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Le Top 15 de nos Conseils sur l’Immobilier en Espagne

Un résumé de nos 15 articles de conseils les plus lus sur l’immobilier en Espagne. Quels sont les pièges les plus courants à l’achat et comment les éviter ? Une résidence secondaire en Espagne, pourquoi pas ? Quel est le coût réel de l’immobilier espagnol ? Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages d’un conseiller immobilier ? Quelle est la fiscalité sur l’immobilier en Espagne? Que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne ? Comment se protéger de la chaleur en été ? Où et comment obtenir le NIE ? Des superficies différentes ? Et de nombreuses autres réponses aux questions que vous vous posez…

Si vous voulez lire un article dans son intégralité, il vous suffit de cliquer sur le titre. Les articles sont classés du plus lu au moins lu.

 

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Premier épisode : avant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Second épisode : pendant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Troisième épisode : après l’achat…

Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Cette série de 3 articles présente la liste la plus complète des principales difficultés, des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne,  avant, pendant et après l’achat.

Pour éviter ces désagréments, notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.comun message privé sur notre page facebook espagnimmobilier ou remplissez le formulaire en fin d’article.

Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne en 2018, vous aurez toujours des charges, impôts et taxes à payer sur la transaction réalisée. Pour l’achat, cela variera notamment en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la région où vous l’achetez. Le total des frais pour l’acheteur pourra atteindre jusqu’à 13% de la valeur du bien. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents, chaque communauté autonome gérant ses impôts immobiliers.

Nos 7 Conseils Avant d’Acheter un Bien Immobilier en Espagne

Vous désirez acheter un appartement, une villa ou un terrain en Espagne mais … Vous habitez à l’étranger ? Vous ne parlez pas espagnol ? Vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous lancer dans des recherches longues et fastidieuses ? Vous ne dominez pas le marché immobilier ni la législation espagnole ? Vous ne voulez prendre aucun risque ?

Et si vous achetiez une résidence secondaire en Espagne ?

Il est encore possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier en Espagne. Le tourisme explose et l’économie continue de croître. Les banques continuent de liquider, l’immobilier prend de la valeur chaque année et les rentabilités des locations ne cessent d’augmenter.

8 erreurs à ne pas faire lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne …

L’achat d’un bien immobilier en Espagne est une opération complexe pour un francophone ou un étranger. Souvent, les acheteurs méconnaissent ou sous-estiment certains éléments. Alors, quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre et comment les éviter ?

Le saviez-vous ? L’Espagne, un pays presque sans taxes immobilières !

Vous vivez en France et vos taxes d’habitation et foncières ont encore augmenté et atteignent des sommes vertigineuses. Alors choisissez l’Immobilier en Espagne où vous paierez deux fois moins de taxes foncières et où la taxe d’habitation … n’existe pas !

Tout ce que vous devez savoir sur les contrats de location en Espagne

Avec la hausse des prix à la vente dans l’immobilier en Espagne, la location immobilière est privilégiée par les jeunes espagnols, mais aussi par les nouveaux arrivants francophones. Alors que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne pour les nouveaux locataires ?

Acheter ou Louer en Espagne ?

Vous venez d’arriver en Espagne et vous avez trouvé votre petit lieu de paradis ! Alors Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat immobilier ou de la location immobilière en Espagne ? 

L’immobilier en Espagne : Pourquoi ?

Investir dans l’immobilier en Espagne, c’est un rêve qui peut devenir réalité. Vos avantages pour un investissement immobilier en Espagne : la douceur du Climat, des prix Attractifs, une Rentabilité évidente, un Niveau de Vie amélioré et un Accès favorisé.

Boom du Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

Vous avez le projet d’acheter un appartement, une maison, un pied à terre, un investissement locatif en Espagne ? Vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts ? Vous pouvez alors vous adresser à une profession en pleine expansion en Espagne, le Conseiller Personnel en Immobilier (« asesor personal inmobiliario » en espagnol ou « real estate shopper » en anglais)

Attention au m2 espagnol ! Il est plus petit que le m2 francophone !

La méthode de calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison est différente en Espagne. Un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voir moins. 

11 Astuces pour se protéger naturellement de la chaleur dans un logement en Espagne et … ailleurs !

Fermez vos volets pendant la journée. Ouvrez vos fenêtres à la tombée de la nuit. Filmez vos vitres ! Retirez vos tapis. Éviter toute source de chaleur interne. Un drap mouillé devant votre fenêtre. De l’eau sur le sol. Des plantes, des plantes, des plantes. Glace et ventilateur. Buvez et rafraîchissez votre corps ! Mangez frais.

Le NIE, le sésame pour l’immobilier en Espagne

L’obtention du NIE est le passage obligé pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. C’est un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

3 moyens pour le faire :

1. envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

2. ou rédigez un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier

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Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Troisième épisode : après l’achat…

Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition à l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier.

Dans cet article, nous vous présenterons les pièges à éviter après l’achat. Le 4 décembre dernier, nous avons traité des pièges à éviter avant l’achat, le 18 décembre des pièges à éviter pendant l’achat et aujourd’hui, nous vous présentons les pièges à éviter après l’achat. Bonne lecture !

 

Troisième épisode

Les pièges à éviter après l’achat

Voici les principaux pièges, les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents après l’achat de votre bien immobilier.

 

Ça y est, vous avez acheté votre appartement ou votre villa, il ne manque plus qu’à vous installer, vous pensez que tous les problèmes sont derrière vous… Presque !

 

  1. Des travaux incontrôlables qui n’en finissent plus

Si vous avez suivi nos conseils, vous saviez déjà, au moment de la signature chez le notaire, quels étaient les travaux à réaliser et leur coût. Reste à contrôler leur réalisation et leur bon avancement et, cela, à distance est toujours très difficile, voire impossible. Si vous ne les suivez pas ou ne les faites pas suivre, il y aura toujours des « malfaçons » et des délais qui vont s’éterniser pour plein de « bonnes raisons ».

Alors, trois solutions s’offrent à vous :

  • ou vous restez sur place avec tous les désagréments que cela engendre (bruit et poussière si vous vivez dans le logement, hébergement payant si vous n’y résidez pas, disponibilité si vous travaillez)
  • ou vous faites appel à un chef de chantier indépendant ou un architecte qui supervisera vos travaux,
  • ou vous demandez à votre conseiller immobilier de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vous remettre des états d’avancement régulièrement.

 

  1. Souscrire une assurance trop élevée

Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers.

 

  1. Ne pas assister aux réunions de copropriétaires

Dans le cas d’une copropriété formée par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement, vous aurez aussi à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion.

Il vous faudra aussi participer ou vous faire représenter aux réunions de copropriétaires, l’assemblée générale annuelle et 2 ou 3 autres dans l’année portant sur différents sujets, les plus importants étant les ravalements de façade dont les travaux peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’Euros pour vous.

Normalement, le syndic choisi par la copropriété envoie par mail et par courrier à votre adresse espagnole les convocations et les comptes rendus des assemblées de copropriétaires.

Il est important que vous assistiez ou que vous vous fassiez représenter à ces assemblées car certaines décisions peuvent être importantes, notamment en matière de charges financières pour vous.

 

  1. Gérer ses impôts fonciers depuis l’étranger, difficile mais possible

Bien sûr, il est tout à fait possible de gérer toutes les dépenses liées à son logement en Espagne depuis la France, la Belgique, la Suisse ou un autre pays, les transferts bancaires par internet permettent facilement de le faire. Mais il faut être bien organisé et ne pas oublier de regarder de temps en temps dans sa boîte aux lettres espagnole : par exemple la quittance de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier) y sera déposée dans les derniers jours d’hiver, et vous ne serez pas avisé ni par courrier à votre domicile à l’étranger, ni par mail.

Nous vous offrons cette astuce pour gérer votre IBI depuis l’étranger : demandez à l’administration espagnole une clef électronique qui vous permet d’accéder à travers internet à votre dossier administratif complet en ligne (historique et actualisation des impôts divers dont IBI, mais aussi amendes !) et de réaliser votre paiement électronique. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce genre de procédure, nous vous conseillons de faire appel à votre conseiller immobilier.

 

  1. « Oublier » de payer son impôt sur le revenu en Espagne

Tous les étrangers non-résidents en Espagne doivent déclarer au centre des impôts (Hacienda) les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) qu’ils ont dégagé en Espagne au cours de l’année et/ou le bien immobilier qu’ils ont acheté. En tant que propriétaire cette déclaration est à remplir que vous dégagiez ou non des revenus locatifs.

Il vaut faudra vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne, que vous soyez résident ou non résident espagnol. “Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l’Impôt sur le Revenu des Non Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété”. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :

  • Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
  • L’impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble.

Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts. Vous pouvez cependant nommer un représentant fiscal pour entreprendre cette démarche.

Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée résidente.

 

  1. Et l’impôt sur le Patrimoine ?

L’impôt sur le Patrimoine est l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Il s’applique au patrimoine constitué sur le territoire espagnol, soit l’ensemble des actifs du contribuable, qu’ils soient d’origine financière, mobilière ou immobilière : liquidités sur le compte bancaire, biens immobiliers, épargne, valeurs mobilières, assurance vie, véhicules, objets d’art, etc. La valeur de l’ensemble est arrêtée au 31 décembre de l’année en cours et doit être déclarée l’année suivante. Il existe toute une série de biens exemptés, notamment la résidence principale (jusqu’à 300.000€).

Bonne nouvelle : cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine très élevé en Espagne (supérieur à 1 million €). Seconde bonne nouvelle : certaines régions, dont Madrid, pratiquent une réduction fiscale de… 100%. Troisième bonne nouvelle : cet impôt devrait disparaître en 2018 !

 

  1. « Oublier » les impôts provenant des revenus locatifs espagnols dans son pays d’origine !

Si vous résidez en dehors de l’Espagne, et si vous louez votre bien immobilier en Espagne, il faudra déclarer vos revenus locatifs à l’impôt sur les revenus dans votre pays de résidence, l’éventuelle taxation payée en Espagne constituant un crédit d’impôt. En France, il vous faudra en plus déclarer votre bien à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si vous en êtes redevable.

 

  1. Croire qu’il est facile de faire des locations touristiques

Vous souhaitez louer votre résidence secondaire pour récupérer une partie de votre investissement.

En moyenne, les biens sont loués de 8 à 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et un peu hors saison, pas plus. Il est facile de louer son bien en août, mais en juillet, c’est déjà plus difficile parce que seuls les Belges, les Allemands et les Néerlandais sont en vacances. L’abondance de l’offre d’appartements et de villas à louer joue en votre défaveur. Pour une villa, la demande sera un peu plus importante, surtout si elle est située en bord de mer.

N’oubliez pas que vous devrez être présents ou représentés par une agence lors de l’arrivée et du départ des locataires. Et attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires.

La location à l’année sera moins rentable l’été, mais elle vous assure aussi un revenu le reste de l’année, et moins de soucis qu’avec des locataires multiples.

Une astuce si vous souhaitez avoir une rentabilité supérieure en louant à l’année et si votre logement est dans une grande ville touristique : louer le pour des séjours touristiques en été, et pour des étudiants étrangers de septembre à juin. Là il faudra faire attention aux excès de l’auberge espagnole !

 

  1. La revente peut coûter cher !

Si vous souhaitez revendre votre bien, il vous faudra payer une commission pour l’agence, souvent faire des travaux pour un « rafraîchissement », payer éventuellement les frais d’annulation d’hypothèque et payer des impôts nationaux et communaux sur la plus-value réalisée. Mises bout à bout, ces charges peuvent représenter de 10% à 20% de la valeur du bien !

La charge la plus importante, l’impôt national sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 19%, payable sur les bénéfices réalisés sur la différence de la valeur du bien immeuble entre l’année de son acquisition (prix d’acquisition plus frais) et l’année de sa vente (prix de vente moins les frais). Tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date à laquelle ils avaient acquis les biens immeubles, sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et qui s’applique contre l’impôt sur les plus-values de capitaux du vendeur.

L’impôt sur la plus-value pour les résidents est de 19% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, 21% sur les montants entre 6 000 € et 50 000 € de bénéfice, et 23% sur les montants à partir de 50 000 € de bénéfice. Dans le cas où les fonds perçus de la vente sont destinés à l’achat d’une autre résidence habituelle durant les deux années antérieures et postérieures à la vente et si le montant total de la vente est réinvesti dans le nouveau logement, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvesti, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.

 

  1. Ne pas avoir de liens locaux

Vous résidez hors d’Espagne, et il n’est pas toujours évident d’entretenir ou de gérer votre bien à distance. Que ferez-vous s’il y a une fuite d’eau ? Et en cas de tempête, qui interviendra et qui fera les constats dans votre villa de bord de mer ? Sans oublier les nettoyages et l’état des lieux après une location touristique, et la préparation du logement avant votre arrivée pour les vacances, par exemple le bon fonctionnement de l’air conditionné. Et comment ferez-vous pour payer et contrôler le travail du jardinier et le payer ? Il y a aussi plein de petits travaux que vous voudrez réaliser pendant votre absence, en qui avoir confiance et à qui confier les clefs ? Enfin, nous en avons déjà parlé ici, il y a la gestion du paiement des charges locales (copropriété), des impôts locaux (IBI) et des impôts nationaux (IRNR), et les participations aux assemblées générales et aux assemblées extraordinaires de copropriétaires.

Le plus simple est de confier la gestion de votre bien à une agence spécialisée ou encore mieux à votre conseiller immobilier qui vous a accompagné pendant tout le processus d’acquisition de votre bien, c’est lui qui connaît le mieux votre logement après vous ! Il vous représentera pour les assemblées de copropriété, il viendra contrôler votre logement une fois par quinzaine (ou plus souvent si vous le souhaitez) et relèvera le courrier, il sera disponible localement si il y a un problème (fuite, tempête ou autre), il pourra accueillir ou être présent lors du départ de vos locataires, il pourra contracter le personnel de nettoyage ou de jardinage, il vérifiera l’avancement ou l’achèvement des travaux réalisés en votre absence, il pourra aussi gérer et contrôler les factures de charges (copropriété, eau, gaz, électricité) et assurer la gestion et le règlement des impôts (IBI et IRNR), etc.

 

Le Conseiller Immobilier : le bon conseil avant, pendant et après l’achat de votre logement. Vous économiserez du temps et de l’argent avec lui, et vous trouverez le bien immobilier qui correspond le plus à vos désirs.

 

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Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Second épisode : pendant l’achat…

Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition à l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier.

Dans cet article, nous vous présenterons les pièges à éviter pendant l’achat. Le 4 décembre dernier, nous avons traité des pièges à éviter avant l’achat et le 3 janvier, nous traiterons des pièges à éviter après l’achat. Bonne lecture !

Second épisode

Les pièges à éviter pendant l’achat

Voici les principaux pièges, les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents en phase d’achat, c’est-à-dire pendant la période où vous achetez le bien immobilier sélectionné.

  1. Ne pas contrôler la situation du bien

Vous avez trouvé l’appartement à Barcelone ou la villa au bord de mer dont vous rêviez. Mais avez-vous pensé à contrôler la situation du bien ? Avant de vous engager contractuellement et de verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en détail sur la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien, au niveau national, régional et local car le notaire ne le fera pas ! Il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au français par exemple, ne garantit pas l’origine de propriété. En Espagne, le notaire se contentera presque que de la vérification de l’Etat-Civil des deux parties !

Et la liste des contrôles et vérifications à réaliser par l’acheteur est très très longue…

  • En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien

En Espagne, une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connaît la capacité juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause peut rendre difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait qu’en Espagne, le notaire n’est pas censé vérifier ces informations et que, dans la quasi-totalité des cas, il ne le fera pas !

  • La « Cédula de habitabilidad »

Le propriétaire doit vous remettre la « Cédula de habitabilidad » vous informera que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable : dans de très nombreux cas, l’absence de ce document veut tout simplement dire qu’il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation ou que le bien immobilier a été réalisé sans permis de construire ! Attention ce document a une validité de 10 à 15 ans et il doit être actualisé.

  •  La « Nota simple informativa »

En Espagne, les dettes ne sont pas liées au propriétaire, mais au bien, et encore une fois c’est à vous de vous informer car le notaire ne le fera pas. Il est nécessaire de solliciter la « Nota simple informativa » la plus récente auprès du Registre de la Propriété. Ce document vous informera entre autre que la propriété est détenue par le vendeur – et comment il l’a acquise (héritage, divorce, veuvage…). Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.

  • Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures

Il sera ensuite nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que le dernier reçu de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », la taxe foncière espagnole), les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires (qui vous montreront par exemple qu’il vous faudra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière AG), les derniers reçus de paiement de l’électricité, du gaz, de l’eau et des charges de copropriété. Ces documents vous permettront entre autre de savoir si la propriété est libre de toutes charges et si des travaux futurs ont été engagés par l’assemblée des copropriétaires.

  • L’acte de vente précédent

Demandez aussi l’acte de vente précédent dans le cas où le propriétaire l’avait déjà acheté à un autre propriétaire. Il vous permettra de vérifier en particulier qu’il n’y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas où il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de l’architecture interne, etc.), vérifiez qu’il y a bien eu une déclaration faite aux services compétents sinon en cas d’absence de déclaration et en cas de contrôle, vous risquez de payer des taxes pour l’ancien propriétaire.

  • Le « Certificado de aptitud » pour les biens de plus de 50 ans

Depuis 2012, dans les édifices de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspección Técnica del Edificio – ITE) est obligatoire. Le propriétaire doit vous fournir le « certificado de aptitud » de l’immeuble.

  • L’état physique du bien

Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez décidé d’acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de faire une inspection dans les moindres détails. Assurez-vous qu’il n’y a pas de fissures dans les murs, vérifiez l’étanchéité du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualité des matériaux. Une attention particulière doit être accordée aux plafonds et au sol, à la qualité de la menuiserie (les fenêtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, à la conformité du système électrique et de distribution d’eau et de gaz, à l’éclairage, la climatisation, la chaudière, aux salles de bain et à la cuisine. Et s’il y en a une, vérifiez que la piscine n’a pas de fissure, ça pourrait gâcher vos premiers bains !

En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité.

  • Et son environnement

 Renseignez-vous auprès des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la réalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bénéficier ou nuire au logement et à son environnement.

  • Okupas : danger !

Dernier piège lié au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier à Barcelone : la présence d’Okupas dans d’autres logements de la copropriété : les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront évidemment aucune charges communes, et vous aurez alors à supporter ce poids financier. Certaines municipalités, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera très difficile de gérer ce problème. Très souvent quand vous voyez des logements proposés par les banques à des tarifs défiant toute concurrence, vous pouvez être certains qu’ils se trouvent dans des immeubles habités par des okupas.

  • Vérifiez la santé financière du promoteur dans le neuf

Dans un achat sur plan, n’oubliez surtout pas de vérifier la santé financière du promoteur et d’aller visiter ses réalisations antérieures. Au moment de la crise, il y a 10 ans, de très nombreux promoteurs ont déclaré faillite et ont laissé en « plan » (c’est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdus toutes leurs avances.

Quelques exemples de déconvenues…

Un logement criblé de dettes vendu : l’appartement de 80 m2 à Benidorm avait été amené en garantie d’une dette contractée par l’ancien propriétaire. L’acheteur suisse, qui n’avait pas fait la vérification nécessaire, a dû assumer toutes les dettes du propriétaire précédent.

Une villa avec une extension non déclarée : il s’agit d’une villa à Valence de 200 m2 à laquelle a été adjointe par la suite une terrasse de 40 m2, mais sans autorisation d’extension et de travaux déposée en mairie, et bien sûr sans taxes versées. Ce bien a été vendu à un couple de français sans précision de cette extension dans le contrat. En cas de contrôle, les acheteurs sont redevables de cette taxe et d’une amende. En cas de vente, cette terrasse ne peut pas apparaître !

Une maison construite sur une terre agricole : dans la région d’Alicante, un couple belge a acheté, en bordure d’un village, une très jolie petite maison de 150 m2 avec piscine et un grand jardin… Trois ans après, ils se rendent compte que leur maison se trouve sur des terres agricoles et qu’elle est donc illégale. Elle peut donc être démolie à n’importe quel moment ! Comment est-ce possible ? Des pots de vin versés aux autorités communales par exemple.

Un bel appartement avec des charges impayées : un expatrié français a acquis un logement de 170 m2 à Barcelone dans le beau quartier Sant Gervasi, mais il s’est rendu compte juste après la signature chez le notaire en rencontrant son voisin de palier que le vendeur n’avait pas payé ses charges et travaux de copropriété depuis 3 ans dont un ravalement. Ça lui a coûté pas loin de 10.000 € !

La villa était construite au bord d’une… future voie rapide : l’affaire était exceptionnelle, 150.000 € pour une villa de 120 m2 à 5 minutes de Malaga. Trop beau pour être vrai, les nouveaux propriétaires canadiens n’avaient pas été à la mairie pour se renseigner sur les futurs projets urbanistiques de la zone. Deux ans après leur achat, une voie rapide a été construite juste devant chez eux !

Le promoteur a fait faillite : entre Marbella et Malaga, un couple suisse a été séduit par ce lotissement en construction avec piscine et activités communautaires, à proximité d’un grand terrain de golf. Ils achètent sur plan leur villa mitoyenne de 100 m2 et payent environ 30% du bien en avance. Malheureusement, le promoteur a de graves problèmes financiers et il fait faillite. Quatre ans après, la villa n’est toujours pas finie.

Une maison de village avec obligation de restauration : un couple français fait l’acquisition d’une très ancienne maison de village en Navarre. Mais le vendeur s’est bien gardé de leur dire avant l’achat qu’il avait une obligation de restauration du bien délivrée par les services d’architecture et d’urbanisme de la région.

Trois okupas dans l’immeuble : là aussi, une superbe affaire avec un logement de 60 m2 dans un immeuble de 6 étages près de la gare de Sants à Barcelone, vendue à un prix imbattable par une grande banque espagnole qui vous fournit en plus l’hypothèque. Le jeune belge qui l’a acquis pensait que c’était l’affaire du siècle. Deux mois après la vente, il se rend compte que ses voisins de palier sont des okupas, qu’au rez de chaussée et au-dessus de lui, il y aussi des okupas. Il doit payer ses charges mais aussi celles des okupas au prorata des parts qu’il a dans l’immeuble.

Le faux vendeur : l’affaire est trop belle, le couple de retraité français en vacances à Séville tombe sous le charme d’un vieil appartement au bord du Guadalquivir dans le quartier Triana. La vue et le prix sont exceptionnels, il va partir très vite, il faut le réserver, 3000 € en espèces, ce n’est pas grand-chose. Sauf qu’une fois payé, le pseudo-vendeur ne réapparaît plus et que ce logement était en réalité loué sur Airbnb avec une carte de crédit volée !

Si vous allez devant les tribunaux pour n’importe laquelle de ces affaires, vous perdrez car le juge considérera que vous étiez responsable de toutes les recherches préalables et que vous étiez pleinement conscients de l’état réel du bien que vous avez acheté.

Nos 2 conseils pour clore ce chapitre sur le contrôle du bien :

  • Pour tous ces contrôles, ces recherches et toutes ces tâches, l’intervention d’un Conseiller Immobilier francophone est presque toujours indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
  • Ne payez jamais un acompte tant que vous n’avez pas effectué ces vérifications, sinon vous le perdrez !

2. Ne pas signer de contrat précis pour le “Paga y señal”

Le “Paga y señal” ou « reserva » est une petite somme d’argent (généralement entre 1.000 et 5.000 €) versée à titre de réservation temporaire du bien. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et vous est réservé pour le prix accordé. Il vaut mieux (1) payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, (2) que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces (ainsi il y a une trace du paiement).

Cette étape n’est pas indispensable, elle est principalement utilisée pour obtenir l’accord hypothécaire auprès de la banque. Si le prêt bancaire n’est pas accordé, la somme d’argent déposée est rendue, mais il faut absolument que ce soit précisé dans un acte sous seing privé et le délai de négociation ne doit pas dépasser 1 mois. Si l’une et l’autre condition n’est pas remplie, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.

3. Ne pas avoir de financement avant le contrat de compromis de vente

Le contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales) est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

D’un commun accord, ce contrat stipule la date à laquelle la vente doit être réalisée. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention du financement si tel est le cas.

C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).

A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété. Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu (à moins que le contrat contienne une clause précisant que l’achat du bien est conditionné par l’obtention du prêt bancaire).

Ce qui veut dire que si vous n’obtenez pas de crédit hypothécaire, vous perdrez aussi les 10% d’acompte ! C’est pourquoi nous vous avons conseillé dans notre article précédent de vous renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche de votre logement (voir la partie 4  « Ne pas se renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche »). Pour tout ce qui concerne les pièges du financement (en particulier la sous-estimation de la durée d’obtention de l’hypothèque et du coût total d’acquisition), référez-vous à notre article précédent.

Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un délai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin d’éviter de perdre votre  argent.

Attention, si l’acheteur dispose de l’argent disponible et n’est pas dépendant d’un prêt hypothécaire, il est alors courant de passer outre cette étape et de passer directement à l’acte de vente final.

4. Sous-estimer la durée d’obtention du NIE

La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Normalement, les résidents francophones en Espagne en ont un. Les francophones non-résidents peuvent faire cette demande directement à l’ambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays d’origine. Attention, il vaut mieux s’en occuper dès le “Paga y señal” (cf. point 3 ci-dessous) car il faut compter 3 à 4 semaines pour l’obtenir. Et sans NIE pas d’achat possible !

5. Ne pas avoir de compte-courant en Espagne

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé que la personne qui va acquérir un bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprès d’une banque en Espagne. En effet, le paiement des impôts et frais liés à l’achat devront être versés depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (charges communes, gaz, eau, électricité). Si vous avez fait l’hypothèque en Espagne, la banque vous demandera d’ouvrir un compte.

Néanmoins depuis 2014 pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prélèvements automatiques eau/électricité/etc.) à partir de son compte bancaire en France. De même on peut payer tous ses impôts espagnols (IBI/Basura/impôt non résident) à partir du compte bancaire français. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusqu’à 50 000 Euros.

6. Faire l’erreur de prendre un prêt à taux variable

Ce n’est plus le cas aujourd’hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prêts accordés par les banques espagnole étaient à taux variables, ce qui est l’un des principaux facteurs de la crise immobilière espagnole de l’époque. Si vous faites un prêt avec une banque espagnole, vous demanderez un prêt à taux fixe, mais attention le taux sera environ 0,5% supérieur à celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! N’oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prêtera que 80% de la valeur de l’estimation du bien (« tasacion »).

7. Se laisser imposer une assurance-vie hors de prix

La banque en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce n’est pas obligatoire (même les Espagnols ne le savent pas). Et passé un certain âge et pour des montants de prêt importants, cela peut coûter très cher, jusqu’à… 4000 € par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sécuriser, notre conseil est de comparer les prix car ils varient de 1 à 3 selon la compagnie !

8. Se laisser imposer le notaire

En vertu de la loi espagnole, le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur doit être certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur. Ne laissez pas le vendeur, l’agence ou la banque vous imposer un notaire sauf s’il a d’excellentes références.

 

9. Ne pas étudier le contrat de vente et le prêt bancaire

Des copies de  l’acte d’achat notarié (“Escritura”) et du contrat de prêt bancaire sont disponibles 3 jours avant la signature définitive chez le notaire. Il faut les étudier à la loupe et surtout n’oublier pas la mention que le bien acheté doit être libre de charges.

10. L’erreur de payer 100% du bien à un vendeur résidant à l’étranger

Vous achetez un bien existant dont le propriétaire ne vit pas en Espagne? Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt des personnes pour les non-résidents, somme que vous devrez verser à l’administration fiscale espagnole. Vous ne payez donc chez le notaire que le solde à 97%.

11. Oublier les clefs lors de l’acte d’achat notarié

La remise des clefs est obligatoire après la signature et le paiement du solde de la vente.

Attention, les paiements en espèces ne peuvent pas être supérieurs à 15.000 €.

Il vous faudra compter jusqu’à deux mois pour que l’inscription définitive de votre titre de propriété soit effectuée.

12. Ne pas faire appel à un professionnel

Si vous n’êtes pas familiarisés avec la langue espagnole ou le système juridique espagnol, si vous ne savez pas en quoi consiste le contrôle du bien immobilier choisi, si vous ne connaissez pas les différentes étapes de la procédure d’acquisition du bien, il est absolument indispensable qu’un Conseiller Immobilier francophone vous assiste pendant cette période de vente. Normalement, après la lecture des 11 points précédents, cela doit vous paraître évident !

Le Conseiller Immobilier francophone est nécessaire avant, pendant et après l’achat.

Prochain épisode le 3 janvier 2018 : Les pièges à éviter après l’achat.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

Envoyez nous :

un mail à espagnimmo@yahoo.com 

ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier

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Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Premier épisode : avant l’achat…

Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats à l’achat d’un logement en Espagne. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseil en Immobilier chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser ces prestations qui vous feront économiser du temps et de l’argent, et qui vous éviteront souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier.

Dans cet article, nous vous présenterons les pièges à éviter avant l’achat. Le 20 décembre, nous traiterons des pièges à éviter pendant l’achat et le 3 janvier, les pièges à éviter après l’achat. Bonne lecture !

Premier épisode

Les pièges à éviter avant l’achat

Voici les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents en phase de pré-achat, c’est-à-dire pendant la définition, la recherche et la sélection des biens immobiliers à visiter.

 

  1. Perdre son temps…

C’est le moment de la recherche, votre premier réflexe est d’aller sur les sites internet destinés au marché immobilier espagnol. Et vous commencez alors à rêver, mais avez-vous bien défini ce que vous voulez et les moyens dont vous disposez ?

La première erreur est de partir tout azimut, de tout regarder, de voir défiler à l’écran des centaines d’appartements et de villas dans toute l’Espagne… et évidemment c’est une perte de temps ! Comment ferez-vous par exemple pour aller visiter des biens qui sont souvent à des centaines de kilomètres de distance les uns des autres ?

Avant de se lancer dans des recherches par internet, l’élément le plus important est la localisation. Comme le disent les Anglais, « location, location, location ». Vous devez d’abord définir dans  quelle zone, dans quelle ville et même dans quel quartier vous souhaitez vivre, si vous souhaitez un logement en centre-ville, en périphérie, dans l’intérieur, ou en bord de la mer…

Quand vous avez défini la localisation, pensez alors à vérifier :

  • l’accessibilité : quelle est la durée de trajet depuis votre résidence principale ? Y-a-t-il un aéroport à proximité et des fréquences aériennes suffisantes à des prix raisonnables ? Avez-vous besoin d’un véhicule localement pour vous déplacer ?
  • les services de proximité : transports urbains, magasins, services d’alimentation, centres de santé et centres de loisirs, etc
  • les établissements d’enseignement de vos enfants si vous souhaitez en faire votre résidence principale : distance aux collèges, lycées (lycée français ?) ou garderies

Pour toutes ces informations, Google Maps vous sera d’une grande utilité. Tout cela vous aidera à définir votre zone de recherche.

Et n’oubliez pas que dans certaines régions, l’automne, l’hiver et le début du printemps peuvent être franchement déprimants.

Prenez aussi  le temps de définir les caractéristiques du bien souhaité : le style du bien immobilier, la surface, le nombre de chambres et de salles de bains, climatisation, terrasse, piscine, jardin, vue, garage sont les critères les plus habituels. Cela réduira le nombre d’offres.

 

  1. Vouloir tout faire tout seul

Pourrez-vous visiter tous les biens que vous aurez sélectionnés ? Évidemment non ! Ou si vous le faites, cela vous coûtera beaucoup de temps et d’argent.

Comme beaucoup de francophones qui veulent acheter en Espagne, vous pensez qu’en étant dans l’Union Européenne, les lois sont identiques à celles de votre pays. C’est une grosse erreur : sachez que les lois, les règles et les administrations sont différentes mais aussi varient en fonction des régions autonomes espagnoles.

Vouloir tout faire seul engendrera pour vous au final plus de frais, plus de temps et plus de soucis …

Dans le domaine immobilier en Espagne, la principale différence est le rôle du notaire : il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont absolument pas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Ces vérifications en Espagne doivent être réalisées en amont par l’acheteur, ou le cas échéant, par un conseiller professionnel, qui devra s’assurer que les règles juridiques, administratives et urbanistiques nationales, régionales et locales ont bien été respectées. Pour résumer, le rôle des notaires espagnols se réduit à celui de rédacteur et de chambre d’enregistrement de l’acte de vente. Nous en parlerons plus longuement dans l’article consacré aux erreurs lors de la phase d’achat.

Mais il y a aussi d’autres différences importantes dans l’immobilier en Espagne :

  • Le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone !

Vous pensez aussi que les surfaces affichées dans les annonces sont les mêmes que dans votre pays. Et bien non, le m2 espagnol est plus petit que le m2 francophone ! En France, en Belgique, en Suisse et dans la grande majorité des pays européens, la superficie annoncée est la surface habitable ou la surface utile. En Espagne, la superficie dont parlent les propriétaires et les agences est le plus souvent la surface construite avec les parties communes. Alors, faites bien attention, car un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 100 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 80 m2 ou d’une surface habitable de 70 m2, voir moins. Il est évident qu’alors le prix au m2 varie largement.

  • Une autre façon de fonctionner des agences immobilières

Les agences immobilières n’ont pas d’exclusivité en Espagne. Un projet de nouvelle construction peut être mis en vente par plusieurs agences, mais les prix sont les mêmes pour tout le monde. Si le prix proposé par une agence est inférieur aux autres, vous devez vous méfier. Certaines agences mentionnent le prix de lancement sur leur site internet et « oublient » de l’adapter par la suite. Par contre dans l’ancien, vous pouvez avoir des prix qui diffèrent d’une agence à l’autre comme d’un site internet à l’autre, et même entre les agences et le propriétaire ! Les agences espagnoles ne disposent pas de licence et n’ont pas d’assurance professionnelle, sauf dans quelques rares communautés autonomes (dont la Catalogne)

  • Des agences immobilières à « double commission » !

Au-delà du prix de vente annoncé, certaines agences font payer une commission au vendeur et une autre à l’acheteur, surtout s’il est étranger. Il ne faut en aucun cas accepter ce système. Le prix de vente annoncé doit tout inclure.

  • Un prix spécial « étrangers »

Certains biens et certaines agences immobilières sont spécialement orientés vers des acheteurs étrangers. Ces agences profitent parfois de la méconnaissance de l’acheteur des prix réels du marché. Il est indispensable de bien connaître les prix immobiliers locaux des biens similaires afin de commencer la négociation sur la meilleure base possible. Aujourd’hui, en Espagne, à quelques rares exceptions près (centre de Madrid ou jusqu’en septembre de Barcelone, Baléares) le prix affiché est presque toujours négociable. La marge de négociation peut varier de 5 à 20% selon le prix affiché.

 

  1. Surestimer sa capacité financière

Vous commettez l’erreur (classique) de vous intéresser au seul prix du logement et de ne pas considérer les frais additionnels du contrat d’achat, de travaux de rénovation, de maintenance… et les frais mensuels que vous aurez à supporter pour maintenir votre niveau de vie (hypothèques, déplacements et charges). Ne pas faire les bons calculs est une erreur fatale qui va vous retarder pour obtenir le logement que vous voulez.

Beaucoup de gens oublient qu’il faut ajouter au prix d’achat d’un logement d’occasion de 10% à 15% pour les frais : impôts, droits et taxes, prestations du notaire, frais d’avocat ou de conseillers immobiliers, inscriptions au registre de la propriété et au registre des actes notariés, frais d’hypothèques (si il y en a), frais de déménagement et d’installation, etc.

Pour une acquisition dans le neuf, il faudra rajouter 10% de TVA (IVA en Espagne).

Par ailleurs, d’autres frais existeront après l’acquisition. Vous aurez besoin de meubler votre logement. Vous aurez à assurer les mensualités hypothécaires (attention aux variations si vous avez pris un prêt à taux variables), les frais fixes et variables de copropriété, les impôts locaux (IBI, la taxe foncière annuelle de 100 à 200 euros par tranche d’achat de 100.000 euros), les charges d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone ou d’internet (beaucoup plus cher en Espagne), les coûts d’entretien de la piscine et du jardin de votre villa, les assurances et réparations diverses…

Comptez un besoin financier global de 120% du prix de vente pour un logement sans rénovation à 150% pour un logement avec rénovation.

 

  1. Ne pas se renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche

Dans le cas où vous ne pouvez pas financer le bien immobilier, une erreur très courante est de ne pas avoir d’accord bancaire préalable pour le prêt hypothécaire.  Pour ce prêt, vous avez deux choix : faire un crédit dans votre pays d’origine ou le faire en Espagne. Et ce sont deux choix très différents qui sont loin d’être évidents et pour l’un et pour l’autre.

Souvent les acheteurs vont voir leur banque après avoir sélectionné leur logement à acheter. Le banquier pourrait ne pas vous suivre, ou pourrait vous retarder en demandant un délai pour étudier votre dossier ou d’autres pièces justificatives, ce qui retardera votre achat et pourrait aussi l’annuler si les délais sont trop longs. N’oubliez pas aussi que peu de banques en France, en Belgique ou en Suisse accepteront une hypothèque en Espagne !

Quant aux acheteurs francophones qui choisissent de demander un prêt en Espagne, ils ne mettent pas assez souvent les banques en concurrence et c’est d’autant plus préjudiciable que les taux sont plus élevés en Espagne que dans les pays francophones.  Il faut bien en étudier aussi les termes, les conditions, les services et les coûts additionnels. Le plus important, pour obtenir un crédit hypothécaire en Espagne, est de trouver un directeur de succursale qui vous écoute et fait des efforts pour comprendre votre situation financière et personnelle.

Les banques espagnoles sont plus strictes aujourd’hui pour les concessions de prêts (les deux-tiers des demandes de prêts sont refusées), et si les exigences de solvabilité sont respectées, elles offrent au mieux jusqu’à 80% de la valeur d’achat ou d’évaluation du bien. L’époque où les banques espagnoles prêtaient jusqu’à 110% de la valeur des biens sans étude de dossier est révolue. Donc si on se réfère à ce que nous écrivions plus haut (« Comptez de 120% du prix pour un logement sans rénovation à 150% pour un logement avec rénovation. »), il faudra que vous autofinanciez de 40% à 70% de la valeur du bien !

Sachez aussi qu’une banque espagnole prendra une décision plus rapidement qu’une banque francophone, mais que les taux sont supérieurs en Espagne, et les contrats espagnols sont plus difficiles à comprendre.

La quantité que vous devez destiner à votre achat ne devrait pas dépasser 30 % de vos revenus nets mensuels. Par exemple, si vos revenus mensuels sont de 4.000 euros nous vous recommandons de destiner à votre hypothèque un maximum de 1.200 € par mois. L’idéal pour acheter actuellement un logement en Espagne est de disposer de quelques économies et que vous utilisiez seulement 50 % de ces économies pour l’achat du logement. Ainsi vous diminuez la quantité à payer mensuellement pour votre prêt hypothécaire et vous pouvez couvrir sans problèmes les frais d’achat et les frais de rénovations possibles, de décoration, d’ameublement et de déménagement.

 

  1. Ne vous improvisez pas électricien, plombier ou carreleur !

Si vous achetez un logement qu’il faut réformer, cela peut vous coûter moins cher, y compris en y rajoutant les coûts des travaux. Mais cela peut devenir aussi une prise de tête et prendre beaucoup plus de temps que prévu. Il faut soit déléguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les réaliser soi même, ce qui est difficile si on réside à l’étranger. Cela dépend principalement de votre budget initial et de votre disponibilité.

Avant de prendre la décision d’acquérir un appartement à rénover, vous devez absolument avoir une idée très précise de tous les travaux à réaliser pour éviter des surprises coûteuses en temps et en argent. Sinon les économies d’investissement, qui pouvaient être comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer très rapidement en … surcoûts !

 

  1. Ne pas penser à la revente

Evidemment, une grande partie des gens qui veulent acheter un logement ne pensent pas à la revente. C’est encore une erreur car on ne sait jamais ce qui peut arriver : vous ne pouvez plus faire face aux hypothèques, vous vous lassez de votre logement ou de sa localisation, vous souhaitez investir dans un nouveau logement, vous vous séparez de votre conjoint, vous perdez votre travail, etc.

Privilégiez donc les logements qui sont les plus recherchés et qui seront les plus faciles à revendre. Ce sont d’abord de petits appartements (entre 60 et 100 m2), dans les grandes villes ou en bord de mer, avec deux ou trois chambres, deux salles de bains, une terrasse et une belle vue (une terrasse est un plus). Cela dépendra aussi de la zone et de l’utilisation. Il peut aussi s’agir d’un studio ou d’un appartement avec une chambre et salle de bain, ce sont les plus faciles à louer pour un usage touristique. Mais aussi de très grands appartements (plus de 300 m2) dans les zones centrales de Barcelone et Madrid.

 

  1. Visiter trop rapidement

Depuis l’étranger, Internet est un excellent allié pour identifier des biens immobiliers intéressants. Malheureusement, certaines agences immobilières recourent à des pratiques trompeuses comme par exemple la publication de biens immobiliers très attractifs à un bon prix mais qui ne sont plus en vente, et ce afin d’attirer l’intérêt d’acheteurs potentiels et d’essayer de leur vendre un autre bien. Ou encore l’utilisation de très belles photos qui ne reflètent pas toute la réalité du bien et de son environnement.

Visiter est évidemment une étape indispensable avant d’acheter. Vous avez fait votre sélection de logements et vous allez les visiter sur site. Mais vous avez peu de temps, 2 ou 3 jours, donc vous concentrez toutes vos visites sur cette courte période. Vous ne pourrez pas visiter et contrôler plus de 5 ou 6 biens immobiliers par jour. Ce n’est pas en 30 minutes que vous pouvez juger d’un logement : il y a toute une série de contrôles physiques à réaliser, l’environnement à apprécier et connaître en détail la situation de l’immeuble (dernière rénovation, travaux à réaliser, etc.), les conditions et règles communautaires (dans le cas d’un appartement en copropriété) et les coûts d’entretien et de maintenance (électricité, eau, piscine, jardin, frais de copropriété, etc.). Il vous faudra aussi contrôler la documentation privée et publique du logement.

Faire une analyse du marché local, en particulier des prix, est obligatoire. Une première analyse peut être réalisée avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractéristiques similaires. Des sociétés sont aussi spécialisées dans les évaluations du prix des logements.

 

  1. Méconnaître des situations particulières de l’immobilier espagnol

Souvent, les visites des biens par les étrangers sont beaucoup trop rapides, par manque de temps et d’organisation, ce qui ne permet pas de se rendre compte de « certains inconvénients » du marché immobilier espagnol.

  • Humidité par le sol

La villa sur la plage, tout le monde en rêve, mais cela peut très vite virer au cauchemar. Beaucoup de maisons de bord de mer ont été construites sur des terrains marécageux pris sur la mer ou sans vide sanitaire, ni dalle. Résultat : une humidité permanente en dehors de l’été qui remonte par le sol et qui vous rend la vie infernale. Et quand vous les visitez en été, vous ne vous en rendez absolument pas compte. L’idéal, c’est une villa près de la plage (que vous puissiez y aller à pied) mais un peu sur les hauteurs.

  • Des branchements hors normes

Toujours pour les villas, vérifiez que vos branchements d’électricité et d’eau sont bien aux normes ! Pour vous, ils vous paraissent corrects, mais par un professionnel, ils seront jugés illégaux et même dangereux.

  • Une qualité de construction qui laisse à désirer

Dans certaines constructions des années 90, les matériaux utilisés ne respectent pas les normes et ne sont pas toujours faits pour durer.

  • L’environnement évolue

Eviter d’acheter à proximité de terrains vagues. Toujours bien observer l’environnement et aller à la mairie pour consulter le Plan d’Occupation des Sols ou les futurs projets urbanistiques. La vue paraît imprenable, mais avez-vous pensé à vérifier les projets urbanistiques à venir dans la commune, et en particulier cet immeuble qui vous bouchera la vue dans 2 ou 3 ans ou cette future voie rapide qui passera devant chez vous !

  • Évitez les immeubles et les lotissements vides

N’achetez pas dans un immeuble ou un lotissement neuf mais vide, même si le prix est très intéressant. En particulier, toutes les banques proposeront d’emblée ce genre de bien dont elles veulent se débarrasser. Le prix sera attractif, mais l’immeuble ou le lotissement peuvent mettre des années à se remplir, le promoteur peut faire faillite et vous serez les seuls ou l’un des seuls à payer les charges de copropriété que vous finirez par ne plus payer. Au mieux ces propriétés finiront en logements sociaux, au pire en squats.

  • Une insonorisation qui laisse à désirer

Un gros défaut de beaucoup de constructions en Espagne est l’insonorisation. Très souvent mal faites, vous entendez tout ce que fait votre voisin dans la salle de bains ou… dans sa chambre. Donc évitez les tours énormes ou vous êtes entourés de voisins en haut en bas à droite et à gauche. Evitez aussi de choisir un logement au dessus d’un commerce ou d’un bar sinon vous connaîtrez l’enfer !

  • Se protéger du soleil !

Avez-vous pensé à l’orientation ? On pense très souvent soleil et donc exposition au sud quand on veut acheter en Espagne, mais croyez-nous, il faut aussi penser espace frais pour l’été.

  • Vérifiez la destination de l’utilisation du bien

Un petit passage par le cadastre peut vous apprendre que le loft sur lequel vous craquez n’a pas de « cédula de habitabilidad » (certificat d’habitat ») car ce bien immobilier est destiné à un usage commercial ou industriel, et non à un usage résidentiel. Et en dehors des grandes villes, il peut aussi arriver que les maisons aient été construites sur des terres agricoles ; elles sont donc illégales et peuvent être démolies à n’importe quel moment ! Les pots de vin versés aux autorités sont passés par là.

  • Bien vérifier ce que comporte le prix

Il arrive que vous deviez acheter une place de parking séparément, mais ce montant (15.000 ou 20.000 euros par exemple) n’est pas inclus dans le prix annoncé par l’agence.

  • Tenez compte de la susceptibilité du vendeur

Eviter de critiquer ou dénigrer le bien devant le vendeur, certains peuvent mal le prendre et ne vous vendront pas leur bien même si vous proposez un prix intéressant. Lisez Astérix en Hispanie avant de venir négocier en Espagne !

 

  1. Attendre trop longtemps pour se décider et pour faire une offre

L’impulsion achat d’un logement est risqué, mais l’opposé aussi, faire attendre trop longtemps avant de se décider, surtout dans le marché concurrentiel espagnol actuel.

Bon ça y est, vous avez trouvé le logement qui vous convient. Mais vous hésitez encore, peut-être faut-il encore voir d’autres logements ? Et si votre frère ou votre sœur, ou vos parents, ou vos enfants ou votre meilleur ami donnaient aussi leur avis ? Et si on faisait attendre le vendeur pour l’amener à baisser son prix ? A force d’attendre, le logement vous passe devant les yeux…

 

  1. Principale erreur : se passer des services d’un conseiller immobilier francophone

Quelle est l’alternative pour éviter toutes les erreurs précédentes ? C’est tout simplement de s’adresser sur place à un conseiller immobilier, de préférence francophone, aussi appelé « chasseur immobilier » car c’est lui qui recherchera et sélectionnera les biens immobiliers pour vous, en fonction de vos possibilités financières et selon les indications et choix que vous lui aurez fournis. Il vous fera gagner beaucoup de temps, il vous évitera de mauvaises surprises et très souvent il vous fera faire des économies avant, pendant et après votre achat.

Pendant toute cette phase de prospection, votre conseiller immobilier vous évitera toutes les erreurs dont nous avons parlé précédemment : en particulier, il prendra en compte l’environnement du bien, il vérifiera l’état physique des biens, mais aussi leur situation légale et économique, il fera une estimation de prix par rapport à la zone. A la fin de cette phase, il vous proposera une liste de logements à visiter avec toutes les informations nécessaires et disponibles et vous pourrez alors choisir sur site votre futur logement en Espagne en pleine connaissance de cause.

Nous verrons que son rôle est aussi primordial dans la phase d’achat et après l’achat !

 

Prochain épisode le 20 décembre : les erreurs pendant la phase d’achat.

 

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Tous nos Conseils sur l’Immobilier en Espagne

Un résumé de tous nos conseils sur l’immobilier en Espagne. Cliquez sur les liens soulignés pour lire les articles complets :

  • 11 Astuces pour se protéger naturellement de la chaleur dans un logement en Espagne et … ailleurs !

    Fermez vos volets pendant la journée. Ouvrez vos fenêtres à la tombée de la nuit. Filmez vos vitres ! Retirez vos tapis. Éviter toute source de chaleur interne. Un drap mouillé devant votre fenêtre. De l’eau sur le sol. Des plantes, des plantes, des plantes. Glace et ventilateur. Buvez et rafraîchissez votre corps ! Mangez frais.

  • Attention au m2 espagnol ! Il est plus petit que le m2 francophone !

    La méthode de calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison est différente en Espagne. Un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voir moins. 

  • Notre astuce Déco : la règle du 60-30-10

    Les nombres 60-30-10 décrivent les proportions à octroyer à trois couleurs dans une pièce afin d’obtenir des résultats équilibrés. Selon cette approche, votre couleur préférée devrait dominer en couvrant 60% des surfaces tandis que votre second choix occuperait 30% des lieux. Les 10% restants, quant à eux, sont habituellement réservés aux accessoires décoratifs.

  • Immobilier en Espagne : les bonnes affaires de Valence !

    Après la crise, Valence (Valencia) regorge d’opportunités : durement touchée par l’explosion de la bulle immobilière, la troisième ville espagnole concentre de nombreuses offres d’achat.

  • Le NIE, le sésame pour l’immobilier en Espagne

    L’obtention du NIE est le passage obligé pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. C’est un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers.

  • Investir dans l’Immobilier à Barcelone, un choix d’avenir

    Barcelone attire de plus en plus les familles étrangères, en particulier les français, grâce à ses multiples atouts touristiques et professionnels, mais aussi avec l’espérance d’un retour rapide sur investissement. Conséquence, une croissance forte et continue des prix immobiliers aussi bien à l’achat qu’à la location, la plus forte dans l’immobilier en Espagne avec Madrid.

  • Offrez-vous une résidence secondaire en Espagne

    Il est encore possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier en Espagne. Le tourisme explose et l’économie continue de croître. Les banques continuent de liquider, l’immobilier prend de la valeur chaque année et les rentabilités des locations ne cessent d’augmenter.

  • 5 conseils utiles pour préparer votre logement avant une transaction immobilière

    Vous voulez vendre ou louer votre logement par internet. Savez-vous que 60% du temps passé sur les annonces immobilières l’est sur les photos ? De simples conseils vous permettront d’optimiser votre reportage photographique.

  • Réussir votre déménagement en Espagne

    Vous êtes décidés à vous expatrier en Espagne ? Un déménagement international ne s’improvise pas et peut se révéler particulièrement stressant. Etre bien préparé c’est mettre toutes les chances de son côté et se laisser l’opportunité de se concentrer sur ce qui est important. Dans cet article découvrez notre checklist des étapes à effectuer pour réussir votre déménagement en Espagne, de la préparation de votre départ jusqu’à votre installation.

  • L’Immobilier en Espagne financé par CIC Iberbanco … depuis la France !

    CIC Iberbanco, filiale du Crédit Mutuel, est la seule banque à proposer en France un service complet d’accompagnement dans les projets d’investissement immobilier en Espagne.

  • 8 erreurs à ne pas faire lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne …

    L’achat d’un bien immobilier en Espagne est une opération complexe pour un francophone ou un étranger. Souvent, les acheteurs méconnaissent ou sous-estiment certains éléments. Alors, quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre et comment les éviter ?

  • Le saviez-vous ? L’Espagne, un pays presque sans taxes immobilières !

    Vous vivez en France et vos taxes d’habitation et foncières ont encore augmenté et atteignent des sommes vertigineuses. Alors choisissez l’Immobilier en Espagne où vous paierez deux fois moins de taxes foncières et où la taxe d’habitation … n’existe pas !

  • L’Espagne, c’est la « France heureuse » : 9 conseils pour une installation réussie

    L’Espagne, c’est la « France heureuse ». Soleil, joie de vivre, beauté des paysages, alcool et bonne bouffe font que, malgré la crise, on se porte bien au-delà des Pyrénées. Il est donc temps de faire ses valises et, de ne pas oublier le camembert, mais aussi de suivre ces quelques petits conseils pour vous installer dans votre nouveau logement en Espagne.

  • Boom du Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

    Vous avez le projet d’acheter un appartement, une maison, un pied à terre, un investissement locatif en Espagne ? Vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts ? Vous pouvez alors vous adresser à une profession en pleine expansion en Espagne, le Conseiller Personnel en Immobilier (« asesor personal inmobiliario » ou « real estate shopper » en anglais)

  • Pourquoi investir dans l’immobilier en Espagne ?

    En 2008, l’éclatement de la bulle immobilière en Espagne a plongé le secteur dans une crise sans précédent : forte baisse du volume des transactions, chute des prix… Depuis environ trois ans, le secteur est en pleine phase de redressement, ce qui ouvre la porte à de nombreuses opportunités d’investissement. La preuve : Les Français, Belges et Suisses achètent chaque année en Espagne près de 10.000 maisons ou appartement à titre de résidence principale, résidence secondaire ou à titre locatif.

  • Acheter pour Louer, un excellent placement à Barcelone

    Selon l’étude sur l’évolution des prix des logements publiée par le site de location Idealista, Barcelone a vu ses prix à la location augmenter de 22% en un an.

  • Les étrangers non européens ont un permis de résidence en Espagne si leur acquisition immobilière est supérieure à 500.000 €

    Un avantage supplémentaire pour les étrangers non européens qui investissent dans un bien immobilier en Espagne : si le montant de l’acquisition est supérieur à 500.000 €, ils obtiennent automatiquement leur permis de résidence. Une opportunité pour les investisseurs marocains, algériens, tunisiens et africains subsahariens qui cherchent à la fois un bon placement et la possibilité de voyager librement en Europe. 

  • Climat, Prix et Mode de Vie en tête des raisons d’achat immobilier à l’étranger des francophones

    L’immobilier en Espagne est privilégié par les francophones, ce que confirme une enquête réalisée en juillet 2016 par Green Acres auprès de 1400 francophones intéressés par un investissement immobilier.

  • Astuce pour faciliter votre recherche immobilière en Espagne

    Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement en Espagne. Nous vous proposons une astuce qui va faciliter votre recherche immobilière.

  • 10 informations essentielles avant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne

    Vous avez eu le coup de coeur pour l’Espagne pendant vos dernières vacances et vous souhaitez acquérir un appartement à Barcelone ou une villa à Malaga, alors ces 10 informations pratiques et rapides sur l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont pour vous.

  • Nos 7 Conseils Avant d’Acheter un Bien Immobilier en Espagne

    Vous désirez acheter un appartement, une villa ou un terrain en Espagne mais … Vous habitez à l’étranger ? Vous ne parlez pas espagnol ? Vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous lancer dans des recherches longues et fastidieuses ? Vous ne dominez pas le marché immobilier ni la législation espagnole ? Vous ne voulez prendre aucun risque ?

  • L’immobilier en Espagne : Pourquoi ?

    Investir dans l’immobilier en Espagne, c’est un rêve qui peut devenir réalité. Vos avantages pour un investissement immobilier en Espagne : la douceur du Climat, des prix Attractifs, une Rentabilité évidente, un Niveau de Vie amélioré et un Accès favorisé.

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Comment trouver un bien immobilier en France ou en Espagne ?

Vous cherchez votre maison de rêve en France ou en Espagne ? Quel est le prix de l’immobilier dans ces 2 pays ? Comment trouver votre bien ?

Sachez que dans le tiers des départements français, dont l’Allier, la Corrèze, le Lot-et-Garonne et la Loire, le prix moyen du mètre carré est inférieur à 1 300 € tandis qu’en Ile-de-France, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et les Alpes-Maritimes, il excède les 4 000 €.

Pour acquérir un mètre carré de surface habitable en Espagne, il vous en coûtera en moyenne 1500 €. Selon les villes, ce prix moyen varie de 500-600 € (Elda, Jumilla, Ontinyent, …) à 2500-3000 € (San Sebastian, Barcelone, Madrid, Ibiza …). Par ailleurs, n’oubliez pas que l’Espagne est l’un des 28 pays européens où la pression fiscale est la plus faible.

En moyenne, le prix du m2 comparable est un tiers inférieur en Espagne par rapport à la France.

Comment trouver son bien immobilier en France ?

Afin de limiter les champs de recherche et de gagner en temps pour réaliser vos projets, vous pouvez travailler en France avec une agence immobilière. Ce professionnel connaît parfaitement la situation du marché immobilier du pays où vous voulez vous installer. Il vous conseillera et vous assistera depuis la définition de votre projet jusqu’à sa concrétisation. Tout ce que vous avez à faire, c’est de lui préciser la zone de résidence que vous souhaitez et de lui décrire le bien que vous recherchez. Vous devrez aussi préciser sa superficie, le nombre de pièces et votre budget. Votre agent vous montrera alors la liste des offres potentielles qui conviennent le mieux à vos critères de logement. Avant de procéder aux visites, il vous est nécessaire de vérifier le sérieux de l’offre immobilière qui vous a été présentée. En général, elle doit mentionner l’éventuelle soumission à des droits de copropriété, le montant annuel des charges courantes et celui des honoraires de l’agent à votre charge, le prix du bien ainsi que l’étiquette énergétique.

Les avantages d’un Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

Vous n’avez pas le temps ou n’êtes pas sur place, mais vous projetez d’acheter une maison, un pied-à-terre ou vous voulez réaliser un investissement locatif en Espagne ? Vous pouvez alors vous adresser à un Conseiller Personnel en Immobilier. Ce service est utilisé par des étrangers, des francophones en particulier, ou des Espagnols non-résidents. À noter qu’environ 80 % des opérations accompagnées par un conseiller personnel aboutissent. Cet expert se chargera de visiter et de sélectionner les biens immobiliers qui correspondent à vos désirs. Il vous fera des comptes-rendus pour chaque visite. Il sera aussi responsable pour vous de la négociation du prix de la vente. Il examinera tous les documents légaux liés à la copropriété. Il étudiera également les dossiers de diagnostics techniques et s’occupera de rédiger les différents documents nécessaires avant la conclusion du contrat.

Prix Immobilier France Espagne 1975 2016

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Le NIE, le sésame pour l’immobilier en Espagne

L’obtention du NIE est le passage obligé pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.

Qu’est-ce qu’un NIE ?

Il s’agit du Número de Identidad de Extranjero (en français : numéro d’identification des étrangers), un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers. Ce numéro figure sur tous les documents publics envoyés ou transmis au citoyen étranger en Espagne, ainsi que sur toutes les demandes dirigées à l’administration, ainsi que sur la plupart des actes entre personnes privées à caractère socio-économique et professionnel. Le NIE est donc indispensable dans le cas d’une acquisition d’un bien immobilier.

Le NIE n’est pas un document d’identité, le citoyen européen doit donc posséder, en plus du NIE, sa documentation personnelle (passeport, document d’identité de son pays…).

Pourquoi ai je besoin du NIE ?

Le NIE est indispensable pour réaliser un grand nombre d’actions et démarches en Espagne. Il est fortement recommandé d’en faire la demande le plus tôt possible. Parmi les principales utilisations du NIE, qui sont dans certains cas impossibles sans celui-ci, vous trouverez :
  • Logement : achat ou vente d’un bien immobilier, signature d’un prêt hypothécaire, registre de la propriété et études de notaire.
  • Administration : recensement, permis d’habiter le logement, impôts sur les biens immeubles, impôt sur les véhicules à traction mécanique, plus-value, licences de travaux, registre civil, carte d’assistance sanitaire.
  • Sécurité sociale : obtention du numéro d’inscription à la sécurité sociale, demande de services auprès de l’INEM (service de gestion des chômeurs), exportation des prestations perçues pour chômage d’un État membre de l’Espace économique européen.
  • Relations économiques : liquidation des impôts nationaux ou autonomiques ; impôt sur le revenu des non résidents ; constitution de société ; impôt sur les sociétés ; taxe sur la valeur ajoutée, impôt sur les successions et donations.
  • Autres : ouverture d’un compte bancaire, inscription scolaire de mineurs, homologation de diplômes, acquérir ou transférer un véhicule, permis de conduire, souscription de services d’électricité, eau, téléphone, internet …

Où obtenir son NIE ?

Dans le cadre d’une résidence en Espagne le NIE doit être demandé exclusivement en Espagne auprès du Commissariat de la Police nationale du lieu de résidence choisi, après une demande de rendez-vous sur le site internet officiel administracionespublicas.gob.es. Vous sélectionnerez d’abord votre région de domicile puis « Certificados UE » parmi la liste des démarches disponibles.

Pour les non-résidents en Espagne le NIE doit être demandé personnellement par l’intéressé auprès d’un Commissariat de la Police Nationale en Espagne ou auprès des autorités Consulaires Espagnoles dans le pays de résidence.

Astuce : les rendez-vous avec le Commissariat de la Police nationale à Barcelone ou à Madrid sont très difficiles à obtenir ; si vous choisissez cette option, nous vous conseillons de vous connecter sur le site indiqué ci-dessus les lundi matin dès 8h50, et de rafraîchir votre demande toutes les 2 ou 3 minutes.

Quel formulaire à remplir et où le trouver ?

Pour faire votre demande de NIE, vous devez compléter le formulaire EX-15.

Formulaire EX-15 en espagnol à remplir à télécharger ici : Formulario_NIE EX-15.pdf

– traduction du formulaire en français : Formulario_NIE EX-15 FR

– traduction du formulaire en anglais : Formulario_NIE EX-15 EN

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