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En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Les 15, 16 et 17 août, le quotidien « Le Monde » a publié une série de 3 articles sur l’immobilier en Espagne. Notre nouveau blog Acheter en Espagne est cité dans chacun de ces articles. Nous vous présentons ici le second article traitant de l’immobilier à Madrid et à Barcelone.

Le Monde est le quotidien de référence en langue française. Le premier article traite de l’immobilier sur le littoral méditerranéen (nous l’avons publié le 22 août), le second de l’immobilier à Madrid et à Barcelone et le troisième de ce qu’il faut savoir pour acheter en Espagne (nous le publierons le 24 août).

 

En immobilier, le match Madrid – Barcelone tourne à l’avantage de la capitale

Source : Le Monde du 16 août 2018 – Par Jérôme Porier

Si les deux métropoles sont les plus chères d’Espagne, la crise politique refroidit les acheteurs en Catalogne (2/3).

La Catalogne est, de loin, le terrain de chasse favori des acheteurs français en Espagne. Au second semestre 2017, 43 % des logements achetés par les étrangers non-résidents dans cette région l’ont été par des Français ! Entre 70 000 et 80 000 de nos compatriotes résideraient à Barcelone.

Mais la crise politique catalane pèse sur le marché immobilier. Les investisseurs ont commencé à prendre peur après le référendum illégal du 1er octobre 2017. La déclaration unilatérale d’indépendance a provoqué une reprise en main musclée des institutions catalanes par le gouvernement espagnol. Au premier trimestre 2018, le volume des investissements étrangers s’est effondré de 62 % en Catalogne, pendant qu’il bondissait de 81 % à Madrid. Bien sûr, les prix de vente dans la région s’en ressentent, et en particulier à Barcelone.

Actuellement, le mètre carré tourne en moyenne autour de 5 000-7 000 euros dans les quartiers les plus chers de la capitale catalane, dans la partie haute de la ville, où se situent les jardins du Turó Park et les quartiers Sarrià, Galvany, Tres Torres et Pedralbes. « Ce dernier est le préféré des Français qui ont des enfants en âge scolaire car il abrite le lycée français de Barcelone », glisse Emmanuel Virgoulay, représentant du réseau Barnes en Espagne.

« Si l’hypercentre est cher, il est possible de dénicher des opportunités intéressantes dans certains quartiers périphériques comme Sant Andreu, à l’Est de la ville, où le mètre carré ne dépasse pas 3 000 euros, soit 30 % de moins qu’en 2007 », suggère Patrick Crosset, fondateur du site acheterenespagne.fr.

Tant que la situation politique catalane ne sera pas clarifiée, la demande risque de demeurer atone en Catalogne et les prix immobiliers devraient stagner en 2018. « Aujourd’hui, ce sont les acheteurs qui fixent les prix à Barcelone et non plus les vendeurs », assure M. Crosset.

Effervescence madrilène

Même si les activités de Airbnb et consors sont désormais très encadrées et très limitées à Barcelone, beaucoup de propriétaires continuent de louer illégalement leur logement à des touristes pour de courtes durées. Ceux qui optent pour la location de longue durée peuvent viser un rendement compris entre 3 % et 5 %.

Malgré la crise politique, les prix sont cependant loin d’être bradés dans le haut de gamme en Catalogne. « Pour acheter une belle maison de 250 mètres carrés avec piscine et jardin à moins de 10 km des côtes, il faut compter 600 000 euros, et à partir d’un million avec vue sur la mer », déclare M. Virgoulay.

Cette situation bénéficie aux villes du littoral méditerranéen, Valence et Malaga en tête, et bien sûr à Madrid, qui récupèrent une partie de la clientèle étrangère potentielle de Barcelone. Dans la capitale, les prix ont bondi de 17,1 % en 2017. Une effervescence qui laisse de marbre les acheteurs français : Madrid les intéresse peu en raison de la dureté du climat, glacial l’hiver et étouffant l’été, et de l’éloignement de la mer.

Afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud

Dans les quartiers les plus chers de la capitale espagnole, le prix du mètre carré peut monter jusqu’à 8 000 euros. Depuis quatre ans, les prix flambent sans discontinuer. En 2017, les quatre quartiers de l’hyper-centre ont de nouveau connu des hausses spectaculaires : Centro (+21,1 %), Retiro (+17,6 %), Arganzuela (+15,6 %) et Salamanca (+17,6 %). Dans ce dernier, c’est l’afflux d’acheteurs venus d’Amérique du Sud qui dope la demande.

« Les biens haut de gamme se vendent surtout à des acquéreurs d’Amérique latine, du Venezuela, de Colombie et du Mexique. L’une de nos ventes a atteint le niveau record de 13 700 euros le mètre carré en 2017 », confie Juan-Galo Maciá, responsable du réseau Engel & Völkers en Espagne. Fuyant leur pays qui s’enfonce dans la crise, de nombreuses familles de riches vénézuéliens s’installent à Salamanca.

Plusieurs centaines d’appartements à plus d’un million d’euros ont ainsi été acquis par des ressortissants vénézuéliens dans cette zone qui longe le Parc du Retiro. Nombre de spécialistes estiment qu’une bulle immobilière est en train de se former sur le marché madrilène, qui est quasiment revenu à ses niveaux de 2007, et même plus de 10 % au-delà dans les quartiers centraux (Salamanca, Centro, Retiro).

Après Barcelone, Valence et Palma de Majorque, la mairie de Madrid a présenté en mai un plan pour lutter contre la prolifération des meublés touristiques du type Airbnb. Les appartements ne pourront pas être loués plus de quatre-vingt-dix jours par an, et un immeuble ne pourra plus être dédié entièrement à la location, à moins de posséder une licence hôtelière. Dans le centre, les touristes devront emprunter une entrée différente de celles des occupants de l’immeuble. De quoi freiner considérablement ce type d’activité. Et relancer l’intérêt de la location de longue durée.

A elles seules, Madrid et la Catalogne représentent 43 % du marché locatif espagnol. Réaliser un investissement locatif en Espagne est généralement plus rentable qu’en France. A Madrid et Barcelone, le rendement locatif brut de l’immobilier ressort à respectivement 5,7 % et 5,6 % selon Invermax. Depuis quatre ans, le prix des loyers augmente fortement dans ces deux régions. Ce sont d’ailleurs celles où les loyers ont le plus progressé en 2017 : +17 % en Catalogne (prix du m2 loué : 11,85 euros) et +12 % à Madrid (11,22 euros/m2).

En Espagne , les taux des impôts à l’achat varient selon les communautés autonomes. A valeur égale d’achat, un logement dans l’ancien coûtera au final 4,75 % moins cher à Madrid qu’à Barcelone, et ce à cause des impôts à payer sur la valeur du bien acquis. L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP) coûte 10 % à Barcelone et 6 % à Madrid, tandis que la taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD) coûte 1,5 % à Barcelone et 0,75 % à Madrid. Là aussi, le match tourne à l’avantage de Madrid !

Louer est rentable en Espagne

Un investissement locatif est généralement plus rentable en Espagne qu’en France, car les prix d’acquisition sont inférieurs, les charges moins élevées et les loyers sont moins taxés, notamment parce que la plupart des charges peuvent être déduites des revenus locatifs. Les dépenses admises en déduction sont notamment les intérêts des emprunts, les travaux, les impôts locaux, les primes d’assurance, l’amortissement du bien (égal à 3% du montant le plus élevé entre le prix d’acquisition et la valeur cadastrale). Par ailleurs, il existe aussi un abattement de 40 % en cas de location sur une durée supérieure à deux ans. A savoir : les loyers sont taxés à 19 % et les plus-values immobilières à 19 % pour les non-résidents, des taux actualisés chaque année.


Si vous souhaitez plus d’informations sur l’immobilier à Madrid et Barcelone…

Vous pouvez consultez nos dossiers sur Madrid et Barcelone.

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Crise en Catalogne : quel impact sur l’immobilier ?

Avec la crise générée par le référendum interdit du 1er octobre dernier (le « 1O »), la Catalogne fait les gros titres de la presse internationale. Les questions que se posent les investisseurs immobiliers particuliers et professionnels étrangers sont nombreuses : que va-t-il se passer en Catalogne ? Comment va réagir le marché immobilier ? Quel sera l’impact sur le reste de l’Espagne ?

Les faits : les indépendantistes catalans défient l’État espagnol

Les partis nationalistes catalans ont organisé le 1er octobre un référendum sur l’indépendance de la Catalogne, référendum jugé illégal début septembre par la Cour Constitutionnelle. Les violences générées par cette élection de part et d’autres ont fait la Une de la presse internationale. Avec moins de 40% des électeurs favorables à l’indépendance, les nationalistes catalans envisagent de faire une DUI, c’est à dire une Déclaration Unilatérale d’Indépendance.

Quels sont les scénarios possibles ?

Ce qui est certain est que si les indépendantistes proclament la DUI, le Gouvernement espagnol réagira alors avec l’article 155 de la Constitution qui lui permet de prendre la direction d’une communauté autonome en cas de non-respect de la Constitution ou d’atteinte grave à l’intérêt général.

Le pire des scénarios est alors celui d’un affrontement généralisé entre pro et anti-indépendantistes en Catalogne qui pourrait amener à déplorer des victimes mortelles.

Le scénario réaliste est celui de nouvelles élections régionales, puis de négociations entre l’Etat central et le nouveau parlement catalan.

Comment va réagir le marché immobilier en Catalogne ?

Jusqu’en début d’année, les prix sur le marché immobilier catalan explosaient : la demande très forte (espagnole et étrangère) avait généré une forte hausse des prix immobiliers à la vente et à la location et, à Barcelone, la hausse atteignait 20% sur 12 mois !

Depuis l’annonce en mai par la Generalitat (la région de Catalogne) du référendum sur l’indépendance du 1er octobre, on note un net ralentissement des prix à Barcelone et même une baisse des prix en juin dernier. Si on compare par exemple l’évolution des prix de mai à septembre à Madrid et Barcelone avec l’outil du site immobilier Idealista, les prix à Madrid ont augmenté de 4% alors qu’à Barcelone, ils n’ont augmenté que de 1,1% (au niveau national, ils ont augmenté de 2,3%).

Nous avons contacté ces derniers jours plusieurs agences immobilières travaillant en Catalogne, et elles nous ont fait part de deux phénomènes parallèles :

  • du côté de la demande, une réduction très nette des demandes d’acquisition de logements en Catalogne, surtout de la part de la clientèle étrangère et de la clientèle espagnole non catalane, combinée avec une volonté des clients existants de différer leurs recherches
  • du côté de l’offre, des propriétaires plus nombreux à vouloir vendre leur logement, soit parce qu’ils pensent que les prix vont baisser, soit parce qu’ils craignent pour leur sécurité et souhaitent quitter la Catalogne

Ces constats confirment que les investisseurs n’aiment pas l’incertitude et les périodes troubles. En immobilier comme dans les autres activités, moins de demandes et plus d’offres sont annonciateurs d’une baisse des prix.

Cette image de violence liée à la Catalogne est aussi mauvaise pour l’activité touristique : les vacanciers reporteront leurs prochains séjours ou leurs prochaines vacances en Catalogne. Ce qui sera aussi préjudicable pour l’investissement hôtelier en Catalogne.

Une baisse des prix immobiliers est donc envisageable en Catalogne et pourrait perdurer si il n’y a pas à court terme (1 à 3 mois) une sortie politique raisonnable aux affrontements actuels. Le marché immobilier catalan peut aussi s’effondrer si le pire des scénarios arrive.

Quel impact sur le marché immobilier du reste de l’Espagne ?

L’impact devrait être réduit dans le reste de l’Espagne, et peut-être même positif : des investisseurs étrangers ou espagnols qui souhaitaient investir en Catalogne pourront décider de dévier leur investissements vers d’autres régions comme l’Andalousie, les Baléares, Madrid ou Valence.

Mais si les les idées indépendantistes des nationalistes catalans devaient être reprises dans d’autres régions, l’impact pourrait alors être aussi négatif qu’en Catalogne. Et le grand bénéficiaire sera alors … le Portugal !

Des infos plus récentes sur la crise en Catalogne : les prix de l’immobilier de luxe en baisse de 20% à Barcelone ?

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SCOOP : les prix immobiliers en baisse à Barcelone !

Pour la première fois depuis 1 an, les prix de l’immobiliers d’un mois à l’autre sont en baisse à Barcelone : -0,7% en juin 2017 par rapport à mai 2017. C’est aussi la plus forte baisse d’un mois à l’autre depuis mai 2015 ! Alors retournement du marché ou simple correction ?

Apparemment, si on en croit la presse et les spécialistes, le marché immobilier à Barcelone est en plein boom : une hausse annuelle des prix de 20% selon le site Idealista, de 22% selon l’agence de taxation Tinsa,  qui font de la capitale catalane la ville avec les prix les plus élevés d’Espagne, une vente record très récente d’un appartement de 450 m2 sur le Passeig de Gracia à plus de 10 millions €, des délais de vente très courts souvent inférieur à 1 mois, etc.

Trop haut, trop vite ?

Les prix immobiliers à Barcelone n’ont-ils pas été trop haut trop vite ? Une statistique récente passée complètement inaperçue pourrait être le premier indicateur d’un retournement des prix ou au moins d’un tassement de la hausse : cette statistique est une baisse de 0,7% du prix de vente immobilier dans l’ancien à Barcelone de mai à juin 2017 selon Idealista, le principal site d’annonces immobilières en Espagne. Le prix moyen de vente des logements à Barcelone dans l’ancien (qui représente 96% du marché immobilier résidentiel selon les notaires) serait, selon le site, de 4253 €/m2 en juin 2017 contre 4285 € en mai 2017.

Prix Barcelone juin 2017 immobilier espagne

Le ralentissement de la croissance des prix immobiliers dans l’ancien à Barcelone à la fin du 1er semestre 2017 est net :

  • +7,3% du 3ème au 4ème trimestre 2016
  • +4,8% du 4ème trimestre 2016 au 1er trimestre 2017
  • +3,2% du 1er trimestre au 2ème trimestre 2017

Le graphique ci-dessous montre ce tassement de la variation trimestrielle en 2017 dans la capitale catalane. Il permet aussi de visualiser la croissance des prix immobiliers jusqu’au début de l’année 2007 puis la chute jusqu’à fin 2013, et le retour à la croissance des prix depuis.

Prix Barcelone 2002 2017 immobilier espagne

 

Le « problème » du référendum sur l’indépendance du 1er octobre

C’est bien connu, les investisseurs nationaux et surtout internationaux ont horreur de l’incertitude et du risque … et, malheureusement, ce risque existe avec l’annonce en mai dernier par la Generalitat (la région de Catalogne) d’un référendum unilatéral sur l’indépendance de la Catalogne organisé le 1er octobre prochain. Ce référendum est jugé totalement illégal par le gouvernement espagnol.

Il est très probable que de nombreux investisseurs soit retardent leur achat à la fin de l’année pour apprécier la situation politique en Catalogne, soit décident de reporter leur achat sur d’autres villes en Espagne en dehors de la Catalogne (Madrid, Palma, Valence, etc), ou encore dans d’autres pays (Portugal, Roumanie, Croatie, …).

En dehors de la baisse des prix de mai à juin à Barcelone, d’autres indicateurs confirment cette hypothèse « politique » : Madrid voit ses prix immobiliers augmentés sur la même période (+0,2%), et la seconde ville catalane, Girone, enregistre une baisse de prix de 0,9%

Des prix trop élevés pour la demande locale

Selon Idealista, avec 4253 €/m2 Barcelone est maintenant la ville avec les prix les plus élevés au m2, largement devant Saint Sebastien (3912 €/m2), Madrid (3047 €/m2), Bilbao (2753 €/m2) et Palma de Mayorque (2352 €/m2).

Si la clientèle étrangère plus aisée peut encore se permettre d’acquérir des biens à ce prix là, ce n’est pas le cas de la clientèle locale. Il y a plus de 10 ans, juste avant la crise, il était encore possible pour des ménages espagnols d’emprunter jusqu’à 110% du bien acheté et ce, pratiquement sans contrôle de leurs revenus. Aujourd’hui après les pertes abyssales du secteur bancaire espagnol, acquérir un bien immobilier en empruntant pour une famille espagnole est beaucoup plus encadré : tout d’abord l’emprunt sera au maximum de 80% de la valeur du bien (il leur faut donc avoir 30% de l’investissement : les 20% restants et les 10% de taxes diverses), ensuite la banque étudiera très strictement la solvabilité et les revenus familiaux.

Et, tout simplement, la hausse des salaires locaux ne suit pas la hausse des prix de l’immobilier à Barcelone !

La location touristique encadrée fiscalement et légalement

L’apparition des plateformes de location touristique par internet telle qu’Airbnb a généré une forte demande immobilière dans le centre touristique de Barcelone, et depuis peu dans les quartiers périphériques.

La nouvelle politique municipale vise à fiscaliser les anciens appartements touristiques (brigades de contrôle et d’intervention, recouvrement des taxes) et les opérateurs (amendes répétées), à réprimer les fraudes (non déclarations, multi-locations, sous locations) et à limiter les licences pour les nouveaux (hausse exponentielle du prix des licences, interdiction dans certaines zones). Ces nouvelles règles ont diminué le rythme de croissance de la demande en appartement touristique, et amènent une baisse des prix sur ce secteur.

La hausse vertigineuse des prix se paye aujourd’hui

Sur un an, la hausse des prix immobiliers à Barcelone est vertigineuse : 20% selon le site Idealista et de 22% selon l’agence de taxation Tinsa ! Sans doute même plus de 30% dans certains quartiers comme Ciutat Vella (la vieille ville de Barcelone). Le mois de juin a peut-être enregistré une correction de cette hausse.

De plus en plus de biens sur le marché

Selon les agents immobiliers, plus de la moitié des locations arrivant à échéance se transforment par la suite en vente. Au vu des prix élevés du marché actuel, les anciens propriétaires, souvent endettés au moment de la crise, souhaitent maintenant récupérer leur mise. Ce qui induit une offre plus importante et donc une tendance de prix à la baisse.

Notre conseil : attendre !

Notre conseil est d’attendre …

Dans un premier temps attendre les chiffres d’Idealista de juillet, ce qui devrait nous confirmer si une correction est vraiment en cours, ou si le chiffre de juin à la baisse est une exception dans la croissance vertigineuse des prix barcelonais.

Puis attendre de savoir ce qu’il va se passer avec l’organisation du référendum : il est certain qu’il va être interdit par Madrid mais la Generalitat de Catalogne veut l’organiser. Si on va vers un conflit y compris dans la rue, il est plus que probable que le marché n’apprécie pas et qu’il y ait alors une baisse encore plus significative des prix.

Pour de petits malins, cette possible baisse sera peut-être le signe … qu’il faut acheter !

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La « Torre Agbar » à Barcelone


PS : un autre scoop à propos des conséquences de l’organisation du référendum entendu à Bruxelles il y a 2 semaines, « il est hors de question que Barcelone reçoive le siège de l’EMA si un référendum sur l’indépendance de la Catalogne est organisé ». L’EMA est l’Agence Européenne du Médicament localisée actuellement à Londres et qui devrait être déplacée en Europe continentale suite au Brexit. La ville de Barcelone avait postulé pour l’accueillir dans la tour Agbar. L’EMA est dotée d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions €, emploie près d’un millier de fonctionnaires et fait travailler environ 1600 entreprises représentant 5000 emplois.


 

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