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20 Astuces pour lutter contre le froid

Il ne fait jamais très froid très longtemps en Espagne, mais savez-vous qu’il peut geler à… Valence ou neiger à Barcelone ! Aujourd’hui, nous vous proposons 20 astuces pour lutter contre le froid et avoir plus chaud dans votre logement en hiver.

Notre « plus » dans cet article : nous sommes le seul site sur le web à vous proposer 20 astuces pour lutter contre le froid dans votre logement.

 

La nuit, fermez volets et rideaux

Ce geste simple est très efficace contre les infiltrations d’air. En fermant vos volets ou en baisser vos stores immédiatement après…

 

Si vous voulez lire la suite et l’intégralité de cet article,

cliquez sur le lien suivant :

20 Astuces pour lutter contre le froid

 

Au sommaire :

  1. La nuit, fermez volets et rideaux
  2. Habillez vos murs !
  3. Passez au double vitrage
  4. Placer des joints sur vos fenêtres et portes
  5. Fermez les portes !
  6. Chassez l’humidité !
  7. Lutter contre le froid en limitant le chauffage
  8. Déroulez vos tapis
  9. Faites des travaux d’isolation
  10. Purgez vos radiateurs
  11. Nettoyer vos radiateurs !
  12. De l’espace autour des radiateurs
  13. Séchez-vous bien après la douche !
  14. Un bain de pieds chaud le soir
  15. Habillez-vous !
  16. Faites du sport !
  17. Des légumes au menu
  18. Buvez chaud !
  19.  Faites la fête avec des amis !
  20. Et si tout ça ne marche pas…

 

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Fianza Caution location acheter immobilier en Espagne

Location en Espagne : le courrier miracle !

Vous avez loué un logement en Espagne, et vous êtes nombreux à vous plaindre que le propriétaire ne vous a pas rendu tout ou partie de la caution (la « fianza » en espagnol). Alors comment faire pour la récupérer ? Voici notre courrier « miracle » pour la récupérer.

La location en Espagne est soumise à la Loi de mai 1994 sur les locations urbaines (« Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos »).

 

La caution pour une location en Espagne

C’est l’article 36 de la Loi qui fixe les conditions légales de la caution pour une location en Espagne.

Un ou deux mois de caution, mais pas plus

Légalement le propriétaire peut demander un mois de caution, et il est admis qu’il peut demander un second mois en cas de logement meublé. Sur les 3 années légales du contrat de location, la caution ne peut pas être réactualisée.

Attention, la caution ne peut pas vous servir à payer le dernier mois de loyer. C’est illégal et le propriétaire peut se retourner juridiquement contre vous.

Détaillez tout dans le contrat

Dès le projet de contrat de location (voir notre modèle), il faut que tout soit détaillé : inspectez soigneusement le logement avec ou sans le propriétaire, relevez et notez toutes les imperfections…

 

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Location en Espagne : le courrier miracle !

 

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Extrait de l’article sur la nouvelle page acheterenespagne.fr.

Capture Location Caution Acheter immobilier en Espagne

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Local en logement acheter immobilier en espagne

Transformer un local commercial en logement, c’est possible

Acheter en Espagne dans le centre des grandes villes comme Barcelone ou Madrid est encore une bonne idée, mais les prix sont souvent élevés. Et donc pourquoi ne pas acheter un local commercial pour le transformer en logement ? Avantages : c’est souvent moins cher à l’achat,  de 20 à 30% en moyenne, et vous pouvez aménager votre espace. Inconvénients : la procédure technique et administrative est longue et complexe, et les travaux peuvent être conséquents.  Alors bientôt le loft de vos rêves ?

Dans les grandes villes espagnoles, notamment à Madrid et à Barcelone, de plus en plus de locaux commerciaux localisés au rez-de-chaussée se transforment en logements : à Barcelone, la municipalité a dénombré 78.000 locaux en rez-de-chaussée dont seulement 3000 sont des logements. Et l’association des commerçants y recense… 8000 locaux commerciaux vides ! Par ailleurs, il est probable que les ventes en ligne aient raison de plusieurs milliers de commerces chaque année. Mais un local commercial ne peut pas devenir un logement si les autorisations administratives n’ont pas été obtenues.

Habiter un local commercial peut créer des problèmes

Si vous décidez de résider dans un local commercial, vous rencontrerez ces problèmes :

  • Vous ne pourrez pas vous enregistrer à cette adresse à la Mairie (« empadronamiento »), ce qui compliquera voir invalidera les autres procédures (NIE, banque, sécurité sociale, consulat, etc.)
  • Ensuite, les services d’électricité, d’eau et de gaz seront très difficiles à obtenir car, comme il s’agit d’un local professionnel, vous devrez présenter votre licence d’exploitation
  • Vous n’aurez pas aussi d’autorisation d’habitation (« cedula de habitabilidad »), et donc vous ne pourrez louer cet espace comme habitation
  • Enfin, vous ne pourrez pas avoir d’assurance habitation, conséquence : tous les dommages subis par les personnes et les biens seront de votre responsabilité

Pour résoudre ces problèmes, il faut transformer ce local en logement, et donc demander un changement d’utilisation du lieu.

Local en logement acheter immobilier en espagne

 

Un nouveau logement

Dans la pratique, la transformation d’un local en logement suit les mêmes règles qu’un nouveau logement. D’abord faire une demande de changement d’utilisation et de permis de construire, puis obtenir une autorisation de première utilisation.

Un architecte est souvent nécessaire pour mener à bien ce projet (compter entre 1000 et 4000 euros selon le projet).

Facteurs invalidant le changement d’utilisation

Le nouveau logement doit être conforme au CTE (« Código Técnico de la Edificación », c’est-à-dire les obligations techniques de construction) et aux règlements d’urbanisme de la municipalité et de la communauté autonome. Les obstacles les plus courants sont l’impossibilité de se conformer au CTE ou aux règlements d’urbanisme (par exemple la limitation du nombre de logements à l’hectare ou l’interdiction de logements en rez-de-chaussée), pour des raisons d’accessibilité (notamment pour les handicapés), de  salubrité, de ventilation ou d’éclairage minimal …

La loi permet de transformer un local en logement sous certaines conditions

En octobre 2013, la Cour suprême a confirmé le droit de tout propriétaire d’un logement ou d’un local de les utiliser comme il le jugeait le plus approprié, à moins que le changement ne soit expressément interdit ou limité dans les statuts de la copropriété.

Pour effectuer un changement d’utilisation, il faut prouver qu’il n’affecte pas la  structure ou les éléments communs du bâtiment.

Avant tout projet d’achat d’un local pour le transformer en logement, vous devez donc faire réaliser une étude de faisabilité. Ceci pour vous assurer que ce local est transformable (durée : environ 1 mois).

Notre conseil :

  • Faites d’abord une « Consulta Urbanística Común » (Consultation urbanistique rapide) à la Mairie pour savoir si, administrativement, le local est transformable.
  • Puis aller voir les statuts de la copropriété s’il n’y a pas d’impossibilité ou de limitation
  • Si les deux démarches précédentes sont validées, faites ensuite l’étude technique de faisabilité.

 

Un processus long et laborieux

Le processus de demande de changement d’utilisation est long et complexe :

  • d’abord déposer un dossier technique en Mairie* et attendre l’autorisation municipale – en moyenne 3 mois ou 4 mois -,
  • ensuite réaliser les travaux en accord avec le dossier technique et éventuellement les remarques des services techniques de la Mairie,
  • obtenir le certificat de fin de travaux,
  • puis se rendre chez le notaire pour rédiger un acte de changement d’utilisation (« escritura nueva »),
  • évidemment, enregistrer cet acte au registre de la propriété,
  • et faire une déclaration de modification de la valeur cadastrale auprès de la Gerencia Territorial del Catastro
  • enfin obtenir l’autorisation d’habitabilité (« cédula de habitabilidad ») auprès d’une Oficina de la Vivienda
  • et finalement retourner à la mairie avec le certificat de fin de travaux, la cédula de habitabilidad, la déclaration de modification de la valeur cadastrale et l’escritura enregistrée pour obtenir enfin le permis de première occupation.

*A noter que l’instruction du dossier en mairie est payante. Tous les autres actes aussi. Au total de 2000 à 6000 € selon  le dossier.

Il faut compter au minimum 6 mois et souvent 12 mois pour mener à bien un projet de transformation. Et il vaut mieux se faire accompagner.

Local en logement acheter immobilier en espagne

 

Quelles sont les exigences pour un changement d’utilisation ?

Le local transformé en logement doit satisfaire à certaines exigences et conditions d’habitabilité établies par les règlements d’urbanisme en vigueur. Ces obligations paraissent simples mais elles ne le sont pas surtout en ce qui concerne les surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation.

Des surfaces minimum

Le futur logement doit avoir au minimum :

  • une surface utile de 25 m2 si il s’agit d’un studio,
  • une surface utile de 38 m2 dans les autres cas avec au minimum une chambre, un salon, une cuisine et des toilettes (40 m2 à Barcelone)

Dans la quasi-totalité des cas, les surfaces des locaux à transformer sont largement supérieures. Les surfaces ne sont donc pas des critères disqualifiants.

Des règles municipales

Ce sont les règlements des mairies et des communautés autonomes qui imposent les critères les plus contraignants. La municipalité de Madrid, par exemple, demande les conditions suivantes* dans son PGOUM (« Plan General de Ordenación Urbanística de Madrid ») :

  • Aucun logement ne peut avoir de pièces habitables (chambres, salon ou cuisine) en-dessous du niveau du sol. Le sol de la maison doit toujours au-dessus du trottoir : dans le cas d’un logement dans une rue en pente, c’est le point le plus élevé du trottoir qui est pris en compte.
  • Il ne peut pas y avoir de de pièces habitables (chambre à coucher, salon ou cuisine) aux étages inférieurs au rez-de-chaussée (en cave ou en sous-sol).
  • La façade doit avoir une longueur supérieure à 3 mètres.
  • Il doit y avoir au minimum un salon d’une superficie utile supérieure à 12 mètres carrés.
  • Il doit être possible d’inscrire un cercle d’un diamètre égal ou supérieur à 2,70 mètres, tangent au mur sur lequel se trouve la source de lumière et de ventilation.
  • La cuisine doit être équipée d’une cheminée ou d’une hotte aspirante avec évacuation à l’extérieur.
  • La hauteur minimum du logement est de 2,50 mètres sur au moins 75% de sa surface utile ; elle peut être réduite à 2,20 mètres pour le reste.
  • La porte d’accès doit avoir au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,83 mètres de largeur.
  • Les portes entre les pièces doivent avoir aussi au minimum 2,03 mètres de hauteur et 0,63 mètres pour celle des toilettes et 0,73 mètres pour les autres.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface d’éclairage naturel (fenêtres, verrière, baie vitrée) d’au moins 12% de sa surface utile.
  • Chaque pièce habitable doit avoir une surface à des fins de ventilation naturelle directe d’au moins 8% de sa surface utile.
  • Les salles de bain et toilettes doivent disposer d’un système d’extraction forcée.
  • Enfin, les conditions d’accessibilité et de sécurité en matière de prévention des incendies doivent être respectées.

*Les conditions sont peu différentes à Barcelone

Notre astuce pour pallier aux contraintes de surfaces minimum de lumière naturelle et de ventilation : faites de grands espaces !

Local en logement acheter immobilier en espagne

Et si la transformation du local commercial en logement ne peut pas se faire, pourquoi ne pas le transformer… en bureaux, ce qui est beaucoup plus facile et très rentable 🙂

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Le Top 15 de nos Conseils sur l’Immobilier en Espagne

Un résumé de nos 15 articles de conseils les plus lus sur l’immobilier en Espagne. Quels sont les pièges les plus courants à l’achat et comment les éviter ? Une résidence secondaire en Espagne, pourquoi pas ? Quel est le coût réel de l’immobilier espagnol ? Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages d’un conseiller immobilier ? Quelle est la fiscalité sur l’immobilier en Espagne? Que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne ? Comment se protéger de la chaleur en été ? Où et comment obtenir le NIE ? Des superficies différentes ? Et de nombreuses autres réponses aux questions que vous vous posez…

Si vous voulez lire un article dans son intégralité, il vous suffit de cliquer sur le titre. Les articles sont classés du plus lu au moins lu.

 

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Premier épisode : avant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Second épisode : pendant l’achat…

Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Troisième épisode : après l’achat…

Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Cette série de 3 articles présente la liste la plus complète des principales difficultés, des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne,  avant, pendant et après l’achat.

Pour éviter ces désagréments, notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.comun message privé sur notre page facebook espagnimmobilier ou remplissez le formulaire en fin d’article.

Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne en 2018, vous aurez toujours des charges, impôts et taxes à payer sur la transaction réalisée. Pour l’achat, cela variera notamment en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la région où vous l’achetez. Le total des frais pour l’acheteur pourra atteindre jusqu’à 13% de la valeur du bien. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents, chaque communauté autonome gérant ses impôts immobiliers.

Nos 7 Conseils Avant d’Acheter un Bien Immobilier en Espagne

Vous désirez acheter un appartement, une villa ou un terrain en Espagne mais … Vous habitez à l’étranger ? Vous ne parlez pas espagnol ? Vous n’avez pas le temps ou l’envie de vous lancer dans des recherches longues et fastidieuses ? Vous ne dominez pas le marché immobilier ni la législation espagnole ? Vous ne voulez prendre aucun risque ?

Et si vous achetiez une résidence secondaire en Espagne ?

Il est encore possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier en Espagne. Le tourisme explose et l’économie continue de croître. Les banques continuent de liquider, l’immobilier prend de la valeur chaque année et les rentabilités des locations ne cessent d’augmenter.

8 erreurs à ne pas faire lors de l’achat de votre bien immobilier en Espagne …

L’achat d’un bien immobilier en Espagne est une opération complexe pour un francophone ou un étranger. Souvent, les acheteurs méconnaissent ou sous-estiment certains éléments. Alors, quelles sont les principales erreurs à ne pas commettre et comment les éviter ?

Le saviez-vous ? L’Espagne, un pays presque sans taxes immobilières !

Vous vivez en France et vos taxes d’habitation et foncières ont encore augmenté et atteignent des sommes vertigineuses. Alors choisissez l’Immobilier en Espagne où vous paierez deux fois moins de taxes foncières et où la taxe d’habitation … n’existe pas !

Tout ce que vous devez savoir sur les contrats de location en Espagne

Avec la hausse des prix à la vente dans l’immobilier en Espagne, la location immobilière est privilégiée par les jeunes espagnols, mais aussi par les nouveaux arrivants francophones. Alors que faut-il savoir sur les contrats de location en Espagne pour les nouveaux locataires ?

Acheter ou Louer en Espagne ?

Vous venez d’arriver en Espagne et vous avez trouvé votre petit lieu de paradis ! Alors Acheter ou Louer ? Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat immobilier ou de la location immobilière en Espagne ? 

L’immobilier en Espagne : Pourquoi ?

Investir dans l’immobilier en Espagne, c’est un rêve qui peut devenir réalité. Vos avantages pour un investissement immobilier en Espagne : la douceur du Climat, des prix Attractifs, une Rentabilité évidente, un Niveau de Vie amélioré et un Accès favorisé.

Boom du Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

Vous avez le projet d’acheter un appartement, une maison, un pied à terre, un investissement locatif en Espagne ? Vous n’avez pas le temps, vous n’êtes pas sur place ou vous souhaitez simplement passer par un intermédiaire professionnel afin de garantir vos intérêts ? Vous pouvez alors vous adresser à une profession en pleine expansion en Espagne, le Conseiller Personnel en Immobilier (« asesor personal inmobiliario » en espagnol ou « real estate shopper » en anglais)

Attention au m2 espagnol ! Il est plus petit que le m2 francophone !

La méthode de calcul de la superficie d’un appartement ou d’une maison est différente en Espagne. Un logement en Espagne annoncé avec une superficie de 150 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 130 m2 ou d’une surface habitable de 120 m2, voir moins. 

11 Astuces pour se protéger naturellement de la chaleur dans un logement en Espagne et … ailleurs !

Fermez vos volets pendant la journée. Ouvrez vos fenêtres à la tombée de la nuit. Filmez vos vitres ! Retirez vos tapis. Éviter toute source de chaleur interne. Un drap mouillé devant votre fenêtre. De l’eau sur le sol. Des plantes, des plantes, des plantes. Glace et ventilateur. Buvez et rafraîchissez votre corps ! Mangez frais.

Le NIE, le sésame pour l’immobilier en Espagne

L’obtention du NIE est le passage obligé pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne. C’est un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers.

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Radiographie des prix de l’immobilier en Espagne

Une radiographie complète des prix immobiliers en Espagne est réalisée chaque trimestre par la société d’évaluation des biens immobiliers TINSA. Le rapport du 4ème trimestre 2017 montre que le prix moyen des logements en Espagne s’élève à 1.264 €/m2 fin 2017 en hausse de 4,2% par rapport à 2016, mais toujours inférieur de 38% au prix le plus haut enregistré en 2007. La fin de l’année 2017 a surtout été marquée par la baisse des prix à Barcelone de 1,7% entre le troisième et le quatrième trimestre.

L’Espagne est divisée administrativement en 17 régions, les Communautés Autonomes, elles mêmes divisées en Provinces (la Province d’Alicante par exemple) au nombre total de 50. Elle compte aussi 2 villes autonomes, Ceuta et Melilla en Afrique du Nord.

Espagne Communautés Autonomes et Provinces

Les prix estimés par TINSA servent de base aux calculs des emprunts bancaires : ils sont souvent moins élevés que les prix de vente annoncés par les propriétaires et les agences immobilières, et souvent aussi plus proches de la réalité.

Madrid et la Navarre, une hausse des prix à 2 chiffres en 2017 !

La Communauté autonome de Navarre, avec une hausse annuelle de 15,3%, et la Communauté de Madrid, avec 15,1%, sont les régions espagnoles avec la plus forte hausse des prix immobiliers devant la Catalogne (+8,9%) et les îles Baléares (+7,5%).
Seules deux régions affichent des baisses de prix e au cours de la dernière année: Castille-La Manche (-6,1%) et Estrémadure (-2,2%).

La Communauté de Madrid est la région avec le prix moyen le plus élevée (2.082 €/m2), suivie par les îles Baléares (2.023 €/m2), le Pays Basque (1.992 €/m2) et la Catalogne (1.770 €/m2). Castille-La Manche a le prix moyen le moins élevé avec 751 €/m2.

Trois régions sont encore à moins de la moitié de la valeur des prix de 2007 : Castille-La Manche (-54,7%), La Rioja (-53,5%) et Aragon (-50,1%). À l’opposé, les plus petites différences par rapport au pic du cycle sont aux Baléares (-25,9%), en Estrémadure (-31,1%) et en Galice (-32,3%)

TIMSA communautés autonomes évolution prix immobilier 2017 2016

 

La hausse des prix  à Barcelone stoppée par l’incertitude politique

L’incertitude a pesé sur l’évolution du marché résidentiel dans la ville de Barcelone, où les prix ont baissé de 1,7% entre le troisième et le quatrième trimestre 2017, revenant à 3.129 €/m2. L’ajustement est plus marqué dans les districts barcelonais de Ciutat Vella et des Corts, où les prix ont diminué respectivement de 5,8% et 5,5% d’un trimestre à l’autre.

Au troisième trimestre 2017, les prix était encore en hausse de 20,6% sur un an dans la capitale catalane. Au quatrième trimestre, la hausse annuelle n’est plus que de 14,8%. C’est, malgré tout, la seconde hausse annuelle la plus importante des capitales provinciales, seulement surpassées par Madrid (+17,1%) et devant Palma de Majorque (+13,7%).

Les quartiers de Sants-Möntjuic et de Sant Martí, tous deux situés à Barcelone, sont les zones où le prix du logement a le plus augmenté l’année dernière, 26,5% et 24%, respectivement. Les autres districts avec une croissance significative par rapport à l’année précédente sont le Centro (Madrid), en hausse de 21,1%, et Nou Barris (Barcelone), de 18%.

Le quartier madrilène de Salamanque (4.466 €/m2) est le plus cher au 4ème trimestre devant celui Sarria Sant-Gervasi à Barcelone (4.261 € / m2). Le quartier de l’Eixample à Barcelone (3.849 €/m2) est maintenant surpassé par les quartiers madrilènes de Chamberí et du Centro, où les prix dépassent les 4.000 € / m2, et celui de Chamartín (3.976 €/m2).

La ville de San Sébastien détrône Barcelone au quatrième trimestre comme la capitale provinciale la plus chère d’Espagne, avec 3.231 €/m2. Suivent la capitale catalane (3.129 €/m2) et Madrid (2.601 €/m2). Les prix immobiliers les plus bas sont enregistrés à Castellon (848 €/m2), Avila (907 €/m2) et Ciudad Real (923 €/m2).

 

TINSA prix immobiliers 2017 2017 Barcelone Madrid

Diminution de la durée moyenne de vente… sauf à Barcelone !

La hausse de la demande en logements combinée à une diminution de l’offre de  explique la réduction de la durée moyenne de vente des logements qui est passée de 9,1 mois au troisième trimestre à 8,6 mois au quatrième trimestre.

Parmi les grandes capitales, la ville de Madrid se distingue comme le marché le plus actif avec un délai moyen de vente qui passe de 3,2 à 2,8 mois. A Saragosse (5,3 mois), à Séville (6,1 mois) et à Valence (7,9 mois) aussi, il faut moins de temps que le trimestre précédent pour trouver un acheteur.

Encore une fois à cause de l’incertitude politique, Barcelone est la seule des grandes capitales où le délai de vente augmente, passant de 3,4 mois au troisième trimestre à 4,3 mois au dernier trimestre de l’année.

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Le VRAI coût de l’immobilier en Espagne !

Que vous soyez acheteur ou vendeur d’un bien immobilier en Espagne en 2018, vous aurez toujours des charges, impôts et taxes à payer sur la transaction réalisée. Pour l’achat, cela variera notamment en fonction de la nature du bien, logement ancien ou logement neuf, et de la région où vous l’achetez. Le total des frais pour l’acheteur pourra atteindre jusqu’à 13% de la valeur du bien. N’oubliez pas que l’Espagne, c’est un pays et 17 régimes fiscaux différents, chaque communauté autonome gérant ses impôts immobiliers.

 

Les coûts pour l’acheteur d’un bien immobilier ancien

  • L’impôt sur le transfert de propriété (« Impuesto de Transmisiones Patrimoniales » ou ITP). La gestion de l’ITP est concédée aux autonomies (régions espagnoles) et son taux varie, selon l’autonomie, de 6 à 11% sur la valeur de l’achat. A Madrid, le taux est de 6%, mais à Barcelone comme dans la Communauté Valencienne, il est de 10%. En Andalousie, il est de 8 à 10%, aux Baléares de 8 à 11%, et au Pays Basque de 7%.
  • La taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Cette taxe est générée par la signature chez le notaire et l’inscription du bien au Registre de la Propriété. Le taux d’imposition applicable est variable selon la communauté autonome, de 0,5% et 1,5% sur le montant de la vente: 1,5% pour l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne, 0,75% pour la Communauté de Madrid et 0,5% au Pays Basque.
  • Les frais notariés. Comme nous l’avons expliqué dans plusieurs articles, le notaire n’a pas le même rôle en Espagne que dans les pays francophones. Il est une simple chambre d’enregistrement : il se contente de rédiger l’acte de vente et l’acte hypothécaire éventuellement (« escrituras de compraventa y del préstamo hipotecario »), de vous donner lecture des principaux passages, de contrôler votre identité et de certifier votre signature. Ses honoraires varient de 600 € (pour un achat de 50.000 €) à 900 € (pour un achat de 1 million €). Comptez environ 0,1% de la valeur d’achat du bien.
  • Les frais d’évaluation du bien immobilier (« gastos de tasación inmobiliario »), seulement nécessaires si l’acheteur a besoin d’une hypothèque. Très variables selon la superficie, la localisation et la société de taxation, de 300 à 1000 €.
  • Les frais d’inscription au Registre de la Propriété (« inscripción en el Registro de la Propiedad »). Leur coût varie de 400 € (pour un achat de 50.000 €) à 650 € (pour un achat de 1 million €).
  • Le Conseiller Immobilier ou l’avocat spécialisé en droit immobilier : le conseil est obligatoire pour un francophone afin de vérifier l’état réel du bien et les différents documents liés à la vente (voir en particulier le paragraphe « Ne pas contrôler la situation du bien« ). Si vous choisissez l’option avocat, son accompagnement vous coûtera environ 1% de la valeur d’achat du bien. Si vous choisissez l’option conseiller immobilier, cela peut ne rien coûter car il  négociera aussi le prix à la baisse avec le vendeur de l’équivalent de son coût (3% pour un accompagnement total depuis la sélection des biens à visiter jusqu’à la signature), voir de plus.

 

Les coûts pour l’acheteur d’un bien immobilier neuf

  • La TVA sur la valeur d’achat (« IVA »). Son taux est de 10% dans toute l’Espagne. Le vendeur devra reverser cette TVA au Service des Impôts.
  • La taxe sur la documentation juridique (« Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados » ou IAJD). Cette taxe est générée par la signature chez le notaire et l’inscription du bien au Registre de la Propriété. Le taux d’imposition applicable est variable selon la communauté autonome, de 0,5% et 1,5% sur le montant de la vente: 1,5% pour l’Andalousie, la Communauté Valencienne et la Catalogne, 0,75% pour la Communauté de Madrid et 0,5% au Pays Basque.

 

Les coûts pour le vendeur d’un bien immobilier ancien

  • La commission de l’agence immobilière, de 3 à 5% du prix de la vente, avec très souvent un fixe pour les biens de faibles valeurs (comptez par exemple 3500 € pour un bien inférieur à 50.000 €). Le vendeur peut déduire les frais de commission de l’assiette de l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous donnez votre bien en exclusivité à une agence, vous pouvez négocier à la baisse la commission.
  • L’impôt national sur la plus-value immobilière (« plusvalía de Hacienda »). Si vous êtes résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRPF, l’impôt sur les revenus des personnes physiques (« Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ») : pour les premiers 6000 € de plus-value, le vendeur est taxé à 19%, de la tranche 6000 à 50000 €, le taux est de 21% et au-delà de 50000 €, c’est 23%. Si vous n’êtes pas résident en Espagne, vous êtes soumis à l’IRNR, l’impôt sur les revenus des non résidents (« Impuesto sobre la Renta de no Residentes ») et le taux est de 19% sur la plus-value réalisée.  Important : (1) si vous réinvestissez tout ou partie de la vente dans l’achat d’un autre logement dans les 2 ans suivant la vente du premier, vous bénéficiez d’une remise fiscale ; (2) si vous avez plus de 65 ans, vous n’avez pas d’impôts à payer sous certaines conditions ; (3) si vous n’êtes pas résident en Espagne et si vous êtes propriétaire depuis moins de 10 ans, l’acheteur doit retenir 3% du prix de la vente et le reverser aux services fiscaux, de cette façon l’administration s’assure que le vendeur paiera l’IRNR correspondant à la plus-value sur la vente (une fois le calcul de cet impôt réalisé, l’administration fiscale remboursera au vendeur la différence en cas de trop perçu ou exigera au vendeur un paiement complémentaire)
  • L’impôt municipal sur la plus-value (« plusvalía municipal » ou « Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana »). C’est un impôt qui dépend de la localisation du logement, du nombre d’années passées dans le logement et de la valeur cadastrale du terrain sur lequel est construit le logement. Le coût : de quelques centaines d’Euros à plusieurs milliers d’Euros.
  • Le certificat d’efficacité énergétique (« certificación de la eficiencia energética ») : obligatoire lors de la signature chez le notaire, son coût varie de 100 à 500 €.
  • Les frais d’annulation d’hypothèque dans le cas où l’hypothèque du vendeur est encore en cours (rajouter aussi les frais notariés liés à cette annulation)

 

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

3 moyens pour le faire :

1. envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

2. ou rédigez un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier

3. ou remplissez le formulaire ci-dessous

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Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’un logement en Espagne ? Second épisode : pendant l’achat…

Les francophones, et les Français en particulier, pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition à l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !

Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com ou un message privé sur notre page facebook espagnimmobilier.

Dans cet article, nous vous présenterons les pièges à éviter pendant l’achat. Le 4 décembre dernier, nous avons traité des pièges à éviter avant l’achat et le 3 janvier, nous traiterons des pièges à éviter après l’achat. Bonne lecture !

Second épisode

Les pièges à éviter pendant l’achat

Voici les principaux pièges, les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents en phase d’achat, c’est-à-dire pendant la période où vous achetez le bien immobilier sélectionné.

  1. Ne pas contrôler la situation du bien

Vous avez trouvé l’appartement à Barcelone ou la villa au bord de mer dont vous rêviez. Mais avez-vous pensé à contrôler la situation du bien ? Avant de vous engager contractuellement et de verser le moindre euro, il est indispensable que vous vous informiez en détail sur la situation urbanistique, légale, fiscale, financière et physique du bien, au niveau national, régional et local car le notaire ne le fera pas ! Il est indispensable de savoir que les notaires espagnols n’ont en aucun cas le même rôle que les notaires français, belges ou suisses qui procèdent à toutes les vérifications juridiques et urbanistiques sur le bien immobilier avant la vente. Par exemple, le notaire espagnol, contrairement au français par exemple, ne garantit pas l’origine de propriété. En Espagne, le notaire se contentera presque que de la vérification de l’Etat-Civil des deux parties !

Et la liste des contrôles et vérifications à réaliser par l’acheteur est très très longue…

  • En Espagne, l’acheteur est responsable du contrôle du bien

En Espagne, une clause standard de l’acte d’achat notarié stipule que l’acheteur connaît la capacité juridique, urbaine ainsi que l’état physique de la propriété. Cette clause peut rendre difficile de prouver que la faute incombe au vendeur pour avoir masqué certaines informations, en particulier pour le volet urbain (affectation urbanistique). Et nous insistons sur le fait qu’en Espagne, le notaire n’est pas censé vérifier ces informations et que, dans la quasi-totalité des cas, il ne le fera pas !

  • La « Cédula de habitabilidad »

Le propriétaire doit vous remettre la « Cédula de habitabilidad » vous informera que le bien est destiné à un usage d’habitation et qu’il est habitable : dans de très nombreux cas, l’absence de ce document veut tout simplement dire qu’il ne s’agit pas d’un local à usage d’habitation ou que le bien immobilier a été réalisé sans permis de construire ! Attention ce document a une validité de 10 à 15 ans et il doit être actualisé.

  •  La « Nota simple informativa »

En Espagne, les dettes ne sont pas liées au propriétaire, mais au bien, et encore une fois c’est à vous de vous informer car le notaire ne le fera pas. Il est nécessaire de solliciter la « Nota simple informativa » la plus récente auprès du Registre de la Propriété. Ce document vous informera entre autre que la propriété est détenue par le vendeur – et comment il l’a acquise (héritage, divorce, veuvage…). Selon son statut civil, et même si le propriétaire n’est qu’une seule personne, il est possible que la signature d’autres personnes soit requise afin de renoncer à des droits qu’ils pourraient avoir sur la propriété.

  • Reçus de paiement des impôts locaux, charges et factures

Il sera ensuite nécessaire de demander au vendeur de fournir une copie de plusieurs documents tels que le dernier reçu de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », la taxe foncière espagnole), les derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires (qui vous montreront par exemple qu’il vous faudra payer des travaux de réhabilitation votés lors de la dernière AG), les derniers reçus de paiement de l’électricité, du gaz, de l’eau et des charges de copropriété. Ces documents vous permettront entre autre de savoir si la propriété est libre de toutes charges et si des travaux futurs ont été engagés par l’assemblée des copropriétaires.

  • L’acte de vente précédent

Demandez aussi l’acte de vente précédent dans le cas où le propriétaire l’avait déjà acheté à un autre propriétaire. Il vous permettra de vérifier en particulier qu’il n’y a pas eu de modifications du bien immobilier (extension, modification interne). Dans le cas où il y a une modification significative (extension du bien par exemple, piscine, garage, modification substantielle de l’architecture interne, etc.), vérifiez qu’il y a bien eu une déclaration faite aux services compétents sinon en cas d’absence de déclaration et en cas de contrôle, vous risquez de payer des taxes pour l’ancien propriétaire.

  • Le « Certificado de aptitud » pour les biens de plus de 50 ans

Depuis 2012, dans les édifices de plus de 50 ans (45 ans en Catalogne), une inspection technique (Inspección Técnica del Edificio – ITE) est obligatoire. Le propriétaire doit vous fournir le « certificado de aptitud » de l’immeuble.

  • L’état physique du bien

Il faut inspecter le logement et le faire tranquillement. Si vous avez décidé d’acheter le logement, avant de donner votre accord, vous avez besoin de faire une inspection dans les moindres détails. Assurez-vous qu’il n’y a pas de fissures dans les murs, vérifiez l’étanchéité du toit, les installations communes (ascenseurs, chauffage central, etc.) et la qualité des matériaux. Une attention particulière doit être accordée aux plafonds et au sol, à la qualité de la menuiserie (les fenêtres et portes en particulier) et du parquet ou du carrelage, à la conformité du système électrique et de distribution d’eau et de gaz, à l’éclairage, la climatisation, la chaudière, aux salles de bain et à la cuisine. Et s’il y en a une, vérifiez que la piscine n’a pas de fissure, ça pourrait gâcher vos premiers bains !

En cas de doute sur l’état du bien, il est important qu’un architecte réalise une visite afin de s’assurer que le bien ne cache aucun vice. En plus, si vous souhaitez réaliser des travaux, il pourra également vous confirmer leur faisabilité.

  • Et son environnement

 Renseignez-vous auprès des services techniques municipaux sur les plans urbanistiques ou la réalisation de travaux publics dans la zone qui peuvent bénéficier ou nuire au logement et à son environnement.

  • Okupas : danger !

Dernier piège lié au voisinage surtout dans les immeubles, en particulier à Barcelone : la présence d’Okupas dans d’autres logements de la copropriété : les Okupas sont des squatteurs, ils ne paieront évidemment aucune charges communes, et vous aurez alors à supporter ce poids financier. Certaines municipalités, dont Barcelone, sont plus que bienveillantes avec eux et il vous sera très difficile de gérer ce problème. Très souvent quand vous voyez des logements proposés par les banques à des tarifs défiant toute concurrence, vous pouvez être certains qu’ils se trouvent dans des immeubles habités par des okupas.

  • Vérifiez la santé financière du promoteur dans le neuf

Dans un achat sur plan, n’oubliez surtout pas de vérifier la santé financière du promoteur et d’aller visiter ses réalisations antérieures. Au moment de la crise, il y a 10 ans, de très nombreux promoteurs ont déclaré faillite et ont laissé en « plan » (c’est le cas de le dire) leurs clients qui ont souvent perdus toutes leurs avances.

Quelques exemples de déconvenues…

Un logement criblé de dettes vendu : l’appartement de 80 m2 à Benidorm avait été amené en garantie d’une dette contractée par l’ancien propriétaire. L’acheteur suisse, qui n’avait pas fait la vérification nécessaire, a dû assumer toutes les dettes du propriétaire précédent.

Une villa avec une extension non déclarée : il s’agit d’une villa à Valence de 200 m2 à laquelle a été adjointe par la suite une terrasse de 40 m2, mais sans autorisation d’extension et de travaux déposée en mairie, et bien sûr sans taxes versées. Ce bien a été vendu à un couple de français sans précision de cette extension dans le contrat. En cas de contrôle, les acheteurs sont redevables de cette taxe et d’une amende. En cas de vente, cette terrasse ne peut pas apparaître !

Une maison construite sur une terre agricole : dans la région d’Alicante, un couple belge a acheté, en bordure d’un village, une très jolie petite maison de 150 m2 avec piscine et un grand jardin… Trois ans après, ils se rendent compte que leur maison se trouve sur des terres agricoles et qu’elle est donc illégale. Elle peut donc être démolie à n’importe quel moment ! Comment est-ce possible ? Des pots de vin versés aux autorités communales par exemple.

Un bel appartement avec des charges impayées : un expatrié français a acquis un logement de 170 m2 à Barcelone dans le beau quartier Sant Gervasi, mais il s’est rendu compte juste après la signature chez le notaire en rencontrant son voisin de palier que le vendeur n’avait pas payé ses charges et travaux de copropriété depuis 3 ans dont un ravalement. Ça lui a coûté pas loin de 10.000 € !

La villa était construite au bord d’une… future voie rapide : l’affaire était exceptionnelle, 150.000 € pour une villa de 120 m2 à 5 minutes de Malaga. Trop beau pour être vrai, les nouveaux propriétaires canadiens n’avaient pas été à la mairie pour se renseigner sur les futurs projets urbanistiques de la zone. Deux ans après leur achat, une voie rapide a été construite juste devant chez eux !

Le promoteur a fait faillite : entre Marbella et Malaga, un couple suisse a été séduit par ce lotissement en construction avec piscine et activités communautaires, à proximité d’un grand terrain de golf. Ils achètent sur plan leur villa mitoyenne de 100 m2 et payent environ 30% du bien en avance. Malheureusement, le promoteur a de graves problèmes financiers et il fait faillite. Quatre ans après, la villa n’est toujours pas finie.

Une maison de village avec obligation de restauration : un couple français fait l’acquisition d’une très ancienne maison de village en Navarre. Mais le vendeur s’est bien gardé de leur dire avant l’achat qu’il avait une obligation de restauration du bien délivrée par les services d’architecture et d’urbanisme de la région.

Trois okupas dans l’immeuble : là aussi, une superbe affaire avec un logement de 60 m2 dans un immeuble de 6 étages près de la gare de Sants à Barcelone, vendue à un prix imbattable par une grande banque espagnole qui vous fournit en plus l’hypothèque. Le jeune belge qui l’a acquis pensait que c’était l’affaire du siècle. Deux mois après la vente, il se rend compte que ses voisins de palier sont des okupas, qu’au rez de chaussée et au-dessus de lui, il y aussi des okupas. Il doit payer ses charges mais aussi celles des okupas au prorata des parts qu’il a dans l’immeuble.

Le faux vendeur : l’affaire est trop belle, le couple de retraité français en vacances à Séville tombe sous le charme d’un vieil appartement au bord du Guadalquivir dans le quartier Triana. La vue et le prix sont exceptionnels, il va partir très vite, il faut le réserver, 3000 € en espèces, ce n’est pas grand-chose. Sauf qu’une fois payé, le pseudo-vendeur ne réapparaît plus et que ce logement était en réalité loué sur Airbnb avec une carte de crédit volée !

Si vous allez devant les tribunaux pour n’importe laquelle de ces affaires, vous perdrez car le juge considérera que vous étiez responsable de toutes les recherches préalables et que vous étiez pleinement conscients de l’état réel du bien que vous avez acheté.

Nos 2 conseils pour clore ce chapitre sur le contrôle du bien :

  • Pour tous ces contrôles, ces recherches et toutes ces tâches, l’intervention d’un Conseiller Immobilier francophone est presque toujours indispensable si vous ne voulez prendre aucun risque.
  • Ne payez jamais un acompte tant que vous n’avez pas effectué ces vérifications, sinon vous le perdrez !

2. Ne pas signer de contrat précis pour le “Paga y señal”

Le “Paga y señal” ou « reserva » est une petite somme d’argent (généralement entre 1.000 et 5.000 €) versée à titre de réservation temporaire du bien. Le paiement de l’acompte de réservation garantit que le bien immobilier est bien retiré du marché et vous est réservé pour le prix accordé. Il vaut mieux (1) payer cet acompte à l’agence immobilière plutôt qu’au propriétaire, (2) que l’agence immobilière soit certifiée API (Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) et (3) payer par virement (ou par chèque de banque) plutôt qu’en espèces (ainsi il y a une trace du paiement).

Cette étape n’est pas indispensable, elle est principalement utilisée pour obtenir l’accord hypothécaire auprès de la banque. Si le prêt bancaire n’est pas accordé, la somme d’argent déposée est rendue, mais il faut absolument que ce soit précisé dans un acte sous seing privé et le délai de négociation ne doit pas dépasser 1 mois. Si l’une et l’autre condition n’est pas remplie, vous risquez de perdre cette avance, y compris si vous allez devant un juge.

3. Ne pas avoir de financement avant le contrat de compromis de vente

Le contrat de compromis de vente (contrato de arras penitenciales) est un contrat privé entre l’acheteur et le vendeur dans lequel le vendeur confirme son intention de vendre, et l’acheteur confirme son intention d’acheter la propriété au prix convenu et aux conditions spécifiées.

D’un commun accord, ce contrat stipule la date à laquelle la vente doit être réalisée. L’acheteur doit s’assurer qu’il disposera du temps nécessaire pour choisir le notaire et réunir tous les documents nécessaires à la signature de l’acte d’achat notarié, ainsi que l’obtention du financement si tel est le cas.

C’est notamment au moment de la signature du compromis qu’il faut être vigilant dans la négociation et rédaction des éventuelles conditions suspensives (obtention d’un prêt, purge des servitudes ou charges grevant le bien, etc.).

A la signature de ce contrat, l’acheteur doit verser un acompte au vendeur, généralement à hauteur de 10 % du prix de vente de la propriété. Si le vendeur décide finalement de ne pas vous vendre son bien, il devra vous payer le double du montant de l’acompte que vous lui avez versé. Si c’est vous (l’acheteur) qui finalement décidez de ne plus acheter, le montant de l’acompte sera perdu (à moins que le contrat contienne une clause précisant que l’achat du bien est conditionné par l’obtention du prêt bancaire).

Ce qui veut dire que si vous n’obtenez pas de crédit hypothécaire, vous perdrez aussi les 10% d’acompte ! C’est pourquoi nous vous avons conseillé dans notre article précédent de vous renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche de votre logement (voir la partie 4  « Ne pas se renseigner sur les crédits hypothécaires avant la recherche »). Pour tout ce qui concerne les pièges du financement (en particulier la sous-estimation de la durée d’obtention de l’hypothèque et du coût total d’acquisition), référez-vous à notre article précédent.

Notre conseil pour ne pas prendre de risque, mettez un délai maximum assez long dans le contrat de compromis de vente (4 mois), afin d’éviter de perdre votre  argent.

Attention, si l’acheteur dispose de l’argent disponible et n’est pas dépendant d’un prêt hypothécaire, il est alors courant de passer outre cette étape et de passer directement à l’acte de vente final.

4. Sous-estimer la durée d’obtention du NIE

La loi espagnole oblige tout acheteur immobilier étranger (même s’il est citoyen d’un pays membre de l’Union Européenne) à obtenir un NIE (Número de Identidad de Extranjero) pour pouvoir acheter un bien immobilier en Espagne.

Normalement, les résidents francophones en Espagne en ont un. Les francophones non-résidents peuvent faire cette demande directement à l’ambassade ou dans un consulat espagnol de leur pays d’origine. Attention, il vaut mieux s’en occuper dès le “Paga y señal” (cf. point 3 ci-dessous) car il faut compter 3 à 4 semaines pour l’obtenir. Et sans NIE pas d’achat possible !

5. Ne pas avoir de compte-courant en Espagne

Bien que cela ne soit pas une obligation légale, il est recommandé que la personne qui va acquérir un bien immobilier en Espagne ouvre un compte-courant auprès d’une banque en Espagne. En effet, le paiement des impôts et frais liés à l’achat devront être versés depuis un compte en Espagne. Cela vous permettra aussi d’éviter des frais de transaction lors du paiement des factures ordinaires (charges communes, gaz, eau, électricité). Si vous avez fait l’hypothèque en Espagne, la banque vous demandera d’ouvrir un compte.

Néanmoins depuis 2014 pour les Français, le paiement SEPA permet de payer les factures espagnoles (et donc les prélèvements automatiques eau/électricité/etc.) à partir de son compte bancaire en France. De même on peut payer tous ses impôts espagnols (IBI/Basura/impôt non résident) à partir du compte bancaire français. En France, les transferts SEPA sont gratuits jusqu’à 50 000 Euros.

6. Faire l’erreur de prendre un prêt à taux variable

Ce n’est plus le cas aujourd’hui, mais il y a 10 ans plus de 90% des prêts accordés par les banques espagnole étaient à taux variables, ce qui est l’un des principaux facteurs de la crise immobilière espagnole de l’époque. Si vous faites un prêt avec une banque espagnole, vous demanderez un prêt à taux fixe, mais attention le taux sera environ 0,5% supérieur à celui que vous pourriez obtenir dans votre pays ! N’oubliez pas aussi que la banque espagnole ne prêtera que 80% de la valeur de l’estimation du bien (« tasacion »).

7. Se laisser imposer une assurance-vie hors de prix

La banque en profitera aussi pour vous faire prendre une assurance-vie, sachez que ce n’est pas obligatoire (même les Espagnols ne le savent pas). Et passé un certain âge et pour des montants de prêt importants, cela peut coûter très cher, jusqu’à… 4000 € par an ! Si vous voulez prendre une assurance-vie pour vous sécuriser, notre conseil est de comparer les prix car ils varient de 1 à 3 selon la compagnie !

8. Se laisser imposer le notaire

En vertu de la loi espagnole, le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur doit être certifié par un notaire espagnol choisi par l’acheteur. Ne laissez pas le vendeur, l’agence ou la banque vous imposer un notaire sauf s’il a d’excellentes références.

 

9. Ne pas étudier le contrat de vente et le prêt bancaire

Des copies de  l’acte d’achat notarié (“Escritura”) et du contrat de prêt bancaire sont disponibles 3 jours avant la signature définitive chez le notaire. Il faut les étudier à la loupe et surtout n’oublier pas la mention que le bien acheté doit être libre de charges.

10. L’erreur de payer 100% du bien à un vendeur résidant à l’étranger

Vous achetez un bien existant dont le propriétaire ne vit pas en Espagne? Dans ce cas, vous devez retenir 3% du montant de la vente à titre de précompte à l’impôt des personnes pour les non-résidents, somme que vous devrez verser à l’administration fiscale espagnole. Vous ne payez donc chez le notaire que le solde à 97%.

11. Oublier les clefs lors de l’acte d’achat notarié

La remise des clefs est obligatoire après la signature et le paiement du solde de la vente.

Attention, les paiements en espèces ne peuvent pas être supérieurs à 15.000 €.

Il vous faudra compter jusqu’à deux mois pour que l’inscription définitive de votre titre de propriété soit effectuée.

12. Ne pas faire appel à un professionnel

Si vous n’êtes pas familiarisés avec la langue espagnole ou le système juridique espagnol, si vous ne savez pas en quoi consiste le contrôle du bien immobilier choisi, si vous ne connaissez pas les différentes étapes de la procédure d’acquisition du bien, il est absolument indispensable qu’un Conseiller Immobilier francophone vous assiste pendant cette période de vente. Normalement, après la lecture des 11 points précédents, cela doit vous paraître évident !

Le Conseiller Immobilier francophone est nécessaire avant, pendant et après l’achat.

Prochain épisode le 3 janvier 2018 : Les pièges à éviter après l’achat.

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