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Investir dans l’Immobilier à Barcelone, un choix d’avenir

Barcelone attire de plus en plus les familles étrangères, en particulier les français, grâce à ses multiples atouts touristiques et professionnels, mais aussi avec l’espérance d’un retour rapide sur investissement. Conséquence, une croissance forte et continue des prix immobiliers aussi bien à l’achat qu’à la location, la plus forte dans l’immobilier en Espagne avec Madrid.

Barcelone est devenue l’une des principales destinations touristiques urbaines européennes, « the place to be » pour profiter de l’été, aller à la plage et y faire la fête, pour assister aux matchs du Barça ou aux grands prix de Formule 1, pour les soldes d’hiver, d’automne ou de demi-saison, pour des congrès (Mobile World Congress), des expositions ou des festivals, pour étudier, pour apprécier sa gastronomie reconnue internationalement, pour des croisières … En 2016, la capitale catalane a accueilli un nombre record de visiteurs, 20 millions dont 8 millions ont dormi sur place, les autres n’y passant que la journée.

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Du point de vue professionnel, l’attractivité de Barcelone est exceptionnelle :

  • C’est une porte vers le sud de l’Europe, un pont vers l’Afrique du Nord et une plate-forme vers l’Amérique du Sud.
  • Barcelone est la seule ville d’Europe du sud qui rassemble, sur 5 kilomètres, l’un des plus grands ports de Méditerranée, un réseau TGV, un aéroport international, un réseau autoroutier, le troisième centre mondial de foire et de congrès, et l’une des principales zones logistiques d’Europe du sud.
  • Selon le classement établi par « European Cities Monitor », Barcelone est la ville qui offre la meilleure qualité de vie pour les employés qui y travaillent
  • De nombreuses revues et études internationales affirment que Barcelone est une ville reconnue et admirée internationalement
  • La Catalogne est le siège de 5000 entreprises étrangères et 90% d’entre elles sont localisées dans la région de Barcelone. Plus de la moitié des entreprises japonaises, italiennes, nord-américaines, françaises, autrichiennes et suisses opérant en Espagne sont basées en Catalogne.
  • Barcelone dispose d’un système éducatif de haute qualité, aussi bien pour les lycées (lycée français, lycée américain, lycée allemand, lycée italien), les universités (4 publiques et 3 privées), les écoles supérieures de commerce (ESADE, 6ème école de commerce en Europe), les écoles d’ingénieurs, les écoles d’art, de design ou d’architecture, les centres de formation continue, les centres de recherche, etc
  • Le capital humain de Barcelone est de qualité. Près de la moitié de de la population active de la ville travaille dans des services à forte intensité de savoir. Barcelone a des spécialistes de renommée mondiale dans une grande variété de domaines.
  • Les résidents bénéficient d’une couverture médicale complète universelle, et des meilleurs centres médicaux publics et privés en Europe du sud
  • La ville essaie en permanence d’améliorer et de développer des projets qui offrent des opportunités pour l’avenir. Ce qui explique un aménagement urbain continu et à grande échelle, mobilisant de forts investissements publics et de grandes opportunités pour l’investissement privé.
  • Barcelone a une longue tradition commerciale et sa population est entreprenante, responsable et appliquée dans son travail. Elle est aussi très ouverte vers les marchés extérieurs.
  • La ville offre en plus un climat agréable méditerranéen avec plus de 2.400 heures annuelles de soleil, de nombreux espaces verts, 4 kilomètres de plages soignées, un réseau complet de pistes cyclables en milieu urbain, des dizaines de kilomètres de randonnées pédestres aux abords de la ville.
  • Barcelone offre tout au long de l’année des activités et événements culturels variés.
  • Autre avantage étendu à toute l’Espagne : la loi sur les entrepreneurs adoptée en 2013, prévoit l’octroi de permis de séjour pour les étrangers non européens qui effectuent des acquisitions de biens immobiliers en Espagne pour un montant d’au moins 500.000 euros

Cet ensemble d’avantages fait de Barcelone l’une des villes dans le monde qui attire le plus de jeunes talents et d’investisseurs. Ce sont autant de clients potentiels pour le marché immobilier local.

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Terminal 1 de l’Aéroport de Barcelone-El Prat

Un autre facteur joue à la hausse aussi. La bonne santé de l’économie espagnole, avec une croissance de 3,2% en 2016 (et sans doute au moins 5% en Catalogne), ajoute à la sensation parmi la population que la crise est finie. Les ménages catalans, en particulier les jeunes, se remettent à consommer et ils sont de plus en plus nombreux à vouloir acquérir un logement d’autant plus que les taux d’intérêt sont historiquement bas. Ceux qui ont moins de moyens dynamisent le marché locatif.

Cette double demande, étrangère et locale, fait que le marché immobilier barcelonais explose aussi bien en volume qu’en valeur, et il sera encore en forte croissance pour encore plusieurs années. Conséquence de cette forte demande, les prix flambent dans la capitale catalane, en hausse de 10 à 20% en un an, selon les quartiers, aussi bien à la vente qu’à la location.

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Les Quartiers d’Eixample et de Gracia à Barcelone enregistrent les plus fortes hausses de prix dans l’immobilier en Espagne

En 2017, la tendance à la hausse se poursuivra. Les acheteurs seront principalement :

  • des ménages barcelonais ou espagnols qui souhaitent changer de résidence, avoir un logement plus grand ou mieux placé, que ce soit pour acheter ou pour louer
  • des familles étrangères d’abord françaises (40% des achats immobiliers étrangers à Barcelone), mais aussi britanniques, allemandes, italiennes, russes ou chinoises, qui choisissent Barcelone principalement pour y vivre en tant qu’expatriés, et qui souhaitent faire un investissement immobilier.

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Barcelone the city of design

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sagrada familia immobilier en espagne

 

 

Offrez-vous une résidence secondaire en Espagne

Il est encore possible de faire de très bonnes affaires dans l’immobilier en Espagne. Le tourisme explose et l’économie continue de croître. Les banques continuent de liquider, l’immobilier prend de la valeur chaque année et les rentabilités des locations ne cessent d’augmenter.

Les Français raffolent de l’Espagne : en 2016, ils ont été 12 millions à s’y rendre en vacances. Les Belges et les Suisses sont aussi très nombreux. Et tous reviennent souvent avec l’envie d’y acheter une résidence secondaire… 

Est-ce vraiment une bonne idée ? Evidemment, tout dépend de votre budget, de vos besoins et de vos envies. Mais à priori, il faut reconnaître que l’Espagne présente un grand nombre d’atouts pour les francophones en mal de résidences secondaires au bord de la mer.

Parce que ce qui est sûr, c’est que tout le monde n’a pas les moyens de s’offrir un pied à terre en sur la côte d’Azur ou sur la côte Atlantique. Et le gros avantage de l’Espagne, en dehors du soleil toute l’année, c’est que l’on y bénéficie d’un rapport qualité prix imbattable en termes d’immobilier pour ceux qui veulent être au bord de la mer et profiter du soleil.

Un marché animé par les investisseurs étrangers

La bonne nouvelle c’est que l’on peut y réaliser de très belles emplettes immobilières… Même si le marché espagnol redémarre. A l’échelle du pays, la crise espagnole est belle et bien terminée. Les prix ont chuté en moyenne de 30% entre 2008 et 2013, selon une  récente étude du Crédit Foncier. Depuis 2014, le volume de vente a bondit de 33% mais les prix n’ont progressé que de 7% en 2 ans.

Bien sûr, il s’agit de moyenne. Le marché de la résidence secondaire lui repart tout doucement. Il est animé surtout par des investisseurs étrangers. Entre 2008 et 2015, la part d’investisseurs étrangers à acheter de l’immobilier en Espagne a été multipliée par 2,5.

Les prix restent attractifs

Aujourd’hui, on estime à 300.000 le nombre de Français propriétaires en Espagne, dont 40.000 à Barcelone. En Catalogne, la région la plus prisée de par sa proximité avec nos frontières, l’an passé 40% des transactions ont été effectuées avec ou par des Français.

Bonne nouvelle : il y a beaucoup de produits à la vente et les prix restent très attractifs.

A partir 200.000 euros vous pouvez vous acheter un appartement de 80 à 100 mètres carrés sur la Costa Brava. Pour une jolie maison, il faut un budget de 250.000 à 350.000 euros, voire 400.000 si vous voulez une piscine. Au Baléares, c’est plus loin, mais vous pouvez acquérir une maison avec terrasse et jardin pour 300.000 euros. Plus au sud, à Alicante, vous trouvez encore des logements de 100 m2 en bord de mer pour moins de 150.000 €.

Autre bonne nouvelle : la fiscalité y est très attractive avec, en particulier, … l’absence de taxe d’habitation !

Où acheter ?

Les prix ont commencé à remonter à Barcelone, et il devient difficile d’y réaliser de belles affaires. En revanche, il y a encore nombre d’opportunités à saisir sur la Costa Brava. Plus au sud, vous pouvez viser aussi la Costa del Sol, la région d’Alicante, de Malaga ou de Tarragone.

L’important lorsque l’on achète en Espagne, c’est d’être en bord de mer, car vous pourrez louer très facilement. Il y a une grosse demande de biens proches de la plage ou de villas avec piscine. La location meublée a le vent en poupe. En 2010, 70% des touristes étrangers qui venaient en Espagne étaient logés à l’hôtel, ils n’étaient plus que 30% en 2014.

Le bon plan, c’est une copropriété avec de petits immeubles ou une villa avec piscine pas trop loin de la plage à une heure d’un aéroport. Là, vous pourrez profiter de votre maison de vacances, y aller en famille avec vos enfants en bas âge ou vos ados, envoyer seuls les plus grands, vous procurer des revenus en mettant en location lorsque vous n’y êtes pas, et puis bien sûr, vous pourrez aussi y passer six mois ou plus lorsque vous prendrez votre retraite.

Et si vous avez de très gros moyens, vous pouvez aussi acquérir des villas de luxe parmi lesquelles les plus belles qui existent en Europe.

Mais attention, avant de vous lancer, sachez que l’acquisition d’un bien immobilier obéit à des règles différentes en Espagne que dans les pays francophones. Et il est toujours judicieux de se faire assister. Avec plus de 20 ans d’expérience dans le marché, nous pouvons vous aider pour toutes vos démarches depuis la recherche d’un bien jusqu’à la signature finale. Laissez nous un message avec vos coordonnées et nous rentrerons en contact avec vous. N´hésitez pas ! Avec nous, vous découvrirez que l’Espagne est la France heureuse 🙂

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

Envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

ou remplissez le formulaire ci-dessous

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Les News Immobilières de la Quinzaine (Jan. 2017 II)

Tous les 15 jours, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

 

L’Espagne, 4ème pays européen pour l’investissement dans l’immobilier

Avec 13,9 milliards € d’investissements en 2016, l’Espagne est devenu le 4ème pays européen en investissements immobiliers derrière le Royaume Uni (60,2 milliards €), l’Allemagne (52,5 milliards €) et la France (25,7 milliards €). L’investissement immobilier total en Europe s’élève à 251 milliards €.

Acheter un local commercial en Espagne offre une rentabilité brute de 8,5%

Tous les investissements immobiliers en Espagne ont offert une rentabilité supérieure en 2016 : l’investissement locatif offre une rentabilité locative de 6,3% en 2016 (5,5% en 2015), mieux encore l’investissement dans un commercial offre une rentabilité locative de 8,5% en 2016 (7,3% en 2015), les bureaux sont à 7,6% en 2016 (6,7% en 2015) et les garages sont à 6,1% en 2016 (4,4% en 2015).

Vendre par internet fait économiser 17.000 €

En Espagne, la vente immobilière par internet fait économiser 17.000 € sur une vente classique par agence immobilière. C’est un phénomène récent dans le pays qui ne cesse de s’accroître.

L’immobilier de luxe en hausse de 31% !

Les transactions immobilières de luxe ont augmenté de 31% de 2015 à 2016. La région de Barcelone a eu la plus forte croissance avec +73% ! Suivent Madrid, Ibiza et Marbella.

Un besoin de 1,2 millions de logements en 10 ans pour loger les jeunes espagnols

L’économie espagnole est en plein boom et selon les experts, il sera nécessaire de construite 1,2 millions de logements sociaux pour les jeunes chômeurs qui vont retrouver un emploi dans les 10 prochaines années à venir. Les prix de location devront se situer entre 6 et 7 € du m2.

 

Nos News précédentes

News de la 1ère quinzaine de Janvier 2017 : news immobilières jan. 2017-1

News de la 2nde quinzaine de Décembre 2016 : news immobilieres dec. 2016-2

News de la 1ère quinzaine de Décembre 2016 : news immobilieres dec. 2016-1

News de la 2nde quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-2

News de la 1ère quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-1

News de la 2nde quinzaine d’Octobre 2016 : news immobilieres oct. 2016-2

Croissance de 11% en 2016 du trafic passagers des aéroports espagnols

Symbole de la vitalité de l’activité économique, et en particulier de l’activité touristique, le trafic passagers dans les aéroports espagnols sur les 11 premiers mois de l’année a augmenté de 10,9%. Une raison de plus pour investir dans l’immobilier en Espagne.

Avec 215 millions de passagers sur les 11 premiers mois de l’année 2016, les aéroports espagnols enregistrent une année record. C’est près de 11% de passagers en plus qu’en 2015, en grande partie du à la croissance de la fréquentation touristique en Espagne.

4 aéroports se partagent 60% du marché : Madrid (22% du trafic espagnol), Barcelone (19%), Palma de Majorque (12%) et Malaga (7%).

Les plus fortes croissances significatives (avec plus de 500.000 passagers) sont enregistrées pour les aéroports de Vigo (+36% de 2015 à 2016), Almeria (+33%),  Alicante (+17%), Malaga (+16%), Tenerife et Ibiza (+15%).

Barcelone a enregistré une augmentation de son trafic passagers nettement supérieure à celui de Madrid, respectivement + 10,9% et +7,4%. A ce rythme, dans moins de 4 ans, l’aéroport catalan aura un trafic supérieur à celui de la capitale espagnole.

Cette forte croissance du trafic aéroportuaire est favorable à la reprise immobilière en Espagne car elle encourage l’investissement immobilier touristique et résidentiel permettant d’accueillir les passagers non résidents.

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L’Immobilier en Espagne financé par CIC Iberbanco … depuis la France !

CIC Iberbanco, filiale du Crédit Mutuel, est la seule banque à proposer en France un service complet d’accompagnement dans les projets d’investissement immobilier en Espagne.

Jusqu’à très récemment, il était impossible pour un résident français d’acquérir un bien immobilier en Espagne en souscrivant un crédit en France. CIC Iberbanco offre maintenant une solution clé en main pour ses clients français souhaitant investir dans l’immobilier en Espagne :

  • un réseau de 35 agences à Paris, en région parisienne et dans les principales villes françaises (Lyon, Nantes, Montpellier, Bordeaux, Toulouse, etc.) ;
  • 150 conseillers bilingues pour vous éclairer sur les différentes étapes de la procédure d’achat et les démarches administratives associées ;
  • un financement sur 30 ans maximum et sans limitation de montant ;
  • un taux fixe et des mensualités modulables à des conditions concurrentielles ;
  • la possibilité de mettre en place une garantie hypothécaire sur le bien acheté (démarches réalisées en partenariat avec Targobank) ;
  • de nombreux services : la possibilité d’ouvrir un compte à distance et disposer de moyens de paiement dans une agence Targobank, demander un devis d’assurance habitation, bénéficier de forfaits téléphonie adaptés, etc

Site Web et informations : CIC Iberbanco – Prêts immobiliers en Espagne

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Avec plus de 20 ans d’expérience dans les procédures d’acquisitions immobilières en Espagne, nous sommes à votre disposition pour vous assister pour toutes les démarches nécessaires. Depuis la recherche d’un bien jusqu’aux services offerts après l’acquisition, en passant par l’organisation des visites de biens, la vérification légale des biens, l’obtention d’un prêt immobilier, les procédures administratives et la signature des différents documents notariés.

N’hésitez pas à nous contacter !

Envoyez un mail à espagnimmo@yahoo.com 

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Les News Immobilières de la Quinzaine (Dec. 2016 II)

Tous les 15 jours, nous vous présentons les informations les plus récentes sur l’Immobilier en Espagne.

Hausse moyenne des prix immobiliers de 6% en 2017, et … 10% à Madrid et Barcelone

Selon « El Confidential » du 27/12, le consensus de hausse des prix pour un panel de 9 économistes de l’immobilier en Espagne se situe autour de 5-6%, et nettement au-dessus à 10% pour les grandes villes comme Madrid et Barcelone, et même 20% dans les cas de produits exclusifs.

L’Espagne accueillera 90 foires internationales en 2017

90 foires internationales sont programmées pour 2017 en Espagne, dont 38 à Madrid et 23 à Barcelone. La première grande foire madrilène sera le FITUR, le salon international du tourisme programmé du 18 au 22 janvier. A Barcelone, il faut relever que la foire internationale de la téléphonie mobile, le Mobile World Congress, aura lieu du 27 février au 2 mars.

Deux fois plus de Chinois ont choisi les « visas immobiliers »

L’achat de logements en Espagne de plus de 500.000 €  par un étranger non communautaire lui permet d’obtenir une carte de résidence européenne (voir notre article « Permis de résidence immobilier »). Le nombre des acheteurs chinois en ayant profité a presque doublé sur les 10 premiers mois de l’année passant de 363 à 666 ! Ils ont privilégié des acquisitions immobilières à Madrid et à Barcelone.

Le fonds allemand Ivesco très actif en Espagne

Le fonds allemand Invesco ne cesse d’investir en Espagne, avec 500 millions d’euros attribués à divers projets en 2016 ! Dernièrement, il a acquis un espace de plus de 700 m2 près de Calle Serrano à Madrid pour créer des maisons et boutiques de luxe. Il avait déjà acheté des actifs importants tels que Prada à Paseo de Gracia à Barcelone et un lot de onze hypermarchés Eroski.

Le 31 décembre montre que la crise est vraiment finie en Espagne

On dirait que certains restaurateurs recommencent à « péter les plombs » dans les grandes villes espagnoles. En Espagne, on appelle ça le syndrôme « avant 2007 ». Même si l’Espagne jouit actuellement d’un impressionnant flux touristique (qui d’ailleurs devrait s’accentuer en 2017), il n’en est pas moins que certains cuisiniers recommencent à perdre les pédales, à Madrid comme à Marbella. On trouve par exemple dans le nouveau restaurant de la Castellana, Dani Garcia, un menu à 550€ par personne pour la Saint-Sylvestre. Si encore il s’agissait de pouvoir manger du caviar à la louche, cela pourrait se justifier, mais c’est loin d’être le cas. À ce prix là, les boissons ne sont pas à volonté et le vin proposé est un simple Rioja 2008.

 

Nous vous souhaitons une très bonne année 2017

Feliz Año

 

News de la 1ère quinzaine de Décembre 2016 : news immobilieres dec. 2016-1

News de la 2nde quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-2

News de la 1ère quinzaine de Novembre 2016 : news immobilieres nov. 2016-1

News de la 2nde quinzaine d’Octobre 2016 : news immobilieres oct. 2016-2

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L’inévitable gentrification* de Barcelone et ses conséquences immobilières

Depuis quelques mois à Barcelone on observe un phénomène immobilier que des villes comme Paris, Londres ou New York avec le quartier de Harlem ont déjà connu il y a quelques années : la gentrification du centre ville.

De plus en plus de réhabilitations de vieux immeubles sont menées à bien et les prix de vente des nouveaux appartements rénovés se trouvent hors de portée des habitants locaux. Ces appartements sont achetés par des clients étrangers à fort pouvoir d’achat qui acquièrent ainsi un pied à terre pour un prix considérablement moins élevé que dans leur pays d’origine.

Dans le centre ville, 80% des opérations se financent sans crédit immobilier. Un acquéreur local ayant besoin de financement peut difficilement acquérir un bien dans le centre de Barcelone. Le centre de l’Eixample affiche désormais des prix aux alentours de 4500 €/m2 et sur des projets de réhabilitation très ambitieux on peut trouver des biens approchant les 10.000 €/m2.

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Les Quartiers d’Eixample et de Gracia à Barcelone enregistrent les plus fortes hausses de prix dans l’immobilier en Espagne

Ainsi certaines réhabilitations se traduisent par des projets de luxe, c’est le cas notamment de la Casa Bures située au cœur de l’Eixample à l’angle des rues Girona et Ausias Marc acquise par un fonds britannique pour près de 19 millions d’euros et doté d’un budget de 50 millions de travaux.

D’autres quartiers jusque là marginaux ou populaires décollent comme le Poble Sec idéalement situé près du centre, proche de Montjuic et offrant un charme séduisant le public étranger. Des biens rénovés s’y vendent pour plus de 4000 €/m2 quand il y a un an et demi encore les propriétaires peinaient à vendre leur bien pour plus de 1500 € /m2. Plus près de la plage, La Barceloneta est un quartier qui recense actuellement près de 85% d’acquéreurs qui achètent pour louer.

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La Placa del Sortidor dans le quartier Poble Sec

Chasse aux appartements sans licence

Ce phénomène de gentrification est accentué par l’explosion du nombre de touristes qui a réduit considérablement l’offre de location de longue durée car de nombreux propriétaires, même s’ils ne disposent pas de licence touristique préfèrent louer leur appartement à des touristes pour maximiser leurs revenus. Cependant la mairie de Barcelone a mis en place un plan pour faire la chasse aux appartements qui ne disposent pas de licence touristique en incitant, via l’envoi massif de lettres, les voisins à dénoncer les appartements illégaux (avec des amendes à la clé pouvant aller jusqu’à 60.000 euros).

Du coup le stock de locations « classiques » est fortement réduit. Mécaniquement les prix augmentent et les habitants aux revenus les plus modestes doivent renoncer au centre ville ou opter pour la colocation. Ce schéma est amplifié par la structure traditionnelle de l’offre de logement à Barcelone. Le parc locatif, même s’il a augmenté ces dernières années, se situe aux alentours de 30% des logements, bien en dessous de l’offre de grandes villes européennes comme Paris (60%) ou Berlin.

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« Pour l’interdiction des appartements touristiques »

Ainsi il devient difficile de trouver un appartement pour moins de 800 euros par mois. Ce type d’appartement représente désormais environ 10% de l’offre globale et environ 75% des appartements disponibles pour la location affichent un loyer supérieur à 1000 euros par mois. Même dans les quartiers les moins centraux et les plus modestes, les prix tournent autour de 11 €/m2.

La mairie gérée par Ada Colau, consciente de cette modification du tissu social urbain, cherche des solutions pour endiguer la flambée des loyers. Des mesures contraignantes pour obliger à louer des appartements vides possédés notamment par des banques ont été annoncées mais ces annonces spectaculaires n’ont pour l’instant pas été suivies d’effet. La mairie a également commencé à étudier des mesures d’encadrement des loyers, soulignant que la hausse des loyers n’a pas été accompagnée d’une hausse notable des revenus des citoyens lambda. Cependant dans une économie globalisée, il apparaît compliqué (et contradictoire) d’endiguer le flux d’acquéreurs étrangers.

On observe sur l’année 2016 qu’environ 50% des achats immobiliers sont destinés à l’investissement locatif (voir l’article Acheter pour Louer, un excellent placement à Barcelone). Parmi ces acquéreurs, on trouve 40% d’étrangers.

Dans ce contexte les prix se sont appréciés de l’ordre de 10% entre 2015 et 2016 et de 8% sur le premier semestre 2016 (voir l’article Les prix de l’immobilier ont augmenté de 8,8% à Barcelone)

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Des prix de location en forte hausse dans tous les quartiers

Le Salon Immobilier de Barcelone du mois d’octobre a confirmé que « l’Espagne est désormais le 3ème pays européen (après l’Allemagne et le Royaume Uni) le plus attractif pour investir dans l’immobilier pour les fonds d’investissement ».

Source : Julien Gondeau lavieimmo.com

*La gentrification (anglicisme créé à partir de gentry, « petite noblesse »), ou embourgeoisement urbain, est un phénomène urbain par lequel des personnes plus aisées s’approprient un espace initialement occupé par des habitants ou usagers moins favorisés, transformant ainsi le profil économique et social du quartier au profit exclusif d’une couche sociale supérieure.