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Immobilier de Luxe : Marbella ou Ibiza ?

Qui dit immobilier de luxe sur le littoral espagnol pense à deux zones : la ville de Marbella en Andalousie ou l’île d’Ibiza aux Baléares. Et pourtant, ces deux stations touristiques sont très différentes. Pour simplifier, quand on est jeune on choisit Ibiza en été, et quand on est plus âgé, on réside à Marbella hors saison !

Marbella (Belle Mer en français) est située en Andalousie à moins de 60 km au sud de Malaga et à 100 km au nord du Détroit de Gibraltar. La ville s’étend le long du littoral sur 114 km2 et compte 140.000 habitants. Les températures moyennes varient de 17º en décembre-janvier à 30º en juillet-août. Marbella bénéficie de 300 jours de soleil par an. On compte 23 plages sur ses 27 km de côte (20 km de plage).

L’île d’Ibiza (Ibossim pour les Phéniciens) fait partie de l’Archipel des Baléares et est localisée à moins de 80 km à l’est des côtes valenciennes. Elle a une superficie de 572 km2 et compte 5 communes avec une population totale de 140.000 habitants. Les températures moyennes varient de 12º en janvier-février à 26º en août. Ibiza bénéficie de 320 jours de soleil par an. Sur ses 210 km de côte, on compte seulement 18 km de plages.

Accès : avantage Marbella

Services : avantage Marbella

Plages : égalité

Chaleur : avantage Marbella

Soleil : avantage Ibiza

Marbella Ibiza immobilier espagne carte

 

Marbella et Ibiza : une forte empreinte touristique

Le développement touristique de Marbella date des années 50. Les grandes familles espagnoles et européennes transforment la ville en un lieu de villégiature privilégié pour la jet set internationale. La Marina de Luxe de Puerto Banus (915 anneaux) est créée en 1970. Cependant, Marbella se démode à partir des années 1990, en lien avec de nombreux scandales de corruption du personnel politique local. Bien desservie par l’aéroport de Malaga (à 30 mn de voiture), la station connaît une nouvelle période de succès dans les années 2010, bénéficiant notamment d’une baisse de fréquentation touristique des pays arabes du pourtour méditerranéen, touchés par le terrorisme. Marbella a une capacité d’accueil hôtelière de 13.000 lits. On compte aussi environ 5000 appartements en location sur Airbnb. Plus de 600.000 touristes étrangers y ont séjourné en 2017. Il faut noter la très faible saisonnalité du tourisme à Marbella : ils sont aussi nombreux chaque mois d’avril à octobre, et seulement 2 à 3 fois moins nombreux de novembre à mars.

Marbella Hotel Immobilier espagne

Le tourisme a explosé à Ibiza : en 1960 on ne compte que 37 000 touristes, puis 350.000 au début des années 1970 et on dépasse le million à la fin des années 1980. Dans les années 1990, la fréquentation touristique varie de 1,5 million à 2 millions. En 2010, il y a 3 millions de visiteurs et en 2016… plus de 4 millions, dont près de 3 millions de juin à septembre !!! L’île est saturée au coeur de l’été dans les lits hôteliers et para-hôteliers (46.000) mais surtout par les offres de locations touristiques : plus de 100.000 places offertes (dont plus de la moitié illégale). Cette situation « d’anarchie touristique » crée de graves problèmes en juillet-août pour la population résidente (et les « habitués » d’Ibiza) dont une partie remet de plus en plus en question l’identité artificielle « festive, multiculturelle, ludique et cosmopolite » qui s’est créée depuis 40 ans.

Ibiza fete immobilier espagne

Animation : avantage Ibiza en été, et Marbella hors saison

Maîtrise des flux touristiques : avantage Marbella

 

Immobilier : des prix supérieurs à ceux d’avant la crise dans les deux stations

Le marché immobilier à Marbella a redémarré en 2012, deux ans avant le reste de l’Espagne, et ce grâce aux investisseurs étrangers. Les prix y sont mêmes supérieurs de 10% au niveau le plus haut avant la crise de 2007 alors qu’en moyenne dans le reste de l’Espagne, ils sont encore inférieurs de 20%. En 2017, on a enregistré 4275 transactions immobilières à Marbella, deux fois plus qu’en 2008. Le prix moyen de vente est de 3145 €/m2 selon Idealista.

A Ibiza, la croissance exponentielle du nombre de touristes ces dernières années a généré une forte inflation des prix immobiliers. C’est en 2014 que le marché immobilier a redémarré dans l’île avec une augmentation spectaculaire de 47% des transactions immobilières par rapport à 2013. En 2017, on a enregistré 2386 transactions immobilières à Ibiza, deux fois plus qu’en 2013 ! Les prix sont beaucoup plus élevés qu’avant la crise de 2007, 5520 €/m2 selon Idealista, ce qui en fait l’une des zones les plus chères d’Espagne.

Parc immobilier : avantage Marbella

Prix immobiliers : avantage Marbella

 

Le super luxe à plus de 6 millions €

Dans les deux stations touristiques, on compte des dizaines d’offres immobilières de super luxe à plus de 6 millions €, presque toutes des villas de plus de 500 m2 avec terrain, piscine (et vue sur mer à Ibiza) :

  • Marbella a une quarantaine d’offres immobilières à plus de 6 millions € (5600 €/m2 en moyenne)
  • Ibiza, on compte une trentaine d’offres immobilières à plus de 6 millions € (7600 €/m2 en moyenne)

Prix immobiliers super luxe : avantage Marbella

 

Alors pour investir (dans le luxe ou non) Marbella ou Ibiza ?

  • Ibiza pour un investissement à risque et à forte rentabilité à court terme car nous sommes face à une bulle touristique dans un espace fermé (une île) qui sera nécessairement corrigée par les autorités locales (sur le modèle de ce que font les grandes villes espagnoles)
  • Marbella pour un investissement sûr et avec une bonne rentabilité à long terme. La pression touristique est moindre à Marbella et la fréquentation est beaucoup plus étalée sur l’année.

 

Ibiza Marbella villa luxe immobilier espagne

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Quels sont les prix des logements sur le littoral méditerranéen de l’Espagne ? 3.Andalousie

Le prix de l’immobilier sur le littoral méditerranéen de l’Espagne varie largement selon la localisation. Le prix des taxes à l’achat aussi ! Alors où faut-il acheter pour avoir le prix le moins cher ? Découvrez-le dans notre étude en quatre parties : la troisième porte sur la Côte Andalouse.

La grande majorité des francophones investissent sur le littoral méditerranéen espagnol, les Français plutôt en Catalogne et dans la communauté valencienne, les Belges, les Suisses, les Marocains, les Algériens et les Canadiens plutôt en Andalousie. Mais les prix d’achat des appartements ou villas sont très différents dans toutes ces régions, variant du simple au… quintuple, et les taxes et impôts prélevés dans chaque communauté autonome espagnole peuvent varier du simple au double.

Nous vous proposons, à travers 4 études, une analyse de ces prix et de ces charges en partant du nord vers le sud, de la frontière franco-espagnole à la frontière luso-espagnole, en passant par les Baléares. Nous vous donnons aussi des éléments de prix pour les principales stations balnéaires de chaque zone littorale étudiée.

La première étude, parue il y a 3 semaines, portait sur le littoral catalan et les Baléares.

La seconde étude, parue il y a 2 semaines, portait sur le littoral de la communauté valencienne et de celui de la région de Murcie.

La troisième étude, objet de la présente publication, traite du littoral de l’Andalousie.

Enfin la quatrième étude, à paraître la semaine prochaine fera la synthèse des 3 précédentes et intégrera les éléments de fiscalité à l’achat (ITP, AJD sur l’hypothèque) par région.

Cela vous aidera peut-être à choisir la localisation de votre futur investissement immobilier, mais n’oubliez pas que ça ne remplacera jamais une visite sur place après une sélection de biens par votre conseiller immobilier.

Notes : (1) par littoral, nous entendons la zone distante au maximum de 5 kilomètres du bord de mer – (2) le prix annoncé est le prix moyen relevé au 3 avril 2018 sur le site de recherche immobilière Idealista pour les logements de chaque zone littorale.

  • Andalousie : littoral de la Province d’Almeria – Provincia de Almeria

Le littoral de la Province d’Almeria, long de 220 km, s’appelle tout simplement la Costa de Almeria ou Golfe d’Almeria. Le nom proviendrait de l’arabe Al-Mara’ā qui signifie « la tour de garde ».

La Province d’Almeria est connue pour son extrême aridité, c’est l’une des rares contrées désertiques d’Europe. Elle subit les conséquences d’un microclimat qui en fait le point le plus chaud et le plus aride d’Europe.

La Costa de Almeria présente un paysage très singulier et très contrasté : à côté de vastes plages de sable, on y trouve de petites criques, à côté des déserts extrêmement arides, des oasis vertes, des plantations et des forêts, à côté des grandes montagnes, de grandes plaines et des plages.

Une autre caractéristique est son ciel clair et lumineux. Almeria bénéficie de plus de 3200 heures de soleil par an, c’est le record d’Europe. Son climat est subtropical, méditerranéen, chaud et sec. La température moyenne annuelle est de 19 ºC (15 ºC en hiver, 29 ºC en été), et l’eau en hiver est souvent plus chaude que l’air, ce qui en fait une destination touristique privilégiée tout au long de l’année.

La Costa de Almeria accueille 600.000 touristes étrangers par an, majoritairement Britanniques (57%). Les Belges avec 11% des visiteurs sont la seconde clientèle étrangère.

Les Britanniques sont de loin les résidents européens les plus nombreux à y résider à l’année. Les francophones ne sont que quelques milliers sur l’année.

Le prix moyen relevé sur la Costa de Almeria est de 1250 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Villaricos – Mojacar 1390 €/m2
  • Almeria 1230 €/m2
  • Roquetas de Mar 1110 €/m2

Prix par province littorale aguamarga Costa de Almeria Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Grenade – Provincia de Granada

Le littoral de la Province de Grenade, long de 73 km, s’appelle la Costa Tropical ou Costa Granadina.

Cette frange littorale occupe une position privilégiée. En effet, étant située le long de la Méditerranée, entre le nord de l’Afrique et la Sierra Nevada, où se dressent les plus hauts reliefs de la Péninsule (le Mulhacen avec 3480 m d’altitude à moins de 40 km du littoral), elle est protégée des vents froids du nord. Le climat y est subtropical, avec 320 jours d’ensoleillement par an et une température moyenne avoisinant les 20° C.

Des falaises, des criques et de vastes plages forment le paysage de la Costa Tropical historiquement convoitée par de nombreuses civilisations, dont les Phéniciens, les Romains et les Arabes.

La Costa Tropical accueille 300.000 touristes étrangers par an, en grande partie Britanniques, mais aussi Allemands, Français et Belges.

Le prix moyen relevé sur la Costa Tropical est de 1470 €/m2, et en particulier pour les stations :

  • Almunécar – Salobrena 1740 €/m2

Prix par province littorale La Herradura Costa Tropical Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Malaga – Provincia de Malaga

Le littoral de la Province de Malaga, plus connu sous le nom de Costa del Sol (elle mérite son nom de « Côte du Soleil » avec ses 325 jours d’ensoleillement par an), a une longueur de 150 km et compte 140 plages.

Le climat en été est chaud, les températures pouvant avoisiner les 35 °C. Les températures de l’hiver sont relativement douces en journée (environ 15 °C). La température moyenne annuelle est d’environ 18 °C. Les précipitations sont très rares (moins de 35 jours par an en moyenne) mais intensives lorsqu’elles surviennent. L’ensoleillement culmine à environ 330 jours par an. La côte possède un climat méditerranéen subtropical.

Tout le long de la Costa del Sol, s’étend un domaine à fort potentiel touristique : des eaux  calmes, chaudes et transparentes, ainsi qu’une grande variété de paysages, entre la mer, les plages et la montagne.

La Costa del Sol représente une part importante de l’offre hôtelière en Andalousie et concentre une grande quantité de services touristiques en tout genre.

La plus grande ville est Malaga, sixième ville d’Espagne avec 570.000 habitants. En 2017, son aéroport international a accueilli 9,3 millions de passagers à l’arrivée (+12% par rapport à 2016, la plus forte croissance des grands aéroports espagnols), dont 8,1 millions venant de l’étranger et parmi eux, 37% de Britanniques, 10% d’Allemands, 7% de Hollandais, 7% de Français, 5% de Belges et 3% de Suisses.

Marbella, à 60 km à l’ouest de Malaga, est la station balnéaire où les prix immobiliers sont les plus élevés du littoral espagnol avec Barcelone et Ibiza.

Le prix moyen relevé sur la Costa del Sol est de 2240 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Malaga 2120 €/m2
  • Torremolinos- Benalmadena 2050 €/m2
  • Mijas – Fuengirola 2110 €/m2
  • Marbella 3070 €/m2
  • San Pedro – Cancelada 2550 €/m2
  • Estepona – Bahia Dorada 2050 €/m2

Prix par province littorale Nerja Costa del Sol Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Cadix – Provincia de Cádiz

Le littoral de la Province de Cadix, long de 260 km, représente la partie Est de la Costa de la Luz (la « Côte de la Lumière » en français). Il est situé à l’extrême sud de l’Andalousie ainsi que de la péninsule Ibérique.

Il borde la mer méditerranée à l’est et l’océan atlantique à l’ouest. Le climat du littoral de Cadix est méditerranéen/africain et profite d’une moyenne de 330 jours de soleil à l’année. Les températures sont douces en hiver et élevées en été avec une moyenne annuelle de 18ºC.

Le littoral compte de longues plages et de sable fin, beaucoup d’entre elles étant encore sauvages.

La Costa de la Luz de Cadix accueille environ deux millions de touristes étrangers par an, Britanniques d’abord, mais aussi Allemands, Français et Belges.

La ville la plus importante est Cadix avec 120.000 habitants. C’est l’une des plus anciennes cités d’Europe.

Le prix moyen relevé sur la côte de la Province de Cadix est de 1680 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Guadiaro – La Alcaidesa 2210 €/m2
  • Algésiras 1080 €/m2
  • San Fernando – Chiclana 1470 €/m2
  • Cadix 2180 €/m2
  • El Puerto de Santa Maria 1740 €/m2
  • Sanlucar de Barrameda 1530 €/m2

Prix par province littorale Cadix Costa de la Luz Immobilier en Espagne

 

  • Andalousie : littoral de la Province de Huelva – Provincia de Huelva

Le littoral de la Province de Huelva, long de 120 km, représente la partie Ouest de la Costa de la Luz (la « Côte de la Lumière » en français). Il est bordé exclusivement par l’océan atlantique, et il se termine à la frontière portugaise.

Il bénéficie d’un climat méditerranéen océanique avec des influences atlantiques. Il y a 300 jours de soleil à l’année, les températures sont modérées en hiver et très élevées en été avec une moyenne annuelle de 18ºC.

Le littoral abrite une série de vastes plages de sable blanc, où eau, dunes et pinèdes s’entremêlent.

La Costa de la Luz de Huelva accueille environ 500.000 touristes étrangers par an, principalement Britanniques, Portugais et Allemands. C’est une destination longtemps oubliée qui est redécouverte depuis quelques années.

Le prix moyen relevé y est de 1450 €/m2.

D’est en ouest, les prix selon les stations :

  • Huelva   1130 €/m2
  • Islantilla – Isla del Moral 1580 €/m2

Prix par province littorale Huelva Costa de la Luz Immobilier en Espagne

 

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Tableau récapitulatif Côte Andalouse

Région Provinces Littoral de … €/m2
Andalousie Almeria Province d’Almeria 1250
Andalousie Almeria Villaricos – Mojacar 1390
Andalousie Almeria Almeria 1230
Andalousie Almeria Roquetas de Mar 1110
Andalousie Grenade Province de Grenade 1470
Andalousie Grenade Almunécar – Salobrena 1740
Andalousie Malaga Province de Malaga 2240
Andalousie Malaga Malaga 2120
Andalousie Malaga Torremolinos- Benalmadena 2050
Andalousie Malaga Mijas – Fuengirola 2110
Andalousie Malaga Marbella 3070
Andalousie Malaga San Pedro – Cancelada 2550
Andalousie Malaga Estepona – Bahia Dorada 2050
Andalousie Cadix Province de Cadix 1680
Andalousie Cadix Guadiaro – La Alcaidesa 2210
Andalousie Cadix Algésiras 1080
Andalousie Cadix San Fernando – Chiclana 1470
Andalousie Cadix Cadix 2180
Andalousie Cadix El Puerto de Santa Maria 1740
Andalousie Cadix Sanlucar de Barrameda 1530
Andalousie Huelva Province de Huelva 1450
Andalousie Huelva Huelva 1130
Andalousie Huelva Islantilla – Isla del Moral 1580

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