Archives pour la catégorie location immobilière

Fianza Caution location acheter immobilier en Espagne

Location en Espagne : le courrier miracle !

Vous avez loué un logement en Espagne, et vous êtes nombreux à vous plaindre que le propriétaire ne vous a pas rendu tout ou partie de la caution (la « fianza » en espagnol). Alors comment faire pour la récupérer ? Voici notre courrier « miracle » pour la récupérer.

La location en Espagne est soumise à la Loi de mai 1994 sur les locations urbaines (« Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos »).

 

La caution pour une location en Espagne

C’est l’article 36 de la Loi qui fixe les conditions légales de la caution pour une location en Espagne.

Un ou deux mois de caution, mais pas plus

Légalement le propriétaire peut demander un mois de caution, et il est admis qu’il peut demander un second mois en cas de logement meublé. Sur les 3 années légales du contrat de location, la caution ne peut pas être réactualisée.

Attention, la caution ne peut pas vous servir à payer le dernier mois de loyer. C’est illégal et le propriétaire peut se retourner juridiquement contre vous.

Détaillez tout dans le contrat

Dès le projet de contrat de location (voir notre modèle), il faut que tout soit détaillé : inspectez soigneusement le logement avec ou sans le propriétaire, relevez et notez toutes les imperfections…

 

Si vous voulez lire la suite et l’intégralité de cet article,

cliquez sur le lien suivant :

Location en Espagne : le courrier miracle !

 

Depuis le 1er septembre, nous avons déplacé

notre blog à une nouvelle adresse acheterenespagne.fr.

Avantages : une adresse simple, une présentation plus agréable, zéro publicité et un menu plus complet.

 

Extrait de l’article sur la nouvelle page acheterenespagne.fr.

Capture Location Caution Acheter immobilier en Espagne

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Locations Touristiques en Espagne : marche arrière toute !

Vous envisagez d’acheter en Espagne et de destiner votre logement à du locatif touristique. Ce secteur évolue vers une réglementation restrictive, et ce dans toutes les villes d’Espagne, Madrid, Barcelone, Valence, Palma, Malaga, Séville, Bilbao, etc. Petit tour d’Espagne des mesures prises par les municipalités pour réguler le phénomène des « pisos turisticos ».

 

Le tourisme est l’un des piliers de l’économie espagnole. En 2017, l’Espagne a reçu près de 82 millions de touristes internationaux qui ont dépensé 60 milliards d’euros dans le pays. En 2016, pour la première fois, la capacité d’accueil des « pisos turisticos » – les logements touristiques (362.000 lits) a dépassé l’offre hôtelière traditionnelle (330.000 lits).

Le locatif touristique contre l’intérêt des populations locales

L’apparition des plate-formes de réservation de locations de courte durée sur internet (à partir de 2010 pour Airbnb en Espagne) a généré une multiplication exponentielle des « pisos turisticos ».

Barcelone est passée de 40 offres Airbnb (logements entiers – logements partagés – chambres seules) disponibles en 2010 à près de 5.000 en 2014 et 24.000 en 2017 ! Madrid a suivi le même rythme avec une année de décalage : 6.000 en 2015, 20.000 en 2017. Même dans les autres villes, l’offre Airbnb se multiplie : de 1.100 en 2014 à 7.000 en 2017 pour Valence, de 1.100 en 2014 à 5.400 en 2017 pour Séville, de 1.100 en 2015 à 3.400 en 2017 pour Palma de Majorque, de 700 en 2015 à 2.200 en 2017 pour Saint-Sébastien, de 500 en 2015 à 1.900 en 2017 pour Las Palmas, etc.

Evolution Airbnb 7 villes Espagne 2010 2017

A côté d’Airbnb, sont apparues des dizaines d’autres plateformes de locations touristiques, internationales (HomeAway, Windu, Flipkey, etc.), espagnoles ou même locales. La croissance de cette offre d’hébergement en Espagne est telle qu’aujourd’hui, les « pisos turisticos » ont une capacité d’accueil (en lits) supérieure aux hôtels et autres hébergements réglementés dans la majorité des villes espagnoles, en particulier à Barcelone, Malaga, Valence et Séville.

Capacité hôtelière et locatif touristique 2018

Comme beaucoup de start-up de l’économie du partage, Airbnb et les autres plateformes de locations se sont construites et développées dans un secteur où le cadre légal était obsolète. La prolifération continue des offres de logements touristiques génère de nombreux problèmes pour les municipalités, les hôteliers et les populations résidentes :

  • cette activité génère une inflation très élevée des prix de vente des logements dans les quartiers où l’offre en locations touristiques est importante (centres-villes et quartiers historiques)
  • elle réduit aussi l’offre disponible à la location dans les grandes villes pour les résidents qui sont alors obligés d’aller se loger en périphérie
  • elle dépeuple des quartiers historiques ou traditionnels, les propriétaires ne renouvelant pas les locations à l’année pour privilégier la location touristique
  • beaucoup de locataires (à l’année) sous-louent leur logement en période estivale sans l’accord des propriétaires
  • dans les quartiers où ces locations sont les plus nombreuses, les résidents se plaignent du bruit et du manque de civisme des locataires occasionnels
  • les revenus tirés par les propriétaires des locations touristiques de courte durée ne sont pas tous déclarés
  • les plateformes de réservation internationales payent peu ou pas du tout d’impôts dans les pays où elles commercialisent les biens locatifs
  • c’est un service d’hébergement qui ne paye pas de taxe de séjour
  • pour les hôteliers, c’est une concurrence déloyale

Face à l’ampleur prise par le phénomène des « pisos turisticos » et devant la grogne des professionnels hôteliers et des associations de résidents, les municipalités espagnoles ont haussé le ton et ont décidé les unes derrière les autres de prendre des mesures limitant et même réduisant ou interdisant cette activité dans certaines zones.

Petit tour d’horizon des villes espagnoles et de leurs actions pour encadrer l’activité des logements touristiques …

 

Barcelone

La capitale de la Catalogne a réagi le plus tôt : lors de l’été 2016, elle a imposé une sanction de 30.000 € à six plateformes de ce type, dont Homeway, Tripadvisor et Fotocasa. En novembre de la même année, Barcelone devient la première ville au monde à infliger une très lourde amende, 600.000 €, à Airbnb.

En mars 2017, la municipalité a approuvé un programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona). Ce programme partage Barcelone en 4 zones : dans la zone 1, qui couvre une grande partie du centre historique, aucune nouvelle licence pour logement touristique ne peut être délivrée et les licences des logements qui cesseront leurs activités de location touristique ne seront pas renouvelées. Dans la zone 2, il y aura statu quo du nombre de licences (seules les licences annulées seront remplacées). Dans la zone 3, de nouvelles licences sont possibles ; mais pas actuellement car le nombre maximum de licences autorisées a été atteint, il faut donc, comme pour la zone 2, attendre que des licences cessent pour en obtenir. En zone 4 (zone très marginale en superficie), de nouvelles licences sont possibles.

Une meilleure collaboration entre les plateformes de réservation des logements touristiques et la municipalité de Barcelone est en cours : Airbnb, par exemple, vient d’annoncer qu’elle fournira les données des propriétaires aux services municipaux.

Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona PEUAT

 

Madrid

Copiant l’exemple de Barcelone, la municipalité de Madrid élabore son programme urbanistique spécifique pour les logements touristiques, le « Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje », qui devrait être approuvé avant la fin de l’année.

La capitale espagnole sera divisée, elle aussi, en 4 secteurs : la zone 1 qui couvre l’ensemble du district « Centro » avec une interdiction de nouvelles licences touristiques, la zone 2 qui comprend le reste du centre historique (Chamberí, Arganzuela, une partie des districts de Salamanca, Retiro et le quartier de Argüelles), la zone 3 qui couvre la zone autour de ce centre, et la zone 4 pour le reste de la ville.

Les propriétaires qui louent plus de 90 jours dans l’année devront avoir une licence spéciale qui sera semblable aux établissements hôteliers et para-hôteliers. En particulier, dans les zones 1 et 2, il sera exigé que le « piso turistico » ait un accès indépendant depuis la rue… ce qui signifierait l’interdiction de presque tous (95%) les logements touristiques professionnels (dont la durée de location annuelle est supérieure à 90 jours) dans les immeubles du centre de Madrid, y compris ceux existants !

Depuis janvier, la municipalité a interdit pour une durée d’un an la concession de nouvelles licences touristiques de plus de 90 jours dans le centre.

zone logements touristiques Madrid

 

Valence

Depuis quelques jours, la nouvelle loi « Ley de Turismo, Ocio y Hospitalidad » de la Generalitat Valenciana (Région de Valence) permet aux municipalités d’avoir le contrôle légal des logements touristiques. A partir de maintenant, les propriétaires de la région de Valence qui voudront avoir de nouvelles licences touristiques devront s’adresser à leur municipalité.

Mais déjà, depuis fin février 2018, la Mairie de Valence a interdit l’attribution de nouvelles licences touristiques dans la vieille ville (Ciutat Vella) jusqu’à la mise en place du nouveau Plan spécial de protection de la vieille ville, le « Plan Especial de Protección de Ciutat Vella ».

La Municipalité de Valence prépare aussi un amendement à sa Loi sur le Tourisme (Ley de Turismo) qui permettra de « récupérer le contrôle des logements touristiques dans la ville » en les limitant notamment aux appartements des rez-de-chaussée et des premiers étages des immeubles (à condition que le rez-de-chaussée n’ait pas un usage résidentiel). Avec cet amendement, les deux-tiers des logements touristiques actuels devraient être interdits à Valence.

Valence pisos turisticos

Les Valenciens manifestent contre les « pisos turisticos »

 

Palma de Majorque

Palma est l’une des municipalités espagnoles à avoir adopté des mesures drastiques contre les « pisos turisticos ».

A partir de juillet prochain, ils sera tout simplement interdit de louer un appartement d’immeuble à des fins touristiques ! Seules seront autorisées pour les locations touristiques les maisons individuelles : plus de 95% du locatif touristique de Palma disparaîtra alors.

Le gouvernement des Baléares a aussi mis en application la Loi sur la location touristique 6/2017, qui prévoit des amendes de 40.000 à 400.000 € pour les opérateurs qui annoncent des logements touristiques illégaux, et de 20.000 à 40.000 € pour les propriétaires.

Palma pisos turisticos

Sur les murs de Palma : « Pour l’interdiction des logements touristiques »

 

Saint-Sébastien

Fin mars, est entrée en vigueur l’ordonnance municipale réglementant l’utilisation urbaine des logements et chambres touristiques (Ordenanza reguladora del uso urbanístico de vivienda turística y alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico).

Sur le modèle de Barcelone, cette ordonnance divise la ville en trois zones différentes. La Zone A, saturée, qui couvre la Vieille Ville et où plus aucune licence ne sera accordée. La zone B, avec forte demande, correspondant aux quartiers périphériques de la vieille ville, où les logements touristiques devront être au premier étage, ou tous les 6 étages. La zone C, le reste de la ville, où deux étages touristiques sont permis pour chaque partie de 6 étages.

L’ordonnance établit aussi les conditions d’habitabilité et d’occupation des logements, le nombre minimum de mètres carrés et définit les conditions d’information publique du début d’activité.

Saint Sebastien pisos turisticos

Les associations demandant la limitation des logements touristiques au Conseil municipal de Saint Sébastien

 

Bilbao

L’autre grande ville basque  a modifié en janvier le Plan général d’urbanisme (Plan General de Ordenación Urbana), dans le sens d’une limitation des appartements touristiques aux premiers étages des bâtiments. Dans les quartiers du centre, un seul logement ou chambre touristique sera autorisé par bâtiment.

 

Séville

Une ordonnance municipale, visant à limiter le nombre d’appartements touristiques qui prolifèrent dans les différents quartiers de Séville, sera préparée par les techniciens du Département de l’Urbanisme. Il s’agira d’une modification de la réglementation urbaine, qui imposera des règles strictes aux propriétaires des « pisos turisticos », qui concernera les surfaces et les étages de ces logements. On ne connaît pas encore les règles qui seront adoptées mais elles pourraient être similaires à celles de Valence.

La municipalité va aussi lancer une campagne citoyenne pour repérer les logements touristiques illégaux, mettre à disposition du public le fichier des logements touristiques légaux, informer la population et les touristes de leurs droits et de leurs devoirs, et faciliter les plaintes des habitants contre les nuisances causées par les occupants des « pisos turisticos ».

En matière fiscale, il est prévu pour l’année prochaine un impôt différencié sur les activités de logements touristiques.

 

Malaga

Sous la pression des professionnels hôteliers, des syndics immobiliers et de la population, le Conseil municipal de Malaga est en plein débat sur le sujet des logements touristiques. Certains pensent que c’est au gouvernement central espagnol de régler le problème en instituant une fiscalité directe sur les appartements touristique, un IBIT (Impôt sur les Biens Immobiliers Touristiques). D’autres souhaitent plus de contrôles et des sanctions contre les opérateurs des plate-formes de réservation de locations par internet. D’autres encore un moratoire sur ces activités.

Il est déjà trop tard pour imaginer des mesures pour cet été, mais il est certain que ce sujet sera prioritaire pour la municipalité de Malaga à partir de cet automne, et qu’il y aura une réglementation en 2019.

 

Quelles devraient être les conséquences de ces réglementations municipales ?

  • une baisse des prix les loyers et une stabilisation des prix d’achat de l’immobilier résidentiel dans les zones touristiques des grandes villes espagnoles ; on peut même envisager une baisse des prix de vente dans les zones où ils avaient flambé ces derniers mois comme le Centro à Madrid
  • une offre locative résidentielle plus importante disponible pour les habitants dans les quartiers touristiques, et donc le retour de la population locale et d’une vie de quartier
  • un renforcement des contrôles et une augmentation des recettes fiscales
  • un rééquilibrage des recettes touristiques vers les quartiers périphériques
  • une augmentation des taux d’occupation de l’hôtellerie traditionnelle
  • une diminution des nuisances dans les quartiers très touristiques
  • une collaboration accrue des plateformes de réservation avec les municipalités

 

Alors faut-il continuer à acheter en Espagne dans les grandes villes pour un investissement locatif ?

Notre conseil : oui, l’immobilier locatif  en Espagne est toujours rentable, mais oubliez le locatif touristique pour vous tourner vers le locatif résidentiel… qui est souvent aussi sinon plus rentable au final : selon les experts, le locatif touristique est plus rentable que le locatif résidentiel seulement si le taux d’occupation est supérieur à 70% !

Barcelone logements touristiques illégaux pisos turisticos

Annonce de la Municipalité de Barcelone contre les logements touristiques illégaux

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Les News Immobilières de Mai 2018 en Espagne

Notre Chiffre du Mois : +2,5%

C’est la hausse moyenne des prix des logements à Madrid pour le seul mois d’avril

Chaque mois, nous vous présentons

les informations les plus récentes

sur l’Immobilier en Espagne

 

Hausse des prix des logements de 0,7% en avril

Selon le portail immobilier Idealista, les prix des logements ont augmenté en moyenne de 0,7% en avril (par rapport à mars). La Communauté autonome dont les prix augmentent le plus en 1 mois est La Rioja (+3,7%) alors que 3 communautés ont des prix à la baisse : le Pays Basque (-0,1%), Estrémadure (-0,3%) et Castille-La Manche (-0,8%). Au niveau des grandes villes, c’est Madrid qui enregistre la hausse la plus importante (+2,5%), loin devant Barcelone (+1%) toujours impacté par la crise catalane mais qui conserve les prix les plus hauts d’Espagne à 4.376 euros/m2, devant Saint-Sébastien (4.140 euros/m2) et Madrid (3.630 euros/m2).

 

BBVA Research prévoit une hausse des prix de 5% en 2018

BBVA Research prévoit que les prix du logement augmenteront de 5% en 2018, la moitié de ce qu’ils avaient augmenté 2017. BBVA table sur 570.000 transactions en 2018, soit 7% de plus qu’en 2017, une croissance beaucoup plus modérée que les +16,3% de 2017 par rapport à 2016. Selon l’institut, le marché immobilier de la Catalogne a été touché par l’incertitude politique : les ventes ont été inférieures de 5,4% aux prévisions et les demandes de permis de 8,6%.

Notre point de vue : contrairement à la prévision de BBVA, nous pensons que la hausse des prix sera encore de 10% cette année

 

De plus en plus de locataires à Barcelone

Le conseil municipal de Barcelone a présenté les résultats d’une enquête socio-démographique de la ville, permettant d’obtenir une véritable photographie du parc de logements de la ville et de leurs occupants. Les données révèlent que 38,2% des 1,7 millions de résidents de Barcelone vivent dans un logement en location, alors qu’en 2011 ils n’étaient que 30% ! Les quartiers où il y a le plus de propriétaires sont Pedralbes, Sant Marti et Horta Guinardo. Le coût moyen par logement est très similaire entre hypothèque et loyer : alors que le coût moyen de l’hypothèque est de 672 €, pour le loyer il est légèrement plus faible à 659 euros.

 

La Catalogne a la plus faible croissance des investissements étrangers 

Selon l’association des notaires (« Centro de Información Estadística del Notariado« ), le second semestre 2017 a vu une augmentation de 14% du nombre d’étrangers acquérant un logement en Espagne. Les plus fortes croissances sont en Estrémadure (+55%), Cantabrie (+38%) et Navarre (+34%), mais les chiffres absolus de ces régions sont faibles. Parmi les Communautés Autonomes avec une demande étrangère importante en volume, les achats de logements par des étrangers son en hausse de +25% dans la Communauté de Madrid, +20% dans la Communauté Valencienne, +13% en Andalousie, +9% aux Canaries, +5% aux Baléares et seulement +2,5% en Catalogne (et même -8% par rapport au premier semestre 2017), qui est la région espagnole qui enregistre la plus faible croissance relative. Rappelons qu’au premier semestre 2017, la hausse avait été de 20% en Catalogne par rapport au même semestre 2016 ! Le constat est clair : la situation politique instable en Catalogne a détourné un nombre important d’investisseurs étrangers vers d’autres régions et notamment Madrid et Valence. Nous annoncions ce transfert d’investissement dès juillet 2017 et nous le confirmions début octobre 2017. Pour le seul 4ème trimestre, nous l’estimons à environ 200 millions €.

 

Vers une restriction des logements touristiques à Madrid et à Valence

Madrid va interdire les appartements touristiques qui n’ont pas d’entrée indépendante, ce qui condamnent à l’interdiction plus de 90% du parc de logements touristiques de la capitale espagnole. Dans le cas de Valence, les appartements touristiques seront limités aux rez-de-chaussée et aux premiers étages ; là aussi, la majorité des locations touristiques disparaîtront.

 

Nombre de logements achevés en hausse de 22%

En janvier et février 2018, 8.723 logements ont été achevés, ce qui représente une augmentation de 22,4% par rapport à la même période de l’année précédente. Cette évolution confirme le retour à la hausse enregistré en 2017, où le nombre de logements terminés avait augmenté de 36% par rapport à 2016, et ainsi interrompu 9 années consécutives de chutes. Depuis le pic de 2007 (641.000 logements achevés), ce chiffre a chuté de… 91%.

 

La fin de la crise ressuscite les méga-projets immobiliers

La récupération immobilière fait réapparaître les méga-projets immobiliers qui avaient été abandonnés. C’est le cas du gratte-ciel In Tempo à Benidorm (200 mètres de haut, soit les 2/3 de la Tour Eiffel) arrêté à 93% de la construction et que le fonds Strategic Value Partners (SVPGlobal) a repris pour le terminer et commercialiser ses 269 logements. C’est aussi le cas des 165.000 m2 de terrain constructible libérés par la mairie d’Alicante fin 2017 pour la construction de 1200 logements par le promoteur TM Grupo Inmobiliaria.

 

Safti se lance en Espagne et recherche des conseillers immobiliers

Safti est le réseau de mandataire numéro 1 en notoriété en France avec plus de 2000 conseillers du réseau présents partout dans l’hexagone qui gèrent les projets immobiliers de leurs clients acquéreurs et vendeurs. Safti a décidé de s’implanter en Espagne et recherche des conseillers immobiliers dans toute la péninsule ibérique. Que vous soyez espagnol ou étranger (français, belge, suisse, britannique,etc), expérimenté ou non, vous pouvez, après une formation interne (elles auront lieu à Barcelone, Madrid, Séville et Valence), devenir conseiller immobilier pour Safti en Espagne. Si cette offre vous intéresse, envoyez nous un mail à espagnimmo@yahoo.com  ou rédigez un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier ou encore remplissez le formulaire en bas de page. Nous entrerons en contact avec vous pour vous expliquer la démarche à suivre.

 

Tout sur l’Immobilier espagnol… à Paris le 24 mai !

Le jeudi 24 mai de 19h à 21h, une réunion d’information sur l’investissement dans l’immobilier résidentiel en Espagne se tiendra à Paris, 16 rue d’Antin, à l’Hôtel des États-Unis Opéra . Elle traitera de tous les thèmes liés à l’achat d’un bien en Espagne : les zones où acheter, la procédure d’achat, le financement, les impôts et frais, les pièges les plus fréquents, l’accompagnement par un chasseur immobilier, etc. Si vous avez un projet d’achat ou si vous voulez simplement vous informer sur l’immobilier en Espagne, et si vous êtes en région parisienne, n’hésitez pas, l’entrée est gratuite et l’inscription, obligatoire, se fait par mail à info@jacheteenespagne.com ou sur le site jacheteenespagne.

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Vous voulez acheter un appartement ou une villa en Espagne pour y habiter, en faire votre résidence secondaire, ou en faire un investissement locatif, nous pouvons vous conseiller, contactez-nous :

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  3. ou encore remplissez le formulaire en bas de page

Nous entrerons en contact avec vous pour vous donner les meilleurs conseils et trouver la villa ou l’appartement qui correspond à vos souhaits.

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Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Le Top 15 de nos Conseils sur l’Immobilier en Espagne

Un résumé de nos 15 articles de conseils les plus lus sur l’immobilier en Espagne. Quels sont les pièges les plus courants à l’achat et comment les éviter ? Une résidence secondaire en Espagne, pourquoi pas ? Quel est le coût réel de l’immobilier espagnol ? Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages d’un conseiller immobilier ? Quelle est la fiscalité sur l’immobilier en Espagne? Que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne ? Comment se protéger de la chaleur en été ? Où et comment obtenir le NIE ? Des superficies différentes ? Et de nombreuses autres réponses aux questions que vous vous posez…

Si vous voulez lire un article dans son intégralité, il vous suffit de cliquer sur le titre. Les articles sont classés du plus lu au moins lu.

 

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Premier épisode : avant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Second épisode : pendant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Troisième épisode : après l’achat…

Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Cette série de 3 articles présente la liste la plus complète des principales difficultés, des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne,  avant, pendant et après l’achat.

Pour éviter ces désagréments, notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.comun message privé sur notre page facebook espagnimmobilier ou remplissez le formulaire en fin d’article.

Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne en 2018, vous aurez toujours des charges, impôts et taxes à payer sur la transaction réalisée. Pour l’achat, cela variera notamment en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la région où vous l’achetez. Le total des frais pour l’acheteur pourra atteindre jusqu’à 13% de la valeur du bien. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents, chaque communauté autonome gérant ses impôts immobiliers.

Nos 7 Conseils Avant d’Acheter un Bien Immobilier en Espagne

Vous désirez acheter un appartement, une villa ou un terrain en Espagne mais … Vous habitez à l’étranger ? Vous ne parlez pas espagnol ? Vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous lancer dans des recherches longues et fastidieuses ? Vous ne dominez pas le marché immobilier ni la législation espagnole ? Vous ne voulez prendre aucun risque ?

Et si vous achetiez une résidence secondaire en Espagne ?

Il est encore possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier en Espagne. Le tourisme explose et l’économie continue de croître. Les banques continuent de liquider, l’immobilier prend de la valeur chaque année et les rentabilités des locations ne cessent d’augmenter.

8 erreurs à ne pas faire lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne …

L’achat d’un bien immobilier en Espagne est une opération complexe pour un francophone ou un étranger. Souvent, les acheteurs méconnaissent ou sous-estiment certains éléments. Alors, quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre et comment les éviter ?

Le saviez-vous ? L’Espagne, un pays presque sans taxes immobilières !

Vous vivez en France et vos taxes d’habitation et foncières ont encore augmenté et atteignent des sommes vertigineuses. Alors choisissez l’Immobilier en Espagne où vous paierez deux fois moins de taxes foncières et où la taxe d’habitation … n’existe pas !

Tout ce que vous devez savoir sur les contrats de location en Espagne

Avec la hausse des prix à la vente dans l’immobilier en Espagne, la location immobilière est privilégiée par les jeunes espagnols, mais aussi par les nouveaux arrivants francophones. Alors que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne pour les nouveaux locataires ?

Acheter ou Louer en Espagne ?

Vous venez d’arriver en Espagne et vous avez trouvé votre petit lieu de paradis ! Alors Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat immobilier ou de la location immobilière en Espagne ? 

L’immobilier en Espagne : Pourquoi ?

Investir dans l’immobilier en Espagne, c’est un rêve qui peut devenir réalité. Vos avantages pour un investissement immobilier en Espagne : la douceur du Climat, des prix Attractifs, une Rentabilité évidente, un Niveau de Vie amélioré et un Accès favorisé.

Boom du Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

Vous avez le projet d’acheter un appartement, une maison, un pied à terre, un investissement locatif en Espagne ? Vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts ? Vous pouvez alors vous adresser à une profession en pleine expansion en Espagne, le Conseiller Personnel en Immobilier (« asesor personal inmobiliario » en espagnol ou « real estate shopper » en anglais)

Attention au m2 espagnol ! Il est plus petit que le m2 francophone !

La méthode de calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison est différente en Espagne. Un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voir moins. 

11 Astuces pour se protéger naturellement de la chaleur dans un logement en Espagne et … ailleurs !

Fermez vos volets pendant la journée. Ouvrez vos fenêtres à la tombée de la nuit. Filmez vos vitres ! Retirez vos tapis. Éviter toute source de chaleur interne. Un drap mouillé devant votre fenêtre. De l’eau sur le sol. Des plantes, des plantes, des plantes. Glace et ventilateur. Buvez et rafraîchissez votre corps ! Mangez frais.

Le NIE, le sésame pour l’immobilier en Espagne

L’obtention du NIE est le passage obligé pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. C’est un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers.

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Tout ce que vous devez savoir sur les contrats de location en Espagne

Avec la hausse des prix à la vente dans l’immobilier en Espagne, la location immobilière est privilégiée par les jeunes espagnols, mais aussi par les nouveaux arrivants francophones. Alors que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne pour les nouveaux locataires ?

 

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Durée légale de la location : 3 ans

La durée du contrat de location peut être inférieure à 3 ans, mais arrivant à échéance, elle se prolonge automatiquement d’une année jusqu’à atteindre les 3 ans légaux. Une fois ces 3 ans atteints et si aucune des deux parties, propriétaire ou locataire, se désiste,  le contrat est automatiquement prolongé d’un an, et ainsi de suite.

Néanmoins, si au bout d’un an, le propriétaire désire récupérer le logement pour en faire sa résidence principale (pour lui, son conjoint ou ses enfants) et s’il vous a prévenu deux mois avant, vous devez alors quitter le logement.

 

Les clauses abusives les plus fréquentes… et considérées comme nulles

Avant de signer le contrat, vérifiez si certaines de ses clauses ne sont pas abusives, notamment par la limitation des droits du locataire. Les plus fréquentes sont :

  • durée de contrat limitée à 10 ou 11 mois ; non, la durée légale de location est de 36 mois (3 ans)
  • durée de contrat de 1 an, renouvelable après accord des 2 parties ; non, là aussi, cette clause est illégale
  • compensation financière en cas de sortie du locataire avant la fin de la première année ; après 6 mois de location, le locataire peut sortir si il a prévenu son propriétaire 30 jours auparavant, avec une indemnisation qui correspond à 1 mois de loyer par année de contrat restant à effectuer (en cas d’année partielle, ce calcul sera fait au pro-rata du reste de l’année)
  • plus d’un mois de loyer à payer en avance ; le propriétaire ne peut exiger plus d’un mois de loyer d’avance, et il ne peut en aucun cas expulser un locataire sous ce prétexte
  • travaux d’entretien du bien immobilier ; le propriétaire se doit de réaliser les travaux nécessaires pour entretenir le logement loué, cela peut concerner par exemple un vieux chauffe-eau à changer, ou un système d’évacuation des eaux défectueux, ou une isolation thermique complètement défaillante.
  • accès du propriétaire au logement ; le locataire est seul habilité à laisser le propriétaire entrer dans le logement.
  • révision semestrielle du loyer ; la révision du loyer ne peut être qu’annuelle et basée sur un indice public (IGC, IPC…)
  • révision annuelle de la caution ; la caution ne peut pas être valorisée avant l’échéance de 3 ans
  • paiement de l’IBI, des charges de copropriété, de la taxe des ordures ménagères, ou de l’assurance du logement ; toutes ces charges doivent être payées par le propriétaire et non le locataire

 

Les clauses légales

  • La cession ou sous-location partielle est possible mais avec l’accord préalable du propriétaire, et si le prix de la sous-location n’excède pas le prix du loyer
  • Les travaux dans le logement peuvent être réalisés par le locataire mais avec l’accord préalable du propriétaire
  • Le propriétaire peut demander jusqu’à 2 mois de caution
  • La date limite de paiement mensuel du mois en cours est normalement fixée avant le 7 de ce mois
  • Si le propriétaire fait de gros travaux, il peut augmenter le loyer dans la limite de 20% (sauf mention contraire dans le contrat)
  • Réalisation d’un inventaire à l’entrée et à la sortie du locataire
  • Interdiction de la présence d’animaux
  • Remise en état du logement à la sortie du locataire (et notamment travaux de peinture)
  • La caution ne peut servir à payer les derniers loyers

 

Le paiement de l’ITP sur les loyers

La taxe sur les transferts de propriété (« Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) sur les loyers existe depuis 1993 mais des centaines de milliers de locataires (et de propriétaires) ignoraient son existence jusqu’à ce que Madrid, la Catalogne, les Asturies et l’Andalousie commencent à exiger son paiement. Ne pas payer cet impôt est passible d’amendes allant jusqu’à 75% de la valeur de l’impôt. Cette taxe est payable une seule fois dans un délai maximum d’un mois après la signature du contrat de location. Selon la région, comptez 150 à 200 € pour un loyer de 1000 €, 300 à 400 € pour un loyer de 2000 € et 450 à 600 € pour un loyer de 3000 €. Elle est normalement payée à la signature du contrat.

 

Un accord écrit à la fin du contrat de location

Quand vous quittez le logement, il est plus sûr d’avoir un accord écrit avec le propriétaire, en particulier pour marquer la date finale de location et de remise du logement au propriétaire, annexer l’inventaire du logement à la sortie, préciser les obligations restantes (reliquat de factures d’électricité par exemple), et établir les modalités de remboursement de la caution (déduction faite des éventuels frais). Attention, le propriétaire a un délai d’un mois pour le remboursement de tout ou partie de la caution ; passé ce délai, il devra payer un intérêt légal au locataire.

 

Et si le propriétaire vend son logement quand vous l’occupez ?

Le propriétaire a le droit de vendre son logement même si vous l’occupez. Dans ce cas, la location doit être inscrite au registre de la propriété (« Registro de la Propiedad ») avant la vente, et ce pour la bonne continuité de la location. Si l’inscription n’est pas faite, le nouveau propriétaire peut exiger la fin du bail et le locataire aura encore le droit de rester dans la maison pour une durée maximum de trois mois.

 

Un loyer modeste peut vous coûter très cher !

Attention, même un loyer attractif peut vous revenir très cher ! Car il vous faudra débourser avant d’entrer dans le logement le loyer d’avance, la caution, les frais d’agence et les impôts.

Par exemple, vous avez flashé sur cet appartement de 60 m2 dans le centre de Barcelone en bon état à un prix raisonnable de location de 800 €. Oui mais voilà, il vous faudra payer, avant d’avoir les clefs, un mois de loyer (800 euros) + deux mois de caution (1.600) + les frais d’agence (12 mois de loyer divisé par 10 = 9600/10 = 960€) + la TVA correspondante (201,60€) + les frais de contrat (300€) + l’impôt ITP sur les locations de 150 euros pour les trois ans, soit au total… 4011,60 € !!!

Ne parlons pas de cet appartement de 150 m2 à 2000 € qui vous obligera à débourser 9500 € !

 

Et nos derniers conseils….

Vous pouvez inclure dans le contrat de location les relevés des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz. Cela peut vous éviter des surprises.

Demandez toujours une quittance de loyer même si vous payez en espèces.

Prenez en photo les différentes pièces de l’appartement avant votre entrée et annexez les au contrat de location.

 

En cas de besoin, vous pouvez utiliser ou vous référer à ce contrat de location type.

Pour une location avec une option d’achat, voici le contrat.

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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Acheter ou Louer en Espagne ?

Vous venez d’arriver en Espagne et vous avez trouvé votre petit lieu de paradis ! Alors Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat immobilier ou de la location immobilière en Espagne ? Toutes les réponses dans l’article qui suit.

Les avantages généraux de la location 

  • un accès à une meilleure localisation, un espace plus grand et mieux équipé
  • les procédures administratives sont minimes et rapides : pas de demande d’hypothèque, pas d’enregistrement de propriété, pas besoin de contracter un notaire
  • la décision est plus simple
  • si vous vous trompez, c’est moins problématique
  • vous pouvez changer plus facilement de logement et de lieu de vie

Les avantages économiques de la location 

  • un compte bancaire en Espagne suffit
  • pas besoin d’économies ou de disponibilités importantes
  • pas de frais d’ouverture d’hypothèque, d’enregistrement ou de TVA
  • vous évitez un engagement financier à long terme avec un établissement de crédit
  • vous ne supportez pas le risque financier lié à un marché incertain
  • la maintenance ou la réforme du logement et des locaux communs est, en général, à la charge du propriétaire ou des copropriétaires
  • les loyers sont parfois dérisoires en Espagne, surtout dans le sud
  • en colocation (très prisée en Espagne), c’est encore moins cher

Les avantages généraux de l’achat

  • être propriétaire offre plus de sécurité et de stabilité
  • vous pouvez faire tous les travaux que vous voulez
  • vous pouvez laisser le logement vide, y vivre ou le louer
  • vous n’avez pas la pression d’un propriétaire à qui vous devez rendre des comptes
  • vous décorez et meublez votre logement à votre goût

Les avantages économiques de l’achat

  • la valeur du bien augmente chaque année
  • le crédit bancaire mensuel peut être équivalent au coût d’un loyer
  • vous constituez une épargne
  • les réformes et autres agencements augmentent la valeur du bien
  • l’achat peut bénéficier d’avantages fiscaux
  • plus vous gardez le bien, plus vous être gagnant
  • les prix sont encore accessibles en Espagne
  • les taux d’intérêt sont à un niveau historiquement bas

Les inconvénients généraux de la location 

  • la permanence dans le logement dépend de la rénovation du contrat ou de la volonté de récupération du propriétaire pour y loger
  • le propriétaire peut vous empêcher de faire des travaux ou des réformes même si vous les prenez en charge
  • vous avez une relation obligatoire avec le propriétaire et il peut vous demander des comptes
  • vous dépendez des exigences du propriétaire et du règlement de la copropriété

Les inconvénients économiques de la location 

  • les frais des installations électriques, de téléphone, de gaz ou de plomberie sont à votre charge
  • si vous faites des réformes ou des travaux, l’investissement est perdu
  • l’investissement (loyer, réformes) ne rapporte rien
  • l’augmentation du loyer à la rénovation peut être importante bien que négociable
  • il y a une pénalité financière si vous laissez le logement avant la fin du contrat
  • le prix de la location varie chaque année en fonction de l’indice des prix

Les inconvénients généraux de l’achat

  • la décision est beaucoup plus complexe
  • le délai de rétractation n’existe pas en Espagne
  • il y a beaucoup de paperasses et d’actes administratifs avec l’agence,  la banque, le notaire, l’avocat ou le conseil, etc.
  • il faut généralement faire des travaux
  • vous avez la responsabilité des dommages sur la propriété
  • il y a toujours quelque chose à réparer

Les inconvénients économiques de l’achat

  • il y a un gros investissement initial (comptez 20 à 50% de la valeur du bien selon qu’il y ait ou non des travaux, et le prêt accordé par la banque)
  • en Espagne, il est important d’être assisté d’un avocat ou d’un conseil spécialisé (le notaire espagnol est une simple chambre d’enregistrement), ce qui induit des coûts supplémentaires
  • très peu de banques étrangères acceptent un prêt pour une acquisition en Espagne
  • toutes les transactions ont des frais élevés : TVA ou impôt de transmission, frais d’ouverture d’hypothèque, frais d’enregistrement, écritures notariales et quelque fois impôt sur les plus-values
  • les premières années, le paiement de l’hypothèque ne couvre pratiquement que les intérêts et vous devez alors à la banque à peu près le même montant que la valeur empruntée
  • vous devez régler les frais de gestion et d’entretien de la copropriété
  • il est plus sûr de contracter une assurance
  • si vous souscrivez un taux variable, si les taux d’intérêt baissent, vos mensualités baisseront, mais si les taux augmentent alors vous risquez d’avoir une désagréable surprise (privilégiez les prêts à taux fixe pour l’éviter)

 

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Rentabilité du locatif à plus de … 10% à Madrid et Barcelone

Acheter un logement en Espagne pour le mettre en loyer offre une rentabilité bien supérieure à tous les autres actifs financiers. La Banque d’Espagne estime à 4,3% la rentabilité brute moyenne du secteur locatif immobilier en Espagne en début d’année 2017. Un bénéfice qui double à 8,8% si on y rajoute la revalorisation des biens.

Selon Invermax. à Madrid et Barcelone, la rentabilité brute des locations atteint respectivement 5,7% et 5,6%. C’est plus de 10% si on y rajoute la revalorisation des biens loués.

Madrid et la Catalogne concentrent 43% du marché locatif espagnol. Les deux régions sont celles où les loyers ont le plus augmenté en un an : +17% en Catalogne (prix du m2 loué : 11,85 €) et +12% à Madrid (11,22 €/m2). Les prix des loyers y sont en hausse constante depuis maintenant 34 mois.

Selon une étude de Fotocasa, il y a une relation étroite entre le marché de la location et le marché de la vente. 28% des résidents espagnols qui ont voulu acheter ou vendre un logement l’année dernière sont aussi sur le marché locatif. Alors que l’achat a été toujours largement adopté par les espagnols (champion d’Europe des propriétaires), les dernières années ont montré un rééquilibrage vers le locatif.

Districts de Madrid

A Madrid, les districts les plus rentables (sans compter la valorisation immobilière) sont ceux de la zone sud. En tête de liste,  Villaverde, avec 8,7%. Néanmoins, l’investissement est risqué car c’est un quartier populaire à faibles niveaux de revenus avec des risques d’impayés.

En seconde et troisième place, on trouve les districts de Puente de Vallecas et Vicálvaro avec une rentabilité brute respective de 7,2% et 7,0%. Situés dans le sud-est de la capitale, ils offrent de bons axes de communication et de meilleurs services. Les bonnes opportunités d’investissement sont localisées notamment dans leurs avenues principales.

A la quatrième. cinquième et sixième place des districts les plus rentables de Madrid, il y a ceux du sud-ouest, comme Usera (6,9%), Carabanchel (6,6%) y Latina (6,5%). Là aussi il faut privilégier les axes principaux.

La rentabilité est donc supérieure dans les quartiers périphériques de Madrid que dans le centre, circonscrit par le périphérique M-30.

Les quartiers les moins rentables de Madrid sont ceux où la sécurité des revenus locatifs est la plus importante : Moncloa (5,2%), Salamanca (4,9%), Centro (4,8%), Arganzuela et Retiro (4,7%), Barajas et Chamartín (4,5%), (4,5%) et Chamberí (4,4%). Ce sont des investissements conservateurs.

Les meilleurs quartiers pour acheter un logement et le mettre en location sont : Ciudad Lineal (5,7%), San Blas-Canillejas (5,7%), Tetuán (5,6%), Fuencarral (5,5%), Hortaleza et Moratalaz (5,5%) : ils offrent la sécurité des revenus, une offre étendue de services et de commerces et un très bon réseau de transports public.

Les districts de Barcelone

A Barcelone, il faut tenir compte du marché locatif touristique qui fait que les prix des loyers sont plus élevés qu’à Madrid. Comme dans la capitale espagnole, ce sont les quartiers populaires (au nord de la ville) qui offrent la meilleure rentabilité locative : Nou Barris (7,2%) et Sant Andreu (6,2%).

On trouve ensuite 4 quartiers « moins risqués » en terme de recouvrement des loyers, et qui offrent de bons niveaux de rentabilité : Ciutat Vella (5,9%), Horta Guinardó (5,8%), Sant Marti (5,7%) et Sants Montjuïc (5,7%).

Dans le dernier groupe, il y a les districts moins rentables mais avec une sécurité absolue quand à la pérennité des revenus locatifs : Eixample (5,4%), Gràcia (4,9%), Sarrià Sant Gervasi (4,8%) et Les Corts (4,6%) ».

Notre conseil : comme en bourse, diversifiez !

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