Les prix de l’immobilier sur le littoral méditerranéen de l’Espagne varient largement selon la localisation. Les taxes à l’achat aussi ! Alors où faut-il acheter pour avoir le meilleur rapport qualité/prix ? Découvrez-le dans notre étude en quatre parties : la quatrième fait la synthèse des 3 précédentes (Littoral catalan et Baléares / Communauté Valencienne et littoral de Murcie / Côte Andalouse) et intègre des éléments de fiscalité.
La grande majorité des francophones investissent sur le littoral méditerranéen espagnol, les Français plutôt en Catalogne et dans la communauté valencienne, les Belges, les Suisses, les Canadiens, les Algériens et les Marocains plutôt en Andalousie. Mais les prix d’achat des appartements ou villas sont très différents dans toutes ces régions, variant du simple au… quintuple, et les taxes et impôts prélevés dans chaque communauté autonome espagnole peuvent varier du simple au double.
Nous vous proposons, à travers 4 études, une analyse de ces prix et de ces charges en partant du nord vers le sud, de la frontière franco-espagnole à la frontière luso-espagnole, en passant par les Baléares. Nous vous donnons aussi des éléments de prix pour les principales stations balnéaires de chaque zone littorale étudiée.
La première étude, parue il y a 4 semaines, portait sur le Littoral Catalan (Costa Brava, Costa del Maresme, Costa Dorada) et les Baléares.
La seconde étude, parue il y a 3 semaines, portait sur le littoral de la Communauté Valencienne (Costa del Azahar, Costa de Valencia, Costa Blanca) et de celui de la Région de Murcie (Costa Cálida).
La troisième étude, parue il y a 1 semaine, traitait du Littoral de l’Andalousie (Costa de Almeria, Costa Tropical, Costa del Sol, Costa de la Luz).
Enfin la quatrième étude, objet de la présente publication, fait la synthèse des 3 précédentes et intègre les éléments de fiscalité à l’achat (ITP, AJD sur l’hypothèque) par région.
Cela vous aidera peut-être à choisir la localisation de votre futur investissement immobilier, mais n’oubliez pas que ça ne remplacera jamais une visite sur place après une sélection de biens par votre conseiller immobilier.
Notes : (1) par littoral, nous entendons la zone distante au maximum de 5 kilomètres du bord de mer – (2) le prix annoncé est le prix moyen relevé au 3 avril 2018 sur le site de recherche immobilière Idealista pour les logements de chaque zone littorale.
- La fiscalité à l’achat selon les régions littorales
La fiscalité à l’achat d’un bien immobilier n’est pas la même sur tout le territoire espagnol.
L’impôt le plus important est l’ITP (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales », c’est-à-dire l’impôt sur la transmission patrimoniale). Il est à payer par l’acheteur de tout bien immobilier d’occasion.
Quand vous souscrivez une hypothèque, il y a un autre impôt qui est l’AJD (« Impuesto de Actos Jurídicos Documentados », c’est-à-dire la taxe sur les actes juridiques), dont la base de calcul est le plus souvent… bien supérieure à la valeur de l’immeuble !
Les taux de ces deux impôts varient largement selon les autonomies, c’est-à-dire les régions espagnoles (« comunidades autónomas ») comme le démontre le tableau ci-dessous (en gras nos régions littorales étudiées).
|
Communauté Autonome |
ITP (%) | AJD (%) |
| Base de calcul | Totalité | Resp. hyp (1) |
| Andalousie |
8,00% |
1,50% |
| Aragon | 8,00% | 1,50% |
| Asturies | 8,00% | 1,20% |
| Baléares | 8,00% | 1,20% |
| Canaries | 6,50% | 0,75% |
| Cantabrie | 10,00% | 1,50% |
| Castille – La Manche | 9,00% | 1,50% |
| Castille-et-Leon | 8,00% | 1,50% |
| Catalogne | 10,00% | 1,50% |
| Ceuta | 6,00% | 0,50% |
| Communauté de Madrid | 6,00% | 0,75% |
| Communauté valencienne | 10,00% | 1,50% |
| Estrémadure | 8,00% | 1,50% |
| Galice | 10,00% | 1,50% |
| La Rioja | 7,00% | 1,00% |
| Melilla | 6,00% | 0,50% |
| Région de Murcie | 8,00% | 1,50% |
| Navarre | 6,00% | 0,50% |
| Pays Basque | 4,00% |
0,50% |
| (1) : responsabilité hypothécaire totale |
L’ITP varie de 4% (Pays Basque) à 10% (Catalogne, Communauté Valencienne, Cantabrie et Galice). A noter le taux de Madrid (6%) beaucoup plus bas que ceux des autres grandes villes espagnoles (Barcelone et Valence à 10%, Malaga et Séville à 8%), sauf Bilbao (4%).
L’AJD sur l’hypothèque varie du simple au triple : la taxe la moins élevée à 0,50% est à Ceuta, à Melilla, en Navarre et au Pays Basque, la plus élevée à 1,50% dans 10 communautés autonomes dont la Catalogne, l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la région de Murcie. ATTENTION : la base de calcul de l’AJD est sur la « responsabilité hypothécaire totale » et non pas seulement le montant emprunté. La base de calcul inclut donc le principal, les intérêts et les frais. La responsabilité hypothécaire totale peut alors varier entre 135% et 200% de la valeur du prêt !
Sur les 5 communautés autonomes étudiées (Catalogne / Baléares / Communauté Valencienne /Région de Murcie / Andalousie), la fiscalité la plus « légère » est aux Baléares (ITP 8% et AJD de 1,2%), devant l’Andalousie et la Région de Murcie (ITP 8% et AJD de 1,5%), et la fiscalité la plus « lourde » est en Catalogne et dans la Communauté Valencienne (ITP 10% et AJD de 1,5%).
Exemple : que coûtera en impôts et taxes un bien de 200.000 € à l’achat avec un emprunt hypothécaire de 150.000 € (et des intérêts et frais hypothécaires pour 50.000 €) ?
. Aux Baléares : 18.400 € (ITP : 16.000 € + AJD : 2.400 €)
. En Andalousie et dans la Région de Murcie : 19.000 € (ITP : 16.000 € + AJD : 3.000 €)
. En Catalogne et dans la Communauté Valencienne: 23.000 € (ITP : 20.000 € + AJD : 3.000 €)
- Prix d’achat sur le littoral : le moins cher et le plus cher par Province
Les 5 communautés autonomes méditerranéennes étudiées ont une ou plusieurs provinces (petite région ou grand département) :
Catalogne (3) : Provinces de Girone, de Barcelone et de Tarragone
Baléares (1) : Province des Baléares
Communauté Valencienne (3) : Provinces de Castellon, de Valence et d’Alicante
Région de Murcie (1) : Province de Murcie
Andalousie (5) : Provinces d’Almeria, de Grenade, de Malaga, de Cadix et de Huelva
Parmi ces 13 Provinces, le littoral le moins cher est dans les Provinces de Murcie et d’Almeria (1250 €/m2) suivi de près par celui de Castellon (1280 €/m2).
À un niveau 15% plus cher environ il y a le littoral de 3 autres provinces : Huelva (1450 €/m2), Valence (1460 €/m2) et Grenade (1480 €/m2).
Au-dessus mais à moins de 2000 €, 3 autres provinces : Tarragone (1640 €/m2), Cadix (1680 €/m2) et Alicante (1760 €/m2).
Les 4 autres provinces ont des prix moyens sur le littoral nettement supérieurs à 2000 €/m2 : Malaga (2240 €/m2), Girone (2480 €/m2), les Baléares (3010 €/m2) et enfin le plus cher des côtes méditerranéennes espagnoles, le littoral de la Province de Barcelone (3330 €/m2).
Entre le littoral le moins cher, celui des Provinces de Murcie et Almeria à 1250 €/m2, et le plus cher, celui de la Province de Barcelone à 3330 €/m2, il y un écart de 1 à 2,7.
- Prix d’achat sur le littoral : le moins cher et le plus cher par station
A un peu plus de 1000 €/m2, la station la moins chère de la côte méditerranéenne espagnole est Algésiras (1080 €/m2), la ville la plus au sud de l’Espagne continentale, à moins de 5 km de Gibraltar et 20 km du Maroc.
A l’opposé, la station la plus chère est l’île d’Ibiza avec 5410 €/m2, soit exactement 5 fois plus qu’à Algésiras ! Cela crée d’ailleurs un problème pour les résidents locaux qui n’ont plus accès à la propriété.
Vous pouvez donc pour le même montant acheter un appartement de 30 m2 à Ibiza ou de 150 m2 à Algésiras. A vous de choisir…
Nos conseillers immobiliers francophones sont à votre disposition sur tout le littoral méditerranéen espagnol.
Entre ces deux extrêmes, les principales stations du sud méditerranéen de l’Espagne sont globalement moins chères que celles du littoral nord et des Baléares :
. Moins de 1100 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Andalousie | Cadix | Algésiras | 1080 |
. Entre 1100 et 1400 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Andalousie | Almeria | Roquetas de Mar | 1110 |
| Andalousie | Huelva | Huelva | 1130 |
| Communauté Valencienne | Valence | Gandia – Oliva | 1160 |
| Région de Murcie | Murcie | Carthagène | 1220 |
| Andalousie | Almeria | Almeria | 1230 |
| Région de Murcie | Murcie | Mazarron – La Azohia | 1340 |
| Andalousie | Almeria | Villaricos – Mojacar | 1390 |
. Entre 1400 et 1700 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Andalousie | Cadix | San Fernando – Chiclana | 1470 |
| Communauté Valencienne | Castellon | Orpesa del Mar | 1480 |
| Communauté Valencienne | Valence | Cullera | 1490 |
| Communauté Valencienne | Alicante | Torrevieja | 1490 |
| Communauté Valencienne | Castellon | Benicarlo – Peniscola | 1500 |
| Communauté Valencienne | Alicante | Arenals – Santa Paula | 1520 |
| Andalousie | Cadix | Sanlucar de Barrameda | 1530 |
| Communauté Valencienne | Alicante | Alicante | 1540 |
| Andalousie | Huelva | Islantilla – Isla del Moral | 1580 |
| Catalogne | Tarragone | Calafell – Cunit | 1680 |
. Entre 1700 et 2000 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Andalousie | Grenade | Almunécar – Salobrena | 1740 |
| Andalousie | Cadix | El Puerto de Santa Maria | 1740 |
| Catalogne | Tarragone | Tamarit – Torredembara | 1790 |
| Catalogne | Tarragone | Tarragona | 1840 |
| Communauté Valencienne | Valence | Valence | 1900 |
| Catalogne | Tarragone | Salou – Cambrils | 1940 |
| Communauté Valencienne | Alicante | Dénia – Xabia | 1980 |
| Communauté Valencienne | Alicante | Calp – Benidorm | 1990 |
. Entre 2000 et 2300 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Communauté Valencienne | Alicante | Orihuela – Torre de la Horadada | 2000 |
| Catalogne | Girone | Lloret del Mar – Blanes | 2030 |
| Andalousie | Malaga | Torremolinos- Benalmadena | 2050 |
| Andalousie | Malaga | Estepona – Bahia Dorada | 2050 |
| Andalousie | Malaga | Mijas – Fuengirola | 2110 |
| Andalousie | Malaga | Malaga | 2120 |
| Catalogne | Barcelone | Vilanova i la Geltru | 2170 |
| Andalousie | Cadix | Cadix | 2180 |
| Andalousie | Cadix | Guadiaro – La Alcaidesa | 2210 |
| Catalogne | Barcelone | Arenys de Mar – Canet de Mar | 2270 |
| Catalogne | Barcelone | Badalona | 2290 |
. Entre 2300 et 3000 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Baléares | Baléares | Ile de Minorque | 2310 |
| Andalousie | Malaga | San Pedro – Cancelada | 2550 |
| Catalogne | Girone | Roses – Empuriabrava | 2570 |
| Catalogne | Girone | Begur – Palafrugell | 2710 |
| Catalogne | Girone | Palamos – Aro | 2730 |
| Baléares | Baléares | Ile de Majorque | 2840 |
. Entre 3000 et 5000 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Andalousie | Malaga | Marbella | 3070 |
| Catalogne | Barcelone | Sitges | 3210 |
| Baléares | Baléares | Baie de Palma | 3240 |
| Catalogne | Barcelone | Gava – Casteldefels | 3670 |
| Catalogne | Barcelone | Barcelone | 4730 |
. Plus de 5000 €/m2 :
| Région | Provinces | Station(s) de … | €/m2 |
| Baléares | Baléares | Iles d’Ibiza-Formentera | 5410 |
- Et si on ajoute la fiscalité au prix d’achat ?
Si on ajoute les éléments de fiscalité, ITP et AJD, est-ce que le classement est modifié ? Finalement assez peu car les Baléares qui bénéficient de la meilleure fiscalité ont des prix élevés à l’achat. Et la fiscalité plus avantageuse des régions littorales du sud accentuent la différence de prix avec celles du nord, mais ne modifie pas l’ordre du classement.
Ci-dessous, vous avez le classement définitif sur le prix total (€/m2) qui intègre le prix d’achat, l’ITP et l’AJD (basé sur une responsabilité hypothécaire totale de 150% du prix d’achat) pour les 13 Provinces du littoral méditerranéen espagnol et leurs principales stations.
A vous de trouver votre bonheur en fonction de votre budget !
Vous voulez acheter un appartement ou une villa sur la côte catalane ou aux Baléares, contactez-nous :
- par mail à espagnimmo@yahoo.com
- ou remplissez le formulaire en bas de page
Nous entrerons en contact avec vous pour vous donner les meilleurs conseils et trouver la villa ou l’appartement qui correspond à vos souhaits.
Le prix total d’achat (y compris les impôts en €/m2) – Tableau récapitulatif
| Région | Provinces | Littoral de … | €/m2 HT | ITP | AJD | €/m2 TTC |
| Andalousie | Cadix | Algésiras | 1080 | 8% | 1,50% | 1190 |
| Andalousie | Almeria | Roquetas de Mar | 1110 | 8% | 1,50% | 1220 |
| Andalousie | Huelva | Huelva | 1130 | 8% | 1,50% | 1250 |
| Com. Valencienne | Valence | Gandia – Oliva | 1160 | 10% | 1,50% | 1300 |
| Région de Murcie | Murcie | Carthagène | 1220 | 8% | 1,50% | 1350 |
| Andalousie | Almeria | Almeria | 1230 | 8% | 1,50% | 1360 |
| Région de Murcie | Murcie | Province de Murcie | 1250 | 8% | 1,50% | 1380 |
| Andalousie | Almeria | Province d’Almeria | 1250 | 8% | 1,50% | 1380 |
| Com. Valencienne | Castellon | Province de Castellon | 1280 | 10% | 1,50% | 1440 |
| Région de Murcie | Murcie | Mazarron – La Azohia | 1340 | 8% | 1,50% | 1480 |
| Andalousie | Almeria | Villaricos – Mojacar | 1390 | 8% | 1,50% | 1530 |
| Andalousie | Huelva | Province de Huelva | 1450 | 8% | 1,50% | 1600 |
| Andalousie | Grenade | Province de Grenade | 1470 | 8% | 1,50% | 1620 |
| Andalousie | Cadix | San Fernando – Chiclana | 1470 | 8% | 1,50% | 1620 |
| Com. Valencienne | Valence | Province de Valence | 1460 | 10% | 1,50% | 1640 |
| Com. Valencienne | Castellon | Orpesa del Mar | 1480 | 10% | 1,50% | 1660 |
| Com. Valencienne | Valence | Cullera | 1490 | 10% | 1,50% | 1670 |
| Com. Valencienne | Alicante | Torrevieja | 1490 | 10% | 1,50% | 1670 |
| Com. Valencienne | Castellon | Benicarlo – Peniscola | 1500 | 10% | 1,50% | 1680 |
| Andalousie | Cadix | Sanlucar de Barrameda | 1530 | 8% | 1,50% | 1690 |
| Com. Valencienne | Alicante | Arenals – Santa Paula | 1520 | 10% | 1,50% | 1710 |
| Com. Valencienne | Alicante | Alicante | 1540 | 10% | 1,50% | 1730 |
| Andalousie | Huelva | Islantilla – Isla del Moral | 1580 | 8% | 1,50% | 1740 |
| Catalogne | Tarragone | Province de Tarragone | 1640 | 10% | 1,50% | 1840 |
| Andalousie | Cadix | Province de Cadix | 1680 | 8% | 1,50% | 1850 |
| Catalogne | Tarragone | Calafell – Cunit | 1680 | 10% | 1,50% | 1890 |
| Andalousie | Grenade | Almunécar – Salobrena | 1740 | 8% | 1,50% | 1920 |
| Andalousie | Cadix | El Puerto de Santa Maria | 1740 | 8% | 1,50% | 1920 |
| Com. Valencienne | Alicante | Province d’Alicante | 1760 | 10% | 1,50% | 1980 |
| Catalogne | Tarragone | Tamarit – Torredembara | 1790 | 10% | 1,50% | 2010 |
| Catalogne | Tarragone | Tarragona | 1840 | 10% | 1,50% | 2070 |
| Com. Valencienne | Valence | Valence | 1900 | 10% | 1,50% | 2130 |
| Catalogne | Tarragone | Salou – Cambrils | 1940 | 10% | 1,50% | 2180 |
| Com. Valencienne | Alicante | Dénia – Xabia | 1980 | 10% | 1,50% | 2220 |
| Com. Valencienne | Alicante | Calp – Benidorm | 1990 | 10% | 1,50% | 2230 |
| Com. Valencienne | Alicante | Orihuela – T. de la Horadada | 2000 | 10% | 1,50% | 2250 |
| Andalousie | Malaga | Torremolinos- Benalmadena | 2050 | 8% | 1,50% | 2260 |
| Andalousie | Malaga | Estepona – Bahia Dorada | 2050 | 8% | 1,50% | 2260 |
| Catalogne | Girone | Lloret del Mar – Blanes | 2030 | 10% | 1,50% | 2280 |
| Andalousie | Malaga | Mijas – Fuengirola | 2110 | 8% | 1,50% | 2330 |
| Andalousie | Malaga | Malaga | 2120 | 8% | 1,50% | 2340 |
| Andalousie | Cadix | Cadix | 2180 | 8% | 1,50% | 2400 |
| Catalogne | Barcelone | Vilanova i la Geltru | 2170 | 10% | 1,50% | 2440 |
| Andalousie | Cadix | Guadiaro – La Alcaidesa | 2210 | 8% | 1,50% | 2440 |
| Andalousie | Malaga | Province de Malaga | 2240 | 8% | 1,50% | 2470 |
| Baléares | Baléares | Ile de Minorque | 2310 | 8% | 1,20% | 2540 |
| Catalogne | Barcelone | Arenys de Mar – Canet de Mar | 2270 | 10% | 1,50% | 2550 |
| Catalogne | Barcelone | Badalona | 2290 | 10% | 1,50% | 2570 |
| Catalogne | Girone | Province de Girone | 2480 | 10% | 1,50% | 2780 |
| Andalousie | Malaga | San Pedro – Cancelada | 2550 | 8% | 1,50% | 2810 |
| Catalogne | Girone | Roses – Empuriabrava | 2570 | 10% | 1,50% | 2880 |
| Catalogne | Girone | Begur – Palafrugell | 2710 | 10% | 1,50% | 3040 |
| Catalogne | Girone | Palamos – Aro | 2730 | 10% | 1,50% | 3060 |
| Baléares | Baléares | Ile de Majorque | 2840 | 8% | 1,20% | 3120 |
| Baléares | Baléares | Province des Baléares | 3010 | 8% | 1,20% | 3300 |
| Andalousie | Malaga | Marbella | 3070 | 8% | 1,50% | 3380 |
| Baléares | Baléares | Baie de Palma | 3240 | 8% | 1,20% | 3560 |
| Catalogne | Barcelone | Sitges | 3210 | 10% | 1,50% | 3600 |
| Catalogne | Barcelone | Province de Barcelone | 3330 | 10% | 1,50% | 3740 |
| Catalogne | Barcelone | Gava – Casteldefels | 3670 | 10% | 1,50% | 4120 |
| Catalogne | Barcelone | Barcelone | 4730 | 10% | 1,50% | 5310 |
| Baléares | Baléares | Iles d’Ibiza-Formentera | 5410 | 8% | 1,20% | 5940 |
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