Archives pour la catégorie vente de logement

Comment bien préparer son logement pour le vendre au meilleur prix ?

Avec le printemps, revient le temps des mises en vente en Espagne. Acheter une maison, c’est compliqué, la vendre c’est aussi complexe. Bien préparer sa propriété en vue de la présenter à des acheteurs potentiels peut faire la différence entre une vente rapide au bon prix et une vente longue et pénible après des réductions de prix. Rappelez-vous que les premières impressions ont un impact considérable sur la perception qu’un acheteur potentiel conserve de sa visite

 

Un extérieur agréable

C’est d’abord l’extérieur d’une propriété qui attire les visiteurs. Gardez à l’esprit que les acheteurs potentiels viennent souvent jeter un coup d’œil sur l’extérieur de votre propriété, avant même de vous contacter.

Cela concerne évidemment les villas, mais quelques éléments sont valables aussi pour les appartements.

D’abord le terrain doit être entretenu : tondez le gazon, taillez les haies, désherbez les plates-bandes et retirez tous les objets qui l’encombrent

Évidemment, nettoyez la piscine, le mobilier de jardin, le barbecue, la poubelle, les gouttières, etc.

A l’emplacement de la voiture, éliminez les taches d’huile et déplacez tout véhicule inutile et encombrant.

Au besoin, vérifiez votre toit, assurez-vous que la porte d’entrée est accueillante, pensez même à la repeindre, réparez toutes les fenêtres en mauvais état, peignez les cadres de fenêtres et des portes ou tout autre endroit où la peinture s’écaille, enlevez tout signe politique ou autre, tel un drapeau, etc.

Et changez votre vieux paillasson !

casa jardin immobilier espagne

A l’intérieur, effectuez les travaux et réparations nécessaires

Faire visiter une maison ou un appartement en mauvais état n’aura que des conséquences négatives. Si l’acheteur a l’impression qu’il aura à faire des travaux de peinture, de terrassement, de plomberie, d’appareillage ou d’électricité avant de pouvoir profiter de la maison, au mieux, il fera baisser significativement le prix. Au pire, il ne se déplacera même pas.

Alors quels sont ces travaux à faire ? Généralement, ce sont d’abord tous les petits travaux que vous avez laissé traîner, un robinet qui coule, une lampe à changer, les joints autour de la baignoire et des éviers ou un carreau de cuisine cassé. Mais c’est aussi la rénovation des équipements anciens que vous auriez dû changer, par exemple le remplacement du chauffe-eau que vous avez toujours retardé. Le fait d’avoir du matériel et des équipements neufs est un argument de vente.

Très important aussi le coup de peinture (couleurs claires) qui rafraîchira votre logement. Une couche de blanc mât suffit à faire paraître une pièce plus grande et mieux éclairée, en plus d’éliminer les odeurs de fumée ou d’animaux de compagnie. Comprenez que les teintes dominantes de votre logement doivent être plus proches du blanc, beige, marron ou gris que du rouge agressif (au moins dans les pièces de vie).

Bien sûr, tout cela a un coût, mais beaucoup moins élevé que la différence de prix à la hausse que vous pourrez demander grâce à ces travaux. Et la vente sera toujours plus rapide dans un appartement rénové.

peinture immobilier en espagne

Le grand nettoyage

Ça ne coûte presque rien car vous pouvez le faire, mais c’est in-dis-pen-sa-ble. Toute votre propriété doit être exempte de poussière, de saleté et de mauvaises odeurs.

Le coup de cœur s’opère dans les 90 premières secondes. D’où la nécessité de bien aménager les premières pièces. Le hall d’entrée doit être parfait !

  • Nettoyez la maison en profondeur, particulièrement la cuisine, les salles de bain, les fenêtres et les stores.
  • Lavez les sols, cirez les parquets et les meubles.
  • Débarrassez-vous de tout objet inutile encombrant les espaces de rangement, c’est l’occasion de faire le tri entre vos vieilleries et les choses utiles.
  • Faites disparaître tous les effets personnels, photos de famille, dessins d’enfants, trophées, factures, etc. Dépersonnaliser votre maison les aidera à se sentir chez eux.
  • Nettoyez les tapis en profondeur, remplacez-les au besoin.
  • Éclairez bien les pièces afin d’en rehausser l’apparence.
  • Débarrassez-vous de toutes les mauvaises odeurs (cigarettes, animaux, cuisine…).

nettoyer-sa-maison immobilier espagne

Réaménagez !

Un simple changement de disposition des meubles peut donner une allure totalement différente à une pièce. Il est parfois utile de se débarrasser d’une armoire encombrante ou de tout élément superflu, afin de donner une impression d’espace. Aussi, libérez vos murs de décorations peut-être trop encombrantes ou volumineuses qui réduisent visuellement l’espace. Les acheteurs aiment sentir qu’ils investissent dans quelque chose de spacieux.

Votre mobilier doit également apparaître contemporain: préférez des meubles minimalistes dans des teintes claires, à des meubles en chêne foncé massif. Prenez garde à ce que votre mobilier n’entrave pas les espaces de circulations de la maison (une porte qu’on ne peut pas ouvrir en entier, un meuble que l’on doit contourner pour atteindre une porte…)

Si vous éprouvez des difficultés à abandonner ce qui vous appartient, entreposez-les temporairement dans une unité de stockage.

A chaque pièce sa fonction : pour chaque pièce, mettez en évidence sa fonction première afin que l’acheteur puisse se projeter dans la maison. Évitez à tout prix les pièces « fourre-tout », cela donne l’image d’une maison peu soignée (y compris dans le garage ou les pièces annexes).

meuble intérieur immobilier espagne

Créez une ambiance

Pour susciter le coup de cœur, rien de tel que de créer une ambiance. Soignez la déco, mettez de la musique classique douce, allumez une bougie parfumée, rafraichissez les pièces de votre maison avec des fleurs fraichement coupées, placez une ou deux belles corbeilles pleines de fruits éclatants dans la cuisine et suspendez une ou deux belles poêles, mettez de jolies serviettes dans les salles de bain et placez-y quelques fleurs sèches… Si la température le permet, ouvrez quelques fenêtres.

Disposez les objets un par un ou par groupe de 3 ou de 5 objets. Utilisez le moins d’objets possibles. Les objets sont plus attirants lorsque rangés par groupes de nombre impairs, on ne sait pas très bien pourquoi !

Objectif : faire en sorte que l’endroit plaise à une majorité de personnes.

En résumé, Mettez-vous à la place de l’acheteur !

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

3 moyens pour le faire :

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Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne en 2018, vous aurez toujours des charges, impôts et taxes à payer sur la transaction réalisée. Pour l’achat, cela variera notamment en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la région où vous l’achetez. Le total des frais pour l’acheteur pourra atteindre jusqu’à 13% de la valeur du bien. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents, chaque communauté autonome gérant ses impôts immobiliers.

 

Les coûts pour l’acheteur d’un bien immobilier ancien

  • L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles) et son taux varie, selon l’autonomie, de 6 à 11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux est de 6%, mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%. En Andalousie, il est de 8 à 10%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 7%.
  • La taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Cette taxe est générée par la signature chez le notaire et l’inscription du bien au Registre de la Propriété. Le taux d’imposition applicable est variable selon la communauté autonome, de 0,5% et 1,5% sur le montant de la vente: 1,5% pour l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne, 0,75% pour la Communauté de Madrid et 0,5% au Pays Basque.
  • Les frais notariés. Comme nous l’avons expliqué dans plusieurs articles, le notaire n’a pas le même rôle en Espagne que dans les pays francophones. Il est une simple chambre d’enregistrement : il se contente de rédiger l’acte de vente et l’acte hypothécaire éventuellement (« escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario »), de vous donner lecture des principaux passages, de contrôler votre identité et de certifier votre signature. Ses honoraires varient de 600 € (pour un achat de 50.000 €) à 900 € (pour un achat de 1 million €). Comptez environ 0,1% de la valeur d’achat du bien.
  • Les frais d’évaluation du bien immobilier (« gastos de tasación inmobiliario »), seulement nécessaires si l’acheteur a besoin d’une hypothèque. Très variables selon la superficie, la localisation et la société de taxation, de 300 à 1000 €.
  • Les frais d’inscription au Registre de la Propriété (« inscripción en el Registro de la Propiedad »). Leur coût varie de 400 € (pour un achat de 50.000 €) à 650 € (pour un achat de 1 million €).
  • Le Conseiller Immobilier ou l’avocat spécialisé en droit immobilier : le conseil est obligatoire pour un francophone afin de vérifier l’état réel du bien et les différents documents liés à la vente (voir en particulier le paragraphe « Ne pas contrôler la situation du bien« ). Si vous choisissez l’option avocat, son accompagnement vous coûtera environ 1% de la valeur d’achat du bien. Si vous choisissez l’option conseiller immobilier, cela peut ne rien coûter car il  négociera aussi le prix à la baisse avec le vendeur de l’équivalent de son coût (3% pour un accompagnement total depuis la sélection des biens à visiter jusqu’à la signature), voir de plus.

 

Les coûts pour l’acheteur d’un bien immobilier neuf

  • La TVA sur la valeur d’achat (« IVA »). Son taux est de 10% dans toute l’Espagne. Le vendeur devra reverser cette TVA au Service des Impôts.
  • La taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Cette taxe est générée par la signature chez le notaire et l’inscription du bien au Registre de la Propriété. Le taux d’imposition applicable est variable selon la communauté autonome, de 0,5% et 1,5% sur le montant de la vente: 1,5% pour l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne, 0,75% pour la Communauté de Madrid et 0,5% au Pays Basque.

 

Les coûts pour le vendeur d’un bien immobilier ancien

  • La commission de l’agence immobilière, de 3 à 5% du prix de la vente, avec très souvent un fixe pour les biens de faibles valeurs (comptez par exemple 3500 € pour un bien inférieur à 50.000 €). Le vendeur peut déduire les frais de commission de l’assiette de l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous donnez votre bien en exclusivité à une agence, vous pouvez négocier à la baisse la commission.
  • L’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »). Si vous êtes résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ») : pour les premiers 6000 € de plus-value, le vendeur est taxé à 19%, de la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21% et au-delà de 50000 €, c’est 23%. Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes ») et le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.  Important : (1) si vous réinvestissez tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans les 2 ans suivant la vente du premier, vous bénéficiez d’une remise fiscale ; (2) si vous avez plus de 65 ans, vous n’avez pas d’impôts à payer sous certaines conditions ; (3) si vous n’êtes pas résident en Espagne et si vous êtes propriétaire depuis moins de 10 ans, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente (une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire)
  • L’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »). C’est un impôt qui dépend de la localisation du logement, du nombre d’années passées dans le logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’Euros à plusieurs milliers d’Euros.
  • Le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética ») : obligatoire lors de la signature chez le notaire, son coût varie de 100 à 500 €.
  • Les frais d’annulation d’hypothèque dans le cas où l’hypothèque du vendeur est encore en cours (rajouter aussi les frais notariés liés à cette annulation)

 

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Les ventes de logements explosent en Espagne : +18% en janvier 2017 !

Selon l’INE (l’Instituto Nacional de Estadística), les ventes de logements en Espagne ont augmenté de 18,1% en janvier 2017 par rapport à janvier 2016, et de 30% de janvier 2017 par rapport à décembre 2016, un signe supplémentaire de la nette reprise du marché immobilier en Espagne.

Parmi ces 38.457 logements vendus en janvier 2017, 17,8% sont des logements neufs, soit 6829, un chiffre en augmentation de 7,2% par rapport à 2016. Les transactions sur les logements anciens augmentent de 20,7% et atteignent 31.628 unités.

Nombre de vente immobilier en espagne janvier 2017

Sur les 17 Communautés autonomes (les régions espagnoles), 4 d’entre elles regroupent près des deux tiers des ventes sur le territoire national en janvier 2017 :

  • l’Andalousie avec 6776 ventes (17,6% du total), mais en augmentation de 7,8% « seulement » !
  • la Catalogne avec 6752 ventes (17,6% du total), en augmentation très forte de 30,6%, confirmant ainsi d’une part la reprise économique de la région et l’attrait croissant des étrangers pour son immobilier
  • la Communauté de Madrid avec 5818 ventes (15,1% du total), en augmentation de 19,8%
  • et la Communauté de Valence avec 5248 ventes (13,6% du total), en augmentation de 17%

A noter l’explosion des ventes aux Baléares, + 40,5%, 1371 ventes en janvier 2017 contre 976 en janvier 2016 !

baleares immobilier en espagne

Source : INE

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5 conseils utiles pour préparer votre logement avant une transaction immobilière

Vous voulez vendre ou louer votre logement par internet. Savez-vous que 60% du temps passé sur les annonces immobilières l’est sur les photos ? Ces simples conseils vous permettront d’optimiser votre reportage photographique.

  • Le reportage photo

Aujourd’hui, les propriétaires immobiliers prennent les photos de leur logement avec leur téléphone mobile. C’est une méthode valable pour se « faire une idée » de l’état du bien immobilier. Cependant, pour faciliter une vente ou une location, il est préférable de faire réaliser un reportage photo par un professionnel.

  • La lumière

Les clients sont sensibles aux logements lumineux et bien éclairés.

En été, les reportages photos peuvent être réalisés jusque tard dans la journée. Cependant en hiver, il est préférable de les réaliser dans la matinée pour profiter pleinement de la lumière du jour.

Les volets ouverts au maximum augmentent la luminosité. Et il est aussi préférable de tirer complètement les rideaux, surtout si ils sont épais.

  • Préparer son logement

Votre logement doit être propre et parfaitement rangé, montrant le minimum d’objets et valorisant l’espace au maximum.

Nos conseils :

  1. ramasser et ranger les jouets
  2. nettoyer et ranger la cuisine
  3. nettoyer les salles de bains et les toilettes
  4. retirer les cintres et vêtements suspendus derrière les portes
  5. retirer le linge étendu et tout objet inesthétique des balcons et jardins

Ces simples consignes favorisent une meilleure visualisation de votre logement, et contribuent à ce que l’acheteur lui porte plus d’intérêt.

  • Intimité

Dans la mesure du possible, éviter de laisser des photographies personnelles, ceci afin de protéger votre vie privée.

  • Mettez-vous à la place du client

N’oubliez pas que la finalité est de vendre ou louer votre logement : il s’agit donc de transmettre les informations les plus neutres possibles pour que votre logement soit apprécié par la majorité des acheteurs potentiels.