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100.000 acheteurs étrangers en 2017 !

Pour la première fois dans l’histoire de l’immobilier résidentiel en Espagne, la barre des 100.000 acheteurs étrangers en Espagne a été franchie.

Selon le Conseil du Notariat espagnol, 100.095 logements ont été acquis en 2017 par des acheteurs étrangers en Espagne. Nous présentons ici les principales données publiées dans leur dernière étude.

 

Définition statistique des acheteurs étrangers

Il y a des différences très importantes entre les chiffres des acheteurs étrangers diffusés par les notaires et ceux provenant du service espagnol d’enregistrement des propriétés (Colegio de Registradores de la Propiedad).

Les notaires publient des statistiques sur tous les achats réalisés par les étrangers en Espagne, qu’ils soient résidents ou non-résidents sur le territoire espagnol

Les « enregistreurs » de propriété se limitent aux statistiques des achats réalisés par les étrangers non-résidents.

Toutes les données statistiques présentées ici proviennent du Centro de Información Estadística del Notariado. Les analyses sont celles du blog « Immobilier en Espagne » et couvrent la période 2007 à 2017.

 

100.000 logements vendus à des étrangers en 2017

Avec 516.000 logements vendus en 2017, le marché immobilier espagnol est revenu au niveau de 2018. Mais il n’a toujours pas atteint le record de 792.000 logements de 2007. La crise immobilière a fait plonger le marché jusqu’au minimum de 317.000 ventes en 2011. Depuis le marché s’est redressé et il est probable qu’on soit proche des 600.000 ventes en 2018.

Les étrangers ont largement accompagné la reprise du marché immobilier. Depuis 2014, le taux annuel de croissance de leurs achats immobiliers est un taux à deux chiffres. Au point qu’en 2017, les nombre de logements vendus à des étrangers a atteint un record historique avec un peu plus de 100.000 unités : c’est trois fois plus qu’en 2008 ! Le poids des étrangers dans le marché immobilier espagnol qui étaient inférieur à 10% avant la crise est aujourd’hui stable autour de 20%.

Marché immobilier espagnol 2007 2017 étrangers nationaux

 

53% des achats étrangers sont réalisés par des résidents en Espagne

La majorité des logements achetés par les étrangers en Espagne sont le fait de résidents en Espagne (53% en 2017). Mais ce sont les non-résidents étrangers qui se sont remis à acheter le plus tôt, dès 2011 : leurs achats ont triplé entre 2010 et 2017 passant respectivement de 15.400 à 46.900 logements. Les résidents étrangers ont, eux, attendus jusqu’à 2014 pour réinvestir massivement : de 24.500 logements achetés en 2013 à 53.200 en 2017.

Marché immobilier espagnol 2007 2017 étrangers nationaux

 

Le tiercé de tête des acheteurs étrangers : Britanniques, Français et Allemands

Traditionnellement, les Britanniques sont les acheteurs étrangers les plus fréquents. Ils sont encore 14.200 à avoir acheté en Espagne en 2017 (14% des achats étrangers). Mais ce sont les seuls (avec les Irlandais) dont le nombre diminue depuis 2007 (-28%) : l’effet Brexit est passé par là. Les Français (9% des achats étrangers) et surtout les Allemands (8%) ont largement compensé la désaffection britannique, avec respectivement 8.600 et 8.300 logements achetés en 2017 : presque 5 fois plus qu’en 2007 pour les Français et… 8 fois plus pour les Allemands ! Pour ces 3 nationalités, la part des acheteurs non-résidents est supérieure à 60%.

Ce qui n’est absolument pas le cas des deux clientèles étrangères suivantes, les Roumains et les Italiens avec respectivement 6900 et 6800 acheteurs (7% des achats pour chacun) : 97% des acheteurs roumains et 71% des Italiens sont des résidents espagnols.

Les Belges, 6ème clientèle étrangère, sont ceux dont la croissance est la plus forte parmi les acheteurs étrangers : plus de 6000 achats en 2017 (6%) contre à peine plus de 500 en 2007 ! 81% des acheteurs belges sont des non-résidents. Les Marocains, 7ème clientèle (5%), ont des caractéristiques opposées : 5500 achats en 2017, moins du double de 2007, et 96% des acheteurs sont des résidents. A noter qu’en 2007, les Marocains étaient les seconds acheteurs étrangers en Espagne !

On trouve ensuite par ordre décroissant les Suédois (multiplication par 8 depuis 2007), les Chinois (à 86% des résidents), les Russes, les Hollandais, les Norvégiens et les Ukrainiens. Le continent américain est faiblement représenté avec les Argentins et les Américains (à peine 1% des acheteurs étrangers).

Les francophones européens représentent 15% du marché immobilier étranger en Espagne. Si on compte les Marocains et plus marginalement les Algériens et les Canadiens, c’est plus de 20% du marché immobilier étranger espagnol qui parle français.

Marché immobilier étranger par Nationalité acheteur

 

La Méditerranée attire les acheteurs étrangers

3 Communautés autonomes du littoral méditerranéen regroupent 61% des achats étrangers :

  • La Communauté Valencienne, 27.600 achats étrangers en 2017 (28% du total des achats étrangers), répartis en 2 pôles principaux Alicante et Valence, 65% de plus qu’en 2007
  • L’Andalousie, 17.800 achats en 2017 (18%), principalement autour de Malaga mais aussi Séville, 50% de plus qu’en 2007, la plus faible croissance sur 10 ans des grandes « régions étrangères » ; sans doute là aussi l’effet Brexit, car les Britanniques ont toujours privilégié l’Andalousie aux autres régions espagnoles
  • La Catalogne, 15.400 achats en 2017 (15%), avec Barcelone comme localisation privilégiée, 137% de plus qu’en 2007 ; à noter qu’avec la crise politique catalane du dernier trimestre, le second semestre 2017 a enregistré avec +2,5% la plus faible croissance interannuelle immobilière de toutes les communautés espagnoles.

Les Îles Canaries sont le 4ème marché immobilier des étrangers en Espagne avec 10.600 achats en 2017 (11%), 104% de plus qu’en 2007.

Les deux plus fortes hausses sur 2007-2017 des grandes « régions étrangères » apparaissent en 5ème et 6ème position avec respectivement la Communauté de Madrid avec 9.300 achats en 2017 (9%) et 148% de plus qu’en 2007, et les îles Baléares avec 7.200 achats (7%) et 158% de plus qu’en 2007.

A noter aussi :

  • la région de Murcia qui est la seule communauté espagnole qui attire moins d’investisseurs étrangers en 2017 (4.200) qu’en 2007 (6.000).
  • 6 communautés qui ont attiré moins de 750 investisseurs étrangers : la Galice, la Navarre, les Asturies, la Rioja, la Cantabrie et l’Estrémadure.

Marché immobilier étranger par Communauté Autonome

 

Les étrangers non-résidents achètent plus cher

Les étrangers non-résidents achètent toujours plus chers au m2 que les étrangers résidents et que les espagnols, respectivement +41% et +47% en 2017. Une raison principale à cela, les résidents étrangers et espagnols investissent dans toutes les zones, y compris les plus populaires en périphérie des grandes villes ; les étrangers non-résidents privilégient les zones centrales et/ou touristiques, où les prix sont plus élevés. A noter que cette différence a tendance à croître au cours des années, ce qui prouve qu’il y a une nette séparation de la destination des biens immobiliers entre deux marchés, le non-résident et le résident.

Au prix de 1986 €/m2 en 2017, les étrangers non-résidents n’achètent toujours pas aux prix d’avant 2010 qui étaient supérieurs à 2000 €/m2. Quant aux résidents, ils achètent aujourd’hui 80 m2 pour le même prix que 60 m2 il y a 10 ans.

Marché immobilier espagnol 2007 2017 prix achat euro par m2 origine

 

Les Allemands dépensent plus

Parmi les grosses clientèles étrangères, ce sont les Allemands qui dépensent le plus avec 2153 €/m2 (2354 €/m2 quand ils sont non-résidents). Les Allemands n’ont jamais payé aussi cher : très présents aux Baléares, ils subissent les prix inflationnistes de l’Archipel. Les Français sont loin derrière avec 1743 €/m2 (alors qu’ils payaient 2336 €/m2 en 2008) et les Britanniques encore plus loin avec « à peine » 1605 €/m2. Notez que les Roumains dépensent en moyenne pas plus de 900 €/m2, et les Marocains 726 €/m2, mais ces 2 dernières clientèles (qui sont essentiellement des résidents) agissent comme une clientèle espagnole à faibles revenus.

La seule clientèle étrangère qui dépense plus quand elle est résidente que non résidente sont les Français avec respectivement 1833 €/m2 et 1679 €/m2.

Marché immobilier étranger Prix au m2 par Nationalité acheteur

 

Les Baléares retrouvent les prix de 2007

Les Baléares sont de loin la Communauté Autonome avec les prix les plus élevés pour les étrangers, à 2806 €/m2, soit 1% de plus qu’en 2007, mais encore en dessous du maximum de 3323 €/m2 de 2008.

Viennent ensuite 3 communautés dans un mouchoir de poche pour les prix payés par les étrangers : le Pays Basque (2005 €/m2), la Catalogne (1980 €/m2) et la Communauté de Madrid (1976 €/m2). Les 3 sont encore très loin des prix record de 2007.

Puis apparaissent 3 des 4 grandes « régions étrangères » avec des prix moins élevés ce qui expliquent leur attractivité : les îles Canaries (1753 €/m2), l’Andalousie (1640 €/m2) et la Communauté Valencienne (à peine 1290 €/m2).

Dans 6 communautés, les étrangers achètent à moins de 1000 €/m2 : la Galice (885€/m2), l’Aragon (775 €/m2), la Castille et Leon (739 €/m2), l’Estrémadure (686 €/m2), la Rioja (677 €/m2) et Castille La Manche (604 €/m2).

Marché immobilier étranger Prix au m2 par Communauté Autonome

 

Les Français au Nord, les Anglais au Sud et les Allemands aux Baléares

C’était le titre toujours valable aujourd’hui d’un de nos articles de novembre 2016 sur les clientèles étrangères non-résidentes.

A chaque région correspond une clientèle étrangère (non résidente) pour les achats immobiliers en Espagne au second semestre 2017.

Dans le Nord de l’Espagne, les Français sont les plus nombreux avec en particulier quatre régions privilégiées : la Catalogne où 43% des logements achetés par les étrangers non-résidents au second semestre 2017 l’ont été par des Français, l’Aragon avec 37% du parc étranger non-résident,  la Navarre avec 57% et la Rioja avec 67%. Les Français sont aussi la première clientèle étrangère non-résidente dans 3 autres régions : L’Estrémadure (38%), Castille et Léon (21%),  et le Pays Basque (17%).

Le Sud de l’Espagne est réservé prioritairement aux Britanniques : la région de Murcia qui est majoritairement britannique (59% des achats étrangers non-résidents en 2017), mais aussi l’Andalousie (27%), la Communauté de Valence (20%). L’Asturie (21%), région du nord, complète le territoire d’achat des Britanniques en Espagne.

Les Allemands sont de loin les plus nombreux aux Baléares avec 47% des achats immobiliers réalisés par les étrangers non- résidents. Ils sont aussi présents en Cantabrie (31%) et font jeu égal avec les Italiens aux Canaries (19% et 18%).

Une particularité, la Communauté de Madrid où les acheteurs étrangers non-résidents les plus fréquents sont Russes (17%), et la Galice qui est une terre de Portugais (25%).

Stats Notaires 2017 Immobilier Acheter en Espagne Etrangers non résidents

 

Résidents étrangers : Roumains et Marocains présents sur tout le territoire

Sur 16 Communautés autonomes, 7 sont dominées par les achats des Roumains et des Marocains qui y représentent 25 à 60% des achats immobiliers des résidents étrangers : Castille-La Manche, Aragon, La Rioja, Estrémadure, Murcia, Castille et Léon, et la Navarre.

6 Communautés sont dominées par d’autres clientèles étrangères résidentes : les Anglais en Andalousie (17%) et dans la Communauté Valencienne (13%), les Français et Italiens en Catalogne (11% chacun), les Allemands aux Baléares (24%), les Italiens aux Canaries (29%) et les Portugais en Galice (15%).

Les Russes à Madrid font jeu égal avec les Roumains ((19% chacun).

Stats Notaires 2017 Immobilier Acheter en Espagne Etrangers résidents

 

Tassement de l’activité immobilière étrangère en Catalogne

Le second semestre 2017 montre un net tassement des achats immobiliers étrangers en Catalogne. Alors que sur le reste de l’Espagne, les achats immobiliers étrangers augmentent en un an de 16,3%, ils n’augmentent que 2,5% en Catalogne. A cela une raison simple : le risque politique en Catalogne qui fait fuir des investisseurs étrangers. Nous estimons entre 600 et 800 le nombre de logements qui ne se sont pas vendus au second semestre 2017 en Catalogne (à des étrangers) pour cause de ce risque.

Deux régions profitent de cette fuite des investisseurs étrangers de Catalogne : la Communauté Valencienne (+19,8%) et surtout la Région de Madrid (+24,9%).

Les achats enregistrés par les notaires étant décalés par rapport aux décisions des acheteurs, le premier semestre 2018 devrait enregistrer la même tendance : un tassement des achats étrangers en Catalogne qui profite en grande partie aux autres communautés autonomes espagnoles.

Stats Notaires 2017 Immobilier Acheter en Espagne Evolution Etrangers 2S17

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Cadix, 3000 ans d’histoire et… un excellent investissement immobilier

Continuons notre voyage en Espagne par une visite à Cadix, une cité chargée d’histoire, bénéficiant d’un climat exceptionnel et qui offre encore d’excellentes opportunités immobilières.

Cadix est localisée sur une presqu’île sur la façade maritime atlantique de l’Andalousie, mais à moins de 50 km de la Mer Méditerranée, ce qui permet à la ville de bénéficier du climat méditerranéen. C’est la quatrième ville la plus ensoleillée d’Espagne, avec plus de 3 000 heures d’ensoleillement chaque année. La ville compte 120.000 habitants, et l’agglomération environ 300.000. L’aéroport international de Séville est à 130 kilomètres.

Cadix ville immobilier espagne

La “Tacita de Plata”, le surnom de Cadix (Cádiz en espagnol), est considérée comme l’une des plus anciennes villes d’Europe de l’Ouest. Elle est fondée en 1104 av. J.-C. par les Phéniciens, peuple marin qui fera de Gadir (forteresse en phénicien) une importante colonie commerciale où s’installeront des  Carthaginois, des Romains, des Wisigoths et des Maures.

cadix historique immobilier espagne

Ville cosmopolite et ouverte, Christophe Colomb choisit le port de Cadix comme point de départ pour son second voyage au Nouveau Monde. La ville deviendra le port des Indes, concentrant tout le flux marchand avec l’Amérique. Cette activité frénétique commerciale s’est traduite par une étape de splendeur économique et culturelle, voyant s’ériger les palais baroques avec leurs tours-miradors si caractéristiques.

Cadix port immobilier espagne

Cadix a de nombreux atouts touristiques : son climat tout d’abord, ses plages qui s’étendent sur des kilomètres, ses fêtes traditionnelles (Semaine Sainte, Carnaval), son architecture historique (site archéologique phénicien, théâtre romain, palais et châteaux, centre historique, cathédrale et églises), sa gastronomie (produits de la mer en particulier), ses sites naturels (dont la célèbre Baie de Cadix) et l’accueil chaleureux de ses habitants.

Cadix plage immobilier espagne 2

Avec des prix immobiliers encore très bas, aussi bien en résidence principale (pour la retraite), qu’en résidence secondaire ou en investissement locatif, Cadix offre une excellente opportunité.

L’investissement immobilier à des fins touristiques a augmenté de 25% en 2016 par rapport à 2015. Et sur les 10 premiers mois de 2017, la hausse atteint 40% ! Ce sont essentiellement de petits investisseurs et parmi eux, un sur cinq est étranger.

Les quartiers privilégiés pour les acquisitions immobilières sont le Paseo Maritima (une vente se fait dans la semaine) et le centre historique de Cadiz (Plaza Mina, Plaza San Francisco, Mentidero, Falla et Candelaria).

Le prix de vente moyen est de 2000 €/m2, avec assez peu de variation selon les quartiers, mais avec une tendance à la hausse quand on va vers le sud de la ville.

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Cadix et sa région.

Cadix immobilier espagne 2

Cadix immobilier espagne 1

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Crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

Nous vous avions déjà parlé dans un article le 4 octobre (« Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?« ) du risque de baisse des prix en Catalogne et en particulier à Barcelone. Et bien, ça se confirme, notamment sur le marché haut de gamme qui intéresse plus particulièrement les investisseurs étrangers : les prix de l’immobilier de luxe à Barcelone pourraient chuter de 20% sous l’impulsion de deux phénomènes, une bulle immobilière spécifique à Barcelone et la situation politique et économique très instable en Catalogne.

Selon Idealista, les prix immobiliers ont enregistré une légère baisse à Barcelone en octobre 2017, passant de 4335 € à 4333 € par m2, à mettre en comparaison avec la hausse de 18% sur un an (de mai à octobre, les prix n’ont augmenté que de 1,2% à Barcelone alors que la hausse était de 5,7% à Madrid). La baisse dans la capitale catalane est surtout marquée dans le marché haut de gamme.

L’agence de notation Fitch estime que la forte demande immobilière dans les zones les plus recherchées de Barcelone et Madrid et l’offre limitée ont provoqué des « bulles immobilières localisées » dans certains quartiers centraux. Selon Fitch, les hausses de prix dans ces zones, entre 15% et 35% par an, ne sont pas soutenables.

Cette forte demande est due, selon l’agence de notation, à la politique monétaire expansionniste de la Banque Centrale Européenne (BCE), et à l’activité d’acheteurs et investisseurs étrangers qui parient sur hausse du prix de l’immobilier et une bonne rentabilité en revenus locatifs.

Turo Park Barcelone Immobilier 4

La crise politique catalane a provoqué une baisse des prix surtout dans l’immobilier de luxe, les acheteurs étrangers préférant différer ou annuler leur investissement à Barcelone pour le déplacer vers d’autres régions espagnoles ou même à l’étranger.

Crise Catalogne Immobilier Espagne

Selon Emmanuel Virgoulay, associé de l’agence immobilière de luxe Barnes Spain, le prix moyen des logements de luxe en Catalogne pourrait perdre jusqu’à 20% dans les prochains mois par la conjonction d’une baisse de la demande et d’une offre surévaluée qui ne correspond pas aux besoins des acheteurs. Selon l’agence, particulièrement active autour de Turo Park à Barcelone, ce qui domine maintenant le marché du luxe sont des très grands appartements, de 400 m2 ou plus, pour lesquels la valeur est de 4 millions €

Turo Park Barcelone Immobilier 1

« Au cours des deux dernières années, le marché du logement de luxe en Catalogne a créé une bulle immobilière. La hausse constante des prix à Barcelone a conduit de nombreux vendeurs à demander des  prix similaires pour leurs logements à ceux de Paris (4 millions d’euros pour un duplex de 345 m2 près des Champs Elysées) », relate Virgoulay.

Selon lui, ces derniers jours, le marché a changé : il « est passé d’un marché dominé par les vendeurs à un marché d’acheteurs. Ce seront précisément les acheteurs qui disposent de liquidités importantes qui détermineront les prix de vente dans les mois à venir », a-t-il expliqué.

Turo Park Barcelone Immobilier 5

Le marché des appartements de luxe est également impacté par la perte des sièges sociaux, qui peut réduire la demande en appartements locatifs, des investisseurs faisant l’acquisition de ces logements pour les rénover et les mettre à la disposition des locataires à fort pouvoir d’achat.

Malgré la reprise en main par l’Etat espagnol des institutions catalanes, la période d’incertitude politique et économique durera au minimum jusqu’au 21 décembre (21D), date des prochaines élections au Parlement Catalan. Et d’ici là, les investissements immobiliers demeureront à un niveau faible ; les seuls investisseurs qui interviendront sur le marché seront ceux qui feront le pari que l’indépendance sera oubliée après le 21 décembre.

Les élections du 21D seront décisives pour l’avenir économique de la Catalogne, et en particulier pour l’immobilier catalan :

  • Si les partis indépendantistes catalans (ERC, PDECat et CUP) remportent la majorité des sièges, alors le processus indépendantiste repartira de plus belle, et la chute de l’activité et des prix immobiliers se confirmera
  • S’ils n’obtiennent pas la majorité, la confiance reviendra et l’activité immobilière redémarrera, mais à un rythme de croissance plus faible qu’avant septembre 2017

Notre avis :

Une partie des électeurs indépendantistes se sentent trahis par leurs responsables politiques et ils pourraient choisir, lors des élections du 21D, de s’abstenir (ce serait le cas des indépendantistes radicaux) ou même de voter pour des partis non indépendantistes (ce serait le cas des autonomistes qui ne souhaitaient pas l’indépendance). Les élus indépendantistes seraient alors minoritaires au Parlement catalan et l’année 2018 enregistrera alors une nouvelle croissance du marché immobilier à Barcelone et en Catalogne.

Alors, la crise catalane, une opportunité pour acheter ou un repoussoir pour les investisseurs étrangers ? Pour l’instant, la seule chose de sûre est que Barcelone restera malgré tout Barcelone avec ​​la culture, l’architecture, l’art, la gastronomie, la mer, le climat, le foot…

Dans le futur, il y aura toujours des investisseurs intéressés par la Catalogne, mais à quel prix ?

Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur Barcelone et sa région.

Architecture immobilier barcelone espagne

Sources: immobilier en espagnelavanguardia et abc

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Les News Immobilières d’Octobre 2017 en Espagne

Notre Chiffre du Mois : 720 millions € de pertes

C’est la perte enregistrée par les sociétés immobilières cotées (les Socimis) après le référendum catalan.

 

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Crise en Catalogne : perte importante pour les socimis en bourse

Depuis le lendemain du référendum en Catalogne, le 2 octobre, les Socimis (sociétés immobilière d’investissement) accumulent les pertes en bourse : Colonial perd 7,7% et Merlin 5,8%. Les experts envisagent une augmentation du stock immobilier, un arrêt des investissements et une baisse des prix.

Crise en Catalogne : transfert de siège hors de Catalogne pour Colonial et Abertis

Cette semaine, inquiètes de la crise en Catalogne, de très grandes entreprises catalanes ont transféré leurs sièges sociaux hors de Catalogne, parmi lesquelles CaixaBank, Sabadell, Gas Natural, Aguas de Barcelona, etc mais aussi des sociétés liées au secteur immobilier : par exemple, la société immobilière d’investissement Colonial (8 milliards € d’actifs dont 19% en Catalogne) et le constructeur Abertis Infraestructuras (valorisé à  16 milliards €) qui ont transféré leurs sièges sociaux de Barcelone à Madrid.

Crise en Catalogne : les réservations touristiques en baisse de 50% en Catalogne

Selon le principal syndicat patronal de Catalogne (« Fomento del Trabajo »), les réservations touristiques sont en baisse de 50% (foment-pide-responsabilidad-dirigentes-politicos). Nous avions annoncé dès le 3 octobre cette désaffection à venir de la clientèle touristique.

Crise en Catalogne : la déclaration de Carles Puigdemont ne résout rien !

La déclaration de Carles Puigdemont, le Président de la Generalitat (Région de Catalogne) le 10 octobre au soir ne résout pas le problème de confiance et de sécurité des investisseurs immobiliers : la situation est toujours aussi incertaine et le marché n’aime pas cela. Les investisseurs continueront à réduire, voir stopperont leurs investissements en Catalogne et les déplaceront vers d’autres régions espagnoles ou même le Portugal.

Scoop : l’investissement immobilier en 2017 a déjà atteint le niveau de 2016

A côté des mauvaises nouvelles provenant de la Catalogne, c’est l’euphorie dans le secteur immobilier : l’investissement immobilier à atteint les 10,2 milliards € en cumulé sur l’année 2017 jusqu’à fin septembre (+58%), c’est à dire un niveau supérieur au volume de l’investissement sur l’ensemble de l’année 2016 qui était de 9,5 milliards. Il devrait atteindre 12 milliards € sur l’ensemble de l’année.

Les seniors, moteurs de l’immobilier résidentiel

Selon le réseau immobilier Century 21, ce sont les personnes âgées de plus de 60 ans qui réactivent le marché immobilier de la vente en Espagne, surtout dans les grandes villes : les trois-quarts des transactions seraient dues à cette clientèles. Leurs enfants sont partis et les seniors souhaitent vendre leurs appartements souvent trop grands pour eux (100 m2 en moyenne avec 3 chambres et un prix moyen de 225.000 €). Ils achèteront ensuite un appartement plus petit (60-70 m2) localisé près de leurs enfants.

Les Latinos-Américains achètent près du tiers des maisons de luxe à Madrid

31% des maisons de luxe achetées au premier semestre à Madrid l’ont été par des investisseurs latino-américains : d’abord des Vénézuéliens, puis des Mexicains et ensuite des Colombiens. Achetée entre 1,5 et 2,5 millions €, ils en font des résidences secondaires où ils passeront 4 à 6 mois dans l’année.

Le nombre de logements en construction en hausse de 15% en 2017

Selon les prévisions de la société de conseil Informa, le nombre de logements commencés augmentera de 15% en 2017 en Espagne, à 75 000 unités. En 2016, il avait augmenté de 38%, avec 64 800 logements en construction .

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Quelles sont les raisons qui vous pousseraient à investir dans l’immobilier en Espagne ?

L’investissement immobilier est une des meilleures façons de faire fructifier votre argent. C’est un actif tangible par excellence qui reste ancré dans le cœur des Français à la recherche de placements sûrs et rentables, à la fois pour préparer leur retraite et pour transmettre un patrimoine à leurs proches. La plupart des investisseurs sont attirés par le marché immobilier français, incités par les dispositifs mis en place par l’État. Comme le montrent les chiffres des cinq premiers mois de 2017, les vendeurs ont la main sur le marché avec plus de 900 000 transactions contre 824 000 en 2016. Ce volume dépasse les records des années précédentes. Or, en ce qui concerne l’Europe, le prix de l’immobilier est le plus cher au Royaume-Uni et en France.

Le constat est que le marché immobilier français est très porteur, mais il est aussi saturé. Et c’est pour cette seconde raison que bon nombre d’investisseurs préfèrent miser sur le marché étranger, à l’instar de celui de l’Espagne. En effet, investir dans l’immobilier dans ce pays méditerranéen vous fera profiter de plusieurs avantages, notamment en termes de prix, de fiscalité et tant d’autres.

Espagne, là où les tarifs immobiliers sont raisonnables

Une des raisons qui poussent les étrangers à investir dans l’immobilier en Espagne, c’est que les prix y sont attractifs. En fait, avec la crise économique de 2008, les tarifs de l’immobilier ont chuté de moitié, pour ensuite augmenter peu à peu depuis 2014. Il reste encore de très bonnes affaires immobilières à réaliser en Espagne, notamment en dehors de Madrid, Barcelone et des Baléares. Alors, si vous souhaitez savoir comment placer son argent en Espagne.

Investir dans le dur en Espagne, tout en résidant en France, est une très bonne opportunité de rentabilité pour les Français. Les prix des biens immobiliers y sont intéressants, la demande locative (annuelle et touristique) est importante et la valorisation des biens est plus élevée qu’en France.

En outre, les charges dans un investissement immobilier à Madrid, à Barcelone ou ailleurs en Espagne sont nettement plus raisonnables qu’en France. Au niveau fiscalité, dans l’hexagone, la taxe foncière est environ 30 % plus lourde qu’en Espagne, et la taxe d’habitation… n’existe pas en Espagne ! Quand aux charges de copropriété, elles sont deux fois moins élevées qu’en France.

Espagne, une destination touristique reconnue

Grâce à son climat méditerranéen et son ensoleillement record en Europe (plus de 300 jours de soleil par an), l’Espagne est une destination touristique reconnue au niveau international. Et le secteur du tourisme constitue environ 11 % du PIB national. La fréquentation touristique y est en hausse de plus de 10% en 2017, comme en 2016. Cela génère une forte demande de location d’appartements et de villas, avec des prix à la hausse. C’est une raison de plus pour vous lancer dans l’investissement immobilier en Espagne.

Quelles sont les villes les plus intéressantes en Espagne ? Si on se réfère à la valeur touristique du pays, ce sont les villes côtières et à proximité des plus belles plages que la demande est en excès. On peut citer par exemple la Costa del Sol. Néanmoins, vous pouvez aussi investir dans le bien rare, comme à Ibiza ou Formentera. Sinon, si vous avez les moyens nécessaires, se lancer dans la location de biens de standing dans les régions de Catalogne, Valence et Andalousie n’est pas une mauvaise idée.

Toutes ces raisons devraient vous convaincre de sauter le pas et tenter l’aventure sur la péninsule ibérique. La demande y est motivante. De plus, le prix de l’immobilier ainsi que les charges y afférentes y sont réduits. Enfin, et non la moindre des raisons, l’Espagne se situe à quelques kilomètres de la France, ce qui rend l’investissement encore plus attractif.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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Nos 12 clefs pour votre appartement sur le littoral espagnol

Avec la sortie de la crise immobilière depuis 2014, les appartements sur le littoral espagnol reviennent à la mode, surtout pour leur utilisation en résidence secondaire ou en location touristique.

 

I. Pourquoi un retour des investisseurs sur le littoral en Espagne ? 

Les premières années après la crise, l’investissement immobilier des ménages s’est concentré principalement dans le remplacement des logements : un propriétaire vendait son logement pour en acheter un autre qui correspondait plus à ses besoins actuels, et généralement la différence était payée par ses économies. Cela a duré jusqu’à la mi-2016.

Puis ont commencé les achats neufs et d’occasion dans les grandes capitales, comme Madrid ou Barcelone. Et c’est à ce moment-là aussi qu’a débuté l’intérêt pour les zones littorales reconnues et celles qui bénéficiaient de prix modérés. L’investissement sur la côte est d’abord le fait des acheteurs étrangers, suivis par les familles espagnoles. Le niveau d’endettement des ménages espagnols a considérablement diminué au cours de ces années et c’est aujourd’hui que la demande domestique est prête à investir dans la côte.

Les achats ont aussi été stimulés par le boom des locations touristiques impulsé par l’arrivée des plates-formes spécialisées, type Airbnb, en Espagne. L’offre locative touristique a ainsi triplé au cours des trois dernières années.

 

II. Quel est le meilleur investissement à réaliser ?

Le meilleur investissement sur le littoral est d’abord celui qui est destiné à profiter du logement acquis, trop souvent ces appartements ne sont occupés que quelques semaines par an. Il est vrai que la valorisation des actifs du littoral à long terme est assurée.

Dans le cas d’une résidence secondaire, un partage mixte, utilisation et  jouissance du bien par le propriétaire pendant une partie de l’année et  location touristique du logement pendant quelques mois, nous semble la formule la plus intéressante. Elle est à privilégier dans les zones où il y a une demande touristique importante et une faible saisonnalité.

 

III. Quels éléments doivent être pris en compte lors de l’achat ?

L’élément le plus important est l’emplacement. Comme le disent les Anglais, « location, location, location » (« emplacement, emplacement, emplacement »).

Ensuite l’accès si vous achetez un appartement comme résidence secondaire : combien de temps de trajet depuis votre résidence principale ? Y-a-t-il un aéroport à proximité et des fréquences aériennes suffisantes ? Avez-vous besoin d’un véhicule localement pour vous déplacer ?

Puis l’orientation de la maison : au sud, vue sur mer, mais aussi un espace frais pour l’été. Les points de vue et les environs sont également importants, ainsi que les infrastructures de la zone.

Faire une analyse du marché local, en particulier des prix, est obligatoire. Une première analyse peut être réalisée avec les sites immobiliers proposant des logements aux caractéristiques similaires. Des sociétés sont aussi spécialisées dans les évaluations du prix des logements.

Enfin, il est très important de connaître la situation de l’immeuble (dernière rénovation, travaux à réaliser, etc), les conditions et règles communautaires (dans le cas d’un appartement en copropriété) et les coûts d’entretien et de maintenance (électricité, eau, piscine, jardin, frais de copropriété, etc).

 

IV. Quelles sont les types d’appartements les plus appropriés pour investir ?

Les plus recherchés sont de petits appartements (entre 60 et 100 m2) avec deux ou trois chambres, deux salles de bains, une terrasse et une belle vue (une terrasse est un plus). Cela dépendra aussi de la zone et de l’utilisation. Il peut aussi s’agir d’un studio ou d’un appartement avec une chambre et salle de bain, les plus faciles à louer pour un usage touristique.

 

V. Que privilégier : l’appartement sans travaux ou à réformer ?

Si vous achetez un logement qu’il faut réformer, cela peut vous coûter moins cher, y compris en y rajoutant les coûts des travaux. Mais cela peut devenir aussi une prise de tête et prendre plus de temps que prévu. Il faut soit déléguer le suivi, soit suivre les travaux, soit les réaliser soi même, ce qui est difficile si on réside à l’étranger. Cela dépend principalement de votre budget initial et de votre disponibilité.

Avant de prendre la décision d’acquérir un appartement à rénover, vous devez absolument avoir une idée très précise de tous les travaux à réaliser pour éviter des surprises coûteuses en temps et en argent. Sinon les économies d’investissement, qui pouvaient être comprise entre 10% et 20%, peuvent se transformer très rapidement en … surcoûts !

Et un conseil, ne vous improvisez pas électricien, plombier ou carreleur !

 

VI. Peut-on investir plus dans sa résidence secondaire que dans sa résidence principale ?

Ces dernières années, de plus en plus de familles investissent plus dans leur résidence secondaire que dans leur résidence principale. A priori, cette décision ne semble avoir aucun sens, mais elle peut s’avérer juste dans certains cas. Par exemple, pour des personnes ou des familles qui pourraient commencer à passer plus de temps dans leur résidence secondaire dans un futur proche : c’est le cas des personnes proches de la retraite et/ou des professions libérales ou des auto-entrepreneurs qui, avec des enfants déjà adultes, souhaitent passer plus de temps sur le littoral, leur mode de vie leur permettant de travailler à distance de n’importe quel zone de résidence, et ceci grâce aux nouvelles technologies.

 

YII. Quelles seront les zones qui  se valoriseront le plus dans le futur ?

Les zones littorales les plus traditionnelles telles que la Costa del Sol, les îles Baléares et les îles Canaries ont été les premières à attirer les investisseurs et les prix y sont déjà élevés. Les autres zones littorales, Malaga, Cadix, Alicante, Murcie et Valence, ont le plus fort potentiel de croissance à court terme.

Mais en général, toutes les zones littorales espagnoles se valoriseront.

 

VIII. Est-il préférable de louer toute l’année ou seulement en été ?

La rentabilité est plus faible si vous louez toute l’année, mais le revenu est stable et sûr. La rentabilité peut augmenter si  votre appartement est loué à certaines périodes de l’année, en particulier pendant la saison estivale, les plates-formes de location touristique spécialisées ayant facilité les locations pour de courtes périodes. Mais attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires.

Cela dépendra aussi de la législation de chaque communauté concernant les locations touristiques, du niveau de la demande et de l’offre en période estivale et de la saisonnalité de la zone.

 

IX. Quelle rentabilité peut-on obtenir avec ce type d’investissement ?

La rentabilité locative annuelle peut varier de 3% à 8%. À cela, se rajoute la rentabilité pour la valorisation de l’appartement qui peut doubler la rentabilité précédente !

 

X. Quel est le profil de l’acheteur qui investit sur le littoral ?

Il est d’abord espagnol, âgé de 35 à 55 ans et son appartement sur le littoral sera sa résidence principale.

Mais le nombre et le poids des étrangers ne cessent de croître : selon les statistiques notariales de 2016, avec 53.500 achats, les étrangers représentent plus de 13% des achats de logements en Espagne (6% en 2011), et plus de 20% dans les nombreuses zones littorales (9 étrangers sur 10 choisissent le soleil et la plage) : dans la Province d’Alicante, 43% des acquisitions immobilières sont faites par des étrangers, aux Canaries et aux Baléares, ils représentent plus du tiers des achats immobiliers… Des clients plutôt britanniques dans le sud, et plutôt français dans le nord, mais les autres nationalités sont aussi très présentes : Allemands (Baléares), Belges, Italiens, Suisses, Hollandais, Suédois, Russes, mais aussi Américains, Algériens, Marocains, etc

 

XI. Quelle est la meilleure façon d’investir ?

Les taux d’intérêt sont à des niveaux historiquement bas et donc les emprunts sont à privilégier. S’il s’agit d’un emprunt à long terme (au moins 10 ans), prenez une hypothèque à taux fixe et détaillez ces coûts fixes. Les banques sont plus strictes pour les concessions de prêts, mais si les exigences de solvabilité sont respectées, elles offrent jusqu’à 80% de la valeur d’achat ou d’évaluation du bien.

 

XII. Quel est le meilleur indicateur pour continuer à investir sur le littoral ?

Le meilleur indicateur est celui du volume d’achat et de vente des étrangers. Ce sont eux qui ont commencé à acheter lorsque les prix étaient bas, et ce sont eux qui arrêteront d’investir lorsque les prix seront hauts. Dans les statistiques d’achat et de vente par les étrangers, nous pouvons noter comment en 2006, juste avant la crise, leur nombre commence à diminuer puis, en 2009 et 2010, il se stabilise et il recommence à augmenter à partir de 2011.

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“Golden Visa” : 2,157 milliards d’euros d’investissement en Espagne !

2236 familles étrangères non européennes ont obtenu un permis de résidence en Espagne grâce à leurs investissements, dont 94% (2097) pour des acquisitions immobilières supérieures à 500.000 €.

Nous en avions parlé en octobre 2016 dans l’un de nos articles. Il s’agit d’un avantage pour les étrangers non européens qui investissent dans un bien immobilier en Espagne : si le montant de leur acquisition est supérieur à 500.000 €, ils obtiennent alors automatiquement leur permis de résidence.

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Un article d’El Pais nous apprend que le visa D, mieux connu sous le nom de « visa en or », introduit par le gouvernement espagnol en 2013 dans le but d’attirer dans le pays de riches investisseurs étrangers, a généré 2,157 milliards d’euros d’investissements depuis sa création jusqu’à fin 2016. Un peu plus de trois ans et demi après son lancement, le dispositif a d’ores et déjà séduit 2236 investisseurs étrangers.

Comme l’explique le quotidien espagnol, 94% des investisseurs étrangers (2097) ont investi dans le secteur de l’immobilier — principalement à Barcelone (40%) , Malaga (16%), Madrid (14%) et Alicante (7%). Cependant, les investisseurs ne sont pas les seuls à pouvoir bénéficier de ce visa particulier. Il faut ajouter à cette population les membres de la famille (époux, enfants mineurs ou à charge et parents âgés), les « créateurs de projets d’entreprise d’intérêt général », mais aussi les travailleurs très qualifiés. Ainsi au total, c’est donc à 27 301 personnes (dont 12 891 étrangers et les 14 410 membres de leurs familles) que la « loi de soutien à l’entrepreneur et de promotion pour son internationalisation », promulguée en septembre 2013, a bénéficié.

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Extrait de la « Loi de soutien à l’entrepreneur et de promotion pour son internationalisation »

64% du total des investissements immobiliers proviendraient de ressortissants Russes et de Chinois. 702 Chinois auraient investi 489 millions d’euros dans des biens immobiliers. Les Russes arrivent en deuxième position, avec 640 investisseurs et 502 millions d’euros investis.

Investissement immobilier en espagne

Comme le rappelle El País, la pratique du « visa en or » s’est progressivement répandue en Europe au cours des vingt dernières années. On retrouve ainsi des dispositifs similaires en Allemagne, en Irlande, au Portugal, au Royaume-Uni et même en France.

Visas en Or en Europe Immobilier en espagneLe succès du dispositif espagnol est le fruit d’un assouplissement des critères initialement prévus par la loi. Ainsi, la première année, seules 500 personnes y avaient postulé, n’injectant que 700 millions d’euros dans l’économie espagnole. Face à ce succès mitigé, les autorités ont décidé d’autoriser les membres de la famille à rejoindre les détenteurs de « visas en or » et d’allonger la durée des autorisations de résidence à cinq ans, contre deux initialement, générant un engouement sans précédent.

Sources :

http://economia.elpais.com/economia 1

http://economia.elpais.com/economia 2

https://8e-etage.fr

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