Les francophones pensent qu’on achète un logement en Espagne de la même manière que dans chacun de leurs pays respectifs. C’est une grosse erreur car les législations, les normes et les procédures d’acquisition à l’achat d’un bien immobilier en Espagne sont très différentes… sans compter les arnaques !
Notre propos est de vous présenter ici la liste la plus complète des différents pièges, et même des arnaques, auxquels peuvent être soumis les candidats lors de l’achat d’un logement en Espagne. Mais notre principale recommandation est que vous vous fassiez accompagner par un Conseiller en Immobilier francophone. Il est chargé de visiter et de sélectionner des biens immobiliers qui correspondent à vos désirs, il est responsable de la négociation du prix de la vente, du contrôle des aspects juridiques et contractuels, il est aussi facilitateur du financement et, éventuellement gestionnaire des prestations ou les travaux liés au logement, une fois l’achat réalisé. Nous sommes à votre disposition pour réaliser cette prestation qui vous fera économiser du temps et de l’argent, et qui vous évitera souvent de gros ennuis. N’hésitez pas à nous contacter. Envoyez-nous un mail à espagnimmo@yahoo.com.
Dans cet article, nous vous présenterons les pièges à éviter après l’achat. Dans deux autres articles, nous avons traité des pièges à éviter avant l’achat, puis des pièges à éviter pendant l’achat. Bonne lecture !
Troisième épisode
Les pièges à éviter après l’achat
Voici les principaux pièges, les principales erreurs et les problèmes et arnaques les plus fréquents après l’achat de votre bien immobilier.
Ça y est, vous avez acheté votre appartement ou votre villa, il ne manque plus qu’à vous installer, vous pensez que tous les problèmes sont derrière vous… Presque !
- Des travaux incontrôlables qui n’en finissent plus
Si vous avez suivi nos conseils, vous saviez déjà, au moment de la signature chez le notaire, quels étaient les travaux à réaliser et leur coût. Reste à contrôler leur réalisation et leur bon avancement et, cela, à distance est toujours très difficile, voire impossible. Si vous ne les suivez pas ou ne les faites pas suivre, il y aura toujours des « malfaçons » et des délais qui vont s’éterniser pour plein de « bonnes raisons ».
Alors, trois solutions s’offrent à vous :
- ou vous restez sur place avec tous les désagréments que cela engendre (bruit et poussière si vous vivez dans le logement, hébergement payant si vous n’y résidez pas, disponibilité si vous travaillez)
- ou vous faites appel à un chef de chantier indépendant ou un architecte qui supervisera vos travaux,
- ou vous demandez à votre conseiller immobilier de s’impliquer dans le suivi des travaux et de vous remettre des états d’avancement régulièrement.
- Souscrire une assurance trop élevée
Il convient de souligner que dans un immeuble d’appartements, la Communauté des Propriétaires est tenue d’assurer l’immeuble à sa valeur de reconstruction. La police d’assurance individuelle de l’appartement ne doit donc pas assurer la valeur entière de l’appartement, sinon uniquement les dommages causés à l’intérieur de l’appartement, son contenu et la responsabilité aux tiers.
- Ne pas assister aux réunions de copropriétaires
Dans le cas d’une copropriété formée par les propriétaires des appartements d’un immeuble ou de villas d’un lotissement, vous aurez aussi à payer mensuellement les charges de communauté qui comprennent généralement le salaire du concierge, l’entretien du jardin de communauté, l’entretien de l’ascenseur, les réparations des éléments de communauté, le ramassage des ordures, l’eau pour l’arrosage des jardins de communauté, l’électricité pour l’éclairage des zones communes, les assurances, la sécurité et les honoraires de gestion.
Il vous faudra aussi participer ou vous faire représenter aux réunions de copropriétaires, l’assemblée générale annuelle et 2 ou 3 autres dans l’année portant sur différents sujets, les plus importants étant les ravalements de façade dont les travaux peuvent se chiffrer à plusieurs milliers d’Euros pour vous.
Normalement, le syndic choisi par la copropriété envoie par mail et par courrier à votre adresse espagnole les convocations et les comptes rendus des assemblées de copropriétaires.
Il est important que vous assistiez ou que vous vous fassiez représenter à ces assemblées car certaines décisions peuvent être importantes, notamment en matière de charges financières pour vous.
- Gérer ses impôts fonciers depuis l’étranger, difficile mais possible
Bien sûr, il est tout à fait possible de gérer toutes les dépenses liées à son logement en Espagne depuis la France, la Belgique, la Suisse ou un autre pays, les transferts bancaires par internet permettent facilement de le faire. Mais il faut être bien organisé et ne pas oublier de regarder de temps en temps dans sa boîte aux lettres espagnole : par exemple la quittance de paiement de l’IBI (« Impuesto sobre Bienes Inmuebles », l’équivalent espagnol de l’impôt foncier) y sera déposée dans les derniers jours d’hiver, et vous ne serez pas avisé ni par courrier à votre domicile à l’étranger, ni par mail.
Nous vous offrons cette astuce pour gérer votre IBI depuis l’étranger : demandez à l’administration espagnole une clef électronique qui vous permet d’accéder à travers internet à votre dossier administratif complet en ligne (historique et actualisation des impôts divers dont IBI, mais aussi amendes !) et de réaliser votre paiement électronique. Pour ceux qui ne sont pas familiers avec ce genre de procédure, nous vous conseillons de faire appel à votre conseiller immobilier.
- « Oublier » de payer son impôt sur le revenu en Espagne
Tous les étrangers non-résidents en Espagne doivent déclarer au centre des impôts (Hacienda) les revenus (financiers, professionnels, salaires, rentes) qu’ils ont dégagé en Espagne au cours de l’année et/ou le bien immobilier qu’ils ont acheté. En tant que propriétaire cette déclaration est à remplir que vous dégagiez ou non des revenus locatifs.
Il vaut faudra vous acquitter annuellement de l’impôt sur le revenu en Espagne, que vous soyez résident ou non résident espagnol. “Les non- résidents propriétaires d´un bien immeuble en Espagne doivent présenter l’Impôt sur le Revenu des Non Résidents (IRNR) car ils doivent déclarer les rentes obtenues découlant de leur propriété”. Il existe deux types d´impositions en ce qui concerne les rentes des biens immeubles :
- Les rentes obtenues de la location des biens immeubles : 19% sur le bénéfice obtenu de la location desdits biens (les recettes moins les dépenses).
- L’impôt sur la rente immobilière dérivé de l’usage propre des biens immeubles : 19% sur 1,1% de la Valeur Cadastrale du Bien Immeuble.
Contrairement à la Taxe Foncière (IBI) qui est réclamée par la mairie du lieu où se situe le bien immobilier, c’est à vous de calculer, de remplir et de présenter chaque année ou chaque trimestre le formulaire de déclaration d’impôt d’IRNR au centre des impôts. Vous pouvez cependant nommer un représentant fiscal pour entreprendre cette démarche.
Si vous êtes résident espagnol, vous devrez présenter votre Déclaration d’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (IRPF) et déclarer vos revenus, quelle que soit leur source. Fiscalement parlant, si une personne réside en Espagne pendant plus de 183 jours par année naturelle, elle est considérée résidente.
- Et l’impôt sur le Patrimoine ?
L’impôt sur le Patrimoine est l’équivalent de l’Impôt sur la Fortune en France. Il s’applique au patrimoine constitué sur le territoire espagnol, soit l’ensemble des actifs du contribuable, qu’ils soient d’origine financière, mobilière ou immobilière : liquidités sur le compte bancaire, biens immobiliers, épargne, valeurs mobilières, assurance vie, véhicules, objets d’art, etc. La valeur de l’ensemble est arrêtée au 31 décembre de l’année en cours et doit être déclarée l’année suivante. Il existe toute une série de biens exemptés, notamment la résidence principale (jusqu’à 300.000€).
Bonne nouvelle : cet impôt ne concerne que les ménages ayant un patrimoine très élevé en Espagne (supérieur à 1 million €). Seconde bonne nouvelle : certaines régions, dont Madrid, pratiquent une réduction fiscale de… 100%. Troisième bonne nouvelle : cet impôt devrait disparaître en 2018 !
- « Oublier » les impôts provenant des revenus locatifs espagnols dans son pays d’origine !
Si vous résidez en dehors de l’Espagne, et si vous louez votre bien immobilier en Espagne, il faudra déclarer vos revenus locatifs à l’impôt sur le revenu dans votre pays de résidence.
En France, ces revenus sont exonérés mais ils doivent être déclarés pour l’imposition des revenus de source française selon la méthode du taux effectif. Il vous faudra en plus déclarer votre bien à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si vous en êtes redevable.
- Croire qu’il est facile de faire des locations touristiques
Vous souhaitez louer votre résidence secondaire pour récupérer une partie de votre investissement.
En moyenne, les biens sont loués de 8 à 12 semaines par an, au moment des grandes vacances, et un peu hors saison, pas plus. Il est facile de louer son bien en août, mais en juillet, c’est déjà plus difficile parce que seuls les Belges, les Allemands et les Néerlandais sont en vacances. L’abondance de l’offre d’appartements et de villas à louer joue en votre défaveur. Pour une villa, la demande sera un peu plus importante, surtout si elle est située en bord de mer.
N’oubliez pas que vous devrez être présents ou représentés par une agence lors de l’arrivée et du départ des locataires. Et attention aux frais de gestion et aux délais de nettoyage et de préparation des logements avant l’arrivée des nouveaux locataires.
La location à l’année sera moins rentable l’été, mais elle vous assure aussi un revenu le reste de l’année, et moins de soucis qu’avec des locataires multiples.
Une astuce si vous souhaitez avoir une rentabilité supérieure en louant à l’année et si votre logement est dans une grande ville touristique : louer le pour des séjours touristiques en été, et pour des étudiants étrangers de septembre à juin. Là il faudra faire attention aux excès de l’auberge espagnole !
- La revente peut coûter cher !
Si vous souhaitez revendre votre bien, il vous faudra payer une commission pour l’agence, souvent faire des travaux pour un « rafraîchissement », payer éventuellement les frais d’annulation d’hypothèque et payer des impôts nationaux et communaux sur la plus-value réalisée. Mises bout à bout, ces charges peuvent représenter de 10% à 20% de la valeur du bien !
La charge la plus importante, l’impôt national sur les plus-values pour les non-résidents est fixé à 19%, payable sur les bénéfices réalisés sur la différence de la valeur du bien immeuble entre l’année de son acquisition (prix d’acquisition plus frais) et l’année de sa vente (prix de vente moins les frais). Tous les vendeurs non-résidents, indépendamment de la date à laquelle ils avaient acquis les biens immeubles, sont assujettis à une rétention du 3% du prix de vente, qui est payé par l’acheteur au nom du vendeur aux autorités fiscales et qui s’applique contre l’impôt sur les plus-values de capitaux du vendeur.
L’impôt sur la plus-value pour les résidents est de 19% sur une première tranche de 6 000 € de bénéfice, 21% sur les montants entre 6 000 € et 50 000 € de bénéfice, et 23% sur les montants à partir de 50 000 € de bénéfice. Dans le cas où les fonds perçus de la vente sont destinés à l’achat d’une autre résidence habituelle durant les deux années antérieures et postérieures à la vente et si le montant total de la vente est réinvesti dans le nouveau logement, l’impôt obtenu pour la vente du logement antérieur sera totalement exonéré. Toutefois, si une partie uniquement du montant obtenu pour la vente précédente est réinvesti, l’impôt à payer sera réduit proportionnellement au montant effectivement réinvesti.
- Ne pas avoir de liens locaux
Vous résidez hors d’Espagne, et il n’est pas toujours évident d’entretenir ou de gérer votre bien à distance. Que ferez-vous s’il y a une fuite d’eau ? Et en cas de tempête, qui interviendra et qui fera les constats dans votre villa de bord de mer ? Sans oublier les nettoyages et l’état des lieux après une location touristique, et la préparation du logement avant votre arrivée pour les vacances, par exemple le bon fonctionnement de l’air conditionné. Et comment ferez-vous pour payer et contrôler le travail du jardinier et le payer ? Il y a aussi plein de petits travaux que vous voudrez réaliser pendant votre absence, en qui avoir confiance et à qui confier les clefs ? Enfin, nous en avons déjà parlé ici, il y a la gestion du paiement des charges locales (copropriété), des impôts locaux (IBI) et des impôts nationaux (IRNR), et les participations aux assemblées générales et aux assemblées extraordinaires de copropriétaires.
Le plus simple est de confier la gestion de votre bien à une agence spécialisée ou encore mieux à votre conseiller immobilier qui vous a accompagné pendant tout le processus d’acquisition de votre bien, c’est lui qui connaît le mieux votre logement après vous ! Il vous représentera pour les assemblées de copropriété, il viendra contrôler votre logement une fois par quinzaine (ou plus souvent si vous le souhaitez) et relèvera le courrier, il sera disponible localement si il y a un problème (fuite, tempête ou autre), il pourra accueillir ou être présent lors du départ de vos locataires, il pourra contracter le personnel de nettoyage ou de jardinage, il vérifiera l’avancement ou l’achèvement des travaux réalisés en votre absence, il pourra aussi gérer et contrôler les factures de charges (copropriété, eau, gaz, électricité) et assurer la gestion et le règlement des impôts (IBI et IRNR), etc.
Notre rôle de Conseiller Immobilier : le bon conseil avant l’achat, pendant l’achat et après l’achat de votre logement. Avec nous, vous économiserez du temps et de l’argent , et vous trouverez le bien immobilier qui correspond le plus à vos désirs.
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