Archives pour la catégorie location immobilière

Rentabilité du locatif à plus de … 10% à Madrid et Barcelone

Acheter un logement en Espagne pour le mettre en loyer offre une rentabilité bien supérieure à tous les autres actifs financiers. La Banque d’Espagne estime à 4,3% la rentabilité brute moyenne du secteur locatif immobilier en Espagne en début d’année 2017. Un bénéfice qui double à 8,8% si on y rajoute la revalorisation des biens.

Selon Invermax. à Madrid et Barcelone, la rentabilité brute des locations atteint respectivement 5,7% et 5,6%. C’est plus de 10% si on y rajoute la revalorisation des biens loués.

Madrid et la Catalogne concentrent 43% du marché locatif espagnol. Les deux régions sont celles où les loyers ont le plus augmenté en un an : +17% en Catalogne (prix du m2 loué : 11,85 €) et +12% à Madrid (11,22 €/m2). Les prix des loyers y sont en hausse constante depuis maintenant 34 mois.

Selon une étude de Fotocasa, il y a une relation étroite entre le marché de la location et le marché de la vente. 28% des résidents espagnols qui ont voulu acheter ou vendre un logement l’année dernière sont aussi sur le marché locatif. Alors que l’achat a été toujours largement adopté par les espagnols (champion d’Europe des propriétaires), les dernières années ont montré un rééquilibrage vers le locatif.

Districts de Madrid

A Madrid, les districts les plus rentables (sans compter la valorisation immobilière) sont ceux de la zone sud. En tête de liste,  Villaverde, avec 8,7%. Néanmoins, l’investissement est risqué car c’est un quartier populaire à faibles niveaux de revenus avec des risques d’impayés.

En seconde et troisième place, on trouve les districts de Puente de Vallecas et Vicálvaro avec une rentabilité brute respective de 7,2% et 7,0%. Situés dans le sud-est de la capitale, ils offrent de bons axes de communication et de meilleurs services. Les bonnes opportunités d’investissement sont localisées notamment dans leurs avenues principales.

A la quatrième. cinquième et sixième place des districts les plus rentables de Madrid, il y a ceux du sud-ouest, comme Usera (6,9%), Carabanchel (6,6%) y Latina (6,5%). Là aussi il faut privilégier les axes principaux.

La rentabilité est donc supérieure dans les quartiers périphériques de Madrid que dans le centre, circonscrit par le périphérique M-30.

Les quartiers les moins rentables de Madrid sont ceux où la sécurité des revenus locatifs est la plus importante : Moncloa (5,2%), Salamanca (4,9%), Centro (4,8%), Arganzuela et Retiro (4,7%), Barajas et Chamartín (4,5%), (4,5%) et Chamberí (4,4%). Ce sont des investissements conservateurs.

Les meilleurs quartiers pour acheter un logement et le mettre en location sont : Ciudad Lineal (5,7%), San Blas-Canillejas (5,7%), Tetuán (5,6%), Fuencarral (5,5%), Hortaleza et Moratalaz (5,5%) : ils offrent la sécurité des revenus, une offre étendue de services et de commerces et un très bon réseau de transports public.

Les districts de Barcelone

A Barcelone, il faut tenir compte du marché locatif touristique qui fait que les prix des loyers sont plus élevés qu’à Madrid. Comme dans la capitale espagnole, ce sont les quartiers populaires (au nord de la ville) qui offrent la meilleure rentabilité locative : Nou Barris (7,2%) et Sant Andreu (6,2%).

On trouve ensuite 4 quartiers « moins risqués » en terme de recouvrement des loyers, et qui offrent de bons niveaux de rentabilité : Ciutat Vella (5,9%), Horta Guinardó (5,8%), Sant Marti (5,7%) et Sants Montjuïc (5,7%).

Dans le dernier groupe, il y a les districts moins rentables mais avec une sécurité absolue quand à la pérennité des revenus locatifs : Eixample (5,4%), Gràcia (4,9%), Sarrià Sant Gervasi (4,8%) et Les Corts (4,6%) ».

Notre conseil : comme en bourse, diversifiez !

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Comment trouver un bien immobilier en France ou en Espagne ?

Vous cherchez votre maison de rêve en France ou en Espagne ? Quel est le prix de l’immobilier dans ces 2 pays ? Comment trouver votre bien ?

Sachez que dans le tiers des départements français, dont l’Allier, la Corrèze, le Lot-et-Garonne et la Loire, le prix moyen du mètre carré est inférieur à 1 300 € tandis qu’en Ile-de-France, dans les Hauts-de-Seine, le Val-de-Marne et les Alpes-Maritimes, il excède les 4 000 €.

Pour acquérir un mètre carré de surface habitable en Espagne, il vous en coûtera en moyenne 1500 €. Selon les villes, ce prix moyen varie de 500-600 € (Elda, Jumilla, Ontinyent, …) à 2500-3000 € (San Sebastian, Barcelone, Madrid, Ibiza …). Par ailleurs, n’oubliez pas que l’Espagne est l’un des 28 pays européens où la pression fiscale est la plus faible.

En moyenne, le prix du m2 comparable est un tiers inférieur en Espagne par rapport à la France.

Comment trouver son bien immobilier en France ?

Afin de limiter les champs de recherche et de gagner en temps pour réaliser vos projets, vous pouvez travailler en France avec une agence immobilière. Ce professionnel connaît parfaitement la situation du marché immobilier du pays où vous voulez vous installer. Il vous conseillera et vous assistera depuis la définition de votre projet jusqu’à sa concrétisation. Tout ce que vous avez à faire, c’est de lui préciser la zone de résidence que vous souhaitez et de lui décrire le bien que vous recherchez. Vous devrez aussi préciser sa superficie, le nombre de pièces et votre budget. Votre agent vous montrera alors la liste des offres potentielles qui conviennent le mieux à vos critères de logement. Avant de procéder aux visites, il vous est nécessaire de vérifier le sérieux de l’offre immobilière qui vous a été présentée. En général, elle doit mentionner l’éventuelle soumission à des droits de copropriété, le montant annuel des charges courantes et celui des honoraires de l’agent à votre charge, le prix du bien ainsi que l’étiquette énergétique.

Les avantages d’un Conseil Personnel en Immobilier en Espagne

Vous n’avez pas le temps ou n’êtes pas sur place, mais vous projetez d’acheter une maison, un pied-à-terre ou vous voulez réaliser un investissement locatif en Espagne ? Vous pouvez alors vous adresser à un Conseiller Personnel en Immobilier. Ce service est utilisé par des étrangers, des francophones en particulier, ou des Espagnols non-résidents. À noter qu’environ 80 % des opérations accompagnées par un conseiller personnel aboutissent. Cet expert se chargera de visiter et de sélectionner les biens immobiliers qui correspondent à vos désirs. Il vous fera des comptes-rendus pour chaque visite. Il sera aussi responsable pour vous de la négociation du prix de la vente. Il examinera tous les documents légaux liés à la copropriété. Il étudiera également les dossiers de diagnostics techniques et s’occupera de rédiger les différents documents nécessaires avant la conclusion du contrat.

Prix Immobilier France Espagne 1975 2016

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Pourquoi les loyers augmentent de plus de 10% en Espagne ?

 

On parle beaucoup de l’augmentation des prix à l’achat dans l’immobilier en Espagne, mais encore assez peu de l’inflation des prix dans le locatif. Or, dans 12 capitales provinciales espagnoles, les loyers ont augmenté de plus de 10% en 2016, et parfois même beaucoup plus, comme à Las Palmas (+22%), Barcelone (+19%), Saint Sébastien (+18%), Segovie, Girone et Madrid (+15%)

Alors pourquoi une telle hausse dans le locatif immobilier en Espagne ?

  • Tout d’abord, l’offre de location est historiquement rare car l’Espagne est un pays de propriétaires : de l’ancienne Europe des 15, l’Espagne est le pays européen avec le plus de propriétaires (78%).
  • Depuis la crise économique de 2007, la demande en locatif a augmenté pour cause de précarité de l’emploi et de restriction au crédit bancaire dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier.
  • La reprise immobilière est encore trop récente, les nouvelles promotions immobilières ne sont pas encore achevées, et le manque de nouveaux logements vient contrarier les besoins de nouveaux jeunes actifs qui participent au nouveau décollage économique espagnol, et dont le pouvoir d’achat augmente. Ils se reportent alors sur le locatif, ce qui induit automatiquement une inflation des prix.
  • Le locatif touristique a explosé ces dernières années en Espagne (cf le succès d’Airbnb) et a asséché encore plus l’offre locative pour les résidents au point que certaines villes (Palma, Barcelone) envisagent d’interdire tous les nouveaux logements touristiques.
  • Mais ce sont aussi les quartiers périphériques des grandes villes (comme Sant Andreu à Barcelone ou Tetuan à Madrid) qui enregistrent les plus fortes hausses de loyer, et ce pour une raison simple : depuis la crise, les prix étaient restés historiquement bas dans ces quartiers et on assiste maintenant à une phase de rattrapage.
  • La Loi de flexibilisation du marché des loyers est entrée en application à l’été 2013. L’une des principales modifications de cette loi était la réduction de la durée de location de 5 ans à 3 ans. Ce qui veut dire que les contrats qui avaient été signés avec la nouvelle législation ont commencé à arriver à échéance depuis l’été dernier, et les propriétaires en ont alors profité pour augmenter leurs loyers.

augmentation des loyers immobiliers en Espagne

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4 raisons pour lesquelles le prix de l’immobilier en Espagne continuera à augmenter en 2017

Au vu de la croissance de tous les indicateurs de l’immobilier en Espagne, les experts prévoient la continuité de la hausse des prix des logements en 2017. L’INE (l’institut national de la statistique en Espagne) a publié mercredi 8 mars son bulletin sur l’évolution de l’indice du prix des logements qui montre une hausse de 4,7% en 2016, et tout porte à croire que cette tendance continuera en 2017.

Madrid et Barcelone, les moteurs de la hausse des prix

La hausse des prix s’est accélérée à Madrid et à Barcelone et ces deux territoires sont montrés comme des indicateurs pour le futur : ce qui se passe actuellement dans ces 2 communautés arrivera dans le reste du pays où la marge de hausse est encore très importante.

Au 4ème trimestre selon l’INE, les prix ont augmenté au-dessus de la moyenne nationale dans les deux principales communautés espagnoles : de 9% à Madrid et de 7,4% en Catalogne.

INE Récupération de l'immobilier en espagne par communautés 2016

L’immobilier espagnol revient de loin

Selon Oscar Martinez, Président de l’Association Nationale des experts Immobiliers, nous assistons à une normalisation du secteur, avec des hausses de prix modérées dues à des niveaux historiquement bas, et même quelquefois sous les coûts de production.

Il y a eu 6 années de avec de forte baisse de prix (de 2008 à 2013), une année sans croissance (2014), et une année de hausse (+3,6% en 2015). Le marché avait chuté de plus de 40% par rapport aux maximums de 2017, et aujourd’hui il est en phase de récupération.

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Le facteur spéculatif

Les investisseurs voient que les prix d’acquisition sont bas et que les rendements des loyers sont élevés. L’économie touristique (vacances et affaires) favorise encore plus ce phénomène. La spéculation est particulièrement forte dans les biens immobiliers de luxe à Madrid et à Barcelone où les prix ont augmenté de 20% sous la pression de la demande étrangère.

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L’amélioration de l’économie espagnole

Avec une croissance économique de 3,2%, des conditions hypothécaires très favorables et une confiance des ménages au plus haut depuis la crise, les espagnols  sont de retour sur le marché immobilier. L’offre étant plus rare (10 fois moins de logements en construction qu’il y a 10 ans mais 2 fois plus qu’au plus haut de la crise), cela pousse naturellement les prix vers le haut.

Croissance Economique Espagne

Sources :

Le marché immobilier en Espagne repart après 6 ans de crise

C’est en Espagne que les prix immobiliers ont le plus baissé !

2017, l’année du marché immobilier en Espagne

INE  Indice des Prix du Logement (IPV) 2017

El Economista/Ojo-a-la-vivienda-Los-precios-van-a-seguir-subiendo

 

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Les News Immobilières de Février 2017

Tous les mois, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

 

Les joueurs du Real Madrid et du Barça s’allient pour investir dans l’immobilier en Espagne

Des joueurs de football du Barça et du Real Madrid s’apprêtent à créer ensemble une société côtée d’investissement immobilier (Socimi) destinée à la location de logement ou locaux commerciaux. L’opération est menée par le groupe financier Solventis qui a déjà commencé à acheter les premiers actifs, dont un parking et des bureaux, et prépare l’acquisition prochaine d’un hôtel. La mise minimale pour y participer est de 500.000 euros et la rentabilité minimum serait de 6%.

GreenOak prévoit 900 millions d’euros d’investissement en Espagne

Le fonds d’investissement GreenOak Real Estate consacrera 900 millions € à la construction de nouvelles habitations ainsi qu’à des travaux de restauration de biens à Madrid et à Barcelone. La recherche de nouvelles opportunités se fait surtout dans ces deux grandes villes d’Espagne, des marchés où la demande recommence à augmenter après la période crise qu’a vécu le pays.

En 2015, GreenOak avait levé son premier fonds d’investissement en Espagne avec succès. Les 700 millions d’euros disponibles pour investir avaient permis à l’entreprise de réaliser près de 15 opérations sur deux ans.

Les acheteurs étrangers payent jusqu’à 700.000 euros pour des appartements de 80 m2 à  Barcelone

Les propriétés les plus demandées par les acheteurs étrangers sont des appartement dans des immeubles rénovés ou des immeubles neufs, avec deux ou trois chambres et deux salles de bain, et une superficie de  80 à 150 m2. Situés dans des zones privilégiés, ils peuvent être achetés pour 700.000 euros à 1,5 millions d’euros. Dans le même type d’immeubles, les appartement plus petits, entre 50 et 60 m2 avec une ou deux chambres, se vendent autour de 500.000 euros.

Madrid et Barcelona, parmi les villes européennes les plus attractives pour l’immobilier

Madrid et Barcelona se situent parmi les villes les plus attractives d’Europe pour l’investissement immobilier, et ce grâce aux bonnes perspectives de hausse dans les locations et la nette amélioration de la situation économique en Espagne. Madrid est dans les 10 premières villes européennes pour les perspectives d’investissement immobilier, selon une étude de 2017 réalisée par PwC Urban Land Institute. Dans cette liste, Berlin est en tête suivi par Hambourg, Frankfort, Dublin, Munich, Copenhague, Lisbonne, Stockholm et Madrid ; Barcelone apparaît à la 16ème place.

Catalogne, la communauté espagnole la plus chère pour la location d’appartements

Selon Fotocasa, la Catalogne est la communauté espagnole qui a les loyers les plus élevés avec 11,43 €/m2 par mois, suivie par Madrid (10,85 €/m2 par mois). Et c’est encore pire dans la ville de Barcelone avec un loyer moyen de 15,25 €/m2 par mois après une hausse annuelle de … 13% ! Par quartier, c’est la vieille ville de Barcelone qui a les loyers les plus chers (17,32 €/m2) suivi de Sarria-San Gervasi (16,17 €/m2) et Eixample (15,80 €/m2). Mais les plus fortes hausses annuelles de loyer ont eu lieu dans des quartiers « plus populaires » comme Sant Andreu (+17,7%) et Sants-Monjuic (+17,6%).

La Mairie de Barcelone va mettre en place un indice des prix des loyers 

Le 24 février 2017 a eu lieu la première réunion technique visant à élaborer un indice des prix des loyers à Barcelone. Elle rassemblait des représentants de la Mairie, de la Diputacion, de la Genaralitat, des Associations des résidents de Barcelone et des opérateurs touristiques et professionnels comme Airbnb, Fotocasa, Idealista et Habitaclia. Cet indice devrait permettre « de maîtriser les hausses des prix sans empêcher leur progression raisonnable et équilibrée ».

Près de 40.000 congressistes du Mobile World Congress 2017 seront dans des logements Airbnb

C’est 33% de plus qu’en 2016 (30.000) et beaucoup plus qu’en 2015 (18.000) et 2014 (10.000). Le prix moyen d’une nuitée (par personne et par nuit) en Airbnb est de 80 €, et la durée moyenne de séjour est de 3 nuits. Les congressistes airbnbistes en provenance d’Amérique du sud et du Nord sont en forte hausse : +440% en provenance de Sao Paulo, +320% de Miami et Austin, +270% depuis Mexico et Vancouver, +170% depuis Seattle, +140% depuis New York, +95% depuis la Silicon Valley. Mais le plus grand nombre provient de villes européennes, et en premier lieu Londres et Paris.

 

Les NEWS précédentes de l’Immobilier en Espagne :

Offrez-vous une résidence secondaire en Espagne

Il est encore possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier en Espagne. Le tourisme explose et l’économie continue de croître. Les banques continuent de liquider, l’immobilier prend de la valeur chaque année et les rentabilités des locations ne cessent d’augmenter.

Les Français raffolent de l’Espagne : en 2016, ils ont été 12 millions à s’y rendre en vacances. Les Belges et les Suisses sont aussi très nombreux. Et tous reviennent souvent avec l’envie d’y acheter une résidence secondaire… 

Est-ce vraiment une bonne idée ? Evidemment, tout dépend de votre budget, de vos besoins et de vos envies. Mais à priori, il faut reconnaître que l’Espagne présente un grand nombre d’atouts pour les francophones en mal de résidences secondaires au bord de la mer.

Parce que ce qui est sûr, c’est que tout le monde n’a pas les moyens de s’offrir un pied à terre en sur la côte d’Azur ou sur la côte Atlantique. Et le gros avantage de l’Espagne, en dehors du soleil toute l’année, c’est que l’on y bénéficie d’un rapport qualité prix imbattable en termes d’immobilier pour ceux qui veulent être au bord de la mer et profiter du soleil.

Un marché animé par les investisseurs étrangers

La bonne nouvelle c’est que l’on peut y réaliser de très belles emplettes immobilières… Même si le marché espagnol redémarre. A l’échelle du pays, la crise espagnole est belle et bien terminée. Les prix ont chuté en moyenne de 30% entre 2008 et 2013, selon une  récente étude du Crédit Foncier. Depuis 2014, le volume de vente a bondit de 33% mais les prix n’ont progressé que de 7% en 2 ans.

Bien sûr, il s’agit de moyenne. Le marché de la résidence secondaire lui repart tout doucement. Il est animé surtout par des investisseurs étrangers. Entre 2008 et 2015, la part d’investisseurs étrangers à acheter de l’immobilier en Espagne a été multipliée par 2,5.

Les prix restent attractifs

Aujourd’hui, on estime à 300.000 le nombre de Français propriétaires en Espagne, dont 40.000 à Barcelone. En Catalogne, la région la plus prisée de par sa proximité avec nos frontières, l’an passé 40% des transactions ont été effectuées avec ou par des Français.

Bonne nouvelle : il y a beaucoup de produits à la vente et les prix restent très attractifs.

A partir 200.000 euros vous pouvez vous acheter un appartement de 80 à 100 mètres carrés sur la Costa Brava. Pour une jolie maison, il faut un budget de 250.000 à 350.000 euros, voire 400.000 si vous voulez une piscine. Au Baléares, c’est plus loin, mais vous pouvez acquérir une maison avec terrasse et jardin pour 300.000 euros. Plus au sud, à Alicante, vous trouvez encore des logements de 100 m2 en bord de mer pour moins de 150.000 €.

Autre bonne nouvelle : la fiscalité y est très attractive avec, en particulier, … l’absence de taxe d’habitation !

Où acheter ?

Les prix ont commencé à remonter à Barcelone, et il devient difficile d’y réaliser de belles affaires. En revanche, il y a encore nombre d’opportunités à saisir sur la Costa Brava. Plus au sud, vous pouvez viser aussi la Costa del Sol, la région d’Alicante, de Malaga ou de Tarragone.

L’important lorsque l’on achète en Espagne, c’est d’être en bord de mer, car vous pourrez louer très facilement. Il y a une grosse demande de biens proches de la plage ou de villas avec piscine. La location meublée a le vent en poupe. En 2010, 70% des touristes étrangers qui venaient en Espagne étaient logés à l’hôtel, ils n’étaient plus que 30% en 2014.

Le bon plan, c’est une copropriété avec de petits immeubles ou une villa avec piscine pas trop loin de la plage à une heure d’un aéroport. Là, vous pourrez profiter de votre maison de vacances, y aller en famille avec vos enfants en bas âge ou vos ados, envoyer seuls les plus grands, vous procurer des revenus en mettant en location lorsque vous n’y êtes pas, et puis bien sûr, vous pourrez aussi y passer six mois ou plus lorsque vous prendrez votre retraite.

Et si vous avez de très gros moyens, vous pouvez aussi acquérir des villas de luxe parmi lesquelles les plus belles qui existent en Europe.

Mais attention, avant de vous lancer, sachez que l’acquisition d’un bien immobilier obéit à des règles différentes en Espagne que dans les pays francophones. Et il est toujours judicieux de se faire assister. Avec plus de 20 ans d’expérience dans le marché, nous pouvons vous aider pour toutes vos démarches depuis la recherche d’un bien jusqu’à la signature finale. Laissez nous un message avec vos coordonnées et nous rentrerons en contact avec vous. N´hésitez pas ! Avec nous, vous découvrirez que l’Espagne est la France heureuse 🙂

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5 conseils utiles pour préparer votre logement avant une transaction immobilière

Vous voulez vendre ou louer votre logement par internet. Savez-vous que 60% du temps passé sur les annonces immobilières l’est sur les photos ? Ces simples conseils vous permettront d’optimiser votre reportage photographique.

  • Le reportage photo

Aujourd’hui, les propriétaires immobiliers prennent les photos de leur logement avec leur téléphone mobile. C’est une méthode valable pour se « faire une idée » de l’état du bien immobilier. Cependant, pour faciliter une vente ou une location, il est préférable de faire réaliser un reportage photo par un professionnel.

  • La lumière

Les clients sont sensibles aux logements lumineux et bien éclairés.

En été, les reportages photos peuvent être réalisés jusque tard dans la journée. Cependant en hiver, il est préférable de les réaliser dans la matinée pour profiter pleinement de la lumière du jour.

Les volets ouverts au maximum augmentent la luminosité. Et il est aussi préférable de tirer complètement les rideaux, surtout si ils sont épais.

  • Préparer son logement

Votre logement doit être propre et parfaitement rangé, montrant le minimum d’objets et valorisant l’espace au maximum.

Nos conseils :

  1. ramasser et ranger les jouets
  2. nettoyer et ranger la cuisine
  3. nettoyer les salles de bains et les toilettes
  4. retirer les cintres et vêtements suspendus derrière les portes
  5. retirer le linge étendu et tout objet inesthétique des balcons et jardins

Ces simples consignes favorisent une meilleure visualisation de votre logement, et contribuent à ce que l’acheteur lui porte plus d’intérêt.

  • Intimité

Dans la mesure du possible, éviter de laisser des photographies personnelles, ceci afin de protéger votre vie privée.

  • Mettez-vous à la place du client

N’oubliez pas que la finalité est de vendre ou louer votre logement : il s’agit donc de transmettre les informations les plus neutres possibles pour que votre logement soit apprécié par la majorité des acheteurs potentiels.