Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Premier épisode : avant l’achat…

Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats à l’achat d’un logement en Espagne. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseil en Immobilier chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser ces prestations qui vous feront économiser du temps et de l’argent, et qui vous éviteront souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier.

Dans cet article, nous vous présenterons les pièges à éviter avant l’achat. Le 20 décembre, nous traiterons des pièges à éviter pendant l’achat et le 3 janvier, les pièges à éviter après l’achat. Bonne lecture !

Premier épisode

Les pièges à éviter avant l’achat

Voici les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents en phase de pré-achat, c’est-à-dire pendant la définition, la recherche et la sélection des biens immobiliers à visiter.

 

  1. Perdre son temps…

C’est le moment de la recherche, votre premier réflexe est d’aller sur les sites internet destinés au marché immobilier espagnol. Et vous commencez alors à rêver, mais avez-vous bien défini ce que vous voulez et les moyens dont vous disposez ?

La première erreur est de partir tout azimut, de tout regarder, de voir défiler à l’écran des centaines d’appartements et de villas dans toute l’Espagne… et évidemment c’est une perte de temps ! Comment ferez-vous par exemple pour aller visiter des biens qui sont souvent à des centaines de kilomètres de distance les uns des autres ?

Avant de se lancer dans des recherches par internet, l’élément le plus important est la localisation. Comme le disent les Anglais, « location, location, location ». Vous devez d’abord définir dans  quelle zone, dans quelle ville et même dans quel quartier vous souhaitez vivre, si vous souhaitez un logement en centre-ville, en périphérie, dans l’intérieur, ou en bord de la mer…

Quand vous avez défini la localisation, pensez alors à vérifier :

  • l’accessibilité : quelle est la durée de trajet depuis votre résidence principale ? Y-a-t-il un aéroport à proximité et des fréquences aériennes suffisantes à des prix raisonnables ? Avez-vous besoin d’un véhicule localement pour vous déplacer ?
  • les services de proximité : transports urbains, magasins, services d’alimentation, centres de santé et centres de loisirs, etc
  • les établissements d’enseignement de vos enfants si vous souhaitez en faire votre résidence principale : distance aux collèges, lycées (lycée français ?) ou garderies

Pour toutes ces informations, Google Maps vous sera d’une grande utilité. Tout cela vous aidera à définir votre zone de recherche.

Et n’oubliez pas que dans certaines régions, l’automne, l’hiver et le début du printemps peuvent être franchement déprimants.

Prenez aussi  le temps de définir les caractéristiques du bien souhaité : le style du bien immobilier, la surface, le nombre de chambres et de salles de bains, climatisation, terrasse, piscine, jardin, vue, garage sont les critères les plus habituels. Cela réduira le nombre d’offres.

 

  1. Vouloir tout faire tout seul

Pourrez-vous visiter tous les biens que vous aurez sélectionnés ? Évidemment non ! Ou si vous le faites, cela vous coûtera beaucoup de temps et d’argent.

Comme beaucoup de francophones qui veulent acheter en Espagne, vous pensez qu’en étant dans l’Union Européenne, les lois sont identiques à celles de votre pays. C’est une grosse erreur : sachez que les lois, les règles et les administrations sont différentes mais aussi varient en fonction des régions autonomes espagnoles.

Vouloir tout faire seul engendrera pour vous au final plus de frais, plus de temps et plus de soucis …

Dans le domaine immobilier en Espagne, la principale différence est le rôle du notaire : il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont absolument pas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur, ou le cas échéant, par un conseiller professionnel, qui devra s’assurer que les règles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées. Pour résumer, le rôle des notaires espagnols se réduit à celui de rédacteur et de chambre d’enregistrement de l’acte de vente. Nous en parlerons plus longuement dans l’article consacré aux erreurs lors de la phase d’achat.

Mais il y a aussi d’autres différences importantes dans l’immobilier en Espagne :

  • Le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone !

Vous pensez aussi que les surfaces affichées dans les annonces sont les mêmes que dans votre pays. Et bien non, le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone ! En France, en Belgique, en Suisse et dans la grande majorité des pays européens, la superficie annoncée est la surface habitable ou la surface utile. En Espagne, la superficie dont parlent les propriétaires et les agences est le plus souvent la surface construite avec les parties communes. Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 100 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 80 m2 ou d’une surface habitable de 70 m2, voir moins. Il est évident qu’alors le prix au m2 varie largement.

  • Une autre façon de fonctionner des agences immobilières

Les agences immobilières n’ont pas d’exclusivité en Espagne. Un projet de nouvelle construction peut être mis en vente par plusieurs agences, mais les prix sont les mêmes pour tout le monde. Si le prix proposé par une agence est inférieur aux autres, vous devez vous méfier. Certaines agences mentionnent le prix de lancement sur leur site internet et « oublient » de l’adapter par la suite. Par contre dans l’ancien, vous pouvez avoir des prix qui diffèrent d’une agence à l’autre comme d’un site internet à l’autre, et même entre les agences et le propriétaire ! Les agences espagnoles ne disposent pas de licence et n’ont pas d’assurance professionnelle, sauf dans quelques rares communautés autonomes (dont la Catalogne)

  • Des agences immobilières à « double commission » !

Au-delà du prix de vente annoncé, certaines agences font payer une commission au vendeur et une autre à l’acheteur, surtout s’il est étranger. Il ne faut en aucun cas accepter ce système. Le prix de vente annoncé doit tout inclure.

  • Un prix spécial « étrangers »

Certains biens et certaines agences immobilières sont spécialement orientés vers des acheteurs étrangers. Ces agences profitent parfois de la méconnaissance de l’acheteur des prix réels du marché. Il est indispensable de bien connaître les prix immobiliers locaux des biens similaires afin de commencer la négociation sur la meilleure base possible. Aujourd’hui, en Espagne, à quelques rares exceptions près (centre de Madrid ou jusqu’en septembre de Barcelone, Baléares) le prix affiché est presque toujours négociable. La marge de négociation peut varier de 5 à 20% selon le prix affiché.

 

  1. Surestimer sa capacité financière

Vous commettez l’erreur (classique) de vous intéresser au seul prix du logement et de ne pas considérer les frais additionnels du contrat d’achat, de travaux de rénovation, de maintenance… et les frais mensuels que vous aurez à supporter pour maintenir votre niveau de vie (hypothèques, déplacements et charges). Ne pas faire les bons calculs est une erreur fatale qui va vous retarder pour obtenir le logement que vous voulez.

Beaucoup de gens oublient qu’il faut ajouter au prix d’achat d’un logement d’occasion de 10% à 15% pour les frais : impôts, droits et taxes, prestations du notaire, frais d’avocat ou de conseillers immobiliers, inscriptions au registre de la propriété et au registre des actes notariés, frais d’hypothèques (si il y en a), frais de déménagement et d’installation, etc.

Pour une acquisition dans le neuf, il faudra rajouter 10% de TVA (IVA en Espagne).

Par ailleurs, d’autres frais existeront après l’acquisition. Vous aurez besoin de meubler votre logement. Vous aurez à assurer les mensualités hypothécaires (attention aux variations si vous avez pris un prêt à taux variables), les frais fixes et variables de copropriété, les impôts locaux (IBI, la taxe foncière annuelle de 100 à 200 euros par tranche d’achat de 100.000 euros), les charges d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone ou d’internet (beaucoup plus cher en Espagne), les coûts d’entretien de la piscine et du jardin de votre villa, les assurances et réparations diverses…

Comptez un besoin financier global de 120% du prix de vente pour un logement sans rénovation à 150% pour un logement avec rénovation.

 

  1. Ne pas se renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche

Dans le cas où vous ne pouvez pas financer le bien immobilier, une erreur très courante est de ne pas avoir d’accord bancaire préalable pour le prêt hypothécaire.  Pour ce prêt, vous avez deux choix : faire un crédit dans votre pays d’origine ou le faire en Espagne. Et ce sont deux choix très différents qui sont loin d’être évidents et pour l’un et pour l’autre.

Souvent les acheteurs vont voir leur banque après avoir sélectionné leur logement à acheter. Le banquier pourrait ne pas vous suivre, ou pourrait vous retarder en demandant un délai pour étudier votre dossier ou d’autres pièces justificatives, ce qui retardera votre achat et pourrait aussi l’annuler si les délais sont trop longs. N’oubliez pas aussi que peu de banques en France, en Belgique ou en Suisse accepteront une hypothèque en Espagne !

Quant aux acheteurs francophones qui choisissent de demander un prêt en Espagne, ils ne mettent pas assez souvent les banques en concurrence et c’est d’autant plus préjudiciable que les taux sont plus élevés en Espagne que dans les pays francophones.  Il faut bien en étudier aussi les termes, les conditions, les services et les coûts additionnels. Le plus important, pour obtenir un crédit hypothécaire en Espagne, est de trouver un directeur de succursale qui vous écoute et fait des efforts pour comprendre votre situation financière et personnelle.

Les banques espagnoles sont plus strictes aujourd’hui pour les concessions de prêts (les deux-tiers des demandes de prêts sont refusées), et si les exigences de solvabilité sont respectées, elles offrent au mieux jusqu’à 80% de la valeur d’achat ou d’évaluation du bien. L’époque où les banques espagnoles prêtaient jusqu’à 110% de la valeur des biens sans étude de dossier est révolue. Donc si on se réfère à ce que nous écrivions plus haut (« Comptez de 120% du prix pour un logement sans rénovation à 150% pour un logement avec rénovation. »), il faudra que vous autofinanciez de 40% à 70% de la valeur du bien !

Sachez aussi qu’une banque espagnole prendra une décision plus rapidement qu’une banque francophone, mais que les taux sont supérieurs en Espagne, et les contrats espagnols sont plus difficiles à comprendre.

La quantité que vous devez destiner à votre achat ne devrait pas dépasser 30 % de vos revenus nets mensuels. Par exemple, si vos revenus mensuels sont de 4.000 euros nous vous recommandons de destiner à votre hypothèque un maximum de 1.200 € par mois. L’idéal pour acheter actuellement un logement en Espagne est de disposer de quelques économies et que vous utilisiez seulement 50 % de ces économies pour l’achat du logement. Ainsi vous diminuez la quantité à payer mensuellement pour votre prêt hypothécaire et vous pouvez couvrir sans problèmes les frais d’achat et les frais de rénovations possibles, de décoration, d’ameublement et de déménagement.

 

  1. Ne vous improvisez pas électricien, plombier ou carreleur !

Si vous achetez un logement qu’il faut réformer, cela peut vous coûter moins cher, y compris en y rajoutant les coûts des travaux. Mais cela peut devenir aussi une prise de tête et prendre beaucoup plus de temps que prévu. Il faut soit déléguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les réaliser soi même, ce qui est difficile si on réside à l’étranger. Cela dépend principalement de votre budget initial et de votre disponibilité.

Avant de prendre la décision d’acquérir un appartement à rénover, vous devez absolument avoir une idée très précise de tous les travaux à réaliser pour éviter des surprises coûteuses en temps et en argent. Sinon les économies d’investissement, qui pouvaient être comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer très rapidement en … surcoûts !

 

  1. Ne pas penser à la revente

Evidemment, une grande partie des gens qui veulent acheter un logement ne pensent pas à la revente. C’est encore une erreur car on ne sait jamais ce qui peut arriver : vous ne pouvez plus faire face aux hypothèques, vous vous lassez de votre logement ou de sa localisation, vous souhaitez investir dans un nouveau logement, vous vous séparez de votre conjoint, vous perdez votre travail, etc.

Privilégiez donc les logements qui sont les plus recherchés et qui seront les plus faciles à revendre. Ce sont d’abord de petits appartements (entre 60 et 100 m2), dans les grandes villes ou en bord de mer, avec deux ou trois chambres, deux salles de bains, une terrasse et une belle vue (une terrasse est un plus). Cela dépendra aussi de la zone et de l’utilisation. Il peut aussi s’agir d’un studio ou d’un appartement avec une chambre et salle de bain, ce sont les plus faciles à louer pour un usage touristique. Mais aussi de très grands appartements (plus de 300 m2) dans les zones centrales de Barcelone et Madrid.

 

  1. Visiter trop rapidement

Depuis l’étranger, Internet est un excellent allié pour identifier des biens immobiliers intéressants. Malheureusement, certaines agences immobilières recourent à des pratiques trompeuses comme par exemple la publication de biens immobiliers très attractifs à un bon prix mais qui ne sont plus en vente, et ce afin d’attirer l’intérêt d’acheteurs potentiels et d’essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore l’utilisation de très belles photos qui ne reflètent pas toute la réalité du bien et de son environnement.

Visiter est évidemment une étape indispensable avant d’acheter. Vous avez fait votre sélection de logements et vous allez les visiter sur site. Mais vous avez peu de temps, 2 ou 3 jours, donc vous concentrez toutes vos visites sur cette courte période. Vous ne pourrez pas visiter et contrôler plus de 5 ou 6 biens immobiliers par jour. Ce n’est pas en 30 minutes que vous pouvez juger d’un logement : il y a toute une série de contrôles physiques à réaliser, l’environnement à apprécier et connaître en détail la situation de l’immeuble (dernière rénovation, travaux à réaliser, etc.), les conditions et règles communautaires (dans le cas d’un appartement en copropriété) et les coûts d’entretien et de maintenance (électricité, eau, piscine, jardin, frais de copropriété, etc.). Il vous faudra aussi contrôler la documentation privée et publique du logement.

Faire une analyse du marché local, en particulier des prix, est obligatoire. Une première analyse peut être réalisée avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractéristiques similaires. Des sociétés sont aussi spécialisées dans les évaluations du prix des logements.

 

  1. Méconnaître des situations particulières de l’immobilier espagnol

Souvent, les visites des biens par les étrangers sont beaucoup trop rapides, par manque de temps et d’organisation, ce qui ne permet pas de se rendre compte de « certains inconvénients » du marché immobilier espagnol.

  • Humidité par le sol

La villa sur la plage, tout le monde en rêve, mais cela peut très vite virer au cauchemar. Beaucoup de maisons de bord de mer ont été construites sur des terrains marécageux pris sur la mer ou sans vide sanitaire, ni dalle. Résultat : une humidité permanente en dehors de l’été qui remonte par le sol et qui vous rend la vie infernale. Et quand vous les visitez en été, vous ne vous en rendez absolument pas compte. L’idéal, c’est une villa près de la plage (que vous puissiez y aller à pied) mais un peu sur les hauteurs.

  • Des branchements hors normes

Toujours pour les villas, vérifiez que vos branchements d’électricité et d’eau sont bien aux normes ! Pour vous, ils vous paraissent corrects, mais par un professionnel, ils seront jugés illégaux et même dangereux.

  • Une qualité de construction qui laisse à désirer

Dans certaines constructions des années 90, les matériaux utilisés ne respectent pas les normes et ne sont pas toujours faits pour durer.

  • L’environnement évolue

Eviter d’acheter à proximité de terrains vagues. Toujours bien observer l’environnement et aller à la mairie pour consulter le Plan d’Occupation des Sols ou les futurs projets urbanistiques. La vue paraît imprenable, mais avez-vous pensé à vérifier les projets urbanistiques à venir dans la commune, et en particulier cet immeuble qui vous bouchera la vue dans 2 ou 3 ans ou cette future voie rapide qui passera devant chez vous !

  • Évitez les immeubles et les lotissements vides

N’achetez pas dans un immeuble ou un lotissement neuf mais vide, même si le prix est très intéressant. En particulier, toutes les banques proposeront d’emblée ce genre de bien dont elles veulent se débarrasser. Le prix sera attractif, mais l’immeuble ou le lotissement peuvent mettre des années à se remplir, le promoteur peut faire faillite et vous serez les seuls ou l’un des seuls à payer les charges de copropriété que vous finirez par ne plus payer. Au mieux ces propriétés finiront en logements sociaux, au pire en squats.

  • Une insonorisation qui laisse à désirer

Un gros défaut de beaucoup de constructions en Espagne est l’insonorisation. Très souvent mal faites, vous entendez tout ce que fait votre voisin dans la salle de bains ou… dans sa chambre. Donc évitez les tours énormes ou vous êtes entourés de voisins en haut en bas à droite et à gauche. Evitez aussi de choisir un logement au dessus d’un commerce ou d’un bar sinon vous connaîtrez l’enfer !

  • Se protéger du soleil !

Avez-vous pensé à l’orientation ? On pense très souvent soleil et donc exposition au sud quand on veut acheter en Espagne, mais croyez-nous, il faut aussi penser espace frais pour l’été.

  • Vérifiez la destination de l’utilisation du bien

Un petit passage par le cadastre peut vous apprendre que le loft sur lequel vous craquez n’a pas de « cédula de habitabilidad » (certificat d’habitat ») car ce bien immobilier est destiné à un usage commercial ou industriel, et non à un usage résidentiel. Et en dehors des grandes villes, il peut aussi arriver que les maisons aient été construites sur des terres agricoles ; elles sont donc illégales et peuvent être démolies à n’importe quel moment ! Les pots de vin versés aux autorités sont passés par là.

  • Bien vérifier ce que comporte le prix

Il arrive que vous deviez acheter une place de parking séparément, mais ce montant (15.000 ou 20.000 euros par exemple) n’est pas inclus dans le prix annoncé par l’agence.

  • Tenez compte de la susceptibilité du vendeur

Eviter de critiquer ou dénigrer le bien devant le vendeur, certains peuvent mal le prendre et ne vous vendront pas leur bien même si vous proposez un prix intéressant. Lisez Astérix en Hispanie avant de venir négocier en Espagne !

 

  1. Attendre trop longtemps pour se décider et pour faire une offre

L’impulsion achat d’un logement est risqué, mais l’opposé aussi, faire attendre trop longtemps avant de se décider, surtout dans le marché concurrentiel espagnol actuel.

Bon ça y est, vous avez trouvé le logement qui vous convient. Mais vous hésitez encore, peut-être faut-il encore voir d’autres logements ? Et si votre frère ou votre sœur, ou vos parents, ou vos enfants ou votre meilleur ami donnaient aussi leur avis ? Et si on faisait attendre le vendeur pour l’amener à baisser son prix ? A force d’attendre, le logement vous passe devant les yeux…

 

  1. Principale erreur : se passer des services d’un conseiller immobilier francophone

Quelle est l’alternative pour éviter toutes les erreurs précédentes ? C’est tout simplement de s’adresser sur place à un conseiller immobilier, de préférence francophone, aussi appelé « chasseur immobilier » car c’est lui qui recherchera et sélectionnera les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilités financières et selon les indications et choix que vous lui aurez fournis. Il vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après votre achat.

Pendant toute cette phase de prospection, votre conseiller immobilier vous évitera toutes les erreurs dont nous avons parlé précédemment : en particulier, il prendra en compte l’environnement du bien, il vérifiera l’état physique des biens, mais aussi leur situation légale et économique, il fera une estimation de prix par rapport à la zone. A la fin de cette phase, il vous proposera une liste de logements à visiter avec toutes les informations nécessaires et disponibles et vous pourrez alors choisir sur site votre futur logement en Espagne en pleine connaissance de cause.

Nous verrons que son rôle est aussi primordial dans la phase d’achat et après l’achat !

 

Prochain épisode le 20 décembre : les erreurs pendant la phase d’achat.

 

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

Envoyez nous :

un mail à espagnimmo@yahoo.com 

ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier

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