Archives mensuelles : janvier 2018

Comment avoir plus chaud dans son logement ? 14 astuces contre le froid

Il ne fait jamais très froid très longtemps en Espagne, mais savez-vous qu’il peut geler à… Valence ! Cet été, nous vous avons proposé 11 Astuces pour vous protéger naturellement de la chaleur dans un logement en Espagne. Aujourd’hui, nous vous proposons 14 astuces pour avoir plus chaud dans votre logement en hiver.

 

La nuit, fermez volets et rideaux

Ce geste simple est très efficace contre les infiltrations d’air. En fermant vos volets ou en baisser vos stores immédiatement après le coucher du soleil, vos vitres refroidissent moins, ce qui améliore votre confort thermique. Pour conserver la chaleur dans votre maison, n’hésitez pas à investir également dans des rideaux thermiques en polyester, molleton ou laine qui vous feront économiser jusqu’à 15% sur votre facture énergétique.

Habillez vos murs !

Il est possible de réduire considérablement les pertes d’énergie en recouvrant les murs à l’aide de cadres ou de miroirs. Même une simple affiche peut faire l’affaire : grâce à cette couche supplémentaire, la température de la surface interne des murs se verra augmenter d’environ 1 °C. Cela permettra de diviser l’énergie perdue d’un quart. Les étagères remplies de livres offrent une excellente option pour garder la chaleur. Sur le plan thermique, les ouvrages imprimés surpassent de loin leurs homologues électroniques !

Passez au double vitrage

Si vous avez les moyens, installez des fenêtres avec double vitrage : vous aurez, en plus d’une isolation thermique accrue hiver comme été, un meilleur confort sonique.

Placer des joints sur vos fenêtres et portes

Pour repérer un défaut d’isolation, passez la main sous votre fenêtre fermée ; si un filet d’air s’en échappe, vous aurez beau chauffer votre pièce, le froid rentrera par ces espaces mal fermés. Avec un joint en mousse, en silicone ou en métal, vous viendrez facilement à bout de ces infiltrations d’air. Pour isoler vos portes, des boudins adhésifs ou à visser pourront faire l’affaire, ou plus simple encore placer des coussins de porte.

Fermez les portes !

Fermez les portes des pièces que vous n’utilisez pas, vous atténuerez les pertes de chaleur.

Chassez l’humidité !

Un air saturé d’humidité accentuera la sensation de froid. Coupez le chauffage et aérez votre intérieur au moins dix minutes par jour et faites sécher votre linge loin des pièces à vivre. L’air des logements contient en effet toujours de la vapeur d’eau (en général beaucoup plus que l’air extérieur) provenant de ses occupants et de leurs activités. Pour plus d’efficacité, installez une VMC (Ventilation Mécanique Contrôléepour évacuer l’air humide ou équipez-vous d’un déshumidificateur.

Déroulez vos tapis 

Déroulez les tapis que vous aviez rangés en été pour gagner en confort et réchauffer votre salon. Dans les chambres, les descentes de lit vous éviteront les déperditions thermiques au sol.

Faites des travaux d’isolation

Si vous êtes propriétaire de votre logement, isoler vos murs et vos combles divisera par deux votre facture énergétique et améliorera grandement votre confort. Cela vous servira aussi en été contre les grandes chaleurs.

Purgez vos radiateurs

Chaque année, purgez vos radiateurs afin de faire sortir l’air emprisonné dans le circuit de chauffage et vérifiez votre chaudière. Ainsi vous gagnerez aussi sur votre budget chauffage.

Nettoyer vos radiateurs !

Le simple fait d’avoir de la poussière sur le radiateur retient une partie de la chaleur : la présence de poussière diminue fortement le rendement de votre appareil tout en augmentant la facture et ce, jusqu’à 65% ! Pour les radiateurs électriques, débranchez-le bien avant de procéder au nettoyage et allez-y à l’aspirateur (sèche-cheveux si vous n’avez pas d’embout adéquat) et à l’éponge humide savonneuse (sans utiliser le côté abrasif, au risque d’abîmer le revêtement). Pour les radiateurs à huile à gaz ou en fonte, éteignez la chaudière et attendez que le radiateur ait refroidi avant de vous lancer dans un nettoyage. Nettoyez-le avec une brosse souple avec un long manche pour vous permettre d’accéder aux parties les plus délicates. Passez ensuite un coup d’éponge avec un peu de savon et le tour est joué.

De l’espace autour des radiateurs

Désobstruez et faites de la place autour de vos chauffages. Cela permettra à la chaleur de mieux se diffuser dans vos pièces.

Séchez-vous bien après la douche !

Séchez-vous bien avant de quitter la salle de bain, pour garder votre sensation de confort et de chaleur. Les cheveux mouillés donnent très vite une sensation de fraîcheur. C’est agréable en été, pas en hiver. Pensez à les couvrir sous une serviette ou à les sécher.

Habillez-vous !

À force de passer des journées dans des bureaux ou des magasins surchauffés, on en oublie parfois notre bon sens ! En hiver, pour augmenter notre sensation de confort sans avoir recours au chauffage, il suffit souvent de porter des vêtements amples, des chaussettes épaisses, de bons chaussons (le froid au niveau des pieds se répand dans tout le corps) et des pulls, même à l’intérieur ! Privilégiez plusieurs couches de vêtements, plutôt qu’une seule très épaisse.

Buvez chaud !

Les boissons chaudes peuvent être aussi un bon moyen de vous réchauffer car cela augmente votre température corporelle. Café, chocolat, thé, tisane, soupe… c’est selon vos goûts

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Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne en 2018, vous aurez toujours des charges, impôts et taxes à payer sur la transaction réalisée. Pour l’achat, cela variera notamment en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la région où vous l’achetez. Le total des frais pour l’acheteur pourra atteindre jusqu’à 13% de la valeur du bien. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents, chaque communauté autonome gérant ses impôts immobiliers.

 

Les coûts pour l’acheteur d’un bien immobilier ancien

  • L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles) et son taux varie, selon l’autonomie, de 6 à 11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux est de 6%, mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%. En Andalousie, il est de 8 à 10%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 7%.
  • La taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Cette taxe est générée par la signature chez le notaire et l’inscription du bien au Registre de la Propriété. Le taux d’imposition applicable est variable selon la communauté autonome, de 0,5% et 1,5% sur le montant de la vente: 1,5% pour l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne, 0,75% pour la Communauté de Madrid et 0,5% au Pays Basque.
  • Les frais notariés. Comme nous l’avons expliqué dans plusieurs articles, le notaire n’a pas le même rôle en Espagne que dans les pays francophones. Il est une simple chambre d’enregistrement : il se contente de rédiger l’acte de vente et l’acte hypothécaire éventuellement (« escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario »), de vous donner lecture des principaux passages, de contrôler votre identité et de certifier votre signature. Ses honoraires varient de 600 € (pour un achat de 50.000 €) à 900 € (pour un achat de 1 million €). Comptez environ 0,1% de la valeur d’achat du bien.
  • Les frais d’évaluation du bien immobilier (« gastos de tasación inmobiliario »), seulement nécessaires si l’acheteur a besoin d’une hypothèque. Très variables selon la superficie, la localisation et la société de taxation, de 300 à 1000 €.
  • Les frais d’inscription au Registre de la Propriété (« inscripción en el Registro de la Propiedad »). Leur coût varie de 400 € (pour un achat de 50.000 €) à 650 € (pour un achat de 1 million €).
  • Le Conseiller Immobilier ou l’avocat spécialisé en droit immobilier : le conseil est obligatoire pour un francophone afin de vérifier l’état réel du bien et les différents documents liés à la vente (voir en particulier le paragraphe « Ne pas contrôler la situation du bien« ). Si vous choisissez l’option avocat, son accompagnement vous coûtera environ 1% de la valeur d’achat du bien. Si vous choisissez l’option conseiller immobilier, cela peut ne rien coûter car il  négociera aussi le prix à la baisse avec le vendeur de l’équivalent de son coût (3% pour un accompagnement total depuis la sélection des biens à visiter jusqu’à la signature), voir de plus.

 

Les coûts pour l’acheteur d’un bien immobilier neuf

  • La TVA sur la valeur d’achat (« IVA »). Son taux est de 10% dans toute l’Espagne. Le vendeur devra reverser cette TVA au Service des Impôts.
  • La taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Cette taxe est générée par la signature chez le notaire et l’inscription du bien au Registre de la Propriété. Le taux d’imposition applicable est variable selon la communauté autonome, de 0,5% et 1,5% sur le montant de la vente: 1,5% pour l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne, 0,75% pour la Communauté de Madrid et 0,5% au Pays Basque.

 

Les coûts pour le vendeur d’un bien immobilier ancien

  • La commission de l’agence immobilière, de 3 à 5% du prix de la vente, avec très souvent un fixe pour les biens de faibles valeurs (comptez par exemple 3500 € pour un bien inférieur à 50.000 €). Le vendeur peut déduire les frais de commission de l’assiette de l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous donnez votre bien en exclusivité à une agence, vous pouvez négocier à la baisse la commission.
  • L’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »). Si vous êtes résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ») : pour les premiers 6000 € de plus-value, le vendeur est taxé à 19%, de la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21% et au-delà de 50000 €, c’est 23%. Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes ») et le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.  Important : (1) si vous réinvestissez tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans les 2 ans suivant la vente du premier, vous bénéficiez d’une remise fiscale ; (2) si vous avez plus de 65 ans, vous n’avez pas d’impôts à payer sous certaines conditions ; (3) si vous n’êtes pas résident en Espagne et si vous êtes propriétaire depuis moins de 10 ans, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente (une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire)
  • L’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »). C’est un impôt qui dépend de la localisation du logement, du nombre d’années passées dans le logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’Euros à plusieurs milliers d’Euros.
  • Le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética ») : obligatoire lors de la signature chez le notaire, son coût varie de 100 à 500 €.
  • Les frais d’annulation d’hypothèque dans le cas où l’hypothèque du vendeur est encore en cours (rajouter aussi les frais notariés liés à cette annulation)

 

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Les News Immobilières de Janvier 2018 en Espagne

Notre Chiffre du Mois : +18%

C’est la hausse du prix des loyers en Espagne de décembre 2016 à décembre 2017 !

 

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Les loyers augmentent de 18% en Espagne en 2017 ! Et… baissent à Barcelone !

Le prix du logement locatif en Espagne continue à augmenter, avec +18,4% en 2017. À Barcelone, les prix des locations sont en baisse de 2,4%, bien qu’elle reste la ville la plus chère d’Espagne : les deux raisons de cette baisse sont un prix trop élevé et les conséquences de la crise politique catalane. A l’opposé, du côté des fortes hausses, Santa Cruz de Tenerife et Las Palmas de Gran Canaria sont les capitales provinciales où les prix ont le plus augmenté avec +23%. Madrid enregistre une hausse de 8%, Palma de 16%, Malaga et Séville de 15%, Alicante de 12% et Valence de 9%.

Les résidences secondaires ont le vent en poupe en Espagne !

La récupération du marché immobilier espagnol a atteint le secteur des résidences secondaires en 2017, avec une croissance des achats supérieure (+20% en 1 an) à celle des résidences principales (+18%). Aux étrangers déjà nombreux les années précédentes, se sont rajoutées les familles espagnoles dont le pouvoir d’achat a récemment augmenté. L’acheteur national type a plus de 45 ans, plutôt madrilène ou barcelonais, et recherche un logement avec deux chambres.

L’Espagne devient le second pays au monde accueillant le plus de touristes

Avec 82 millions de touristes étrangers, l’Espagne a dépassé les Etats-Unis en 2017, mais demeure derrière la France (89 millions). Nous l’avions déjà écrit il y a un an, l’Espagne pourrait bien dépasser la France en 2020 et devenir ainsi le premier pays d’accueil des touristes au monde. 2017 a été une excellente année pour le tourisme espagnol avec une hausse de la fréquentation de 9% par rapport à 2016, avec de fortes hausses en provenance d’Amérique latine, des Etats-Unis et de la Russie. Mais près de la moitié des touristes proviennent encore de 3 marchés européens de proximité : la Grande-Bretagne, la France et l’Allemagne.

Mais… 131.000 touristes français de moins en 3 mois en Catalogne !

Selon l’INE, il y a eu 131.000 touristes français de moins en Catalogne en septembre, octobre et novembre 2017, avec une chute de 105.000 juste pour le mois d’octobre. C’est la conséquence directe de la crise politique catalane générée par la volonté d’indépendance des nationalistes catalans. Les autres « gros marchés » ont moins souffert : baisse de 23.000 du nombre de Britanniques et de 14.000 des Allemands.

La situation politique catalane paralyse 400 millions € d’investissements en bureaux

La situation politique en Catalogne a conduit à bloquer des investissements immobiliers en bureaux à Barcelone pour environ 400 millions d’euros. Parmi les opérations qui ont été ralenties par la situation politique, il y a celle d’Hispania, qui avait mis en vente un ensemble de bâtiments dans toute l’Espagne, dont cinq à Barcelone, ou celui de Realia et de l’immeuble Imagina, siège de Mediapro.

Les investissements hôteliers en hausse de 79% en 2017 !

L’année 2017 est historique pour l’hôtellerie espagnole. L’investissement total (y compris les acquisitions) dans le secteur atteint 3.907 millions d’euros en 2017, soit une augmentation de 78,9% par rapport à l’année précédente. C’est un record, le précédent était de 2.600 millions € en 2015. C’est aussi le second investissement hôtelier européen derrière la Grande Bretagne, et devant l’Allemagne et la France. Par zones, ce sont les Canaries qui ont attiré le plus de fonds (27%), devant les Baléares (17%), Barcelone et Malaga (15% pour chaque). encore une fois, l’effet « indépendance de la Catalogne » a joué en défaveur de Barcelone : à partir du 1er octobre 2017, plus aucune transaction hôtelière n’a été réalisée dans la capitale catalane.

Le géant mondial de l’immobilier commercial ouvrira 5 outlets de luxe en Espagne

Simon Property Group, la plus grande entreprise d’immobilier commercial du monde a décidé de se développer en Espagne. Et elle le fera par l’intermédiaire de son entité européenne McArthurGlen, dont elle contrôle 50% du capital. Cette entreprise, spécialisée dans les outlets de marques de luxe et premium, prévoit d’ouvrir cinq centres en Espagne. L’investissement total sera de 750 millions d’euros. Le premier projet ouvrira ses portes fin 2018 : c’est un outlet pour les marques de luxe à proximité du centre commercial Plaza Mayor à Malaga, un investissement d’environ 140 millions €.

Le premier logement espagnol vendu en Bitcoin

Le Bitcoin gagne du terrain comme mode de paiement. Une société immobilière catalane a mis à la vente en bitcoins le premier logement espagnol. C’est un dernier étage dans la Place « Imperial Tarraco » de Tarragone qui coûte 40 bitcoins (330.000 euros au taux de change actuel du 17 janvier de la crypto-monnaie, en chute par rapport au moment où l’agence l’a mis en location).

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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La Crise Immobilière en Catalogne est bien là ! Vive Tabarnia !

Conséquence de l’instabilité politique et de la vraie-fausse déclaration d’indépendance en Catalogne, le secteur immobilier catalan souffre de plus en plus, en particulier à Barcelone qui enregistre trois mois consécutifs de baisse des prix des logements dans un marché atone ! Néanmoins, une lueur d’espoir se profile à l’horizon, et elle s’appelle… « Tabarnia ».

Nous vous avons présenté la situation politique en Catalogne et ses conséquences sur l’activité immobilière jusqu’au milieu de décembre 2017 dans plusieurs articles :

  • dès juillet 2017 (« l’info avant l’info »), quand nous annoncions déjà (SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !) les conséquences possibles de la tenue du vrai-faux référendum du 1er octobre organisé par les nationalistes catalans, en particulier une baisse des prix immobiliers à Barcelone et l’abandon de l’idée de Barcelone comme siège de l’Agence Européenne du Médicament –
  • le 4 octobre 2017, quelques jours après le référendum, nous avions aussi prévu (Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?) l’application de l’article 155 par le gouvernement espagnol associé à de nouvelles élections en Catalogne, et son impact sur le secteur immobilier régional : « moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix », ce qui s’est effectivement passé en octobre et en novembre à Barcelone.
  • le 31 octobre 2017, quand nous avions écrit que les prix dans l’immobilier de luxe pourraient chuter jusqu’à 20% à Barcelone, sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.
  • Dans nos news immobilières de novembre 2017 en Espagne, « Spécial Crise en Catalogne », où nous montrions la baisse du trafic aérien étranger à l’aéroport de Barcelone en octobre 2017, la baisse de 10% des demandes d’estimation de la valeur des biens immobiliers en Catalogne, la chute de la croissance des ventes immobilières en Catalogne (de +30% en mai 2017 à +2% en septembre 2017), un net ralentissement de la hausse des prix de vente, une chute de 25 à 50% des investissements immobiliers, etc
  • fin novembre 2017, dans notre analyse prospective sur le marché immobilier espagnol en 2018 où nous envisagions une baisse des prix à la vente et à la location en Catalogne, et en particulier à Barcelone tant que la situation politique locale restait confuse et, en cas de nouvelles volontés indépendantistes, une chute brutale des prix à la vente
  • Dans nos news immobilières de décembre 2017 en Espagne, pour la confirmation de la baisse des prix immobiliers à Barcelone en novembre après celle d’octobre, et la baisse de l’investissement immobilier annuel à Barcelone (-12%) pour la première fois depuis 5 ans.

 

Qu’y a-t-il de nouveau fin décembre 2017 et en janvier 2018 dans la situation politique en Catalogne ?

D’abord de nouvelles élections à la Generalitat (assemblée régionale de Catalogne) le 21 décembre 2017, avec près de 82% de participation, dont les enseignements sont doubles :

  • les nationalistes sont en très léger recul et minoritaires en voix (47,5%) mais, du fait d’un découpage électoral qui donne l’avantage au monde rural, ils sont majoritaires en sièges (79/135), ce qui est un retour à la case départ
  • le parti le plus voté est Ciudadanos, un parti centriste libéral pro-européen et anti-indépendantiste, avec plus de 25% des voix (36 sièges)

La séparation de la société catalane en deux groupes d’égale importance est confirmée par cette élection et la situation politique continue à être bloquée, ce qui n’est pas un bon signe pour l’économie régionale.

Mais un autre élément politique s’est invité au débat, et d’une manière plutôt originale. Il s’agit de Tabarnia.

De quoi s’agit-il ? Opposé à l’indépendantisme, un groupe de Catalans réclame l’autonomie de plusieurs cantons (comarques) opposés à l’indépendance, comprenant Barcelone et ses environs (le  « bar » de Tabarnia) et Tarragone et ses environs (le  « ta » de Tabarnia), afin de se séparer du reste de la Catalogne et se constituer en tant que communauté autonome au sein de l’État espagnol.

Au début, Tabarnia est un concept satirique qui tend à se moquer des arguments nationalistes catalans en les retournant contre eux, et qui reste peu connu jusqu’à fin décembre avec l’apparition dune pétition sur la plate-forme change.org demandant aux députés espagnols de reconnaître Tabarnia comme une nouvelle région autonome d’Espagne (la pétition a recueilli pour l’instant 240.000 signatures). L’idée est alors relayée par tous les réseaux sociaux et la presse internationale, et le débat devient alors plus sérieux,  Tabarnia apparaissant de plus en plus comme une alternative légale et crédible en cas de nouvelle volonté d’indépendance des nationalistes.

 

Comment réagissent l’économie de la Catalogne et le secteur immobilier à la crise politique ?

En un seul mot : MAL !

Les indicateurs économiques catalans sont tous en berne :

  • Ce sont plus de 3200 entreprises, parmi les plus importantes de Catalogne, qui ont déplacé leurs sièges sociaux hors de Catalogne, dont plus d’un millier leurs sièges fiscaux, ce qui  impliquera une perte de recettes fiscales pour la région
  • Les créations de sociétés en Catalogne sont en chute de 14% en décembre 2017 selon le Registro Mercantil Central (Registre du Commerce), après -25% en novembre, -12% en octobre et -34% en septembre !
  • En 2016, la Catalogne était la région d’Espagne qui avait le plus réduit son taux de chômage. En 2017, elle est au 12ème rang des régions espagnoles pour le même indicateur ! En décembre 2017, il s’est créé en Catalogne 8.400 emplois de moins qu’en décembre 2016.
  • En novembre 2017, selon l’INE (l’institut public de statistique espagnol), les dépenses totales des touristes ont baissé de 4% en Catalogne quand elles ont augmenté en moyenne de 15% dans le reste de Espagne, et même +24% aux Baléares et +22% à Madrid ! Et il est probable que le même scénario se soit produit en décembre.
  • Selon le bureau d’étude STR Magma HC, le taux d’occupation hôtelier à Barcelone en octobre 2017 (79%) est le plus faible enregistré un mois d’octobre depuis 2008 ! Alors que jusqu’en septembre, Barcelone avait battu tous ses records historiques d’occupation hôtelière.

Et l’immobilier est l’un des secteurs les plus touchés par la crise politico-économique catalane  :

  • Troisième baisse consécutive des prix immobiliers à Barcelone : selon le site Idealista, les prix de vente dans l’ancien après avoir baissé en octobre (-0,04%) et novembre (-0,3) ont de nouveau baissé en décembre (-0,9) et la baisse s’accélère, du jamais vu à Barcelone depuis… février 2013 ! Fin décembre 2017, les prix barcelonais sont revenus au niveau de mai 2017 alors que, sur la même période, les prix ont augmenté de… 16% à Palma ou de 8% à Madrid.
  • Les loyers ont aussi baissé à Barcelone de 2,4% en décembre 2017 par rapport à décembre 2016 pour cause d’une demande réduite et de loyers prohibitifs. Alors que sur la même période, ils augmentaient ailleurs en Espagne de… 20% !
  • Finalement, les investissements immobiliers en Catalogne auront chuté en 2017 de 17% à 2093 millions € contre 2510 millions € en 2016. C’est le quatrième trimestre 2017 (en plein dans l’incertitude politique) qui a pesé le plus dans cette baisse avec une chute de 30% des investissements à 470 millions € contre 672 millions € au quatrième trimestre 2016.

 

Alors quel scénario pour le premier semestre 2018 ?

Ces mauvais indicateurs économiques conjugués à la continuité de l’instabilité politique feront que l’économie catalane pourrait entrer en récession à la fin du 1er trimestre 2018 (avec deux trimestres consécutifs de baisse de PIB, le quatrième trimestre 2017 étant déjà en baisse).

Les indépendantistes catalans étant majoritaires en sièges (même si ils ne le sont pas en voix) à la Generalitat de Cataluña, il est probable qu’ils se focalisent encore sur leur objectif principal : obtenir l’indépendance de la Catalogne. Cette situation amènera à un nouveau blocage politique qui aura de nouveau des conséquences économiques négatives, les mêmes causes produisant les mêmes effets.

Alors à court terme, au premier semestre 2018, les prix immobilier devraient encore baisser car les acheteurs, un peu (ou très) inquiets de la tournure des événements, vont se faire de plus en plus rares. Donc si vous voulez acheter, notre conseil est d’attendre.

A moins que Tabarnia…

 

Au fait, pendant ce temps, dans le reste de l’Espagne… tout va bien pour l’immobilier et l’économie !

 

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Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Troisième épisode : après l’achat…

Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition à l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier.

Dans cet article, nous vous présenterons les pièges à éviter après l’achat. Le 4 décembre dernier, nous avons traité des pièges à éviter avant l’achat, le 18 décembre des pièges à éviter pendant l’achat et aujourd’hui, nous vous présentons les pièges à éviter après l’achat. Bonne lecture !

 

Troisième épisode

Les pièges à éviter après l’achat

Voici les principaux pièges, les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents après l’achat de votre bien immobilier.

 

Ça y est, vous avez acheté votre appartement ou votre villa, il ne manque plus qu’à vous installer, vous pensez que tous les problèmes sont derrière vous… Presque !

 

  1. Des travaux incontrôlables qui n’en finissent plus

Si vous avez suivi nos conseils, vous saviez déjà, au moment de la signature chez le notaire, quels étaient les travaux à réaliser et leur coût. Reste à contrôler leur réalisation et leur bon avancement et, cela, à distance est toujours très difficile, voire impossible. Si vous ne les suivez pas ou ne les faites pas suivre, il y aura toujours des « malfaçons » et des délais qui vont s’éterniser pour plein de « bonnes raisons ».

Alors, trois solutions s’offrent à vous :

  • ou vous restez sur place avec tous les désagréments que cela engendre (bruit et poussière si vous vivez dans le logement, hébergement payant si vous n’y résidez pas, disponibilité si vous travaillez)
  • ou vous faites appel à un chef de chantier indépendant ou un architecte qui supervisera vos travaux,
  • ou vous demandez à votre conseiller immobilier de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vous remettre des états d’avancement régulièrement.

 

  1. Souscrire une assurance trop élevée

Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers.

 

  1. Ne pas assister aux réunions de copropriétaires

Dans le cas d’une copropriété formée par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement, vous aurez aussi à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion.

Il vous faudra aussi participer ou vous faire représenter aux réunions de copropriétaires, l’assemblée générale annuelle et 2 ou 3 autres dans l’année portant sur différents sujets, les plus importants étant les ravalements de façade dont les travaux peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’Euros pour vous.

Normalement, le syndic choisi par la copropriété envoie par mail et par courrier à votre adresse espagnole les convocations et les comptes rendus des assemblées de copropriétaires.

Il est important que vous assistiez ou que vous vous fassiez représenter à ces assemblées car certaines décisions peuvent être importantes, notamment en matière de charges financières pour vous.

 

  1. Gérer ses impôts fonciers depuis l’étranger, difficile mais possible

Bien sûr, il est tout à fait possible de gérer toutes les dépenses liées à son logement en Espagne depuis la France, la Belgique, la Suisse ou un autre pays, les transferts bancaires par internet permettent facilement de le faire. Mais il faut être bien organisé et ne pas oublier de regarder de temps en temps dans sa boîte aux lettres espagnole : par exemple la quittance de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier) y sera déposée dans les derniers jours d’hiver, et vous ne serez pas avisé ni par courrier à votre domicile à l’étranger, ni par mail.

Nous vous offrons cette astuce pour gérer votre IBI depuis l’étranger : demandez à l’administration espagnole une clef électronique qui vous permet d’accéder à travers internet à votre dossier administratif complet en ligne (historique et actualisation des impôts divers dont IBI, mais aussi amendes !) et de réaliser votre paiement électronique. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce genre de procédure, nous vous conseillons de faire appel à votre conseiller immobilier.

 

  1. « Oublier » de payer son impôt sur le revenu en Espagne

Tous les étrangers non-résidents en Espagne doivent déclarer au centre des impôts (Hacienda) les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) qu’ils ont dégagé en Espagne au cours de l’année et/ou le bien immobilier qu’ils ont acheté. En tant que propriétaire cette déclaration est à remplir que vous dégagiez ou non des revenus locatifs.

Il vaut faudra vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne, que vous soyez résident ou non résident espagnol. “Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l’Impôt sur le Revenu des Non Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété”. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :

  • Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
  • L’impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble.

Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts. Vous pouvez cependant nommer un représentant fiscal pour entreprendre cette démarche.

Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée résidente.

 

  1. Et l’impôt sur le Patrimoine ?

L’impôt sur le Patrimoine est l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Il s’applique au patrimoine constitué sur le territoire espagnol, soit l’ensemble des actifs du contribuable, qu’ils soient d’origine financière, mobilière ou immobilière : liquidités sur le compte bancaire, biens immobiliers, épargne, valeurs mobilières, assurance vie, véhicules, objets d’art, etc. La valeur de l’ensemble est arrêtée au 31 décembre de l’année en cours et doit être déclarée l’année suivante. Il existe toute une série de biens exemptés, notamment la résidence principale (jusqu’à 300.000€).

Bonne nouvelle : cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine très élevé en Espagne (supérieur à 1 million €). Seconde bonne nouvelle : certaines régions, dont Madrid, pratiquent une réduction fiscale de… 100%. Troisième bonne nouvelle : cet impôt devrait disparaître en 2018 !

 

  1. « Oublier » les impôts provenant des revenus locatifs espagnols dans son pays d’origine !

Si vous résidez en dehors de l’Espagne, et si vous louez votre bien immobilier en Espagne, il faudra déclarer vos revenus locatifs à l’impôt sur les revenus dans votre pays de résidence, l’éventuelle taxation payée en Espagne constituant un crédit d’impôt. En France, il vous faudra en plus déclarer votre bien à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si vous en êtes redevable.

 

  1. Croire qu’il est facile de faire des locations touristiques

Vous souhaitez louer votre résidence secondaire pour récupérer une partie de votre investissement.

En moyenne, les biens sont loués de 8 à 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et un peu hors saison, pas plus. Il est facile de louer son bien en août, mais en juillet, c’est déjà plus difficile parce que seuls les Belges, les Allemands et les Néerlandais sont en vacances. L’abondance de l’offre d’appartements et de villas à louer joue en votre défaveur. Pour une villa, la demande sera un peu plus importante, surtout si elle est située en bord de mer.

N’oubliez pas que vous devrez être présents ou représentés par une agence lors de l’arrivée et du départ des locataires. Et attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires.

La location à l’année sera moins rentable l’été, mais elle vous assure aussi un revenu le reste de l’année, et moins de soucis qu’avec des locataires multiples.

Une astuce si vous souhaitez avoir une rentabilité supérieure en louant à l’année et si votre logement est dans une grande ville touristique : louer le pour des séjours touristiques en été, et pour des étudiants étrangers de septembre à juin. Là il faudra faire attention aux excès de l’auberge espagnole !

 

  1. La revente peut coûter cher !

Si vous souhaitez revendre votre bien, il vous faudra payer une commission pour l’agence, souvent faire des travaux pour un « rafraîchissement », payer éventuellement les frais d’annulation d’hypothèque et payer des impôts nationaux et communaux sur la plus-value réalisée. Mises bout à bout, ces charges peuvent représenter de 10% à 20% de la valeur du bien !

La charge la plus importante, l’impôt national sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 19%, payable sur les bénéfices réalisés sur la différence de la valeur du bien immeuble entre l’année de son acquisition (prix d’acquisition plus frais) et l’année de sa vente (prix de vente moins les frais). Tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date à laquelle ils avaient acquis les biens immeubles, sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et qui s’applique contre l’impôt sur les plus-values de capitaux du vendeur.

L’impôt sur la plus-value pour les résidents est de 19% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, 21% sur les montants entre 6 000 € et 50 000 € de bénéfice, et 23% sur les montants à partir de 50 000 € de bénéfice. Dans le cas où les fonds perçus de la vente sont destinés à l’achat d’une autre résidence habituelle durant les deux années antérieures et postérieures à la vente et si le montant total de la vente est réinvesti dans le nouveau logement, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvesti, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.

 

  1. Ne pas avoir de liens locaux

Vous résidez hors d’Espagne, et il n’est pas toujours évident d’entretenir ou de gérer votre bien à distance. Que ferez-vous s’il y a une fuite d’eau ? Et en cas de tempête, qui interviendra et qui fera les constats dans votre villa de bord de mer ? Sans oublier les nettoyages et l’état des lieux après une location touristique, et la préparation du logement avant votre arrivée pour les vacances, par exemple le bon fonctionnement de l’air conditionné. Et comment ferez-vous pour payer et contrôler le travail du jardinier et le payer ? Il y a aussi plein de petits travaux que vous voudrez réaliser pendant votre absence, en qui avoir confiance et à qui confier les clefs ? Enfin, nous en avons déjà parlé ici, il y a la gestion du paiement des charges locales (copropriété), des impôts locaux (IBI) et des impôts nationaux (IRNR), et les participations aux assemblées générales et aux assemblées extraordinaires de copropriétaires.

Le plus simple est de confier la gestion de votre bien à une agence spécialisée ou encore mieux à votre conseiller immobilier qui vous a accompagné pendant tout le processus d’acquisition de votre bien, c’est lui qui connaît le mieux votre logement après vous ! Il vous représentera pour les assemblées de copropriété, il viendra contrôler votre logement une fois par quinzaine (ou plus souvent si vous le souhaitez) et relèvera le courrier, il sera disponible localement si il y a un problème (fuite, tempête ou autre), il pourra accueillir ou être présent lors du départ de vos locataires, il pourra contracter le personnel de nettoyage ou de jardinage, il vérifiera l’avancement ou l’achèvement des travaux réalisés en votre absence, il pourra aussi gérer et contrôler les factures de charges (copropriété, eau, gaz, électricité) et assurer la gestion et le règlement des impôts (IBI et IRNR), etc.

 

Le Conseiller Immobilier : le bon conseil avant, pendant et après l’achat de votre logement. Vous économiserez du temps et de l’argent avec lui, et vous trouverez le bien immobilier qui correspond le plus à vos désirs.

 

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

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