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Acheter à Barcelone : 4 Produits Uniques

Ce mois-ci, « Acheter en Espagne » vous présente quatre appartements « haut de gamme » aux caractéristiques uniques à Barcelone. Un très grand et un petit appartement à Turo Park, le quartier chic de Barcelone, un magnifique duplex penthouse à Pedralbes, le quartier du Lycée Français, et un appartement entièrement rénové dans le Gotic, la vieille ville de Barcelone.

Acheter à Barcelone, une bonne opportunité avant la hausse de prix !

 

ACHETER À BARCELONE : POURQUOI MAINTENANT ?

Plusieurs raisons pour acheter à Barcelone

 

Si vous voulez lire la suite et l’intégralité de cet article,

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Acheter à Barcelone, 4 produits uniques

Au sommaire :

  • Acheter à Barcelone, pourquoi maintenant ?
  • Barnes, une référence du monde de l’immobilier haut de gamme international
  • Très grand appartement prêt à emménager à Turo Park
  • « Petit » appartement rénové à Turo Park
  • Grand penthouse duplex à proximité du Lycée Français
  • Magnifique appartement dans la vieille ville de Barcelone
  • Les autres produits du mois

 

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Acheter à Barcelone… et la Crise en Catalogne ?

Un an après les événements politiques catalans, l’économie de la Catalogne est paralysée : les plus grandes entreprises ont déplacé leurs sièges sociaux, les investisseurs étrangers ont abandonné la région, l’économie donne les premiers signes de récession, la fréquentation touristique est en baisse, le secteur immobilier est déprimé surtout dans le haut de gamme. Et pourtant dans le reste de l’Espagne, l’économie et, en particulier, l’immobilier se portent bien.

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Acheter à Barcelone… et la Crise en Catalogne

 

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SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !

Pour la première fois depuis 1 an, les prix de l’immobiliers d’un mois à l’autre sont en baisse à Barcelone : -0,7% en juin 2017 par rapport à mai 2017. C’est aussi la plus forte baisse d’un mois à l’autre depuis mai 2015 ! Alors retournement du marché ou simple correction ?

Apparemment, si on en croit la presse et les spécialistes, le marché immobilier à Barcelone est en plein boom : une hausse annuelle des prix de 20% selon le site Idealista, de 22% selon l’agence de taxation Tinsa,  qui font de la capitale catalane la ville avec les prix les plus élevés d’Espagne, une vente record très récente d’un appartement de 450 m2 sur le Passeig de Gracia à plus de 10 millions €, des délais de vente très courts souvent inférieur à 1 mois, etc.

Trop haut, trop vite ?

Les prix immobiliers à Barcelone n’ont-ils pas été trop haut trop vite ? Une statistique récente passée complètement inaperçue pourrait être le premier indicateur d’un retournement des prix ou au moins d’un tassement de la hausse : cette statistique est une baisse de 0,7% du prix de vente immobilier dans l’ancien à Barcelone de mai à juin 2017 selon Idealista, le principal site d’annonces immobilières en Espagne. Le prix moyen de vente des logements à Barcelone dans l’ancien (qui représente 96% du marché immobilier résidentiel selon les notaires) serait, selon le site, de 4253 €/m2 en juin 2017 contre 4285 € en mai 2017.

Prix Barcelone juin 2017 immobilier espagne

Le ralentissement de la croissance des prix immobiliers dans l’ancien à Barcelone à la fin du 1er semestre 2017 est net :

  • +7,3% du 3ème au 4ème trimestre 2016
  • +4,8% du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2017
  • +3,2% du 1er trimestre au 2ème trimestre 2017

Le graphique ci-dessous montre ce tassement de la variation trimestrielle en 2017 dans la capitale catalane. Il permet aussi de visualiser la croissance des prix immobiliers jusqu’au début de l’année 2007 puis la chute jusqu’à fin 2013, et le retour à la croissance des prix depuis.

Prix Barcelone 2002 2017 immobilier espagne

 

Le « problème » du référendum sur l’indépendance du 1er octobre

C’est bien connu, les investisseurs nationaux et surtout internationaux ont horreur de l’incertitude et du risque … et, malheureusement, ce risque existe avec l’annonce en mai dernier par la Generalitat (la région de Catalogne) d’un référendum unilatéral sur l’indépendance de la Catalogne organisé le 1er octobre prochain. Ce référendum est jugé totalement illégal par le gouvernement espagnol.

Il est très probable que de nombreux investisseurs soit retardent leur achat à la fin de l’année pour apprécier la situation politique en Catalogne, soit décident de reporter leur achat sur d’autres villes en Espagne en dehors de la Catalogne (Madrid, Palma, Valence, etc), ou encore dans d’autres pays (Portugal, Roumanie, Croatie, …).

En dehors de la baisse des prix de mai à juin à Barcelone, d’autres indicateurs confirment cette hypothèse « politique » : Madrid voit ses prix immobiliers augmentés sur la même période (+0,2%), et la seconde ville catalane, Girone, enregistre une baisse de prix de 0,9%

Des prix trop élevés pour la demande locale

Selon Idealista, avec 4253 €/m2 Barcelone est maintenant la ville avec les prix les plus élevés au m2, largement devant Saint Sebastien (3912 €/m2), Madrid (3047 €/m2), Bilbao (2753 €/m2) et Palma de Mayorque (2352 €/m2).

Si la clientèle étrangère plus aisée peut encore se permettre d’acquérir des biens à ce prix là, ce n’est pas le cas de la clientèle locale. Il y a plus de 10 ans, juste avant la crise, il était encore possible pour des ménages espagnols d’emprunter jusqu’à 110% du bien acheté et ce, pratiquement sans contrôle de leurs revenus. Aujourd’hui après les pertes abyssales du secteur bancaire espagnol, acquérir un bien immobilier en empruntant pour une famille espagnole est beaucoup plus encadré : tout d’abord l’emprunt sera au maximum de 80% de la valeur du bien (il leur faut donc avoir 30% de l’investissement : les 20% restants et les 10% de taxes diverses), ensuite la banque étudiera très strictement la solvabilité et les revenus familiaux.

Et, tout simplement, la hausse des salaires locaux ne suit pas la hausse des prix de l’immobilier à Barcelone !

La location touristique encadrée fiscalement et légalement

L’apparition des plateformes de location touristique par internet telle qu’Airbnb a généré une forte demande immobilière dans le centre touristique de Barcelone, et depuis peu dans les quartiers périphériques.

La nouvelle politique municipale vise à fiscaliser les anciens appartements touristiques (brigades de contrôle et d’intervention, recouvrement des taxes) et les opérateurs (amendes répétées), à réprimer les fraudes (non déclarations, multi-locations, sous locations) et à limiter les licences pour les nouveaux (hausse exponentielle du prix des licences, interdiction dans certaines zones). Ces nouvelles règles ont diminué le rythme de croissance de la demande en appartement touristique, et amènent une baisse des prix sur ce secteur.

La hausse vertigineuse des prix se paye aujourd’hui

Sur un an, la hausse des prix immobiliers à Barcelone est vertigineuse : 20% selon le site Idealista et de 22% selon l’agence de taxation Tinsa ! Sans doute même plus de 30% dans certains quartiers comme Ciutat Vella (la vieille ville de Barcelone). Le mois de juin a peut-être enregistré une correction de cette hausse.

De plus en plus de biens sur le marché

Selon les agents immobiliers, plus de la moitié des locations arrivant à échéance se transforment par la suite en vente. Au vu des prix élevés du marché actuel, les anciens propriétaires, souvent endettés au moment de la crise, souhaitent maintenant récupérer leur mise. Ce qui induit une offre plus importante et donc une tendance de prix à la baisse.

Notre conseil : attendre !

Notre conseil est d’attendre …

Dans un premier temps attendre les chiffres d’Idealista de juillet, ce qui devrait nous confirmer si une correction est vraiment en cours, ou si le chiffre de juin à la baisse est une exception dans la croissance vertigineuse des prix barcelonais.

Puis attendre de savoir ce qu’il va se passer avec l’organisation du référendum : il est certain qu’il va être interdit par Madrid mais la Generalitat de Catalogne veut l’organiser. Si on va vers un conflit y compris dans la rue, il est plus que probable que le marché n’apprécie pas et qu’il y ait alors une baisse encore plus significative des prix.

Pour de petits malins, cette possible baisse sera peut-être le signe … qu’il faut acheter !

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La « Torre Agbar » à Barcelone


PS : un autre scoop à propos des conséquences de l’organisation du référendum entendu à Bruxelles il y a 2 semaines, « il est hors de question que Barcelone reçoive le siège de l’EMA si un référendum sur l’indépendance de la Catalogne est organisé ». L’EMA est l’Agence Européenne du Médicament localisée actuellement à Londres et qui devrait être déplacée en Europe continentale suite au Brexit. La ville de Barcelone avait postulé pour l’accueillir dans la tour Agbar. L’EMA est dotée d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions €, emploie près d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises représentant 5000 emplois.


 

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Les News Immobilières de la Quinzaine (Dec. 2016 II)

Tous les 15 jours, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

Hausse moyenne des prix immobiliers de 6% en 2017, et … 10% à Madrid et Barcelone

Selon « El Confidential » du 27/12, le consensus de hausse des prix pour un panel de 9 économistes de l’immobilier en Espagne se situe autour de 5-6%, et nettement au-dessus à 10% pour les grandes villes comme Madrid et Barcelone, et même 20% dans les cas de produits exclusifs.

L’Espagne accueillera 90 foires internationales en 2017

90 foires internationales sont programmées pour 2017 en Espagne, dont 38 à Madrid et 23 à Barcelone. La première grande foire madrilène sera le FITUR, le salon international du tourisme programmé du 18 au 22 janvier. A Barcelone, il faut relever que la foire internationale de la téléphonie mobile, le Mobile World Congress, aura lieu du 27 février au 2 mars.

Deux fois plus de Chinois ont choisi les « visas immobiliers »

L’achat de logements en Espagne de plus de 500.000 €  par un étranger non communautaire lui permet d’obtenir une carte de résidence européenne (voir notre article « Permis de résidence immobilier »). Le nombre des acheteurs chinois en ayant profité a presque doublé sur les 10 premiers mois de l’année passant de 363 à 666 ! Ils ont privilégié des acquisitions immobilières à Madrid et à Barcelone.

Le fonds allemand Ivesco très actif en Espagne

Le fonds allemand Invesco ne cesse d’investir en Espagne, avec 500 millions d’euros attribués à divers projets en 2016 ! Dernièrement, il a acquis un espace de plus de 700 m2 près de Calle Serrano à Madrid pour créer des maisons et boutiques de luxe. Il avait déjà acheté des actifs importants tels que Prada à Paseo de Gracia à Barcelone et un lot de onze hypermarchés Eroski.

Le 31 décembre montre que la crise est vraiment finie en Espagne

On dirait que certains restaurateurs recommencent à « péter les plombs » dans les grandes villes espagnoles. En Espagne, on appelle ça le syndrôme « avant 2007 ». Même si l’Espagne jouit actuellement d’un impressionnant flux touristique (qui d’ailleurs devrait s’accentuer en 2017), il n’en est pas moins que certains cuisiniers recommencent à perdre les pédales, à Madrid comme à Marbella. On trouve par exemple dans le nouveau restaurant de la Castellana, Dani Garcia, un menu à 550€ par personne pour la Saint-Sylvestre. Si encore il s’agissait de pouvoir manger du caviar à la louche, cela pourrait se justifier, mais c’est loin d’être le cas. À ce prix là, les boissons ne sont pas à volonté et le vin proposé est un simple Rioja 2008.

 

Nous vous souhaitons une très bonne année 2017

Feliz Año

 

News de la 1ère quinzaine de Décembre 2016 : news immobilieres dec. 2016-1

News de la 2nde quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-2

News de la 1ère quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-1

News de la 2nde quinzaine d’Octobre 2016 : news immobilieres oct. 2016-2

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2017, l’année du marché immobilier en Espagne

L’année 2017 sera encore meilleure que 2016 pour le marché immobilier en Espagne aussi bien à la vente qu’à la location.

Il manque encore quelques jours pour finir l’année 2016 qui s’est avérée être l’année du retour à la forte croissance du marché immobilier à la vente aussi bien qu’à la location, et ce dans tous les secteurs, commerce, bureaux et résidentiel. Et ce pour plusieurs raisons :

  • un retour à une croissance très élevée en Espagne (+3,2%)
  • des taux d’intérêt historiquement bas
  • des prix immobilier encore faibles en Espagne par rapport aux autres pays, et notamment quand on compare les prix dans les grandes villes espagnoles, Madrid et Barcelone, avec ceux pratiqués dans les capitales européennes
  • la forte croissance des investissements des grands investisseurs étrangers et de familles et de particuliers étrangers

Alors qu’en sera-t-il pour 2017 dans le domaine de l’immobilier résidentiel ?

Tout s’annonce bien et même au-delà : la confiance des ménages espagnols est au plus haut depuis 8 ans, les investisseurs étrangers (particuliers et fonds, en particulier américains) confirment leur volonté de continuer à acquérir des biens immobiliers en Espagne, les prévisions de croissance sont excellentes parmi les meilleures en Europe, les prix sont toujours à un niveau faible toujours inférieurs à ce qu’ils étaient en 2007, l’activité touristique devrait encore croître avec l’abandon des destinations nord-africaines et turques par les touristes européens, les taux d’intérêt resteront bas (même si on peut envisager une hausse de 0,5% sur l’année), les chefs d’entreprise du secteur recommencent à investir dans de nouveaux programmes de construction, etc

Géographiquement, la demande sera encore très importante et donc les prix plus élevés à Madrid, Barcelone, Malaga et les Baléares. D’autres villes qui ont un potentiel très important au vu de leur très faible niveau de prix devraient profiter de cette reprise, on peut citer Valladolid et Saragosse.

Nos hypothèses pour l’immobilier résidentiel espagnol en 2017 :

  • Hausse des prix à la vente et à la location de 5 à 15% selon les zones, les plus fortes hausses se situant dans les appartements rénovés du centre des grandes villes (Madrid et Barcelone), et les plus faibles en milieu rural dans l’intérieur
  • Les prix des biens de l’immobilier de luxe à Madrid et Barcelone (biens immobiliers dont la valeur est supérieure à 1 million €) augmenteront de plus de plus de 20% sous l’impulsion de la demande étrangère
  • Hausse de 25% du nombre de transactions immobilières à 600.000 unités
  • Le boom immobilier va s’étendre à d’autres zones que les grandes villes ou les îles
  • La construction immobilière touristique va repartir nettement à la hausse
  • Les banques espagnoles faciliteront à nouveau les accès aux hypothèques

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8 erreurs à ne pas faire lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne …

L’achat d’un bien immobilier en Espagne est une opération complexe pour un francophone ou un étranger. Souvent, les acheteurs méconnaissent ou sous-estiment certains éléments. Alors, quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre et comment les éviter ?

 

1. Première erreur : vouloir se débrouiller tout seul

L’Espagne est bien dans l’Union européenne mais le processus d’acquisition d’un bien est différent des autres pays de l’UE. Vouloir tout faire seul engendrera pour vous au final plus de frais, plus de temps et plus de soucis …

La solution : faire appel à un professionnel, le Conseiller personnel en immobilier qui s’occupera pour vous de toutes les démarches d’acquisition depuis la recherche du bien jusqu’à la signature de le vente et même l’entretien de votre bien. Il vous évitera aussi de faire les erreurs suivantes !

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2. Seconde erreur : ne pas faire sa meilleure offre

Essayer d’obtenir un rabais trop important dans un marché concurrentiel (ce qui est le cas aujourd’hui en Espagne) peut s’avérer être une grave erreur. Vous risquez de perdre la villa de vos rêves pour ne pas avoir fait une offre assez forte !

La solution : négociez 5% à la baisse dans certains cas si le logement est trop cher par rapport au prix du marché, sinon acceptez le prix demandé

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3. Troisième erreur : attendre trop longtemps pour faire une offre

L’impulsion achat d’un logement est risqué, mais l’opposé aussi, faire attendre trop longtemps avant de se décider, surtout, nous le répétons, dans le marché concurrentiel espagnol actuel.

La solution : une fois que vous avez déterminez la localisation que vous souhaitez, le type de logement que vous voulez, et votre gamme de prix, faites immédiatement votre offre.

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4. Quatrième erreur : ne pas avoir d’accord bancaire préalable pour le prêt hypothécaire

Souvent les acheteurs « mettent la charrue avant les boeufs » et vont voir leur banque après avoir sélectionné leur logement à acheter. Le banquier pourrait ne pas vous suivre, ou pourrait vous retarder en demandant un délai pour étudier votre dossier ou d’autres pièces justificatives. Et n’oubliez pas que beaucoup de banques françaises n’accepteront pas une hypothèque à l’étranger !

La solution : avant toute recherche, obtenez l’accord préalable d’une banque qui acceptera un prêt hypothécaire pour une acquisition en Espagne. Vous aurez ainsi un avantage supplémentaire auprès du vendeur qui prendra encore plus au sérieux votre proposition.

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5. Cinquième erreur : ne pas être préparé pour une guerre d’enchères

Le marché immobilier espagnol connaît aujourd’hui une guerre d’enchères, surtout à Barcelone ou à Madrid. Ne pas y être préparé, c’est sans doute perdre le logement que vous avez choisi !

La solution : définissez votre budget maximum pour laisser la place à une surenchère possible. Votre proposition doit se situer de 5 à 10% sous ce budget, ce qui veut dire que vous devez rechercher des biens pour une valeur 5 à 10% inférieure à ce budget maximum.

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6. Sixième erreur : critiquer ou dénigrer le bien devant le vendeur

Spécialité surtout française, la critique ! L’espagnol est fier et sentimental, alors critiquer son logement ou demander un rabais important en pointant du doigt  certains défauts ne facilitera certainement pas la vente de son bien pour vous.

La solution : soyez souriant et poli avec le vendeur espagnol, et vous verrez que vous pourrez obtenir beaucoup plus que vous ne le pensez !

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7. Septième erreur : vouloir demander l’avis de tout le monde

Avant d’acheter, vous voulez demander l’avis de vos enfants, vos parents, vos frères et soeurs, et pourquoi pas vos amis ! N’oubliez pas que cela prend du temps et que les avis varient largement d’un personne à une autre.

La solution : vous allez vivre dans ce logement, c’est à vous de décider

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8. Huitième erreur : ne pas apprendre de ses erreurs

Avant de trouver votre logement, vous essuierez certainement des refus principalement pour les raisons énoncées ci-dessus. Vous pourrez alors accuser les uns ou les autres, le vendeur, l’agence, votre banquier, etc

La solution : apprenez des échecs de ces transactions et ne répétez pas les mêmes erreurs !

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Bonne chance

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L’Espagne est l’un des 28 pays européens avec la plus faible pression fiscale

Encore une bonne raison pour déménager et investir dans l’immobilier en Espagne : selon Eurostat, le poids de la fiscalité directe et indirecte et des contributions à la sécurité sociale  représentait 35% du PIB espagnol en 2014, très loin derrière les 48% de la France (le pays européen avec la plus forte pression fiscale !), les 47% de la Belgique et les 40% de moyenne de la zone Euro.

17 des 28 pays européens ont une fiscalité supérieure à l’Espagne, et parmi eux tous les « grands pays » : la France, l’Italie, l’Allemagne et la Grande Bretagne. Parmi les 10 pays ayant une fiscalité plus favorable, on trouve 8 pays de l’Est, Chypre et l’Irlande.

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13% d’écart de pression fiscale entre la France et l’Espagne !