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100.000 acheteurs étrangers en 2017 !

Pour la première fois dans l’histoire de l’immobilier résidentiel en Espagne, la barre des 100.000 acheteurs étrangers en Espagne a été franchie.

Selon le Conseil du Notariat espagnol, 100.095 logements ont été acquis en 2017 par des acheteurs étrangers en Espagne. Nous présentons ici les principales données publiées dans leur dernière étude.

 

Définition statistique des acheteurs étrangers

Il y a des différences très importantes entre les chiffres des acheteurs étrangers diffusés par les notaires et ceux provenant du service espagnol d’enregistrement des propriétés (Colegio de Registradores de la Propiedad).

Les notaires publient des statistiques sur tous les achats réalisés par les étrangers en Espagne, qu’ils soient résidents ou non-résidents sur le territoire espagnol

Les « enregistreurs » de propriété se limitent aux statistiques des achats réalisés par les étrangers non-résidents.

Toutes les données statistiques présentées ici proviennent du Centro de Información Estadística del Notariado. Les analyses sont celles du blog « Immobilier en Espagne » et couvrent la période 2007 à 2017.

 

100.000 logements vendus à des étrangers en 2017

Avec 516.000 logements vendus en 2017, le marché immobilier espagnol est revenu au niveau de 2018. Mais il n’a toujours pas atteint le record de 792.000 logements de 2007. La crise immobilière a fait plonger le marché jusqu’au minimum de 317.000 ventes en 2011. Depuis le marché s’est redressé et il est probable qu’on soit proche des 600.000 ventes en 2018.

Les étrangers ont largement accompagné la reprise du marché immobilier. Depuis 2014, le taux annuel de croissance de leurs achats immobiliers est un taux à deux chiffres. Au point qu’en 2017, les nombre de logements vendus à des étrangers a atteint un record historique avec un peu plus de 100.000 unités : c’est trois fois plus qu’en 2008 ! Le poids des étrangers dans le marché immobilier espagnol qui étaient inférieur à 10% avant la crise est aujourd’hui stable autour de 20%.

Marché immobilier espagnol 2007 2017 étrangers nationaux

 

53% des achats étrangers sont réalisés par des résidents en Espagne

La majorité des logements achetés par les étrangers en Espagne sont le fait de résidents en Espagne (53% en 2017). Mais ce sont les non-résidents étrangers qui se sont remis à acheter le plus tôt, dès 2011 : leurs achats ont triplé entre 2010 et 2017 passant respectivement de 15.400 à 46.900 logements. Les résidents étrangers ont, eux, attendus jusqu’à 2014 pour réinvestir massivement : de 24.500 logements achetés en 2013 à 53.200 en 2017.

Marché immobilier espagnol 2007 2017 étrangers nationaux

 

Le tiercé de tête des acheteurs étrangers : Britanniques, Français et Allemands

Traditionnellement, les Britanniques sont les acheteurs étrangers les plus fréquents. Ils sont encore 14.200 à avoir acheté en Espagne en 2017 (14% des achats étrangers). Mais ce sont les seuls (avec les Irlandais) dont le nombre diminue depuis 2007 (-28%) : l’effet Brexit est passé par là. Les Français (9% des achats étrangers) et surtout les Allemands (8%) ont largement compensé la désaffection britannique, avec respectivement 8.600 et 8.300 logements achetés en 2017 : presque 5 fois plus qu’en 2007 pour les Français et… 8 fois plus pour les Allemands ! Pour ces 3 nationalités, la part des acheteurs non-résidents est supérieure à 60%.

Ce qui n’est absolument pas le cas des deux clientèles étrangères suivantes, les Roumains et les Italiens avec respectivement 6900 et 6800 acheteurs (7% des achats pour chacun) : 97% des acheteurs roumains et 71% des Italiens sont des résidents espagnols.

Les Belges, 6ème clientèle étrangère, sont ceux dont la croissance est la plus forte parmi les acheteurs étrangers : plus de 6000 achats en 2017 (6%) contre à peine plus de 500 en 2007 ! 81% des acheteurs belges sont des non-résidents. Les Marocains, 7ème clientèle (5%), ont des caractéristiques opposées : 5500 achats en 2017, moins du double de 2007, et 96% des acheteurs sont des résidents. A noter qu’en 2007, les Marocains étaient les seconds acheteurs étrangers en Espagne !

On trouve ensuite par ordre décroissant les Suédois (multiplication par 8 depuis 2007), les Chinois (à 86% des résidents), les Russes, les Hollandais, les Norvégiens et les Ukrainiens. Le continent américain est faiblement représenté avec les Argentins et les Américains (à peine 1% des acheteurs étrangers).

Les francophones européens représentent 15% du marché immobilier étranger en Espagne. Si on compte les Marocains et plus marginalement les Algériens et les Canadiens, c’est plus de 20% du marché immobilier étranger espagnol qui parle français.

Marché immobilier étranger par Nationalité acheteur

 

La Méditerranée attire les acheteurs étrangers

3 Communautés autonomes du littoral méditerranéen regroupent 61% des achats étrangers :

  • La Communauté Valencienne, 27.600 achats étrangers en 2017 (28% du total des achats étrangers), répartis en 2 pôles principaux Alicante et Valence, 65% de plus qu’en 2007
  • L’Andalousie, 17.800 achats en 2017 (18%), principalement autour de Malaga mais aussi Séville, 50% de plus qu’en 2007, la plus faible croissance sur 10 ans des grandes « régions étrangères » ; sans doute là aussi l’effet Brexit, car les Britanniques ont toujours privilégié l’Andalousie aux autres régions espagnoles
  • La Catalogne, 15.400 achats en 2017 (15%), avec Barcelone comme localisation privilégiée, 137% de plus qu’en 2007 ; à noter qu’avec la crise politique catalane du dernier trimestre, le second semestre 2017 a enregistré avec +2,5% la plus faible croissance interannuelle immobilière de toutes les communautés espagnoles.

Les Îles Canaries sont le 4ème marché immobilier des étrangers en Espagne avec 10.600 achats en 2017 (11%), 104% de plus qu’en 2007.

Les deux plus fortes hausses sur 2007-2017 des grandes « régions étrangères » apparaissent en 5ème et 6ème position avec respectivement la Communauté de Madrid avec 9.300 achats en 2017 (9%) et 148% de plus qu’en 2007, et les îles Baléares avec 7.200 achats (7%) et 158% de plus qu’en 2007.

A noter aussi :

  • la région de Murcia qui est la seule communauté espagnole qui attire moins d’investisseurs étrangers en 2017 (4.200) qu’en 2007 (6.000).
  • 6 communautés qui ont attiré moins de 750 investisseurs étrangers : la Galice, la Navarre, les Asturies, la Rioja, la Cantabrie et l’Estrémadure.

Marché immobilier étranger par Communauté Autonome

 

Les étrangers non-résidents achètent plus cher

Les étrangers non-résidents achètent toujours plus chers au m2 que les étrangers résidents et que les espagnols, respectivement +41% et +47% en 2017. Une raison principale à cela, les résidents étrangers et espagnols investissent dans toutes les zones, y compris les plus populaires en périphérie des grandes villes ; les étrangers non-résidents privilégient les zones centrales et/ou touristiques, où les prix sont plus élevés. A noter que cette différence a tendance à croître au cours des années, ce qui prouve qu’il y a une nette séparation de la destination des biens immobiliers entre deux marchés, le non-résident et le résident.

Au prix de 1986 €/m2 en 2017, les étrangers non-résidents n’achètent toujours pas aux prix d’avant 2010 qui étaient supérieurs à 2000 €/m2. Quant aux résidents, ils achètent aujourd’hui 80 m2 pour le même prix que 60 m2 il y a 10 ans.

Marché immobilier espagnol 2007 2017 prix achat euro par m2 origine

 

Les Allemands dépensent plus

Parmi les grosses clientèles étrangères, ce sont les Allemands qui dépensent le plus avec 2153 €/m2 (2354 €/m2 quand ils sont non-résidents). Les Allemands n’ont jamais payé aussi cher : très présents aux Baléares, ils subissent les prix inflationnistes de l’Archipel. Les Français sont loin derrière avec 1743 €/m2 (alors qu’ils payaient 2336 €/m2 en 2008) et les Britanniques encore plus loin avec « à peine » 1605 €/m2. Notez que les Roumains dépensent en moyenne pas plus de 900 €/m2, et les Marocains 726 €/m2, mais ces 2 dernières clientèles (qui sont essentiellement des résidents) agissent comme une clientèle espagnole à faibles revenus.

La seule clientèle étrangère qui dépense plus quand elle est résidente que non résidente sont les Français avec respectivement 1833 €/m2 et 1679 €/m2.

Marché immobilier étranger Prix au m2 par Nationalité acheteur

 

Les Baléares retrouvent les prix de 2007

Les Baléares sont de loin la Communauté Autonome avec les prix les plus élevés pour les étrangers, à 2806 €/m2, soit 1% de plus qu’en 2007, mais encore en dessous du maximum de 3323 €/m2 de 2008.

Viennent ensuite 3 communautés dans un mouchoir de poche pour les prix payés par les étrangers : le Pays Basque (2005 €/m2), la Catalogne (1980 €/m2) et la Communauté de Madrid (1976 €/m2). Les 3 sont encore très loin des prix record de 2007.

Puis apparaissent 3 des 4 grandes « régions étrangères » avec des prix moins élevés ce qui expliquent leur attractivité : les îles Canaries (1753 €/m2), l’Andalousie (1640 €/m2) et la Communauté Valencienne (à peine 1290 €/m2).

Dans 6 communautés, les étrangers achètent à moins de 1000 €/m2 : la Galice (885€/m2), l’Aragon (775 €/m2), la Castille et Leon (739 €/m2), l’Estrémadure (686 €/m2), la Rioja (677 €/m2) et Castille La Manche (604 €/m2).

Marché immobilier étranger Prix au m2 par Communauté Autonome

 

Les Français au Nord, les Anglais au Sud et les Allemands aux Baléares

C’était le titre toujours valable aujourd’hui d’un de nos articles de novembre 2016 sur les clientèles étrangères non-résidentes.

A chaque région correspond une clientèle étrangère (non résidente) pour les achats immobiliers en Espagne au second semestre 2017.

Dans le Nord de l’Espagne, les Français sont les plus nombreux avec en particulier quatre régions privilégiées : la Catalogne où 43% des logements achetés par les étrangers non-résidents au second semestre 2017 l’ont été par des Français, l’Aragon avec 37% du parc étranger non-résident,  la Navarre avec 57% et la Rioja avec 67%. Les Français sont aussi la première clientèle étrangère non-résidente dans 3 autres régions : L’Estrémadure (38%), Castille et Léon (21%),  et le Pays Basque (17%).

Le Sud de l’Espagne est réservé prioritairement aux Britanniques : la région de Murcia qui est majoritairement britannique (59% des achats étrangers non-résidents en 2017), mais aussi l’Andalousie (27%), la Communauté de Valence (20%). L’Asturie (21%), région du nord, complète le territoire d’achat des Britanniques en Espagne.

Les Allemands sont de loin les plus nombreux aux Baléares avec 47% des achats immobiliers réalisés par les étrangers non- résidents. Ils sont aussi présents en Cantabrie (31%) et font jeu égal avec les Italiens aux Canaries (19% et 18%).

Une particularité, la Communauté de Madrid où les acheteurs étrangers non-résidents les plus fréquents sont Russes (17%), et la Galice qui est une terre de Portugais (25%).

Stats Notaires 2017 Immobilier Acheter en Espagne Etrangers non résidents

 

Résidents étrangers : Roumains et Marocains présents sur tout le territoire

Sur 16 Communautés autonomes, 7 sont dominées par les achats des Roumains et des Marocains qui y représentent 25 à 60% des achats immobiliers des résidents étrangers : Castille-La Manche, Aragon, La Rioja, Estrémadure, Murcia, Castille et Léon, et la Navarre.

6 Communautés sont dominées par d’autres clientèles étrangères résidentes : les Anglais en Andalousie (17%) et dans la Communauté Valencienne (13%), les Français et Italiens en Catalogne (11% chacun), les Allemands aux Baléares (24%), les Italiens aux Canaries (29%) et les Portugais en Galice (15%).

Les Russes à Madrid font jeu égal avec les Roumains ((19% chacun).

Stats Notaires 2017 Immobilier Acheter en Espagne Etrangers résidents

 

Tassement de l’activité immobilière étrangère en Catalogne

Le second semestre 2017 montre un net tassement des achats immobiliers étrangers en Catalogne. Alors que sur le reste de l’Espagne, les achats immobiliers étrangers augmentent en un an de 16,3%, ils n’augmentent que 2,5% en Catalogne. A cela une raison simple : le risque politique en Catalogne qui fait fuir des investisseurs étrangers. Nous estimons entre 600 et 800 le nombre de logements qui ne se sont pas vendus au second semestre 2017 en Catalogne (à des étrangers) pour cause de ce risque.

Deux régions profitent de cette fuite des investisseurs étrangers de Catalogne : la Communauté Valencienne (+19,8%) et surtout la Région de Madrid (+24,9%).

Les achats enregistrés par les notaires étant décalés par rapport aux décisions des acheteurs, le premier semestre 2018 devrait enregistrer la même tendance : un tassement des achats étrangers en Catalogne qui profite en grande partie aux autres communautés autonomes espagnoles.

Stats Notaires 2017 Immobilier Acheter en Espagne Evolution Etrangers 2S17

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Cadix, 3000 ans d’histoire et… un excellent investissement immobilier

Continuons notre voyage en Espagne par une visite à Cadix, une cité chargée d’histoire, bénéficiant d’un climat exceptionnel et qui offre encore d’excellentes opportunités immobilières.

Cadix est localisée sur une presqu’île sur la façade maritime atlantique de l’Andalousie, mais à moins de 50 km de la Mer Méditerranée, ce qui permet à la ville de bénéficier du climat méditerranéen. C’est la quatrième ville la plus ensoleillée d’Espagne, avec plus de 3 000 heures d’ensoleillement chaque année. La ville compte 120.000 habitants, et l’agglomération environ 300.000. L’aéroport international de Séville est à 130 kilomètres.

Cadix ville immobilier espagne

La “Tacita de Plata”, le surnom de Cadix (Cádiz en espagnol), est considérée comme l’une des plus anciennes villes d’Europe de l’Ouest. Elle est fondée en 1104 av. J.-C. par les Phéniciens, peuple marin qui fera de Gadir (forteresse en phénicien) une importante colonie commerciale où s’installeront des  Carthaginois, des Romains, des Wisigoths et des Maures.

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Ville cosmopolite et ouverte, Christophe Colomb choisit le port de Cadix comme point de départ pour son second voyage au Nouveau Monde. La ville deviendra le port des Indes, concentrant tout le flux marchand avec l’Amérique. Cette activité frénétique commerciale s’est traduite par une étape de splendeur économique et culturelle, voyant s’ériger les palais baroques avec leurs tours-miradors si caractéristiques.

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Cadix a de nombreux atouts touristiques : son climat tout d’abord, ses plages qui s’étendent sur des kilomètres, ses fêtes traditionnelles (Semaine Sainte, Carnaval), son architecture historique (site archéologique phénicien, théâtre romain, palais et châteaux, centre historique, cathédrale et églises), sa gastronomie (produits de la mer en particulier), ses sites naturels (dont la célèbre Baie de Cadix) et l’accueil chaleureux de ses habitants.

Cadix plage immobilier espagne 2

Avec des prix immobiliers encore très bas, aussi bien en résidence principale (pour la retraite), qu’en résidence secondaire ou en investissement locatif, Cadix offre une excellente opportunité.

L’investissement immobilier à des fins touristiques a augmenté de 25% en 2016 par rapport à 2015. Et sur les 10 premiers mois de 2017, la hausse atteint 40% ! Ce sont essentiellement de petits investisseurs et parmi eux, un sur cinq est étranger.

Les quartiers privilégiés pour les acquisitions immobilières sont le Paseo Maritima (une vente se fait dans la semaine) et le centre historique de Cadiz (Plaza Mina, Plaza San Francisco, Mentidero, Falla et Candelaria).

Le prix de vente moyen est de 2000 €/m2, avec assez peu de variation selon les quartiers, mais avec une tendance à la hausse quand on va vers le sud de la ville.

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Cadix et sa région.

Cadix immobilier espagne 2

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Crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

Nous vous avions déjà parlé dans un article le 4 octobre (« Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?« ) du risque de baisse des prix en Catalogne et en particulier à Barcelone. Et bien, ça se confirme, notamment sur le marché haut de gamme qui intéresse plus particulièrement les investisseurs étrangers : les prix de l’immobilier de luxe à Barcelone pourraient chuter de 20% sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.

Selon Idealista, les prix immobiliers ont enregistré une légère baisse à Barcelone en octobre 2017, passant de 4335 € à 4333 € par m2, à mettre en comparaison avec la hausse de 18% sur un an (de mai à octobre, les prix n’ont augmenté que de 1,2% à Barcelone alors que la hausse était de 5,7% à Madrid). La baisse dans la capitale catalane est surtout marquée dans le marché haut de gamme.

L’agence de notation Fitch estime que la forte demande immobilière dans les zones les plus recherchées de Barcelone et Madrid et l’offre limitée ont provoqué des « bulles immobilières localisées » dans certains quartiers centraux. Selon Fitch, les hausses de prix dans ces zones, entre 15% et 35% par an, ne sont pas soutenables.

Cette forte demande est due, selon l’agence de notation, à la politique monétaire expansionniste de la Banque Centrale Européenne (BCE), et à l’activité d’acheteurs et investisseurs étrangers qui parient sur hausse du prix de l’immobilier et une bonne rentabilité en revenus locatifs.

Turo Park Barcelone Immobilier 4

La crise politique catalane a provoqué une baisse des prix surtout dans l’immobilier de luxe, les acheteurs étrangers préférant différer ou annuler leur investissement à Barcelone pour le déplacer vers d’autres régions espagnoles ou même à l’étranger.

Crise Catalogne Immobilier Espagne

Selon Emmanuel Virgoulay, associé de l’agence immobilière de luxe Barnes Spain, le prix moyen des logements de luxe en Catalogne pourrait perdre jusqu’à 20% dans les prochains mois par la conjonction d’une baisse de la demande et d’une offre surévaluée qui ne correspond pas aux besoins des acheteurs. Selon l’agence, particulièrement active autour de Turo Park à Barcelone, ce qui domine maintenant le marché du luxe sont des très grands appartements, de 400 m2 ou plus, pour lesquels la valeur est de 4 millions €

Turo Park Barcelone Immobilier 1

« Au cours des deux dernières années, le marché du logement de luxe en Catalogne a créé une bulle immobilière. La hausse constante des prix à Barcelone a conduit de nombreux vendeurs à demander des  prix similaires pour leurs logements à ceux de Paris (4 millions d’euros pour un duplex de 345 m2 près des Champs Elysées) », relate Virgoulay.

Selon lui, ces derniers jours, le marché a changé : il « est passé d’un marché dominé par les vendeurs à un marché d’acheteurs. Ce seront précisément les acheteurs qui disposent de liquidités importantes qui détermineront les prix de vente dans les mois à venir », a-t-il expliqué.

Turo Park Barcelone Immobilier 5

Le marché des appartements de luxe est également impacté par la perte des sièges sociaux, qui peut réduire la demande en appartements locatifs, des investisseurs faisant l’acquisition de ces logements pour les rénover et les mettre à la disposition des locataires à fort pouvoir d’achat.

Malgré la reprise en main par l’Etat espagnol des institutions catalanes, la période d’incertitude politique et économique durera au minimum jusqu’au 21 décembre (21D), date des prochaines élections au Parlement Catalan. Et d’ici là, les investissements immobiliers demeureront à un niveau faible ; les seuls investisseurs qui interviendront sur le marché seront ceux qui feront le pari que l’indépendance sera oubliée après le 21 décembre.

Les élections du 21D seront décisives pour l’avenir économique de la Catalogne, et en particulier pour l’immobilier catalan :

  • Si les partis indépendantistes catalans (ERC, PDECat et CUP) remportent la majorité des sièges, alors le processus indépendantiste repartira de plus belle, et la chute de l’activité et des prix immobiliers se confirmera
  • S’ils n’obtiennent pas la majorité, la confiance reviendra et l’activité immobilière redémarrera, mais à un rythme de croissance plus faible qu’avant septembre 2017

Notre avis :

Une partie des électeurs indépendantistes se sentent trahis par leurs responsables politiques et ils pourraient choisir, lors des élections du 21D, de s’abstenir (ce serait le cas des indépendantistes radicaux) ou même de voter pour des partis non indépendantistes (ce serait le cas des autonomistes qui ne souhaitaient pas l’indépendance). Les élus indépendantistes seraient alors minoritaires au Parlement catalan et l’année 2018 enregistrera alors une nouvelle croissance du marché immobilier à Barcelone et en Catalogne.

Alors, la crise catalane, une opportunité pour acheter ou un repoussoir pour les investisseurs étrangers ? Pour l’instant, la seule chose de sûre est que Barcelone restera malgré tout Barcelone avec ​​la culture, l’architecture, l’art, la gastronomie, la mer, le climat, le foot…

Dans le futur, il y aura toujours des investisseurs intéressés par la Catalogne, mais à quel prix ?

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Barcelone et sa région.

Architecture immobilier barcelone espagne

Sources: immobilier en espagnelavanguardia et abc

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