Archives mensuelles : décembre 2016

Les News Immobilières de la Quinzaine (Dec. 2016 II)

Tous les 15 jours, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

Hausse moyenne des prix immobiliers de 6% en 2017, et … 10% à Madrid et Barcelone

Selon « El Confidential » du 27/12, le consensus de hausse des prix pour un panel de 9 économistes de l’immobilier en Espagne se situe autour de 5-6%, et nettement au-dessus à 10% pour les grandes villes comme Madrid et Barcelone, et même 20% dans les cas de produits exclusifs.

L’Espagne accueillera 90 foires internationales en 2017

90 foires internationales sont programmées pour 2017 en Espagne, dont 38 à Madrid et 23 à Barcelone. La première grande foire madrilène sera le FITUR, le salon international du tourisme programmé du 18 au 22 janvier. A Barcelone, il faut relever que la foire internationale de la téléphonie mobile, le Mobile World Congress, aura lieu du 27 février au 2 mars.

Deux fois plus de Chinois ont choisi les « visas immobiliers »

L’achat de logements en Espagne de plus de 500.000 €  par un étranger non communautaire lui permet d’obtenir une carte de résidence européenne (voir notre article « Permis de résidence immobilier »). Le nombre des acheteurs chinois en ayant profité a presque doublé sur les 10 premiers mois de l’année passant de 363 à 666 ! Ils ont privilégié des acquisitions immobilières à Madrid et à Barcelone.

Le fonds allemand Ivesco très actif en Espagne

Le fonds allemand Invesco ne cesse d’investir en Espagne, avec 500 millions d’euros attribués à divers projets en 2016 ! Dernièrement, il a acquis un espace de plus de 700 m2 près de Calle Serrano à Madrid pour créer des maisons et boutiques de luxe. Il avait déjà acheté des actifs importants tels que Prada à Paseo de Gracia à Barcelone et un lot de onze hypermarchés Eroski.

Le 31 décembre montre que la crise est vraiment finie en Espagne

On dirait que certains restaurateurs recommencent à « péter les plombs » dans les grandes villes espagnoles. En Espagne, on appelle ça le syndrôme « avant 2007 ». Même si l’Espagne jouit actuellement d’un impressionnant flux touristique (qui d’ailleurs devrait s’accentuer en 2017), il n’en est pas moins que certains cuisiniers recommencent à perdre les pédales, à Madrid comme à Marbella. On trouve par exemple dans le nouveau restaurant de la Castellana, Dani Garcia, un menu à 550€ par personne pour la Saint-Sylvestre. Si encore il s’agissait de pouvoir manger du caviar à la louche, cela pourrait se justifier, mais c’est loin d’être le cas. À ce prix là, les boissons ne sont pas à volonté et le vin proposé est un simple Rioja 2008.

 

Nous vous souhaitons une très bonne année 2017

Feliz Año

 

News de la 1ère quinzaine de Décembre 2016 : news immobilieres dec. 2016-1

News de la 2nde quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-2

News de la 1ère quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-1

News de la 2nde quinzaine d’Octobre 2016 : news immobilieres oct. 2016-2

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C’est en Espagne que les prix immobiliers ont le plus baissé !

Alors qu’en  moyenne en Europe, entre 2008 et le 1er semestre 2016, les prix immobiliers (neuf et ancien confondus) ont légèrement progressé (+4 % sur une période de près de sept ans et demi), en Espagne, ils ont chuté de … 26% !

Selon une étude du Crédit Foncier, les pays qui ont connu les plus fortes hausses sont l’Allemagne (+29 %), le Royaume-Uni (+29 %) et la Belgique (+13 %). A l’inverse, les pays aux plus fortes baisses sont l’Espagne (-26 %) et la Pologne (-13 %).

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L’Espagne a enregistré la plus forte baisse des prix de l’immobilier européen

L’évolution des prix de l’immobilier n’a pas été linéaire. En moyenne au niveau de l’Union européenne (UE), ils ont connu une baisse de 4 % entre 2008 et 2013 pour ensuite retrouver les niveaux d’avant crise en seulement deux ans et demi (+8,3 %).

En Espagne, la chute a été de 34% entre 2008 et 2013 pour remonter ensuite à partir de 2015. En 2016, l’Espagne enregistre la plus forte hausse de l’immobilier européen.

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Une évolution des prix immobiliers qui n’est pas linéaire …

 

Cet article est la suite de l’article « Espagne record européen du gain du pouvoir d’achat immobilier.

Sources : Étude Crédit Foncier

L’inévitable gentrification* de Barcelone et ses conséquences immobilières

Depuis quelques mois à Barcelone on observe un phénomène immobilier que des villes comme Paris, Londres ou New York avec le quartier de Harlem ont déjà connu il y a quelques années : la gentrification du centre ville.

De plus en plus de réhabilitations de vieux immeubles sont menées à bien et les prix de vente des nouveaux appartements rénovés se trouvent hors de portée des habitants locaux. Ces appartements sont achetés par des clients étrangers à fort pouvoir d’achat qui acquièrent ainsi un pied à terre pour un prix considérablement moins élevé que dans leur pays d’origine.

Dans le centre ville, 80% des opérations se financent sans crédit immobilier. Un acquéreur local ayant besoin de financement peut difficilement acquérir un bien dans le centre de Barcelone. Le centre de l’Eixample affiche désormais des prix aux alentours de 4500 €/m2 et sur des projets de réhabilitation très ambitieux on peut trouver des biens approchant les 10.000 €/m2.

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Les Quartiers d’Eixample et de Gracia à Barcelone enregistrent les plus fortes hausses de prix dans l’immobilier en Espagne

Ainsi certaines réhabilitations se traduisent par des projets de luxe, c’est le cas notamment de la Casa Bures située au cœur de l’Eixample à l’angle des rues Girona et Ausias Marc acquise par un fonds britannique pour près de 19 millions d’euros et doté d’un budget de 50 millions de travaux.

D’autres quartiers jusque là marginaux ou populaires décollent comme le Poble Sec idéalement situé près du centre, proche de Montjuic et offrant un charme séduisant le public étranger. Des biens rénovés s’y vendent pour plus de 4000 €/m2 quand il y a un an et demi encore les propriétaires peinaient à vendre leur bien pour plus de 1500 € /m2. Plus près de la plage, La Barceloneta est un quartier qui recense actuellement près de 85% d’acquéreurs qui achètent pour louer.

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La Placa del Sortidor dans le quartier Poble Sec

Chasse aux appartements sans licence

Ce phénomène de gentrification est accentué par l’explosion du nombre de touristes qui a réduit considérablement l’offre de location de longue durée car de nombreux propriétaires, même s’ils ne disposent pas de licence touristique préfèrent louer leur appartement à des touristes pour maximiser leurs revenus. Cependant la mairie de Barcelone a mis en place un plan pour faire la chasse aux appartements qui ne disposent pas de licence touristique en incitant, via l’envoi massif de lettres, les voisins à dénoncer les appartements illégaux (avec des amendes à la clé pouvant aller jusqu’à 60.000 euros).

Du coup le stock de locations « classiques » est fortement réduit. Mécaniquement les prix augmentent et les habitants aux revenus les plus modestes doivent renoncer au centre ville ou opter pour la colocation. Ce schéma est amplifié par la structure traditionnelle de l’offre de logement à Barcelone. Le parc locatif, même s’il a augmenté ces dernières années, se situe aux alentours de 30% des logements, bien en dessous de l’offre de grandes villes européennes comme Paris (60%) ou Berlin.

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« Pour l’interdiction des appartements touristiques »

Ainsi il devient difficile de trouver un appartement pour moins de 800 euros par mois. Ce type d’appartement représente désormais environ 10% de l’offre globale et environ 75% des appartements disponibles pour la location affichent un loyer supérieur à 1000 euros par mois. Même dans les quartiers les moins centraux et les plus modestes, les prix tournent autour de 11 €/m2.

La mairie gérée par Ada Colau, consciente de cette modification du tissu social urbain, cherche des solutions pour endiguer la flambée des loyers. Des mesures contraignantes pour obliger à louer des appartements vides possédés notamment par des banques ont été annoncées mais ces annonces spectaculaires n’ont pour l’instant pas été suivies d’effet. La mairie a également commencé à étudier des mesures d’encadrement des loyers, soulignant que la hausse des loyers n’a pas été accompagnée d’une hausse notable des revenus des citoyens lambda. Cependant dans une économie globalisée, il apparaît compliqué (et contradictoire) d’endiguer le flux d’acquéreurs étrangers.

On observe sur l’année 2016 qu’environ 50% des achats immobiliers sont destinés à l’investissement locatif (voir l’article Acheter pour Louer, un excellent placement à Barcelone). Parmi ces acquéreurs, on trouve 40% d’étrangers.

Dans ce contexte les prix se sont appréciés de l’ordre de 10% entre 2015 et 2016 et de 8% sur le premier semestre 2016 (voir l’article Les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,8% à Barcelone)

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Des prix de location en forte hausse dans tous les quartiers

Le Salon Immobilier de Barcelone du mois d’octobre a confirmé que « l’Espagne est désormais le 3ème pays européen (après l’Allemagne et le Royaume Uni) le plus attractif pour investir dans l’immobilier pour les fonds d’investissement ».

Source : Julien Gondeau lavieimmo.com

*La gentrification (anglicisme créé à partir de gentry, « petite noblesse »), ou embourgeoisement urbain, est un phénomène urbain par lequel des personnes plus aisées s’approprient un espace initialement occupé par des habitants ou usagers moins favorisés, transformant ainsi le profil économique et social du quartier au profit exclusif d’une couche sociale supérieure.

Espagne : record européen du gain du pouvoir d’achat immobilier !

Grâce à la chute des taux d’intérêt, des pays comme l’Espagne ont vu leur pouvoir d’achat immobilier quasi doubler depuis 2008. Tous les pays ne sont toutefois pas dans la même situation. Explications.

Comment la crise a-t-elle pu booster le pouvoir d’achat immobilier des ménages ? Le coût du crédit baisse, les prix aussi : rarement la situation sur le front de l’immobilier n’a été aussi favorable en Europe, à en croire l’étude que vient de publier le Crédit Foncier. Tous les Etats membres de l’UE ne sont toutefois pas logés à la même enseigne.

En effet, si la baisse des taux d’intérêt, depuis l’éclatement de la crise financière de 2008, a été générale en Europe, les prix de l’immobilier ont, quant à eux, connu des évolutions très différentes selon les pays. Ainsi, pour ceux qui ont connu l’alignement des planètes – taux bas, baisse des prix -, le gain de pouvoir d’achat a été considérable au cours des huit dernières années.

Un pouvoir d’achat immobilier qui a explosé en Espagne

C’est le cas de l’Espagne où un acquéreur pouvait, au cours du 1er semestre 2016, s’offrir pour le même montant qu’en 2008 un bien valant huit ans auparavant  87% plus cher. Rapporté à la surface, cela implique qu’un acheteur peut aujourd’hui s’offrir un appartement quasiment deux fois plus grand.

 

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Si l’Espagne est de loin le grand pays d’Europe où le pouvoir d’achat immobilier a le plus augmenté, devançant la Pologne (53%) et l’Italie (51%), la France enregistre une hausse très honorable de 29%. Dans le détail, note l’étude du Crédit Foncier,  « le passage d’un taux moyen de 4,8 % en 2008 à 1,9 % au 1er semestre 2016 (soit une baisse de 60 % de la charge d’intérêts) permet à un ménage, pour une mensualité et une durée identiques, d’emprunter 30 % de plus ». Cette situation avantageuse pour les acquéreurs est confortée par la stagnation des prix de l’immobilier (+1% sur la période).

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Vers une bulle spéculative ?

Pour d’autres, en revanche, la chute du coût du crédit s’est accompagnée d’une telle hausse de l’immobilier qu’elle a gommé les bénéfices de cette situation financière exceptionnelle. Ainsi, malgré la dégringolade des taux d’intérêt de 57%, le pouvoir d’achat immobilier des Britanniques n’a progressé que de 3%. La faute à l’envolée des prix de 29%, soit la même évolution qu’en Allemagne, où le pouvoir d’achat a enregistré sur la période un décevant 5%.

 

D’autres éléments de l’étude dans un autre article

Sources :

Étude complète du Crédit Foncier

Ces pays où le pouvoir d’achat immobilier a explosé depuis la crise

2017, l’année du marché immobilier en Espagne

L’année 2017 sera encore meilleure que 2016 pour le marché immobilier en Espagne aussi bien à la vente qu’à la location.

Il manque encore quelques jours pour finir l’année 2016 qui s’est avérée être l’année du retour à la forte croissance du marché immobilier à la vente aussi bien qu’à la location, et ce dans tous les secteurs, commerce, bureaux et résidentiel. Et ce pour plusieurs raisons :

  • un retour à une croissance très élevée en Espagne (+3,2%)
  • des taux d’intérêt historiquement bas
  • des prix immobilier encore faibles en Espagne par rapport aux autres pays, et notamment quand on compare les prix dans les grandes villes espagnoles, Madrid et Barcelone, avec ceux pratiqués dans les capitales européennes
  • la forte croissance des investissements des grands investisseurs étrangers et de familles et de particuliers étrangers

Alors qu’en sera-t-il pour 2017 dans le domaine de l’immobilier résidentiel ?

Tout s’annonce bien et même au-delà : la confiance des ménages espagnols est au plus haut depuis 8 ans, les investisseurs étrangers (particuliers et fonds, en particulier américains) confirment leur volonté de continuer à acquérir des biens immobiliers en Espagne, les prévisions de croissance sont excellentes parmi les meilleures en Europe, les prix sont toujours à un niveau faible toujours inférieurs à ce qu’ils étaient en 2007, l’activité touristique devrait encore croître avec l’abandon des destinations nord-africaines et turques par les touristes européens, les taux d’intérêt resteront bas (même si on peut envisager une hausse de 0,5% sur l’année), les chefs d’entreprise du secteur recommencent à investir dans de nouveaux programmes de construction, etc

Géographiquement, la demande sera encore très importante et donc les prix plus élevés à Madrid, Barcelone, Malaga et les Baléares. D’autres villes qui ont un potentiel très important au vu de leur très faible niveau de prix devraient profiter de cette reprise, on peut citer Valladolid et Saragosse.

Nos hypothèses pour l’immobilier résidentiel espagnol en 2017 :

  • Hausse des prix à la vente et à la location de 5 à 15% selon les zones, les plus fortes hausses se situant dans les appartements rénovés du centre des grandes villes (Madrid et Barcelone), et les plus faibles en milieu rural dans l’intérieur
  • Les prix des biens de l’immobilier de luxe à Madrid et Barcelone (biens immobiliers dont la valeur est supérieure à 1 million €) augmenteront de plus de plus de 20% sous l’impulsion de la demande étrangère
  • Hausse de 25% du nombre de transactions immobilières à 600.000 unités
  • Le boom immobilier va s’étendre à d’autres zones que les grandes villes ou les îles
  • La construction immobilière touristique va repartir nettement à la hausse
  • Les banques espagnoles faciliteront à nouveau les accès aux hypothèques

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Les News Immobilières de la Quinzaine (Dec. 2016 I)

Tous les 15 jours, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

370.000 nouveaux emplois en décembre en Espagne !

Moteur de l’activité immobilière, la reprise économique est là, en témoigne la prévision record du nombre d’embauches pour un mois de décembre en Espagne : plus de 370.000, selon l’entreprise de ressources humaines Randstad. Cette donnée confirme la baisse continue du chômage depuis 2013 : le taux de chômage a diminué de 26% en 2012 à 18,9% en 2016. L’année 2017 marquera certainement la date de la sortie de l’une des pires crises économiques qu’ait connue l’Espagne, et le retour de la confiance des consommateurs. Il est temps d’investir en Espagne !

Croissance du marché de la construction de logements neufs de +20% en 2017

Servihabitat, le portail immobilier de La Caixa, prévoit une augmentation de 20% du nombre de nouveaux logements en construction en 2017, soit 74.000 unités (contre 62.000 en 2016). Néanmoins le marché immobilier espagnol sera encore porté par le marché de l’occasion qui représente autour de 70% des transactions totales.

Goldman Sachs très optimiste pour les entreprises immobilières cotées à Madrid

Les analystes de Goldman Sachs prévoient que les sociétés immobilières cotées à Madrid se valoriseront de 20% à 40% à court terme. C’est le cas selon GS de Colonial qui présente un potentiel de valorisation de 43% grâce à son portefeuille immobilier espagnol, l’un des meilleurs d’Europe selon les banquiers, ou encore d’Hispania avec un potentiel de hausse de 30% ou Merlin avec 20%.

Madrid attire les étrangers fortunés

La capitale espagnole attire les étrangers millionnaires : la demande en logements de luxe (valeur supérieure à 1 million €) a augmenté de 30% en 2016 et 60% des acheteurs de ces logements sont étrangers. La raison principale : les prix sont encore très attractifs. Les étrangers achètent prioritairement dans les bâtiments classiques de qualité et rénovés. La demande étant supérieure à l’offre, les projets de réhabilitation se multiplient, faisant passer le prix du m2 de 5.000€ à 8.000€, voir 10.000€ !

Les Américains premiers investisseurs en immobilier commercial en Espagne

Selon la société de conseils immobiliers CBRE, les Américains sont les premiers investisseurs dans l’immobilier commercial en Espagne en 2016 : ils ont dépensé 2.034 millions €, ce qui représente 16% du total des investissements immobiliers (12.393 millions €). Loin derrière, viennent les Allemands avec 573 millions € et les Britanniques avec 503 millions €.

News de la 2nde quinzaine de Novembre 2016 : news-immobilieres-nov-2016-2

News de la 1ère quinzaine de Novembre 2016 : news-immobilieres-nov-2016-1

News de la 2nde quinzaine d’Octobre 2016 : news-immobilieres-oct-2016-2

Le Rêve a un Prix ! Villas de Luxe à la Vente en Espagne

L’immobilier en Espagne est certes bon marché, mais certains biens luxueux sont mis sur le marché pour des sommes dépassant les 5 millions €. Voici une sélection de ces biens à Barcelone, Madrid, Marbella ou aux Baléares. Juste pour rêver un peu !

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Villa de 2900 m2 – Las Encinas à Madrid – 17 millions €

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Villa de 2700 m2 – Sierra Blanca à Marbella- 16 millions €

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Villa de 1800 m2 – Avenue Tibidabo à Barcelone – 14 millions €

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Villa de 1050 m2 – Es Cubells à Ibiza – 13 millions €

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Villa de 1100 m2 – Sierra Blanca à Marbella- 11 millions €

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Villa de 2600 m2 – La Florida à Madrid – 10 millions €

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Villa de 1700 m2 – Sierra Blanca à Marbella- 10 millions €

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Villa de 1250 m2 – Aravaca à Madrid – 9,7 millions €

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Villa de 1500 m2 – Parque del Conde de Orgaz à Madrid – 9 millions €

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Villa de 800 m2 – El Toro à Majorque- 8,9 millions €

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Villa de 1800 m2 – Calle Lluis Muntadas à Barcelone – 8,5 millions €

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Villa de 700 m2 – Cala Vinyes à Majorque- 8 millions €

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Villa de 700 m2 – Parque Natural de Collserola à Barcelone – 8 millions €

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Villa de 2000 m2 – Las Encinas à Madrid – 8 millions €

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Villa de 1300 m2 – Pedralbes à Barcelone – 6,7 millions €

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Villa de 700 m2 – Pedralbes à Barcelone – 6 millions €