Archives mensuelles : août 2018

Local en logement acheter immobilier en espagne

Transformer un local commercial en logement, c’est possible

Acheter en Espagne dans le centre des grandes villes comme Barcelone ou Madrid est encore une bonne idée, mais les prix sont souvent élevés. Et donc pourquoi ne pas acheter un local commercial pour le transformer en logement ? Avantages : c’est souvent moins cher à l’achat,  de 20 à 30% en moyenne, et vous pouvez aménager votre espace. Inconvénients : la procédure technique et administrative est longue et complexe, et les travaux peuvent être conséquents.  Alors bientôt le loft de vos rêves ?

Dans les grandes villes espagnoles, notamment à Madrid et à Barcelone, de plus en plus de locaux commerciaux localisés au rez-de-chaussée se transforment en logements : à Barcelone, la municipalité a dénombré 78.000 locaux en rez-de-chaussée dont seulement 3000 sont des logements. Et l’association des commerçants y recense… 8000 locaux commerciaux vides ! Par ailleurs, il est probable que les ventes en ligne aient raison de plusieurs milliers de commerces chaque année. Mais un local commercial ne peut pas devenir un logement si les autorisations administratives n’ont pas été obtenues.

Habiter un local commercial peut créer des problèmes

Si vous décidez de résider dans un local commercial, vous rencontrerez ces problèmes :

  • Vous ne pourrez pas vous enregistrer à cette adresse à la Mairie (« empadronamiento »), ce qui compliquera voir invalidera les autres procédures (NIE, banque, sécurité sociale, consulat, etc.)
  • Ensuite, les services d’électricité, d’eau et de gaz seront très difficiles à obtenir car, comme il s’agit d’un local professionnel, vous devrez présenter votre licence d’exploitation
  • Vous n’aurez pas aussi d’autorisation d’habitation (« cedula de habitabilidad »), et donc vous ne pourrez louer cet espace comme habitation
  • Enfin, vous ne pourrez pas avoir d’assurance habitation, conséquence : tous les dommages subis par les personnes et les biens seront de votre responsabilité

Pour résoudre ces problèmes, il faut transformer ce local en logement, et donc demander un changement d’utilisation du lieu.

Local en logement acheter immobilier en espagne

 

Un nouveau logement

Dans la pratique, la transformation d’un local en logement suit les mêmes règles qu’un nouveau logement. D’abord faire une demande de changement d’utilisation et de permis de construire, puis obtenir une autorisation de première utilisation.

Un architecte est souvent nécessaire pour mener à bien ce projet (compter entre 1000 et 4000 euros selon le projet).

Facteurs invalidant le changement d’utilisation

Le nouveau logement doit être conforme au CTE (« Código Técnico de la Edificación », c’est-à-dire les obligations techniques de construction) et aux règlements d’urbanisme de la municipalité et de la communauté autonome. Les obstacles les plus courants sont l’impossibilité de se conformer au CTE ou aux règlements d’urbanisme (par exemple la limitation du nombre de logements à l’hectare ou l’interdiction de logements en rez-de-chaussée), pour des raisons d’accessibilité (notamment pour les handicapés), de  salubrité, de ventilation ou d’éclairage minimal …

La loi permet de transformer un local en logement sous certaines conditions

En octobre 2013, la Cour suprême a confirmé le droit de tout propriétaire d’un logement ou d’un local de les utiliser comme il le jugeait le plus approprié, à moins que le changement ne soit expressément interdit ou limité dans les statuts de la copropriété.

Pour effectuer un changement d’utilisation, il faut prouver qu’il n’affecte pas la  structure ou les éléments communs du bâtiment.

Avant tout projet d’achat d’un local pour le transformer en logement, vous devez donc faire réaliser une étude de faisabilité. Ceci pour vous assurer que ce local est transformable (durée : environ 1 mois).

Notre conseil :

  • Faites d’abord une « Consulta Urbanística Común » (Consultation urbanistique rapide) à la Mairie pour savoir si, administrativement, le local est transformable.
  • Puis aller voir les statuts de la copropriété s’il n’y a pas d’impossibilité ou de limitation
  • Si les deux démarches précédentes sont validées, faites ensuite l’étude technique de faisabilité.

 

Un processus long et laborieux

Le processus de demande de changement d’utilisation est long et complexe :

  • d’abord déposer un dossier technique en Mairie* et attendre l’autorisation municipale – en moyenne 3 mois ou 4 mois -,
  • ensuite réaliser les travaux en accord avec le dossier technique et éventuellement les remarques des services techniques de la Mairie,
  • obtenir le certificat de fin de travaux,
  • puis se rendre chez le notaire pour rédiger un acte de changement d’utilisation (« escritura nueva »),
  • évidemment, enregistrer cet acte au registre de la propriété,
  • et faire une déclaration de modification de la valeur cadastrale auprès de la Gerencia Territorial del Catastro
  • enfin obtenir l’autorisation d’habitabilité (« cédula de habitabilidad ») auprès d’une Oficina de la Vivienda
  • et finalement retourner à la mairie avec le certificat de fin de travaux, la cédula de habitabilidad, la déclaration de modification de la valeur cadastrale et l’escritura enregistrée pour obtenir enfin le permis de première occupation.

*A noter que l’instruction du dossier en mairie est payante. Tous les autres actes aussi. Au total de 2000 à 6000 € selon  le dossier.

Il faut compter au minimum 6 mois et souvent 12 mois pour mener à bien un projet de transformation. Et il vaut mieux se faire accompagner.

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Quelles sont les exigences pour un changement d’utilisation ?

Le local transformé en logement doit satisfaire à certaines exigences et conditions d’habitabilité établies par les règlements d’urbanisme en vigueur. Ces obligations paraissent simples mais elles ne le sont pas surtout en ce qui concerne les surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation.

Des surfaces minimum

Le futur logement doit avoir au minimum :

  • une surface utile de 25 m2 si il s’agit d’un studio,
  • une surface utile de 38 m2 dans les autres cas avec au minimum une chambre, un salon, une cuisine et des toilettes (40 m2 à Barcelone)

Dans la quasi-totalité des cas, les surfaces des locaux à transformer sont largement supérieures. Les surfaces ne sont donc pas des critères disqualifiants.

Des règles municipales

Ce sont les règlements des mairies et des communautés autonomes qui imposent les critères les plus contraignants. La municipalité de Madrid, par exemple, demande les conditions suivantes* dans son PGOUM (« Plan General de Ordenación Urbanística de Madrid ») :

  • Aucun logement ne peut avoir de pièces habitables (chambres, salon ou cuisine) en-dessous du niveau du sol. Le sol de la maison doit toujours au-dessus du trottoir : dans le cas d’un logement dans une rue en pente, c’est le point le plus élevé du trottoir qui est pris en compte.
  • Il ne peut pas y avoir de de pièces habitables (chambre à coucher, salon ou cuisine) aux étages inférieurs au rez-de-chaussée (en cave ou en sous-sol).
  • La façade doit avoir une longueur supérieure à 3 mètres.
  • Il doit y avoir au minimum un salon d’une superficie utile supérieure à 12 mètres carrés.
  • Il doit être possible d’inscrire un cercle d’un diamètre égal ou supérieur à 2,70 mètres, tangent au mur sur lequel se trouve la source de lumière et de ventilation.
  • La cuisine doit être équipée d’une cheminée ou d’une hotte aspirante avec évacuation à l’extérieur.
  • La hauteur minimum du logement est de 2,50 mètres sur au moins 75% de sa surface utile ; elle peut être réduite à 2,20 mètres pour le reste.
  • La porte d’accès doit avoir au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,83 mètres de largeur.
  • Les portes entre les pièces doivent avoir aussi au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,63 mètres pour celle des toilettes et 0,73 mètres pour les autres.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface d’éclairage naturel (fenêtres, verrière, baie vitrée) d’au moins 12% de sa surface utile.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface à des fins de ventilation naturelle directe d’au moins 8% de sa surface utile.
  • Les salles de bain et toilettes doivent disposer d’un système d’extraction forcée.
  • Enfin, les conditions d’accessibilité et de sécurité en matière de prévention des incendies doivent être respectées.

*Les conditions sont peu différentes à Barcelone

Notre astuce pour pallier aux contraintes de surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation : faites de grands espaces !

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Et si la transformation du local commercial en logement ne peut pas se faire, pourquoi ne pas le transformer… en bureaux, ce qui est beaucoup plus facile et très rentable 🙂

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Ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne

Les 15, 16 et 17 août, le quotidien « Le Monde » a publié une série de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Notre nouveau blog Acheter en Espagne est cité dans chacun de ces articles. Nous vous présentons ici le troisième article traitant de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne.

Le Monde est le quotidien de référence en langue française. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral méditerranéen (nous l’avons publié le 22 août), le second de l’immobilier à Madrid et à Barcelone (nous l’avons publié le 23 août) et le troisième de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne.

Ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne

Source : Le Monde du 17 août 2018 – Par Jérôme Porier

Devenir propriétaire de l’autre côté des Pyrénées pour un acheteur français est moins facile qu’il n’y paraît (3/3).

Pour un achat immobilier, la principale différence entre la France et l’Espagne réside dans le rôle du notaire. Quand les notaires français procèdent à toutes les vérifications juridiques, administratives et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente, leurs homologues espagnols ne sont pas censés vérifier ces informations. La vérification de l’authenticité de la propriété revient à l’acheteur. Il lui revient aussi le droit de choisir le notaire.

C’est donc ce dernier (ou plutôt son avocat ou son conseiller) qui doit s’assurer, par exemple, que le cadastre est bien respecté et qu’il n’existe pas d’hypothèque sur le bien vendu. « C’est pourquoi il est fortement conseillé de faire appel à un avocat pour éviter les mauvaises surprises », conseille Caroline Zak, directrice d’Immobilier-en-espagne.com.

Au final, le total des impôts, charges et frais représente de 8 % à 13 % du prix d’acquisition, selon les communautés autonomes (les régions espagnoles). L’Espagne, c’est un pays et dix-sept régimes fiscaux différents, chaque communauté autonome gérant ses impôts immobiliers. C’est pourquoi les taux des impôts à l’achat varient selon les régions. La principale taxe est l’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). Le taux de l’ITP est de 6 % du montant de la vente à Madrid, de 10 % à Barcelone et à Valence, de 8 % à 10 % en Andalousie, de 8 % à 11 % aux Baléares et de 7 % au Pays Basque.

Il existe aussi une taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Là aussi, le taux d’imposition va de 0,5 % à 1,5 % du montant de la vente selon les régions. Il est de 1,5 % en Catalogne, en Andalousie et dans la région de Valence, de 0,75 % pour la Communauté de Madrid et de 0,5 % au Pays Basque.

Les honoraires des notaires varient de 400 euros à 1 000 euros selon le montant de l’acquisition. « Comptez environ 0,1 % de la valeur d’achat du bien avec un minimum de 400 euros », précise Patrick Crosset, fondateur du site acheterenespagne.fr. Il faut aussi compter les frais d’évaluation du bien immobilier (la « tasación » en espagnol) variable de 300 à 1 000 euros, et les frais d’inscription au registre de la propriété, qui vont de 400 à 700 euros.

En ce qui concerne l’accompagnement juridique, certains avocats vont jusqu’à réclamer un pourcentage sur le prix de vente qui peut atteindre 3 %, voire 4 % juste pour contrôler la conformité des documents à signer. Il faut les boycotter et exiger un forfait ou un pourcentage inférieur (1 % est la règle). Opter pour un conseiller immobilier est généralement une solution plus avantageuse car celui-ci accompagne son client tout au long du processus d’achat et ses honoraires (3 % sur le prix de vente) ne sont dûs qu’en cas de succès.

Attention, le mètre carré espagnol des annonces immobilières est généralement plus petit de 15 % à 20 % que le mètre carré français. « En France, la superficie annoncée est la surface habitable ou la surface utile. En Espagne, la superficie dont parlent les propriétaires et les agences est le plus souvent la surface construite qui inclue un pourcentage des parties communes, les balcons, terrasses, l’épaisseur des murs, etc… », explique Thomas Rouer, fondateur du site jacheteenespagne.com.

Gare aussi aux doubles commissions ! Certaines agences ont l’habitude de demander une commission au vendeur et une autre à l’acheteur, surtout s’il est étranger. Dans la plupart des villes espagnoles, les honoraires de l’agence sont à la charge du vendeur. Cependant, dans quelques régions, comme à Valence, Castellon ou Murcia, ils sont répartis entre acheteurs et vendeurs. L’acheteur doit alors ajouter entre 2,5 % et 4 % (hors taxe) du prix affiché par l’agence. De façon générale, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un avocat ou un conseiller francophone qui effectuera pour vous les démarches administratives. Il vous en coûtera entre 2 000 et 4 000 euros, mais cette dépense peut vous éviter une catastrophe.

Airbnb dans le collimateur

Ces dernières années, Barcelone, Valence, Bilbao et Palma de Majorque ont durci la réglementation des locations de courte durée. Désormais, les licences pour louer à des touristes sont accordées au goutte-à-goutte. A Palma de Majorque, seule est autorisée depuis le 1er juillet la location de « logements unifamiliaux complets » (c’est-à-dire des maisons, villas ou chalets) en dehors du centre historique, des zones industrielles et même des environs de l’aéroport.

Même si certaines villes plus petites restent laxistes vis-à-vis d’Airbnb et consors, il est fortement conseillé de ne pas compter sur la location de courte durée pour rentabiliser son investissement. En revanche, la location de longue durée est intéressante en Espagne. « Un investissement locatif est généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les charges y sont moins élevées et les loyers moins taxés, et surtout car la plupart des charges peuvent être déduites », explique M. Rouer. Il est ainsi possible d’amortir annuellement 3 % du montant d’acquisition et de pratiquer un abattement de 40 % sur les loyers en cas de location de plus de deux ans.

Si le système bancaire espagnol est désormais assaini, il est plutôt recommandé pour un acheteur français d’emprunter en France. A moins d’apporter de sérieuses garanties (et une part de cash importante), il est difficile pour un Français de traiter auprès d’une banque espagnole. Celle-ci exigera soit la domiciliation des revenus en Espagne, soit une hypothèque sur un bien situé dans ce pays. Malheureusement, encore peu de banques françaises acceptent de prêter pour acheter un bien situé hors de France, mais quelques-unes, comme le Crédit mutuel ou Boursorama, possèdent des filiales en Espagne, ce qui peut faciliter les démarches.

Obtenir un numéro d’identification étranger

Pour acheter un appartement, ouvrir un compte bancaire ou vous inscrire à la Sécurité sociale en Espagne, il faut au préalable obtenir un NIE (Numéro d’Identification Etranger). Les démarches administratives peuvent être assez longues, surtout si vous n’êtes pas dans le pays et que vous faites votre demande à partir de France. Prévoyez quatre à six semaines de délai pour obtenir ce précieux numéro d’immatriculation.

Imposition des loyers

Les revenus nets des loyers (recettes – charges) sont taxés à 19 % en Espagne. Un investissement locatif est généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les prix d’acquisition sont inférieurs, les charges moins élevées, les loyers moins taxés, et aussi parce que la plupart des charges peuvent être déduites des revenus locatifs.

La liste des dépenses admises en déduction est longue : les intérêts d’emprunt, les travaux, les impôts locaux, les primes d’assurance, l’amortissement du bien (égal à 3 % du montant le plus élevé entre le prix d’acquisition et la valeur cadastrale). Il existe, par ailleurs, un abattement de 40 % en cas de location sur une durée supérieure à deux ans.

A la revente, l’impôt sur les plus-values immobilières est différent selon que vous soyez résident ou non-résident. Dans le cas d’un non-résident, c’est 19 % depuis 2016. Pour les résidents, le calcul se fait par tranche : 19 % pour les premiers 6 000 euros de plus-value, 21 % pour la tranche de plus-value comprise entre 6 000 et 50 000 euros, 23 % pour la part de la plus-value supérieure à 50 000 euros. Cas particulier : vous êtes exonérés si vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale, ou si vous réinvestissez dans une résidence principale. Pour en savoir plus, le site le plus complet sur le sujet est acheterenespagne.fr.


Si vous souhaitez plus d’informations sur ce qu’il faut faire pour acheter en Espagne…

Nous vous conseillons les articles suivants :

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Premier épisode : avant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Second épisode : pendant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Troisième épisode : après l’achat…

L’impôt sur la plus-value immobilière

Attention Travaux !

Acheter en Espagne méditerranéenne… Oui ! Mais où et à quel prix ?

Comment bien préparer son logement pour le vendre au meilleur prix ?

Le Top 15 de nos Conseils sur l’Immobilier en Espagne

Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !

Acheter ou Louer en Espagne ?

Quelles sont les raisons qui vous pousseraient à investir dans l’immobilier en Espagne ?

Nos 12 clefs pour votre appartement sur le littoral espagnol

Et si vous achetiez une résidence secondaire en Espagne ?

Attention au m2 espagnol ! Il est plus petit que le m2 francophone !

Le NIE, le sésame pour l’immobilier en Espagne

Investir dans l’Immobilier à Barcelone, un choix d’avenir

5 conseils utiles pour préparer votre logement avant une transaction immobilière

8 erreurs à ne pas faire lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne …

Le saviez-vous ? L’Espagne, un pays presque sans taxes immobilières !

L’Espagne, c’est la « France heureuse » : 9 conseils pour une installation réussie

Boom du Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

Pourquoi investir dans l’immobilier en Espagne ?

Les étrangers non européens ont un permis de résidence en Espagne si leur acquisition immobilière est supérieure à 500.000 €

Astuce pour faciliter votre recherche immobilière en Espagne

10 informations essentielles avant l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne

Nos 7 Conseils Avant d’Acheter un Bien Immobilier en Espagne

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En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Les 15, 16 et 17 août, le quotidien « Le Monde » a publié une série de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Notre nouveau blog Acheter en Espagne est cité dans chacun de ces articles. Nous vous présentons ici le second article traitant de l’immobilier à Madrid et à Barcelone.

Le Monde est le quotidien de référence en langue française. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral méditerranéen (nous l’avons publié le 22 août), le second de l’immobilier à Madrid et à Barcelone et le troisième de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne (nous le publierons le 24 août).

 

En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Source : Le Monde du 16 août 2018 – Par Jérôme Porier

Si les deux métropoles sont les plus chères d’Espagne, la crise politique refroidit les acheteurs en Catalogne (2/3).

La Catalogne est, de loin, le terrain de chasse favori des acheteurs français en Espagne. Au second semestre 2017, 43 % des logements achetés par les étrangers non-résidents dans cette région l’ont été par des Français ! Entre 70 000 et 80 000 de nos compatriotes résideraient à Barcelone.

Mais la crise politique catalane pèse sur le marché immobilier. Les investisseurs ont commencé à prendre peur après le référendum illégal du 1er octobre 2017. La déclaration unilatérale d’indépendance a provoqué une reprise en main musclée des institutions catalanes par le gouvernement espagnol. Au premier trimestre 2018, le volume des investissements étrangers s’est effondré de 62 % en Catalogne, pendant qu’il bondissait de 81 % à Madrid. Bien sûr, les prix de vente dans la région s’en ressentent, et en particulier à Barcelone.

Actuellement, le mètre carré tourne en moyenne autour de 5 000-7 000 euros dans les quartiers les plus chers de la capitale catalane, dans la partie haute de la ville, où se situent les jardins du Turó Park et les quartiers Sarrià, Galvany, Tres Torres et Pedralbes. « Ce dernier est le préféré des Français qui ont des enfants en âge scolaire car il abrite le lycée français de Barcelone », glisse Emmanuel Virgoulay, représentant du réseau Barnes en Espagne.

« Si l’hypercentre est cher, il est possible de dénicher des opportunités intéressantes dans certains quartiers périphériques comme Sant Andreu, à l’Est de la ville, où le mètre carré ne dépasse pas 3 000 euros, soit 30 % de moins qu’en 2007 », suggère Patrick Crosset, fondateur du site acheterenespagne.fr.

Tant que la situation politique catalane ne sera pas clarifiée, la demande risque de demeurer atone en Catalogne et les prix immobiliers devraient stagner en 2018. « Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui fixent les prix à Barcelone et non plus les vendeurs », assure M. Crosset.

Effervescence madrilène

Même si les activités de Airbnb et consors sont désormais très encadrées et très limitées à Barcelone, beaucoup de propriétaires continuent de louer illégalement leur logement à des touristes pour de courtes durées. Ceux qui optent pour la location de longue durée peuvent viser un rendement compris entre 3 % et 5 %.

Malgré la crise politique, les prix sont cependant loin d’être bradés dans le haut de gamme en Catalogne. « Pour acheter une belle maison de 250 mètres carrés avec piscine et jardin à moins de 10 km des côtes, il faut compter 600 000 euros, et à partir d’un million avec vue sur la mer », déclare M. Virgoulay.

Cette situation bénéficie aux villes du littoral méditerranéen, Valence et Malaga en tête, et bien sûr à Madrid, qui récupèrent une partie de la clientèle étrangère potentielle de Barcelone. Dans la capitale, les prix ont bondi de 17,1 % en 2017. Une effervescence qui laisse de marbre les acheteurs français : Madrid les intéresse peu en raison de la dureté du climat, glacial l’hiver et étouffant l’été, et de l’éloignement de la mer.

Afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud

Dans les quartiers les plus chers de la capitale espagnole, le prix du mètre carré peut monter jusqu’à 8 000 euros. Depuis quatre ans, les prix flambent sans discontinuer. En 2017, les quatre quartiers de l’hyper-centre ont de nouveau connu des hausses spectaculaires : Centro (+21,1 %), Retiro (+17,6 %), Arganzuela (+15,6 %) et Salamanca (+17,6 %). Dans ce dernier, c’est l’afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud qui dope la demande.

« Les biens haut de gamme se vendent surtout à des acquéreurs d’Amérique latine, du Venezuela, de Colombie et du Mexique. L’une de nos ventes a atteint le niveau record de 13 700 euros le mètre carré en 2017 », confie Juan-Galo Maciá, responsable du réseau Engel & Völkers en Espagne. Fuyant leur pays qui s’enfonce dans la crise, de nombreuses familles de riches vénézuéliens s’installent à Salamanca.

Plusieurs centaines d’appartements à plus d’un million d’euros ont ainsi été acquis par des ressortissants vénézuéliens dans cette zone qui longe le Parc du Retiro. Nombre de spécialistes estiment qu’une bulle immobilière est en train de se former sur le marché madrilène, qui est quasiment revenu à ses niveaux de 2007, et même plus de 10 % au-delà dans les quartiers centraux (Salamanca, Centro, Retiro).

Après Barcelone, Valence et Palma de Majorque, la mairie de Madrid a présenté en mai un plan pour lutter contre la prolifération des meublés touristiques du type Airbnb. Les appartements ne pourront pas être loués plus de quatre-vingt-dix jours par an, et un immeuble ne pourra plus être dédié entièrement à la location, à moins de posséder une licence hôtelière. Dans le centre, les touristes devront emprunter une entrée différente de celles des occupants de l’immeuble. De quoi freiner considérablement ce type d’activité. Et relancer l’intérêt de la location de longue durée.

A elles seules, Madrid et la Catalogne représentent 43 % du marché locatif espagnol. Réaliser un investissement locatif en Espagne est généralement plus rentable qu’en France. A Madrid et Barcelone, le rendement locatif brut de l’immobilier ressort à respectivement 5,7 % et 5,6 % selon Invermax. Depuis quatre ans, le prix des loyers augmente fortement dans ces deux régions. Ce sont d’ailleurs celles où les loyers ont le plus progressé en 2017 : +17 % en Catalogne (prix du m2 loué : 11,85 euros) et +12 % à Madrid (11,22 euros/m2).

En Espagne , les taux des impôts à l’achat varient selon les communautés autonomes. A valeur égale d’achat, un logement dans l’ancien coûtera au final 4,75 % moins cher à Madrid qu’à Barcelone, et ce à cause des impôts à payer sur la valeur du bien acquis. L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) coûte 10 % à Barcelone et 6 % à Madrid, tandis que la taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD) coûte 1,5 % à Barcelone et 0,75 % à Madrid. Là aussi, le match tourne à l’avantage de Madrid !

Louer est rentable en Espagne

Un investissement locatif est généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les prix d’acquisition sont inférieurs, les charges moins élevées et les loyers sont moins taxés, notamment parce que la plupart des charges peuvent être déduites des revenus locatifs. Les dépenses admises en déduction sont notamment les intérêts des emprunts, les travaux, les impôts locaux, les primes d’assurance, l’amortissement du bien (égal à 3% du montant le plus élevé entre le prix d’acquisition et la valeur cadastrale). Par ailleurs, il existe aussi un abattement de 40 % en cas de location sur une durée supérieure à deux ans. A savoir : les loyers sont taxés à 19 % et les plus-values immobilières à 19 % pour les non-résidents, des taux actualisés chaque année.


Si vous souhaitez plus d’informations sur l’immobilier à Madrid et Barcelone…

Vous pouvez consultez nos dossiers sur Madrid et Barcelone.

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En Espagne, le littoral méditerranéen reste accessible

Les 15, 16 et 17 août, le quotidien « Le Monde » a publié une série de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Notre nouveau blog Acheter en Espagne est cité dans chacun de ces articles. Nous vous présentons ici le premier article traitant de l’immobilier sur le littoral méditerranéen.

Le Monde est le quotidien de référence en langue française. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral méditerranéen, le second de l’immobilier à Madrid et à Barcelone (nous le publierons le 23 août) et le troisième de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne (nous le publierons le 24 août).

 

En Espagne, le littoral méditerranéen reste accessible

Source : Le Monde du 16 août 2018 – Par Jérôme Porier

Les prix de l’immobilier ont fortement rebondi en Espagne, mais ils restent abordables au sud de la côte méditerranéenne (1/3).

En Espagne, le souvenir de la crise s’efface peu à peu. En 2017, les prix de l’immobilier résidentiel ont rebondi de 7,6 % en moyenne. Il s’agit de la quatrième année de hausse d’affilée. L’économie espagnole va beaucoup mieux : la croissance a atteint 3,1 % en 2017, au-dessus des 3 % pour la troisième année consécutive. Cet été, la fréquentation touristique a battu des records.

La crise immobilière espagnole aura duré huit ans. « Ses stigmates restent bien visibles : entre 2007 et 2011, les prix ont été divisés par deux en moyenne », rappelle Patrick Crosset, fondateur du site acheterenespagne.fr. En 2017, 516 000 transactions ont été enregistrées dans le pays (+16,7 %). selon le notariat espagnol. On reste loin des 800 000 ventes de 2007, mais pour mesurer le chemin parcouru, il suffit de savoir que le marché était tombé à 320 000 ventes en 2011. En 2018, entre 550 000 et 600 000 transactions sont attendues.

Si les prix ont retrouvé leur sommet dans les sites les plus touristiques comme aux Baléares ou à Marbella, la célèbre station balnéaire de la Costa del Sol, ils demeurent à des niveaux inférieurs à ce qu’ils étaient il y a dix ans sur la plus grande partie du territoire. Sur un an, Madrid, Valence et Malaga progressent de 15 à 20 %, tandis que Bilbao, Séville, Cadix et Alicante affichent des hausses comprises entre 5 % et 10 %. Les prix sont stables à Barcelone en raison de l’instabilité politique en Catalogne, qui pousse les acheteurs à l’attentisme. Du côté des îles, les tarifs sont en augmentation de 10 % par an aux Canaries et de 15 % aux Baléares.

Infographie Le Monde Espagne

Les Français, premiers acheteurs avec les Britanniques

A partir de 2011-2012, les achats réalisés par des étrangers ont été les catalyseurs de la reprise. En 2017, pour la première fois, ils ont atteint la barre des 100 000 transactions, soit 20 % des acquisitions. Près de 8 600 acheteurs français auraient ainsi concrétisé un projet immobilier en Espagne l’an passé, ce qui fait d’eux les seconds acheteurs étrangers derrière les Britanniques et devant les Allemands et les Belges. Dans les îles, la proportion d’acheteurs étrangers atteint le niveau record de 40 % aux Baléares et aux Canaries.

Sur le continent, la Costa Brava et la Costa del Sol restent les destinations les plus recherchées des Français. « Quand les Allemands achètent dans les îles, les Français ciblent d’abord la Catalogne, près de la frontière française, en particulier la Costa Brava. Outre Barcelone et Sitges, ils sont nombreux à Gérone, Figueras, Roses, Lloret de Mar… », explique Caroline Zak, directrice d’Immobilier-en-espagne.com.

L’ancien village de pêcheurs de Cadaqués, où habitait Salvador Dalí, est ainsi devenu une villégiature de luxe. De par sa proximité avec Barcelone et la France, cette station balnéaire de la péninsule Cap de Creus séduit une clientèle internationale. Le prix des plus belles villas du front de mer peut monter jusqu’à 10 000 euros le mètre carré. Moins chères, Roses et Castell Platja d’Aro attirent également les étrangers.

Heureusement, il reste des sites abordables, à condition de prospecter plus au sud. A Tarragone, accessible en train rapide depuis la France, le prix du mètre carré pour une belle maison ne dépasse pas 1 100 euros, et il tombe à 933 euros à Lerida, dans l’arrière-pays, aux portes de l’Aragon.

Près d’Alicante, les prix sont doux également. « Dans le beau village d’Altea, à moins de quinze minutes de la mer en voiture, une villa de 200 mètres carrés avec piscine vaut entre 200 000 et 250 000 euros », indique Thomas Rouer, fondateur de jacheteenespagne.com.

« Plus on descend vers le sud, plus les prix sont abordables », confirme Emmanuel Virgoulay, représentant du réseau Barnes en Espagne. Depuis quelques années, les Français sont nombreux à acheter à Valence et à Alicante, deux villes qui possèdent un aéroport international, trois cents jours de soleil par an, et où il est possible d’acheter pour 2 000 à 3 000 euros le mètre carré.

Les prix très doux de l’Andalousie

« Les tarifs ont beaucoup augmenté à Valence, qui est la troisième ville espagnole, mais ils restent encore à 20 % de leur pic de 2007 », commente Ludovic Larue, responsable du réseau Athena Advisers en Espagne. Il faut compter une mise minimum de 120 000 – 130 000 euros pour un deux-pièces de 65 mètres carrés, avec souvent des travaux à prévoir. « Pour rénover un logement, il faut planifier un budget allant de 300 euros à 1 000 euros par mètre carré selon l’état du bien », précise M. Rouer.

Contrairement aux Britanniques, rares sont les acheteurs français à s’aventurer jusqu’en Andalousie, au sud de l’Espagne. A tort, car les prix y restent très accessibles : à Cadix, à Séville, à Grenade, le prix du mètre carré oscille entre 1 500 euros et 2 000 euros. A Almeria, les tarifs peuvent tomber à moins de 1 000 euros ! « A Cadix, un bel appartement de 100 mètres carrés face à la mer coûte environ 200 000 euros. C’est l’un des endroits d’Espagne où se situent actuellement les meilleures opportunités », insiste M. Crosset.

Malgré un bond de 20 % en 2017, les prix restent accessibles à Malaga, autour de 2 000 euros par mètre carré. En revanche, sa voisine Marbella devient cher, très cher. Dans le très haut de gamme, le prix du mètre carré peut atteindre 20 000 euros à Los Monteros, célèbre pour sa plage de sable blanc située à l’Est de Marbella. Sur la « Golden Mile » de Marbella, qui va du centre de la ville jusqu’à Port Banus, les villas modernes avec vue sur l’océan continuent d’attirer les riches étrangers, malgré des prix pouvant aller jusqu’à 10 000 euros le mètre carré.

Fin de l’article du Monde « En Espagne, le littoral méditerranéen reste accessible »


Si vous souhaitez plus d’informations sur l’immobilier du littoral méditerranéen…

Vous pouvez consultez Acheter en Espagne méditerranéenne… Oui ! Mais où et à quel prix ? et aussi nos autres articles sur le sujet classés par thèmes :

A. Alicante

Acheter en Espagne : Alicante

Alicante, Capitale de l’Immobilier en Espagne

A. Andalousie

Les prix en Andalousie

Séville, la Belle Andalouse… à petits prix immobiliers

Cadix, 3000 ans d’histoire et… un excellent investissement immobilier

Malaga, mer, soleil, culture et… bonnes affaires immobilières

Mojacar, entre Mer et Montagne

B. Baléares

Immobilier de Luxe : Marbella ou Ibiza ?

Les prix en Catalogne et aux Baléares

Palma de Majorque, championne de la hausse des prix en 2017

B. Barcelone

Location Touristique en Espagne : marche arrière toute !

Crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

Les plus beaux monuments de Barcelone

SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !

Rentabilité du locatif à plus de … 10% à Madrid et Barcelone

Investir dans l’Immobilier à Barcelone, un choix d’avenir

L’inévitable gentrification de Barcelone et ses conséquences immobilières

Acheter pour Louer, un excellent placement à Barcelone

C. Cadix

Cadix, 3000 ans d’histoire et… un excellent investissement immobilier

C, Catalogne

Empuriabrava, une Venise francophone ?

Les prix en Catalogne et aux Baléares

La Crise Immobilière en Catalogne est bien là ! Vive Tabarnia !

Les News Immobilières de Novembre 2017 en Espagne – Spécial Crise en Catalogne

Crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?

I. Ibiza

Immobilier de Luxe : Marbella ou Ibiza ?

M. Malaga

Location Touristique en Espagne : marche arrière toute !

Malaga, mer, soleil, culture et… bonnes affaires immobilières

M. Marbella

Immobilier de Luxe : Marbella ou Ibiza ?

M. Marinas (littoral méditerranéen)

Empuriabrava, une Venise francophone ?

P. Palma de Majorque

Location Touristique en Espagne : marche arrière toute !

Palma de Majorque, championne de la hausse des prix en 2017

P. Prix sur le littoral méditerranéen

Acheter en Espagne méditerranéenne… Oui ! Mais où et à quel prix ?

Les prix en Andalousie

Les prix dans la Communauté Valencienne et à Murcia

Les prix en Catalogne et aux Baléares

V. Valence

Location Touristique en Espagne : marche arrière toute !

Les prix dans la Communauté Valencienne et à Murcia

Immobilier en Espagne : les bonnes affaires de Valence !

 

En Espagne, le littoral méditerranéen reste accessible

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Les News de l’Immobilier Espagnol en Août 2018

Notre Chiffre du Mois : 23 milliards €

Info des news de l’immobilier : 23 milliards €, c’est la valeur des actifs des 2 premières Socimi.

Chaque mois, nous vous présentons les news de l’immobilier les plus récentes

 

Le succès des Socimi !

Les 2 premières SOCIMI (Société d’Investissement Immobilier Cotée) espagnoles en 2018 sont Merlin Properties (11.8 Mds € d’actifs immobiliers) et Colonial (11,2 Mds €) : elles gèrent 5 fois plus d’actifs en valeur qu’en 2015. Loin derrière on trouve Hispania (2,8 Mds €) et Lar Espana (1,6 Mds €). Les SOCIMI ont été créés en 2013 par le Ministère des Finances sur le modèle des Reit (Real Estate Investment Trust) : exonération d’impôt sur les sociétés, cotisation en Bourse, distribution de 80% des dividendes. Ces sociétés louent leurs biens immobiliers, des bureaux, des centres et des locaux commerciaux, des hôtels, des entrepôts logistiques ou des logements.

 

Deux mois consécutifs de baisse des prix à Barcelone

Selon Idealista, cela fait deux mois de suite que les prix mensuels de l’immobilier résidentiel sont en baisse à Barcelone : -0,3% de juin à juillet après -0,2% de mai à juin… alors que sur ces deux mois, ils augmentaient de 3% à Valence, 2,8% à Madrid ou à Malaga, 2,7% à Alicante ou 1,8% à Séville. Sur une année, le contraste est encore plus important : à peine +2,1% de hausse à Barcelone quand Madrid fait +21,9%, Malaga +19,9%,  et Valence +15,2%. L’incertitude liée à la crise catalane fait que (1) les investisseurs immobiliers étrangers délaissent la capitale catalane au profit des autres grandes villes espagnoles, et (2) des propriétaires étrangers et espagnols décident de vendre leurs biens pour racheter en dehors de la Catalogne. Moins de demandes immobilières à Barcelone et une offre qui augmente génèrent naturellement une baisse des prix dans la capitale catalane. A noter que les prix des loyers à Barcelone enregistrent aussi une baisse annuelle de 3,4% en juin.

 

Louer en août 2018 coûte 8% de plus qu’en 2017

Selon le site immobilier Rentalia, la location touristique sur le littoral espagnol en août coûte en moyenne 31 € par personne et par nuit, soit 8,3% de plus que l’année dernière. Les 6 côtes les plus chères sont celles d’Ibiza (77 €/p/n en hausse de 26% !), de Mallorca (47 €/p/n, +5%), du Guipuscoa (45 €/p/n, +4%), de Barcelone (41 €/p/n, +15%), de Minorque (40 €/p/n, +6%) et Lanzarote (37 €/p/n, +18%). Les 6 côtes les moins chères sont celles de La Corogne (18 €/p/n, +3%) de Lugo (19 €/p/n, 0%), de Murcia (22 €/p/n, +5%), de Pontevedra (22 €/p/n, -3%), de Huelva (22 €/p/n, +3%) et des Asturies (23 €/p/n, -9%). Un couple avec deux enfants paiera presque 2200 € pour une semaine à Ibiza mais seulement 500 € pour La Corogne.

 

Barcelone dans le Top 20 mondial des villes les plus chères avec Airbnb

Bloomberg a classé plus d’une centaine de grandes villes mondiales par coût des locations Airbnb pour une nuit. Barcelone apparaît en 20ème position avec 151 $, pas si loin derrière Miami, première ville de la liste avec 205$. Si on se limite aux villes européennes, Barcelone est en 5ème position derrière Amsterdam (178 $), Edimbourg (166 $), Londres (154 $) et Dublin (152 $).

 

La Mairie de Madrid adopte sa loi sur les logements touristiques

Nous vous en avions parlé dans un article de mai 2018 (« Location Touristique en Espagne : marche arrière toute ! »), la Mairie de Madrid a adopté fin juillet le Plan spécial de régulation des appartements touristiques dans le centre de Madrid (« Plan Especial de Regulación de los pisos turísticos en los barrios centrales de Madrid »). Ce plan divise la ville en 3 zones, en fonction de la saturation en logements touristiques, et interdit les logements touristiques qui n’ont pas une entrée particulière.

 

Réformer dans le luxe peut rapporter 65% de plus !

Selon une étude du réseau immobilier Barnes Spain, réformer un appartement de luxe dans les zones privilégiées de Madrid ou Barcelone peut valoriser le bien de 65%. Ainsi un logement de 200 m2 dans ces zones qui vaudrait 1,2 millions € pourrait se vendre jusqu’à 2 millions € après une réforme. Cela s’explique par une forte demande de logement neuf ou réformé dans le marché de l’immobilier de luxe.

 

La SAREB met sur le marché 4200 logements

La SAREB, la banque qui a récupéré après la crise les actifs immobiliers toxiques du secteur bancaire espagnol, a mis sur le marché 4200 logements d’une ou deux chambres à un prix moyen de 85.000 €. Un quart des logements de ce parc coûtent moins de 60.000 €. Les deux-tiers des logements sont localisés dans la région de Murcie (1199 unités), en Catalogne (677), dans la Communauté Valencienne (639) et en Andalousie (405).

 

8000 entreprises de plus dans l’immobilier

Selon l’Institut de la Statistique espagnol (INE), le nombre d’entreprises du secteur immobilier a augmenté de 8000 unités en 2018, passant à 177.000. C’est 48.000 de plus qu’en 2013, année de retour à la croissance du secteur, et 59.000 de plus depuis 2008, année de la crise immobilière. La grande majorité se dédie à la location immobilière (125.000).

 

Sabadell vend 9,1 milliards € d’actifs immobiliers à Cerberus

Nouvelle opération dans le secteur immobilier en Espagne. Sabadell a conclu un accord avec Cerberus pour la vente de presque tout son actif immobilier, d’une valeur brute de 9,1 milliards d’euros. Il a été évalué à 3,9 milliards d’euros, soit une réduction de 57 sur sa valeur brute. Cerberus poursuit ainsi ses acquisitions immobilières en Espagne après l’acquisition fin 2017 de 80% des activités immobilières de BBVA pour 4 milliards €.

 

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Toutes les News de l’Immobilier en Espagne depuis Octobre 2016.

Les News de l’immobilier en 2018

Les News Immobilières de Juillet 2018

Les News Immobilières de Juin 2018

Les News Immobilières de Mai 2018

Les News Immobilières d’Avril 2018

Les News Immobilières de Mars 2018

Les News Immobilières de Février 2018

Les News Immobilières de Janvier 2018

 

Retrouvez ici toutes les News de l’Immobilier de 2016 à 2018.

 

 

Empuriabrava Acheter en Espagne Immobilier

Empuriabrava, une Venise francophone

Créée en 1967 sur le littoral nord de la Catalogne, Empuriabrava est, avec 5000 anneaux, la plus grande marina d’Europe. Les étrangers y sont majoritaires sur l’année et pendant la saison touristique. Parmi eux, les plus nombreux sont les francophones, Français, Belges et dans une moindre mesure les Suisses. La station offre chaque année des centaines d’opportunités immobilières à l’achat. Alors pourquoi ne pas acheter à Empuriabrava ?

Empuriabrava, il y a ceux qui aiment, et ceux qui détestent. Impossible de rester totalement insensible devant cette marina géante entièrement dédiée au tourisme et aux touristes !

Empuriabrava, une opportunité d’investissement immobilier à découvrir dans cet article.

Empuriabrava plan acheter en Espagne immobilier

 

50 ans d’évolution

Dans les années soixante, en pleine époque d’euphorie du tourisme, le village de Castelló d’Empúries sur la Costa Brava vivait en marge de ce boom. Situé à 150 km de Barcelone mais seulement à 35 km de la frontière franco-espagnole et à 6 km de la mer, son économie était alors basée sur l’agriculture et l’élevage. Là où s’élèverait plus tard Empuriabrava, on comptait 5 exploitations agricoles et une zone marécageuse.

En 1964, un premier projet, « Plan Partiel d’urbanisme de Empuriabrava – 1ère phase »,  est présenté à la Mairie de Castelló d’Empúries. Il comprend une urbanisation traversée par un réseau de canaux. Il prévoit aussi une piste d’atterrissage pour petit avions et la construction d’un aéroport international. En fait, ce premier plan d’urbanisation donnait plus d’importance aux investissements aéroportuaires qu’à la marina résidentielle.

Empuriabrava aménagement acheter en Espagne immobilier

Les premiers travaux démarrent en 1967. En parallèle, une grande campagne de promotion est réalisée en Allemagne et dans une moindre mesure en France et au Benelux. Cette campagne a un large succès : l’idée plaît, les prix des terrains et des logements étant largement inférieurs à ceux pratiqués dans d’autres marinas ou destinations touristiques en Europe.

En 1975, une seconde phase du plan. En 1980, la Mairie de Castelló d’Empúries récupère l’administration de la Marina.

 Empuriabrava Acheter en Espagne immobilier

 

La plus grande marina d’Europe

Empuriabrava est la plus grande marina d’Europe : avec une surface de 530 hectares, elle dispose de 24 km de canaux navigables sur lesquels sont répartis 5000 anneaux. On y dénombre près de 13.000 logements, du studio de 20 m2 à la villa de luxe de 800 m2.

De la superficie totale de l’urbanisation, 64% correspondent à la zone construite, 13% à la voirie, 10% aux espaces verts et sportifs et 10% aux canaux et au port. La plus grande part de la surface construite est dédiée à des maisons avec jardins, avec son amarre devant chez soi. La marina a aussi une plage de 1,5 km de long.

Empuriabrava vue aérienne acheter en espagne immobilier

Empuriabrava a été conçue sur une zone marécageuse qui aujourd’hui abrite un parc naturel : le Parque Natural de las Marismas del Ampurdán aux limites sud et nord d’Empuriabrava. La richesse écologique du site n’était pas perçue de la même manière dans les années 60, et la façon dont est née la Marina serait impensable aujourd’hui.

Empuriabrava Acheter en Espagne immobilier

 

Empuriabrava, territoire francophone !

Les 20 premières années, les Allemands sont majoritaires, même devant les Espagnols. Mais à partir des années 1990, ils sont supplantés par les Français, qui forment aujourd’hui le plus grand groupe, suivis par les Espagnols, les Allemands, les Belges, les Néerlandais, les Britanniques et les Suisses. Les premiers propriétaires allemands ou leurs enfants ont vendu leurs maisons, en particulier à des Français ou à des Belges. On peut aujourd’hui parler de « Venise francophone ».

A Empuriabrava, 42 nationalités coexistent. En hiver, il y a environ 6.800 résidents, et ce chiffre monte à plus de 80.000 dans la première quinzaine du mois d’Aout, où le français est de loin la langue la plus parlée !

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Sports nautiques et… parachutisme

Tous les sports nautiques sont disponibles et facilement accessibles dans la marina et sur la longue plage de 1,5 km : voile, surf, planche à voile, paddle, kitesurf, kayak de mer, jet-ski, ski nautique, plongée sous-marine, etc.

Mais le numéro 1 des activités à Empuriabrava ne se trouve pas en mer mais en l’air : il s’agit de parachutisme. Avec SkydiveEmpuriabrava et son aérodrome privé. Le site accueille l’un des plus importants spots mondial de parachutisme : plus de 125.000 sauts chaque année !

Empuriabrava acheter en Espagne immobilier

 

Un marché immobilier très important

Environ un millier de logements sont en vente sur Empuriabrava, dont 55% d’appartements et 45% de villas. Le prix moyen est de 2700 €/m2 : un peu moins pour les appartements (2300 €/m2) et un peu plus pour les villas (3200 €/m2). Mais si la villa se situe dans le premier tiers littoral, le prix moyen monte à 3500 €/m2.

Il y en a pour tous les goûts et toutes les bourses : on compte une dizaine de villas de luxe à plus de 2 millions € mais aussi des maisons jumelées ou des appartements de 70 m2 à moins de 140.000 €.

Plus la taille augmente, plus la proportion de villas est importante :

  • moins de 60 m2 (35% du marché) : seulement 5% sont des villas
  • entre 60 et 100 m2 (25% du marché) : 37% sont des villas
  • de 100 à 160 m2 (17% du marché) : 81% sont des villas
  • entre 160 et 250 m2 (15% du marché) : 97% sont des villas
  • plus de 250 m2 (8% du marché) : 98% sont des villas

Empuriabrava acheter en Espagne immobilier

Si vous souhaitez investir à Empuriabrava, adressez-vous à Jérémy Couput. Il est conseiller immobilier francophone SAFTI et connaît la Marina depuis plus de 10 ans. Il saura vous trouver le bien que vous cherchez. Ses coordonnées :

Mail – jeremy.couput@safti-espana.es

Tél – Espagne : (+34) 652 114 587

Tél – France : (+33) 695 433 305

Jeremy vous a sélectionné trois biens de qualité en vente à Empuriabrava (cliquez sur le lien pour avoir accès à l’annonce) :

Empuriabrava Acheter en Espagne immobilier

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L’impôt sur la plus-value immobilière

Comment calculer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière en Espagne ? C’est une question qui nous est souvent posée par les francophones qui veulent vendre leur villa ou leur appartement en Espagne. Le calcul varie si vous êtes résident ou non, si ce logement est votre résidence principale ou non, si vous avez plus ou moins de 65 ans, etc.

Calculez votre plus-value immobilière et l’impôt national qui en découle avec les informations contenues dans cet article

 

La plusvalía estatal, la plus-value immobilière en Espagne

Vous avez acheté un bien immobilier en Espagne, un appartement ou une villa, pour y passer vos vacances, obtenir un rendement locatif ou y habiter. Avec les années, votre bien s’est valorisé et vous souhaitez le revendre. Il vous faudra alors payer l’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía estatal », « plusvalía de Hacienda » ou « plusvalía relativa al IRPF »).

En janvier 2018, nous avions déjà écrit un article (Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !) sur cet impôt, le plus important à payer en cas de vente immobilière, surtout si la plus-value est élevée.

Vous êtes nombreux à nous demander de détailler le calcul de cet impôt, conséquence de la vente de tout bien immobilier en Espagne. Jusqu’en 2014, les vendeurs bénéficiaient de coefficients de réactualisation pour des biens anciens, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui, à de rares exceptions près.

Quand vous vendez votre logement, le gain patrimonial ou la perte patrimoniale est la différence entre la valeur de cession du logement et la valeur d’acquisition du logement. Le gain patrimonial est ce qu’on appelle la plus-value immobilière nationale. Ce gain est taxé par le Ministère des Finances espagnol, que vous soyez résident ou non résident en Espagne.

 

Calcul de la plus-value immobilière

Gain patrimonial (+) ou Perte patrimoniale (-) = Valeur de cession – Valeur d’acquisition

 Valeur d’acquisition

= Valeur réelle d’achat + Impôts, taxes et frais d’acquisition + Réformes et investissements – Amortissements

  • Valeur réelle d’achat : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa ») ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
  • Impôts, taxes et frais d’acquisition : tous les impôts payés lors de l’acquisition du logement, ITP (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales »), IVA (TVA dans le cas des logements neufs), IAJD (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados »), frais d’évaluation du bien (« gastos de tasación inmobiliario »), frais d’inscription au Registre de la Propriété (« inscripción en el Registro de la Propiedad »), impôts de successions, les frais notariés, les frais d’avocat, éventuellement la commission de l’agence immobilière (mais pas les intérêts d’un crédit hypothécaire)
  • Réformes et investissements : tous les frais de réforme, réparation et de conservation du logement (extension, travaux intérieurs importants, isolation, toiture, rénovation de façade, chauffage, climatisation, etc.), et en général tous les investissements réalisés pour l’amélioration de l’habitabilité du logement ou l’accès à l’immeuble (piscine, ascenseur, etc.)
  • Amortissements : si le logement a été loué, il faut soustraire de son évaluation les amortissements qui ont été déduits fiscalement

  Valeur de cession

= Valeur réelle de vente – Impôts, taxes et frais de cession

  • Valeur réelle de vente : c’est le montant inscrit dans l’acte notarié (« escritura pública de compraventa») ou la valeur déclarée dans les actes de succession ou de donation.
  • Impôts, taxes et frais de cession : l’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »), le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética »), les frais notariés, la commission de l’agence immobilière, et éventuellement les frais d’annulation de l’hypothèque.

Dans le cas où la valeur de cession est supérieure à la valeur d’acquisition, on parle de gain patrimonial, ou de plus-value immobilière.

Dans le cas où la valeur de cession est inférieure à la valeur d’acquisition, on parle de perte patrimoniale, ou de moins-value immobilière.

 

L’impôt national sur la plus-value immobilière

Évidemment, si vous avez une moins-value immobilière, vous n’aurez pas d’impôt à payer lors de la vente de votre logement. Et vous aurez même un crédit d’impôts sur les 4 années suivantes.

Dans le cas d’une plus-value, les taux et la procédure de recouvrement seront différents selon que vous soyez résident espagnol ou non.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les non-résidents

Votre résidence fiscale est située hors d’Espagne et vous voulez vendre un bien immobilier en Espagne. L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente correspond à 19% (depuis 2016) de la plus-value immobilière réalisée. Il est déclaré au titre de l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non-résidents (« Impuesto sobre la renta de no residentes »).

La procédure de recouvrement de cet impôt est très spéciale : elle n’est pas réalisée par le vendeur, mais par… l’acheteur ! Ce dernier doit retenir 3% du prix de la vente totale et le reverser au Trésor Public le jour de la signature du contrat de vente, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente. Le vendeur non résident déduira les 3% retenus lorsqu’il fera sa déclaration d’IRNR dans un délai maximum de 4 mois après la vente et il devra fournir tous les justificatifs nécessaires (présenter les actes d’achat et de vente, les différentes factures de travaux effectués, les factures de commissions d’agences et tout autre document permettant de réduire le calcul de cet impôt). Une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire.

L’impôt sur la plus-value immobilière pour les résidents

Vous vivez en Espagne et vous y vendez un bien immobilier.

L’impôt dû aux services fiscaux espagnols sur cette vente est déclaré au titre de l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas »). Les taux applicables sur la plus-value immobilière sont progressifs selon des tranches :

  • 19% pour les premiers 6.000 € de plus-value
  • 21% pour la tranche de plus-value comprise entre 6.000 et 50.000 €
  • 23% pour la part de la plus-value supérieure à 50.000 €

Par exemple, si vous avez une plus-value de 120.000 €, votre impôt sera de 26.480 €

Formule de calcul = 19% x 6000 + 21% x (50000-6000) + 23% x (120000-50000)

 

Les exonérations d’impôt totales ou partielles

Bonne nouvelle, il y a des exonérations relatives à l’impôt national sur les plus-values. Mauvaise nouvelle, elles sont limitées et encadrées :

  • Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale occupée pendant au moins 3 ans
  • Vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou à l’étranger
  • Vous avez acheté entre mai et décembre 2012 (chanceux ou opportunistes)
  • Vous faites une dation en paiement
  • Vous faites une vente à viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans
  • Vous avez acheté avant 1995
  • Vous avez fait une moins-value patrimoniale

Vous avez plus de 65 ans et vous vendez votre résidence principale

Si les vendeurs-propriétaires ont tous plus de 65 ans et si le logement vendu est leur résidence principale depuis au moins 3 ans, il n’y aucun impôt national sur la plus-value à payer.

Dans le cas où l’un des vendeurs-propriétaires a moins de 65 ans, il doit s’acquitter de l’impôt sur sa part. Par exemple, un couple de retraité veut vendre sa résidence principale acquise à part égale, monsieur a 66 ans et madame 62 ans : madame doit s’acquitter de l’impôt sur la moitié de la plus-value réalisée lors de la vente.

Vous réinvestissez dans une nouvelle résidence principale en Espagne ou dans l’UE

Le gain généré par la vente de logements de personnes âgées de moins de 65 ans est exonéré à condition que :

  • le logement vendu soit leur résidence principale pendant 3 années consécutives (2 années si vous étiez non résident avant d’y habiter)
  • le montant de la vente soit réinvesti dans l’acquisition d’une autre résidence principale dans les deux ans qui suivent. Cette exonération est totale ou partielle en fonction du montant réinvesti : si la somme réinvestie est inférieure à la somme perçue lors de la revente, l’impôt sur la plus-value immobilière restera dû sur la partie restante.
  • la nouvelle résidence principale doit être localisée en Espagne, dans l’Union Européenne, en Islande ou en Norvège.

Vous avez acheté entre mai et décembre 2012

Et oui, vous avez été chanceux ou opportunistes. Afin de relancer le marché immobilier résidentiel qui était au plus bas en 2012, un décret a accordé une exonération de 50% sur la plus-value immobilière des logements acquis entre le 12 mai et le 31 décembre 2012. Cette mesure peut être associée à la mesure précédente de réinvestissement de tout ou partie des gains réalisés lors de la vente dans une nouvelle résidence principale.

Vous faites une dation en paiement

La dation en paiement est un accord qui permet au propriétaire-débiteur de rendre son bien immobilier à la banque en échange du remboursement total de la dette contractée pour l’acquisition de ce logement. En d’autres termes, l’annulation de la dette hypothécaire en échange de la restitution du logement lorsque le débiteur ne peut plus faire face à la dette. Il s’agit d’une alternative qui permet à de nombreuses familles de se libérer de payer quelque chose qu’ils ne possèdent plus.

La plus-value immobilière issue d’une opération de dation en paiement ou d’une exécution hypothécaire est exonérée, à condition que le propriétaire n’ait pas d’autres biens en quantité suffisante.

Vous faites une vente en viager de votre résidence secondaire à plus de 65 ans

Si le logement vendu n’est pas votre résidence principale, vous êtes toujours imposable sur  la plus-value à l’exception d’un seul cas : si vous êtes âgé de plus de 65 ans et si vous le vendez en viager dans la limite de 240.000 €.

Vous avez acheté avant 1995

La vente de logements acquis avant 1995 bénéficie d’abattement sur la plus-value immobilière. Accrochez-vous ! Au prorata de la plus-value en jour de la date d’acquisition jusqu’au 19 janvier 2006, on applique une réduction sur la plus-value de 11,11% pour chaque année d’acquisition (arrondie par excès) jusqu’au 31 décembre 1994, dans la limite d’une valeur de cession de 400.000 €. A partir du 20 janvier 2006, il n’y a aucune réduction qui s’applique sur la plus-value.

Rien ne vaut un bon exemple :

Un contribuable est propriétaire d’une maison acquise le 1er août 1992 et il décide de vendre la maison le 15 décembre 2018. La valeur de cession est de 875.000 € et il réalise une plus-value de 677.000 €.

Nombre de jours entre le 1er août 1992 et le 19 janvier 2006 : 4 920 jours.

Nombre total de jours entre le 1er août 1992 et le 15 décembre 2018: 9 632 jours.

La partie du profit qui a été générée depuis le 1er août 1992 (date d’acquisition) jusqu’au 19 janvier 2006 sera réduite en fonction de la période de permanence de la maison dans le patrimoine du contribuable jusqu’au 31 décembre 1994 :

Plus-value générée jusqu’au 19 janvier 2006 (677 000 × 4 920/9 632) = 345 810 

Nombre d’années du 1er août 1992 au 31 décembre 1994 (valeur arrondie par excès): 3 ans

Coefficient réducteur (11,11% x 3) = 33,33%.

Part proportionnelle de la plus-value donnant droit à réduction [400 000 × 345 810 / 875 000]] = 158 085 €

Réduction (33,33% × 158 084,48) = 52 690 €

Plus-value minorée (677 000 – 52 690) = 624 310 €

Moins-value patrimoniale

Dans le cas d’une perte patrimoniale, c’est-à-dire une moins-value, il n’y a aucun impôt dû et la perte peut être compensée sur les 4 années qui suivent.

 

Quelques astuces légales d’optimisation

Nos conseils d’optimisation si votre plus-value est importante :

– si vous êtes résident en Espagne et membre de l’UE, passez au statut de non résident (déménagez hors d’Espagne), vous ne paierez que 19% sur la part de la plus-value supérieure à 50.000 €

– si vous êtes non résident en Espagne et si vous avez plus de 65 ans, passez au statut de résident en Espagne pendant 2 ans (déménagez en Espagne) puis vendez : vous ne paierez aucun impôt au lieu des 19% sur la plus-value que vous auriez dû payer

 

Outil de calcul de l’impôt sur la plus-value… à venir prochainement

Dans l’un de nos prochains articles, nous vous fournirons un outil de calcul de l’impôt sur la plus-value sous format Excel.

 

Et la plus-value municipale ?

La plus-value municipale (« plusvalia municipal ») fera aussi l’objet d’un article à venir.

 

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

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