement des hypothèques en Espagne

Graphique - Evolution du financement des hypothèques en Espagne

Source : El Notariado informa

Les notaires espagnols enregistrent toutes les hypothèques et leurs caractéristiques de financement. Le pourcentage de ventes avec financement est passé de plus de 50% avant 2010 à 30% en 2013 pour remonter autour de 40% en 2017. Le pourcentage de financement des biens immobiliers a varié lentement à la baisse depuis 2010 de 82% à la mi-2010 à 75% fin 2017.

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Palma de Majorque, championne de la hausse des prix en 2017

Palma de Majorque est une ville marquée par l’économie touristique. À l’instar de l’île, la ville accueille un grand nombre de visiteurs attirés par sa position géographique exceptionnelle, ses charmes naturels et culturels et son bon niveau de sécurité. Sous l’impulsion d’une forte demande étrangère, l’immobilier à Palma, c’est une hausse des prix continue depuis 22 mois.

Palma ou Palma de Majorque est la ville principale de l’île de Majorque et la capitale de la communauté autonome des Îles Baléares, en Espagne.

Fondée en 123 av. J.-C., au sud de l’île de Majorque et au fond de la baie à laquelle elle donne le nom, ce fut un port stratégique en Méditerranée — au large de Valence, à mi-chemin entre Europe et Afrique — qui attisa la convoitise d’un grand nombre de peuples : Romains, Vandales, Vikings, Almoraves s’y succédèrent avant que la ville ne devînt la capitale du royaume de Majorque, intégrée successivement aux couronnes d’Aragon puis d’Espagne.

Palma Mallorca 1596-palma-murallas Immobilier Espagne

Après un premier âge d’or au Moyen Âge, le renouveau économique de Palma se fit de pair avec le développement de la marine à vapeur. Au début du 21ème siècle sa principale ressource économique est le tourisme.  La ville possède un superbe centre historique. La cathédrale, le palais de l’Almudaina, les halles et la Plaza Mayor sont autant d’endroits incontournables pour le visiteur.

Palma possède un climat typiquement méditerranéen avec une moyenne annuelle des températures de 18 °C. La ville reçoit entre 350 mm et 500 mm d’eau par an repartis sur 51 jours de l’année. Le record de chaleur est de 38,8 °C et le record de froid de −2,7 °C. C’est pendant les mois de octobre et novembre qu’il pleut le plus avec une dizaine de jours de pluie tandis qu’en juillet on en compte moins de deux en moyenne. Les gelées sont possibles de fin novembre à mi-mars, mais elles sont rares, de l’ordre de 8 jours par an, et de faible intensité. Il en va de même pour la neige (marquée en 1956 et en 2012).

La population permanente a triplé depuis 1950, passant de 135.000 habitants en 1950 à 435.000 habitants aujourd’hui, dont 20% d’étrangers. La ville de Palma rassemble presque la moitié de la population totale de l’île de Majorque (870.000). L’ensemble des habitants de l’archipel des Baléares avoisine 1.130.000 personnes.

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 2

Il convient de relativiser ces données statistiques : Palma et les îles Baléares figurant parmi les lieux touristiques européens les plus actifs d’Europe, la notion de résident permanent ne donne qu’une facette de leur géographie humaine. En effet, avec 13 millions de touristes pour la seule île de Majorque, passant essentiellement par l’aéroport de Palma, les flux humains modèlent la ville de manière atypique – en particulier, avec une saisonnalité marquée.

L’aéroport de Palma est le troisième en importance en Espagne derrière Madrid et Barcelone. On y a dénombré en 2017 près de 210.000 mouvements d’avion et 28 millions de passagers (+6,5% par rapport à 2016). Activité touristique plus récente, la croisière avec 567 visites de bateaux en 2017 a permis à environ 200.000 visiteurs de découvrir la ville pendant 1 ou 2 jours.

Palma s’est équipée de résidences de haut et de moyen standing pour accueillir les amoureux de la ville. Ces immeubles restent de hauteur mesurée et leur conception s’intègre généralement bien dans l’environnement urbain. Des promoteurs transforment aussi des maisons résidentielles traditionnelles pour en faire des appartements de luxe.

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 3

Des prix en hausse de 17% en à peine 1 an !

Palma est la ville espagnole où les investissements immobiliers sont les plus rentables, avec une hausse des prix de vente de 17% au dernier trimestre 2017 par rapport à la même période en 2016. Principales raisons de cette hausse : une croissance économique forte impulsée par l’activité touristique et l’attraction de la ville pour les clientèles étrangères.

Et cette croissance continue en 2018 avec +10% en janvier 2018 par rapport à janvier 2017, qui est aussi la plus forte hausse des villes espagnoles. C’est le 22ème mois de hausse des prix consécutive ! C’est aussi la seule ville espagnole où les prix sont maintenant supérieurs à ceux qu’ils étaient avant la crise immobilière espagnole.

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 6

Selon les sources, le prix moyen de vente est de 2400 à 2900 €/m2. Ces prix sont variables selon les quartiers : le centre historique est le plus cher (4000 €/m2) suivi du quartier du Poniente à l’ouest de la ville (3200 €/m2) et du district de la Plage de Palma sur le littoral est de la ville (2900 €/m2), ce sont les trois quartiers les plus prisés par les étrangers. Puis viennent le district Nord (2200 €/m2) et le district du Levante (2000 €/m2).

Les prix à la location sont aussi en forte hausse, de 15% en 2017. La rentabilité locative brute reste élevée à 7%.

Palma de Mallorca immobilier espagne majorque

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne 2

Palma Mallorca Majorque Immobilier Espagne restaurant

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Les News Immobilières de Février 2018 en Espagne

Nos Chiffres du Mois : +0,1% et+2,2%

C’est la hausse des prix des logements à la vente de décembre 2017 à janvier 2008 respectivement pour Barcelone et Madrid.

 

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Le marché barcelonais toujours atone et des prix qui ne bougent plus ! Et la hausse continue à Madrid…

La chute de la demande immobilière sur le marché barcelonais continue à peser sur les prix qui ne bougent plus quand ils ne baissent pas : Idealista enregistre une micro hausse de +0,1% en janvier (par rapport à décembre) après -0,9% en décembre, -0,3% en novembre et 0% en octobre. On est très loin des fortes hausses de mi 2016 à mi 2017. Surtout que dans le même temps, les prix à Madrid augmentaient de +2,2% en janvier, +0,5% en décembre, +1,7% en novembre et +1,6% en octobre. Alors à Barcelone, le calme avant la tempête (une chute des prix) ou avant l’ascension (les prix repartent à la hausse) ? Tout dépendra des décisions des politiques catalans dans les tous prochains jours.

Une bulle immobilière au centre de Madrid ?

Malasaña, Chueca, Salamanca … C’est la folie des prix dans la capitale espagnole : à la vente, ils ont augmenté de 20% en un an, et les loyers explosent à cause de l’effet «Airbnb». Les habitants traditionnels de ces quartiers doivent partir en périphérie car leurs appartements sont, soit transformés par leurs propriétaires en logements touristiques, soit vendus à des prix inabordables pour eux. Cette situation schizophrénique au centre de Madrid rappelle celle du début de la crise immobilière il y a 10 ans.

Les ventes de logements en hausse de 14,7% en Espagne en 2017

Selon des données publiées par l’Institut national de la statistique espagnol (INE), le nombre de logements vendus a augmenté de 14,6% en 2017 par rapport à l’année précédente avec 464.400 transactions. C’est la quatrième année consécutive de hausse et la plus grande progression enregistrée depuis 2007. Au mois de décembre dernier, la vente de logements dans l’ensemble de l’Espagne a augmenté de 9,2% (22 mois en hausse sur les 23 derniers mois), alors qu’en Catalogne, cet indicateur a enregistré une baisse de 5,7% , soit la plus forte baisse depuis août 2014 !

Les prix de 90% de l’immobilier de luxe en Espagne surévalués jusqu’à 30% !

Selon une étude sur l’influence des propriétaires sur le prix de l’immobilier de luxe réalisée par l’agence immobilière Barnes, les prix de 90% des propriétés de luxe à la vente en Espagne sont surévalués dans une fourchette comprise entre 10% et 30%. L’étude montre qu’une propriété offerte à la vente à son prix réel sur le marché est vendue jusqu’à 18 fois plus vite que celle dont le prix est plus élevé, étant donné que la première est vendue dans une période moyenne de deux mois, tandis que pour la seconde, on atteint trois ans ! Ceux qui exagèrent sur les prix sont plutôt les latinos (Espagnols, Italiens, Latino-Américains), les plus raisonnables sont les « nordiques » (Allemands et Britanniques), les Français et les Belges sont au milieu.

Investissement immobilier en Europe : l’Espagne sur la seconde marche du podium

L’Espagne se positionne comme le deuxième pays européen où les investisseurs sont le plus enclins à investir dans le secteur immobilier (20% d’entre eux la place en tête dans leurs choix) derrière l’Allemagne, qui est actuellement le pays d’Europe avec la plus forte demande d’investissement immobilier (28%). Après l’Espagne, on trouve le Royaume-Uni (12%), les Pays-Bas (10%), la France (9%), les pays nordiques (8%) et la Pologne (3%). Les experts sont convaincus que l’investissement immobilier continuera à croître en Europe et en Espagne en 2018, égalant ou dépassant les chiffres de 2017.

Madrid fait partie des 5 villes européennes les plus attractives pour l’immobilier

Selon une étude de PwC auprès de 800 décideurs, Madrid suscite de plus en plus d’intérêt, car la capitale espagnole se place parmi les cinq villes européennes les plus attrayantes pour ces investisseurs. Madrid monte de 4 places en une année. Devant on trouve Berlin, Copenhague, Francfort et Munich. Comme souligné dans le rapport, la capitale espagnole, en tant que principal marché immobilier en Espagne, bénéficie de la reprise du pays, « l’une des plus dynamiques d’Europe ». En outre, il met en évidence le retour à la hausse des loyers, ce qui intéresse les investisseurs.

Introduction en bourse de « Haya Real Estate »

Haya Real Estate, entreprise de services immobiliers espagnole appartenant au fonds américain Cerberus, devrait être introduite en bourse très prochainement. HRE gère et développe des actifs immobiliers pour des tiers, en particulier ceux récupérés par les institutions financières pendant et après la crise. Ce sera la première entreprise de ce type en Espagne et l’une des premières en Europe. Créée en 2013, elle gère actuellement des crédits et des actifs immobiliers pour une une valeur d’environ 40 milliards d’euros. Parmi les entités qui lui ont confié leur gestion d’actifs figurent Cajamar, Liberbank, BBVA, Sareb ou Bankia, entre autres. En outre, Haya devrait aussi prendre en charge la gestion des actifs de la coentreprise qu’ont récemment formé BBVA et Cerberus.

On pourra bientôt acheter son logement sur Amazon !

Amazon étend son activité en Espagne au secteur de l’immobilier, en servant de plate-forme pour vendre des logements du promoteur Altamira, filiale du fonds Apollo et de la banque Santander. Altamira présentera sur Amazon une centaine de logements à Madrid, à Barcelone et sur la côte. Dans un communiqué, Altamira souligne qu’elle est la première société immobilière espagnole à proposer des logements sur le portail Amazon espagnol, où elle dispose d’un espace de promotion exclusif.

Le portail immobilier pisos.com transfère son siège à Madrid

Comme 3500 entreprises ces 4 derniers mois, Habitatsoft, propriétaire du portail immobilier pisos.com, a transféré son siège hors de Catalogne. Il a été déplacé de Barcelone à Madrid.

Gardiens et voisins d’immeubles commissionnés !

Le manque d’appartements à vendre dans les grandes villes espagnoles, en particulier Madrid et Barcelone, où la demande des acheteurs se concentre, a entraîné les sociétés immobilières dans une guerre, pas toujours loyale, pour attirer les clients, ce qui les conduit même à offrir de l’argent, jusqu’à 500 euros, aux voisins ou aux gardiens d’immeubles pour les informer qu’un logement est à la vente.

La compagnie Ryanair obligée de baisser ses prix vers la Catalogne

L’immobilier touristique catalan souffre, une preuve de plus : la compagnie aérienne à bas coût Ryanair a affirmé mardi avoir dû baisser les tarifs de ses vols vers la Catalogne de 30% pour continuer à les remplir, la crise politique indépendantiste ayant refroidi selon elle les visiteurs.

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Tout ce que vous devez savoir sur les contrats de location en Espagne

Avec la hausse des prix à la vente dans l’immobilier en Espagne, la location immobilière est privilégiée par les jeunes espagnols, mais aussi par les nouveaux arrivants francophones. Alors que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne pour les nouveaux locataires ?

 

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Durée légale de la location : 3 ans

La durée du contrat de location peut être inférieure à 3 ans, mais arrivant à échéance, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 3 ans légaux. Une fois ces 3 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  le contrat est automatiquement prolongé d’un an, et ainsi de suite.

Néanmoins, si au bout d’un an, le propriétaire désire récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants) et s’il vous a prévenu deux mois avant, vous devez alors quitter le logement.

 

Les clauses abusives les plus fréquentes… et considérées comme nulles

Avant de signer le contrat, vérifiez si certaines de ses clauses ne sont pas abusives, notamment par la limitation des droits du locataire. Les plus fréquentes sont :

  • durée de contrat limitée à 10 ou 11 mois ; non, la durée légale de location est de 36 mois (3 ans)
  • durée de contrat de 1 an, renouvelable après accord des 2 parties ; non, là aussi, cette clause est illégale
  • compensation financière en cas de sortie du locataire avant la fin de la première année ; après 6 mois de location, le locataire peut sortir si il a prévenu son propriétaire 30 jours auparavant, avec une indemnisation qui correspond à 1 mois de loyer par année de contrat restant à effectuer (en cas d’année partielle, ce calcul sera fait au pro-rata du reste de l’année)
  • plus d’un mois de loyer à payer en avance ; le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer d’avance, et il ne peut en aucun cas expulser un locataire sous ce prétexte
  • travaux d’entretien du bien immobilier ; le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour entretenir le logement loué, cela peut concerner par exemple un vieux chauffe-eau à changer, ou un système d’évacuation des eaux défectueux, ou une isolation thermique complètement défaillante.
  • accès du propriétaire au logement ; le locataire est seul habilité à laisser le propriétaire entrer dans le logement.
  • révision semestrielle du loyer ; la révision du loyer ne peut être qu’annuelle et basée sur un indice public (IGC, IPC…)
  • révision annuelle de la caution ; la caution ne peut pas être valorisée avant l’échéance de 3 ans
  • paiement de l’IBI, des charges de copropriété, de la taxe des ordures ménagères, ou de l’assurance du logement ; toutes ces charges doivent être payées par le propriétaire et non le locataire

 

Les clauses légales

  • La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire, et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer
  • Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire
  • Le propriétaire peut demander jusqu’à 2 mois de caution
  • La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois
  • Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20% (sauf mention contraire dans le contrat)
  • Réalisation d’un inventaire à l’entrée et à la sortie du locataire
  • Interdiction de la présence d’animaux
  • Remise en état du logement à la sortie du locataire (et notamment travaux de peinture)
  • La caution ne peut servir à payer les derniers loyers

 

Le paiement de l’ITP sur les loyers

La taxe sur les transferts de propriété (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) sur les loyers existe depuis 1993 mais des centaines de milliers de locataires (et de propriétaires) ignoraient son existence jusqu’à ce que Madrid, la Catalogne, les Asturies et l’Andalousie commencent à exiger son paiement. Ne pas payer cet impôt est passible d’amendes allant jusqu’à 75% de la valeur de l’impôt. Cette taxe est payable une seule fois dans un délai maximum d’un mois après la signature du contrat de location. Selon la région, comptez 150 à 200 € pour un loyer de 1000 €, 300 à 400 € pour un loyer de 2000 € et 450 à 600 € pour un loyer de 3000 €. Elle est normalement payée à la signature du contrat.

 

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand vous quittez le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit avec le propriétaire, en particulier pour marquer la date finale de location et de remise du logement au propriétaire, annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple), et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire a un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution ; passé ce délai, il devra payer un intérêt légal au locataire.

 

Et si le propriétaire vend son logement quand vous l’occupez ?

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si vous l’occupez. Dans ce cas, la location doit être inscrite au registre de la propriété (« Registro de la Propiedad ») avant la vente, et ce pour la bonne continuité de la location. Si l’inscription n’est pas faite, le nouveau propriétaire peut exiger la fin du bail et le locataire aura encore le droit de rester dans la maison pour une durée maximum de trois mois.

 

Un loyer modeste peut vous coûter très cher !

Attention, même un loyer attractif peut vous revenir très cher ! Car il vous faudra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution, les frais d’agence et les impôts.

Par exemple, vous avez flashé sur cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone en bon état à un prix raisonnable de location de 800 €. Oui mais voilà, il vous faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (800 euros) + deux mois de caution (1.600) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 9600/10 = 960€) + la TVA correspondante (201,60€) + les frais de contrat (300€) + l’impôt ITP sur les locations de 150 euros pour les trois ans, soit au total… 4011,60 € !!!

Ne parlons pas de cet appartement de 150 m2 à 2000 € qui vous obligera à débourser 9500 € !

 

Et nos derniers conseils….

Vous pouvez inclure dans le contrat de location les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Cela peut vous éviter des surprises.

Demandez toujours une quittance de loyer même si vous payez en espèces.

Prenez en photo les différentes pièces de l’appartement avant votre entrée et annexez les au contrat de location.

 

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce contrat de location type.

Pour une location avec une option d’achat, voici le contrat.

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