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Rentabilité du locatif à plus de … 10% à Madrid et Barcelone

Acheter un logement en Espagne pour le mettre en loyer offre une rentabilité bien supérieure à tous les autres actifs financiers. La Banque d’Espagne estime à 4,3% la rentabilité brute moyenne du secteur locatif immobilier en Espagne en début d’année 2017. Un bénéfice qui double à 8,8% si on y rajoute la revalorisation des biens.

Selon Invermax. à Madrid et Barcelone, la rentabilité brute des locations atteint respectivement 5,7% et 5,6%. C’est plus de 10% si on y rajoute la revalorisation des biens loués.

Madrid et la Catalogne concentrent 43% du marché locatif espagnol. Les deux régions sont celles où les loyers ont le plus augmenté en un an : +17% en Catalogne (prix du m2 loué : 11,85 €) et +12% à Madrid (11,22 €/m2). Les prix des loyers y sont en hausse constante depuis maintenant 34 mois.

Selon une étude de Fotocasa, il y a une relation étroite entre le marché de la location et le marché de la vente. 28% des résidents espagnols qui ont voulu acheter ou vendre un logement l’année dernière sont aussi sur le marché locatif. Alors que l’achat a été toujours largement adopté par les espagnols (champion d’Europe des propriétaires), les dernières années ont montré un rééquilibrage vers le locatif.

Districts de Madrid

A Madrid, les districts les plus rentables (sans compter la valorisation immobilière) sont ceux de la zone sud. En tête de liste,  Villaverde, avec 8,7%. Néanmoins, l’investissement est risqué car c’est un quartier populaire à faibles niveaux de revenus avec des risques d’impayés.

En seconde et troisième place, on trouve les districts de Puente de Vallecas et Vicálvaro avec une rentabilité brute respective de 7,2% et 7,0%. Situés dans le sud-est de la capitale, ils offrent de bons axes de communication et de meilleurs services. Les bonnes opportunités d’investissement sont localisées notamment dans leurs avenues principales.

A la quatrième. cinquième et sixième place des districts les plus rentables de Madrid, il y a ceux du sud-ouest, comme Usera (6,9%), Carabanchel (6,6%) y Latina (6,5%). Là aussi il faut privilégier les axes principaux.

La rentabilité est donc supérieure dans les quartiers périphériques de Madrid que dans le centre, circonscrit par le périphérique M-30.

Les quartiers les moins rentables de Madrid sont ceux où la sécurité des revenus locatifs est la plus importante : Moncloa (5,2%), Salamanca (4,9%), Centro (4,8%), Arganzuela et Retiro (4,7%), Barajas et Chamartín (4,5%), (4,5%) et Chamberí (4,4%). Ce sont des investissements conservateurs.

Les meilleurs quartiers pour acheter un logement et le mettre en location sont : Ciudad Lineal (5,7%), San Blas-Canillejas (5,7%), Tetuán (5,6%), Fuencarral (5,5%), Hortaleza et Moratalaz (5,5%) : ils offrent la sécurité des revenus, une offre étendue de services et de commerces et un très bon réseau de transports public.

Les districts de Barcelone

A Barcelone, il faut tenir compte du marché locatif touristique qui fait que les prix des loyers sont plus élevés qu’à Madrid. Comme dans la capitale espagnole, ce sont les quartiers populaires (au nord de la ville) qui offrent la meilleure rentabilité locative : Nou Barris (7,2%) et Sant Andreu (6,2%).

On trouve ensuite 4 quartiers « moins risqués » en terme de recouvrement des loyers, et qui offrent de bons niveaux de rentabilité : Ciutat Vella (5,9%), Horta Guinardó (5,8%), Sant Marti (5,7%) et Sants Montjuïc (5,7%).

Dans le dernier groupe, il y a les districts moins rentables mais avec une sécurité absolue quand à la pérennité des revenus locatifs : Eixample (5,4%), Gràcia (4,9%), Sarrià Sant Gervasi (4,8%) et Les Corts (4,6%) ».

Notre conseil : comme en bourse, diversifiez !

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Les News Immobilières de Mai 2017 en Espagne

Tous les mois, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

Le SIMA 2017 du 25 au 28 mai à Madrid

La 19ème édition de la plus grande foire immobilière d’Espagne (SIMA : Salon Inmobiliario Internacional de Madrid) aura lieu du 25 au 28 mai dans la capitale espagnole. 275 exposants, 25% de plus qu’en 2016, présenteront leur offre immobilière aux professionnels et au grand public.

Le locatif affiche une rentabilité de 8,8% en Espagne

Selon une étude de la Banque d’Espagne (basée sur les données du 4ème trimestre 2016), acheter un appartement pour le mettre en location offre une rentabilité brute moyenne de 4,4% annuellement. Si on y rajoute la revalorisation du bien immobilier sur 12 mois, ce chiffre monte à 8,8%. Et même à plus de 10% à Madrid et à Barcelone où les hausses de loyers et la valorisation des biens immobiliers sont bien supérieures. Nous vous en parlerons dans l’un de nos prochains articles.

16% des Espagnols sont propriétaires d’au moins 2 logements

84% des Espagnols sont propriétaires, c’est l’un des taux de propriété les plus élevés en Europe. 16% possèdent même 2 logements, et 3% … 3 logements. Pour un espagnol, « mettre l’argent dans un loyer, c’est perdre son argent ! ».

Les étrangers ont acheté 53.500 logements en Espagne en 2016

La lune de miel entre l’acheteur étranger et la côte espagnole continue. Selon les notaires espagnols, 53.500 logements ont été acquis par des étrangers en 2016 (14,5% de plus qu’en 2015), dont près de 9 sur 10 dans des provinces côtières : les acquisitions par des étrangers ont représenté 43% des achats immobiliers dans la province d’Alicante, 40% à Tenerife, 34% à Malaga, 33% aux Baléares et 30% à Girone !

Immobilier de luxe à vendre avec oeuvres d’art !

40% de l’immobilier de luxe à la vente en Espagne inclut des oeuvres d’art dont les prix varient généralement de 1000 à 50000 € ; exceptionnellement on peut même trouver des oeuvres d’art à plus de 250.000 €. Les oeuvres d’art représentent alors 5% de la valeur de la vente. Ce sont le plus souvent des tableaux ou des photos d’art, mais aussi des sculptures, et du mobilier.

Les transactions dans l’immobilier de luxe en hausse de 27%

Dans une étude récente, l’INE (l’institut national des statistiques en Espagne) montre que les ventes de logements de plus de 900.000 € ont augmenté de 27% en 2016 avec des hausses supérieures à Valence (+104%), la Costa Brava (+37%), Madrid et Marbella (+31%). Ce sont majoritairement des étrangers qui achètent et, parmi eux, des Britanniques, des Français, des Belges, des Hollandais, des Allemands, des Scandinaves et … des Chinois. Le bien le plus recherché : villa avec vue sur mer et piscine, un classique !

Notre estimation : l’Espagne accueillera 83 millions de touristes en 2017

Après l’année record de 2016 avec 76 millions de touristes accueillis, et au vu des statistiques de fréquentation des 5 premiers mois de 2017, nous estimons que l’Espagne devrait accueillir 83 millions de touristes en 2017, soit autant que … la France, première destination touristique mondiale qui devrait perdre ce titre pour sa voisine ibérique en 2018.

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Pourquoi les loyers augmentent de plus de 10% en Espagne ?

 

On parle beaucoup de l’augmentation des prix à l’achat dans l’immobilier en Espagne, mais encore assez peu de l’inflation des prix dans le locatif. Or, dans 12 capitales provinciales espagnoles, les loyers ont augmenté de plus de 10% en 2016, et parfois même beaucoup plus, comme à Las Palmas (+22%), Barcelone (+19%), Saint Sébastien (+18%), Segovie, Girone et Madrid (+15%)

Alors pourquoi une telle hausse dans le locatif immobilier en Espagne ?

  • Tout d’abord, l’offre de location est historiquement rare car l’Espagne est un pays de propriétaires : de l’ancienne Europe des 15, l’Espagne est le pays européen avec le plus de propriétaires (78%).
  • Depuis la crise économique de 2007, la demande en locatif a augmenté pour cause de précarité de l’emploi et de restriction au crédit bancaire dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier.
  • La reprise immobilière est encore trop récente, les nouvelles promotions immobilières ne sont pas encore achevées, et le manque de nouveaux logements vient contrarier les besoins de nouveaux jeunes actifs qui participent au nouveau décollage économique espagnol, et dont le pouvoir d’achat augmente. Ils se reportent alors sur le locatif, ce qui induit automatiquement une inflation des prix.
  • Le locatif touristique a explosé ces dernières années en Espagne (cf le succès d’Airbnb) et a asséché encore plus l’offre locative pour les résidents au point que certaines villes (Palma, Barcelone) envisagent d’interdire tous les nouveaux logements touristiques.
  • Mais ce sont aussi les quartiers périphériques des grandes villes (comme Sant Andreu à Barcelone ou Tetuan à Madrid) qui enregistrent les plus fortes hausses de loyer, et ce pour une raison simple : depuis la crise, les prix étaient restés historiquement bas dans ces quartiers et on assiste maintenant à une phase de rattrapage.
  • La Loi de flexibilisation du marché des loyers est entrée en application à l’été 2013. L’une des principales modifications de cette loi était la réduction de la durée de location de 5 ans à 3 ans. Ce qui veut dire que les contrats qui avaient été signés avec la nouvelle législation ont commencé à arriver à échéance depuis l’été dernier, et les propriétaires en ont alors profité pour augmenter leurs loyers.

augmentation des loyers immobiliers en Espagne

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Les fonds immobiliers parient sur la promotion immobilière en Espagne

Les grands fonds internationaux tels qu’Invesco, Harbert, Activum SG et Stoneweg développent des projets résidentiels en Espagne à la recherche de rendements élevés.

Après leur apparition à la fin 2013, les fonds d’investissement internationaux sont devenus des acteurs reconnus sur le marché immobilier espagnol. Attirés par des prix à un niveau très bas après l’éclatement de la bulle immobilière, les fonds ont d’abord recherché des affaires dans le secteur tertiaire (bureaux et actifs commerciaux, principalement). Cependant, la hausse des prix de ces propriétés et l’amélioration de la situation macroéconomique a conduit ces investisseurs à privilégier un nouveau type d’investissement: les actifs résidentiels.

« Le principal avantage d’investir dans le secteur résidentiel est d’avoir une forte rentabilité de 13% à 20% . Ce qui n’existe plus dans les autres actifs (que ce soit commercial, logistique, etc.) qui sont aujourd’hui à un niveau de prix trop élevé », explique Gonzalo Gallego, associé chez Deloitte Financial Advisory.

Développer des projets résidentiels offre des rendements élevés pour les fonds

Parmi les fonds les plus actifs, le fonds allemand Activum SG Capital Managementqui, par la filiale espagnole Iberia ASG, travaille sur le développement de 2.000 maisons dans six projets, tels que celui de San Juan (Alicante), Alcalá de Henares (Madrid) et Malaga.

Invesco est un autre fond qui a décidé d’investir dans l’immobilier  résidentiel en Espagne. Ses projets incluent une promotion dans 30 logements sur le Paseo de la Habana à Madrid, un autre à Serrano, toujours dans la capitale, et la transformation d’un immeuble de bureaux en 58 logements près de la Calle Colon à Valence.

Pour sa part, Harbert Management Corporation (HMC) a décidé d’investir dans le résidentiel espagnol par l’intermédiaire d’un partenaire local, le gestionnaire Momentum. Avec ce gestionnaire, HMC a investi dans six terrain à Madrid et un autre à Malaga pour construire plus de 600 maisons et rechercher de nouvelles opportunités de marché.

Source : expansion.com

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Les ventes de logements explosent en Espagne : +18% en janvier 2017 !

Selon l’INE (l’Instituto Nacional de Estadística), les ventes de logements en Espagne ont augmenté de 18,1% en janvier 2017 par rapport à janvier 2016, et de 30% de janvier 2017 par rapport à décembre 2016, un signe supplémentaire de la nette reprise du marché immobilier en Espagne.

Parmi ces 38.457 logements vendus en janvier 2017, 17,8% sont des logements neufs, soit 6829, un chiffre en augmentation de 7,2% par rapport à 2016. Les transactions sur les logements anciens augmentent de 20,7% et atteignent 31.628 unités.

Nombre de vente immobilier en espagne janvier 2017

Sur les 17 Communautés autonomes (les régions espagnoles), 4 d’entre elles regroupent près des deux tiers des ventes sur le territoire national en janvier 2017 :

  • l’Andalousie avec 6776 ventes (17,6% du total), mais en augmentation de 7,8% « seulement » !
  • la Catalogne avec 6752 ventes (17,6% du total), en augmentation très forte de 30,6%, confirmant ainsi d’une part la reprise économique de la région et l’attrait croissant des étrangers pour son immobilier
  • la Communauté de Madrid avec 5818 ventes (15,1% du total), en augmentation de 19,8%
  • et la Communauté de Valence avec 5248 ventes (13,6% du total), en augmentation de 17%

A noter l’explosion des ventes aux Baléares, + 40,5%, 1371 ventes en janvier 2017 contre 976 en janvier 2016 !

baleares immobilier en espagne

Source : INE

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Les News Immobilières de Mars 2017 en Espagne

Tous les mois, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

Une nouvelle tour de bureaux de 181 mètres de hauteur à Madrid

Avec ses 36 étages et une hauteur totale de 181 mètres, la nouvelle tour Caleido sera construite à Madrid et devrait être achevée en 2019. Ce sera alors le cinquième gratte-ciel le plus haut de la capiatle espagnole derrière la tour Cepsa (250 m), la tour de Cristal (249 m), la tour PwC (236 m) et la tour Espace (224 m). Les propriétaires seront l’entreprise espagnole Villa Mir (51%) et le groupe philippin Megaworld Corporation (49%)

Le nouvel édifice comprendra une zone commerciale de 12 000 mètres carrés, un parc de 33.000 mètres carrés et un parking de plus de 2.000 places.

Les touristes dépensent 2 milliards € dans les commerces barcelonais

Selon une enquête menée par Barcelona Activa auprès de 1250 commerces et restaurants de Barcelone, les dépenses des touristes à Barcelone s’élèvent à 2000 millions € dans ces établissements, ce qui représente près de 20% de leur chiffre d’affaires. Dans certains quartiers, Born et Passeig de Gracia en particulier, ce pourcentage est supérieur à 50%.

Carlos Slim réinvestit dans l’immobilier espagnol

Carlos Slim, le magnat mexicain et quatrième fortune mondiale, a décidé de relancer ses investissements en Espagne au travers de son groupe immobilier Realia. Ses zones de promotion privilégiées sont Madrid, Barcelone et Palma de Majorque où Realia possède 1,85 millions de mètres carrés constructibles. Le promoteur a déjà en Espagne un portefeuille de bureaux et de centres commerciaux totalisant 405.000 mètres carrés pour une valeur de 1500 millions €.

Madrid, troisième ville européenne la plus attractive pour l’immobilier

La capitale espagnole est seulement devancée par Londres et Berlin ; suivent Amsterdam et Paris. C’est le résultat d’une enquête menée par le Conseil en Immobilier CBRE auprès de 2000 investisseurs internationaux. L’enquête montre aussi que l’Espagne est à la sixième place des marchés immobiliers les plus intéressants en Europe, Afrique et Moyen Orient.

Les loyers dans l’immobilier de luxe barcelonais en hausse de 11% en 2016

Selon l’opérateur immobilier Lucas Fox, le prix des loyers est en forte hausse dans l’immobilier de luxe barcelonais, en particulier dans les quartiers Eixample (+20% à 18,90 € le m2) et Ciutat Vella (+13% à 19,90 € le m2). Le temps moyen pour la location d’un logement mis sur le marché est de 20 jours et 88% des clients sont étrangers. Les logements les plus recherchés sont de 2 ou 3 chambres avec balcon ou terrasse, ou de 4 chambres et plus pour les familles proches des écoles internationales., de préférence dans des immeubles de l’architecture classique catalane.

Le Brexit, une opportunité de 80.000 m2 de bureaux supplémentaires pour l’Espagne ?

Avec la déclaration officielle de la mise en place du processus de séparation du Royaume-Uni de l’Union Européenne, le Brexit, le secteur immobilier espagnol espère attirer 80.000 m2 de bureaux supplémentaires, dont la plus grande partie pour Madrid. Pour cela, les promoteurs immobiliers demandent à l’Etat espagnol de proposer une série de mesures incitatives, en particulier dans le domaine fiscal, afin d’attirer les investisseurs et entreprises qui souhaitent quitter Londres ou ne plus y investir.

Croissance de 7% des ventes de logements selon BBVA en 2017

BBVA estime que la croissance immobilière espagnole se poursuivra avec une augmentation du nombre de transactions de logements de 7%, une hausse des prix de 2,5%, et une hausse de l’investissement de 3,2%.

Forte croissance touristique en Espagne en 2016

En une année, la croissance touristique a été de 10% en Espagne et plus de 75 millions de visiteurs ont choisis l’Espagne en 2016 dont 30 millions à Barcelone. Ainsi, l’immobilier barcelonais a été la cible d’investisseurs étrangers à l’affût ce qui a contribué à faire monter les prix.

Janvier 2017 : record du nombre d’hypothèques des 5 dernières années !

Un autre signe du redémarrage du marché : selon l’INE (Instituto Nacional de Estadística), avec 27.240 hypothèques signées en janvier 2017 dans le cadre d’un achat de logement, le marché immobilier en Espagne enregistre son plus gros volume d’activité mensuel depuis janvier 2012, soit 5 ans. Les volumes prêtés avec 3.073 millions € en janvier 2017 sont aussi les plus élevés depuis 5 ans.

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

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Le NIE, le sésame pour l’immobilier en Espagne

L’obtention du NIE est le passage obligé pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.

Qu’est-ce qu’un NIE ?

Il s’agit du Número de Identidad de Extranjero (en français : numéro d’identification des étrangers), un numéro personnel unique et exclusif que la Direction Générale de la Police assigne aux étrangers. Ce numéro figure sur tous les documents publics envoyés ou transmis au citoyen étranger en Espagne, ainsi que sur toutes les demandes dirigées à l’administration, ainsi que sur la plupart des actes entre personnes privées à caractère socio-économique et professionnel. Le NIE est donc indispensable dans le cas d’une acquisition d’un bien immobilier.

Le NIE n’est pas un document d’identité, le citoyen européen doit donc posséder, en plus du NIE, sa documentation personnelle (passeport, document d’identité de son pays…).

Pourquoi ai je besoin du NIE ?

Le NIE est indispensable pour réaliser un grand nombre d’actions et démarches en Espagne. Il est fortement recommandé d’en faire la demande le plus tôt possible. Parmi les principales utilisations du NIE, qui sont dans certains cas impossibles sans celui-ci, vous trouverez :
  • Logement : achat ou vente d’un bien immobilier, signature d’un prêt hypothécaire, registre de la propriété et études de notaire.
  • Administration : recensement, permis d’habiter le logement, impôts sur les biens immeubles, impôt sur les véhicules à traction mécanique, plus-value, licences de travaux, registre civil, carte d’assistance sanitaire.
  • Sécurité sociale : obtention du numéro d’inscription à la sécurité sociale, demande de services auprès de l’INEM (service de gestion des chômeurs), exportation des prestations perçues pour chômage d’un État membre de l’Espace économique européen.
  • Relations économiques : liquidation des impôts nationaux ou autonomiques ; impôt sur le revenu des non résidents ; constitution de société ; impôt sur les sociétés ; taxe sur la valeur ajoutée, impôt sur les successions et donations.
  • Autres : ouverture d’un compte bancaire, inscription scolaire de mineurs, homologation de diplômes, acquérir ou transférer un véhicule, permis de conduire, souscription de services d’électricité, eau, téléphone, internet …

Où obtenir son NIE ?

Dans le cadre d’une résidence en Espagne le NIE doit être demandé exclusivement en Espagne auprès du Commissariat de la Police nationale du lieu de résidence choisi, après une demande de rendez-vous sur le site internet officiel administracionespublicas.gob.es. Vous sélectionnerez d’abord votre région de domicile puis « Certificados UE » parmi la liste des démarches disponibles.

Pour les non-résidents en Espagne le NIE doit être demandé personnellement par l’intéressé auprès d’un Commissariat de la Police Nationale en Espagne ou auprès des autorités Consulaires Espagnoles dans le pays de résidence.

Astuce : les rendez-vous avec le Commissariat de la Police nationale à Barcelone ou à Madrid sont très difficiles à obtenir ; si vous choisissez cette option, nous vous conseillons de vous connecter sur le site indiqué ci-dessus les lundi matin dès 8h50, et de rafraîchir votre demande toutes les 2 ou 3 minutes.

Quel formulaire à remplir et où le trouver ?

Pour faire votre demande de NIE, vous devez compléter le formulaire EX-15.

Formulaire EX-15 en espagnol à remplir à télécharger ici : Formulario_NIE EX-15.pdf

– traduction du formulaire en français : Formulario_NIE EX-15 FR

– traduction du formulaire en anglais : Formulario_NIE EX-15 EN

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